Раз в несколько месяцев к нам приходит один и тот же вопрос: оформлять квартиру на себя или сперва открывать компанию. Для подавляющего большинства покупателей, которые берут один-два юнита, компания - это расход без встречной выгоды. Но в более узком круге ситуаций - сделки с несколькими совладельцами, консолидация портфеля из нескольких объектов, планирование передачи наследства - она полностью себя окупает. В этом гиде разбираем три способа, которыми компания может держать недвижимость в Дубае, что для этого требует Земельный департамент Дубая (DLD), и во сколько это обходится в сравнении с покупкой на физическое лицо.
Оформление на физлицо остается вариантом по умолчанию
Покупка на собственное имя - самый простой маршрут через DLD: вы регистрируетесь напрямую как титульный владелец, и именно под эту схему заточено большинство брокеров и трастовых офисов. К тому же по действующему налоговому законодательству такой доход почти полностью выходит из-под корпоративного налога. Позиция FTA (Федеральной налоговой службы ОАЭ) сформулирована однозначно: доход от аренды или продажи недвижимости, которой физическое лицо владеет в личном качестве, без бизнес-лицензии, полностью исключается из оборота по корпоративному налогу, независимо от суммы. Владейте хоть десятью сдаваемыми в аренду квартирами лично - ни одна из этих арендных выплат не попадет в базу корпоративного налога. Исключение одно: сдавать юниты под лицензией, чаще всего это дубайское разрешение на посуточную аренду (holiday-home permit) - тогда деятельность превращается в обычный лицензированный бизнес, который облагается налогом, как только годовой оборот переходит порог в 1 000 000 AED.
Плата за эту простоту - открытость данных. Титул числится на ваше имя и виден любому, кто закажет проверку по объекту, а в случае смерти без зарегистрированного завещания дубайский суд должен сначала установить круг наследников, прежде чем DLD проведет передачу титула по наследству. Этот процесс и альтернативу в виде завещания DIFC мы разбираем в отдельном гиде; если коротко - завещание закрывает почти всю проблему наследования само по себе, без необходимости заводить компанию.
Три способа держать недвижимость через компанию
Mainland LLC (местная компания). С момента вступления в силу Федерального декрета-закона № 32 от 2021 года о коммерческих компаниях иностранный инвестор может владеть 100% местной (mainland) компании в ОАЭ - вне короткого списка стратегических секторов (оборона, телеком, банковское дело), к недвижимости отношения не имеющих. Mainland LLC может держать недвижимость в любой фрихолд-зоне Дубая и вести обычную коммерческую деятельность, но для этого нужна настоящая торговая лицензия, офис или флекси-деск и ежегодное продление.
Компания в свободной зоне. Регистрация в DIFC, DMCC, собственной наземной свободной зоне JAFZA или другой открывает доступ к налоговому режиму Qualifying Free Zone Person (QFZP), но, как показано ниже, для дубайской недвижимости за пределами самой свободной зоны этот режим почти ничего не дает.
Офшор JAFZA. У офшорной компании нет торговой лицензии, нет офиса, и она не может вести деятельность внутри ОАЭ - ее единственная функция это держать активы. По данным, которые приписывают методическим указаниям Земельного департамента Дубая, вступившим в силу, как сообщается, 1 января 2011 года, прямая регистрация фрихолда допускается только для компаний, формально зарегистрированных как офшорные структуры в Jebel Ali Free Zone Authority; офшоры из других юрисдикций, включая BVI, Кайманы и RAK ICC, как правило, не принимаются. Сам DLD эти указания на своем сайте или в портале законодательства не публиковал; текст сохранился только в юридических комментариях того времени, прежде всего в Law Update Al Tamimi & Company за февраль 2011 года, где указания приведены полностью - здесь этот источник цитируется как лучшая доступная замена первичному циркуляру, а не как сам циркуляр. Именно это обычно имеют в виду, когда говорят о «покупке через офшорную компанию» в Дубае.
