В Дубае от первого просмотра до подписанного договора может пройти всего несколько дней, и это удивляет покупателей, привыкших к более медленным рынкам, включая большинство рынков России и СНГ. А вот бумажная работа за этой скоростью не ускоряется: есть конкретная последовательность проверки личности, подтверждения финансов, договоров и регистраций, которую и резиденты ОАЭ, и покупатели из-за рубежа обязаны пройти в определенном порядке, прежде чем title deed окажется на их имя. Этот гид разбирает каждый документ, который вам реально может понадобиться: для чего он нужен и какой орган его выдает, независимо от того, платите вы наличными или берете ипотеку, покупаете как физлицо или через компанию, и можете ли вы лично присутствовать в Дубае или нет.
Почему ваш чек-лист зависит от того, кто и как покупает
Какой у вас будет набор документов, зависит от трех переменных: статус резидентства, способ оплаты и структура покупателя. На саму возможность купить резидентство почти не влияет: иностранец, резидент ОАЭ или нет, может оформить право собственности на freehold, право узуфрукта или долгосрочную аренду до 99 лет в зонах, открытых для иностранного владения, согласно Постановлению № 3 от 2006 года, где перечислены конкретные freehold-районы Дубая. А вот что меняется в зависимости от резидентства, способа оплаты (наличные или ипотека) и типа покупателя (частное лицо или компания) - это набор подтверждающих документов, которые банк, застройщик или регистрационный трасти попросят предъявить по ходу сделки. Разделы ниже идут в том порядке, в котором большинство покупателей сталкивается с этими документами на практике.
Документы, удостоверяющие личность: нужны каждому покупателю
Действующий загранпаспорт нужен любому покупателю без исключений. У резидентов ОАЭ дополнительно спрашивают страницу визы на резидентство и Emirates ID: сервис регистрации сделок купли-продажи Земельного департамента Дубая (DLD) сверяет Emirates ID обеих сторон сделки на месте, а не забирает копию, а для покупателей-нерезидентов, то есть для большинства покупателей из России и стран СНГ, вместо Emirates ID достаточно действующего загранпаспорта. Если вы только переехали и Emirates ID еще не готов, карту выдает и продлевает Федеральное управление по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP), а не DLD, так что закладывайте на это отдельное время, если покупаете вскоре после переезда. Супруги и другие созаемщики при совместной покупке собирают документы каждый на себя: DLD регистрирует собственность на физлицо, а не на семью в целом.
Подтверждение источника средств или одобрение ипотеки
При оплате наличными будьте готовы предоставить банковскую выписку или короткое письмо, подтверждающее источник средств. Риелторы и брокеры в ОАЭ отнесены к категории «назначенных нефинансовых предприятий и профессий» под антиотмывочным надзором Министерства экономики и туризма, который требует проверки клиента, и крупные сделки за наличные особенно часто вызывают запрос показать происхождение денег, прежде чем трасти оформит переход права собственности; уточните заранее у конкретного трасти-офиса, какие документы им нужны, до дня подписания.
Если покупаете в ипотеку, до завершения сделки понадобится предварительное одобрение или письмо-предложение от банка в ОАЭ. Сервис регистрации ипотеки DLD указывает письмо от банка-залогодержателя и нотариально заверенные ипотечные договоры как обязательные документы на этапе регистрации, вместе с Emirates ID или паспортом покупателя. Сумму, которую готов выдать банк, ограничивает регулирование Центрального банка ОАЭ по соотношению кредит/залог: для граждан ОАЭ, резидентов-экспатов, второй или инвестиционной недвижимости и off-plan юнитов установлены разные потолки, а для нерезидентов, то есть для большинства покупателей из России и других стран СНГ, ипотека вообще считается и лимитируется отдельно. Эти потолки, а также требования к зарплатным справкам, кредитной истории и банковским выпискам достаточно объемны, чтобы заслуживать отдельный чек-лист, поэтому уточняйте актуальные цифры у своего банка, а не ориентируйтесь на прошлогодние данные.
МОУ (Form F): фиксируем условия сделки на бумаге
При покупке на вторичном рынке условия, о которых договорились покупатель и продавец: цена, размер депозита, сроки завершения сделки, оформляются в стандартизированный меморандум о взаимопонимании, который на рынке называют Form F, и составляет его брокер, лицензированный RERA, а не юрист с нуля. Прежде чем подписывать что-либо, стоит проверить лицензию брокера в открытом реестре DLD, а не доверять визитке на слово. У покупателей off-plan Form F не подписывается: вместо этого они заключают договор купли-продажи (SPA) напрямую с застройщиком, и этот договор выполняет ту же роль до момента регистрации юнита.
NOC от застройщика: сертификат об отсутствии возражений
Прежде чем зарегистрировать переход права собственности на вторичном рынке, продавцу нужен сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate, NOC) от застройщика объекта: он подтверждает, что все взносы за обслуживание и прочие платежи закрыты и застройщик не возражает против сделки. Сервис регистрации сделок купли-продажи DLD подтверждает, что NOC требуется исключительно для объектов во freehold-зонах и получается от застройщика через приложение Dubai REST, а не через сам DLD. Стоимость NOC устанавливает каждый застройщик самостоятельно, а не DLD, и она отличается от здания к зданию, так что уточняйте актуальную цену и сроки в NOC-отделе или клиентской службе застройщика до того, как фиксировать дату завершения сделки.
Покупка через компанию
Покупатели-юрлица, будь то компания материковых ОАЭ, компания свободной зоны или офшорная холдинговая структура, вместо личных документов предоставляют пакет корпоративных. В требованиях собственных сертификатных услуг DLD для заявителей-юрлиц указаны торговая лицензия и официальное письмо от компании. Если регистрируется ипотека на компанию, чек-лист DLD для компаний с ограниченной ответственностью дополнительно требует справку о должности подписанта, устав компании и нотариально заверенную доверенность или решение совета директоров с указанием уполномоченного лица. Прежде чем полагаться на компанию как на контрагента, стоит проверить актуальность ее лицензии через сервис DLD Trade License Search.
Покупка удаленно: доверенность (Power of Attorney)
Если вы не можете лично приехать в Дубай на подписание или регистрацию, можно оформить доверенность (Power of Attorney, POA) на другого человека, которая прямо дает ему право подписать договор купли-продажи и завершить регистрацию от вашего имени; чек-лист DLD по регистрации ипотеки включает доверенность в список документов, принимаемых, когда сделку ведет представитель. Доверенность, оформленная внутри ОАЭ, заверяется у нотариуса в рамках службы публичного засвидетельствования Министерства юстиции. Доверенность, оформленная за