Что реально требует DLD
Закон Дубая № 7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества оставляет неограниченный фрихолд только за гражданами ОАЭ и стран ССАГПЗ, компаниями в стопроцентной собственности резидентов ССАГПЗ и публичными акционерными обществами; всем остальным доступен фрихолд либо узуфрукт или лизхолд сроком до 99 лет, и только в специально назначенных зонах. Собственная служба регистрации продажи недвижимости DLD подтверждает, что корпоративный покупатель обязан сначала пройти этап регистрации компании в системе DLD - только после этого трастовый офис оформит сделку. Трастовый офис запросит торговую лицензию или сертификат о регистрации компании, учредительный договор, решение совета директоров или доверенность с указанием подписанта, а также копии паспорта бенефициарного владельца. Компания должна уже существовать и находиться в статусе good standing - купить недвижимость и зарегистрировать компанию задним числом через DLD не получится.
Расходы: разовые и ежегодные
Тарифная сетка DLD для регистрации продажи недвижимости устанавливает регистрационный сбор в 4%, который на практике платит покупатель - и неважно, физлицо это или компания. Сверх этого та же сетка добавляет сбор трастового офиса в размере 4 000 AED плюс НДС при сумме сделки от 500 000 AED (2 000 AED плюс НДС при меньшей сумме), сбор за титульный документ в 250 AED, небольшой сбор за карту участка и по 10 AED за сборы «знание» и «инновации». Ни один из этих пунктов не меняется от того, что покупатель - юридическое лицо.
Меняется все, что находится над самой сделкой. Mainland LLC нужна торговая лицензия с ежегодным продлением, а для этого обычно нужен реальный офис. Компания в свободной зоне платит ежегодную лицензию и сбор за зарегистрированный офис. Офшор JAFZA платит сбор за регистрацию и ежегодное продление через зарегистрированного агента, поскольку офшорные структуры не могут регистрироваться самостоятельно. Добавьте сюда финансовую отчетность, как только применяется регистрация по корпоративному налогу - и регулярные расходы на саму «обертку», еще до того, как она принесет хоть один дирхам налоговой экономии, обычно выливаются в несколько тысяч дирхамов в год. Для одной квартиры за 2-3 млн AED эти накладные расходы - реальные деньги против покупки, в которой компания почти никогда не дает налоговой выгоды вообще.
Корпоративный налог и НДС: где обычно ошибаются
Доход физлица от недвижимости, как уже разобрано выше, по умолчанию не попадает под корпоративный налог. У компании такого исключения нет: mainland LLC или компания в свободной зоне, выбравшая стандартный режим налогообложения, становится налогоплательщиком с первого же дирхама и платит 0% с первых 375 000 AED налогооблагаемого дохода и 9% сверх этой суммы согласно Федеральному декрету-закону № 47 от 2022 года.
Именно на схеме со свободной зоной чаще всего рушатся ожидания. Собственный гид FTA по Free Zone Persons прямо говорит: владение или эксплуатация недвижимого имущества за пределами свободной зоны - это Excluded Activity для целей QFZP, а значит такой доход не считается Qualifying Income. Даже жилая недвижимость внутри самой свободной зоны не подходит под льготный режим - квалифицируется только коммерческая недвижимость, сданная в аренду другому резиденту свободной зоны. Аренда или прирост стоимости от дубайской квартиры, которой владеет компания в DIFC или DMCC, облагается по стандартной ставке 9%, причем, согласно собственному примеру расчета FTA, со всей суммы целиком, без нулевой ставки на первые 375 000 AED - эта льгота действует для обычного налогоплательщика, а не для неквалифицируемого дохода QFZP. Компания в свободной зоне не дает ровным счетом никакой налоговой выгоды на квартиру в Дубае; она может быть оправдана для других целей, но не для этой.
НДС привязан к объекту недвижимости, а не к владельцу. Гид FTA по НДС на недвижимость устанавливает ставку 5% на продажу и аренду коммерческих объектов, 0% на первую продажу нового жилого объекта (в течение трех лет после сдачи), освобождение от НДС на последующую перепродажу или переаренду жилья и освобождение на голую землю - и все это независимо от того, кто владелец. Трение возникает в регистрации: превысить обязательный порог НДС в 375 000 AED легко, если у вас несколько лицензированных юнитов посуточной аренды, и тогда компания начинает подавать декларации по НДС - то, с чем инвестор с одной квартирой обычно вообще не сталкивается.
Наследование: доли компании против титула
Когда дубайская недвижимость числится напрямую на ваше имя, DLD требует подтвержденный судом список наследников (либо решение о наследовании от DIFC или ADJD), прежде чем тронуть титул - этот процесс мы полностью разбираем в гиде по наследованию и завещаниям DIFC, включая сбор в 7 500 AED за Property Will DIFC. Когда недвижимость держит компания, по наследству переходят доли в компании, а не сам титул, и передача долей - это корпоративная процедура, а не отдельное дело о наследстве по каждому объекту. Именно поэтому родственники или несвязанные инвесторы, владеющие недвижимостью совместно, чаще всего заводят под нее одну компанию: один комплект документов управляет всем портфелем, а не отдельный процесс на каждый объект. Это дополняет завещание, а не заменяет его - завещание, определяющее, кому переходят доли, все равно нужно.
Отличия в финансировании
Регламент Центробанка ОАЭ по ипотечным кредитам (Циркуляр № 31/2013) ограничивает соотношение кредит/стоимость (LTV) для частных заемщиков: граждане ОАЭ могут получить до 80% на первое жилье стоимостью до 5 000 000 AED (70% выше этой суммы) и 65% на второй объект или инвестиционную недвижимость независимо от цены; экспаты получают 75%/65% на первое жилье и 60% на второй объект; для off-plan лимит единый для всех - 50%, максимальный срок кредита - 25 лет, а показатель долговой нагрузки ограничен 50%.
Эти лимиты - розничный продукт для физлиц. Компания, которая хочет получить такой же кредит, сталкивается с корпоративным кредитным решением: банкам нужна аудированная отчетность, экономическое обоснование сделки и часто личные поручительства директоров, а предлагаемый LTV заметно ниже - если ипотеку вообще одобрят. Офшорные компании JAFZA в особенности используются в основном как инструмент для сделок за наличные; массовые ипотечные подразделения банков под них не рассчитаны, а финансирование, если оно вообще доступно, идет через private banking, а не через стандартный продукт.
Когда компания оправдана, а когда это избыточная конструкция
Компания окупает себя, когда несколько не связанных между собой инвесторов хотят чистую структуру владения долями вместо совместного личного титула; когда семья планирует передавать портфель через переоформление долей, а не через отдельный судебный процесс по каждому объекту; когда юниты и так уже ведутся как лицензированный бизнес, и налоговая нагрузка с регистрацией по НДС существует независимо от того, есть «обертка» или нет; когда налоговая система в стране покупателя менее выгодно облагает зарубежный доход от недвижимости именно в личных руках - это вопрос к личному налоговому консультанту покупателя, а не к законодательству ОАЭ; или когда покупатель осознанно хочет вывести бенефициарное владение из-под публичной проверки по титулу, либо добавить слой защиты от кредиторов, судебных исков или рисков у себя на родине - результат, которого прямое личное владение дать не может, при тех же расходах на ежегодное продление и без доступа к ипотеке, описанных выше.
А вот для одного покупателя, который берет одну-две квартиры для личного проживания или простого buy-to-let, компания - это избыточная конструкция. Владение на физлицо дешевле, быстрее продается и уже находится вне корпоративного налога согласно позиции FTA. Компания сверху добавляет регулярные расходы на регистрацию и продление, обязанность подавать отчетность по корпоративному налогу, которой иначе бы не было, а если это компания в свободной зоне - еще и никакой выгоды по НДС или налогам применительно к самой дубайской квартире.
Частые вопросы
Может ли любая офшорная компания владеть недвижимостью в Дубае? На практике - нет. По данным, которые приписывают методическим указаниям Земельного департамента Дубая, вступившим в силу, как сообщается, 1 января 2011 года, прямая регистрация фрихолда допускается только для офшорных компаний, зарегистрированных в JAFZA; структуры из BVI, Каймановых островов и RAK ICC, как правило, не принимаются. Сам DLD этот циркуляр не публиковал, он сохранился только в юридических комментариях того времени, прежде всего в Law Update Al Tamimi & Company за февраль 2011 года, где приведен текст указаний - это лучший доступный источник для данного правила.
Платит ли компания в свободной зоне 0% налога с дубайского арендного дохода? Нет. Гид FTA по Free Zone Persons относит недвижимое имущество за пределами свободной зоны (и большую часть недвижимости внутри нее) к Excluded Activity, которая облагается по стандартной ставке 9%.
Отличается ли сбор DLD при передаче титула для покупателя-компании? Нет. Тарифная сетка DLD применяет один и тот же сбор в 4%, который на практике платит покупатель, плюс одинаковые сборы трастового офиса, титульного документа и административные сборы вне зависимости от типа покупателя.
Может ли mainland LLC получить ипотеку на инвестиционную недвижимость? Иногда, но это уже корпоративное кредитное решение, а не розничный продукт из лимитов LTV Центробанка ОАЭ для физлиц. Ожидайте более низкий LTV, требование аудированной отчетности и часто личные поручительства директоров.
Нужно ли завещание, если недвижимость держит компания? Да. Наследники получают доли компании, а не саму недвижимость напрямую, что может быть проще, но завещание (DIFC или любое другое), определяющее, кому переходят эти доли, все равно нужно.
Дешевле ли покупать через компанию одну квартиру? Почти никогда. У владения на физлицо нет расходов на регистрацию и продление, и оно уже находится вне корпоративного налога благодаря исключению FTA для физических лиц; компания добавляет регулярные накладные расходы без встречной выгоды в таком масштабе.
Источники
- Земельный департамент Дубая, регистрация продажи недвижимости (тарифная сетка): dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration
- Земельный департамент Дубая, услуга передачи титула по наследству: dubailand.gov.ae/en/eservices/inheritance-title-transfer
- Земельный департамент Дубая / DLD Open Data, портал данных по недвижимости: dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data
- Портал законодательства Дубая, Закон № 7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества в эмирате Дубай: dlp.dubai.gov.ae
- Al Tamimi & Company, Law Update, февраль 2011 - воспроизводит методические указания Земельного департамента Дубая от января 2011 года, ограничивающие регистрацию фрихолда офшорными компаниями JAFZA; сам DLD этот циркуляр не публиковал, поэтому данный современный ему юридический комментарий - лучший доступный источник.
- u.ae, полное иностранное владение коммерческими компаниями: u.ae/en/information-and-services/business/doing-business-on-the-mainland/full-foreign-ownership-of-commercial-companies
- u.ae, корпоративный налог: u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation/corporate-tax
- Федеральная налоговая служба, гид по корпоративному налогу CTGREI1, инвестиции в недвижимость для физических лиц: tax.gov.ae
- Федеральная налоговая служба, гид по корпоративному налогу CTGFZP1, лица в свободных зонах: tax.gov.ae
- Федеральная налоговая служба, гид по НДС на недвижимость VATGRE1: tax.gov.ae
- Федеральная налоговая служба, раздел по корпоративному налогу: tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax/corporate.tax.topics.aspx
- Центральный банк ОАЭ, Циркуляр № 31/2013, регламент по ипотечным кредитам: centralbank.ae
- Суды DIFC, тарифная сетка: difccourts.ae/about/fees
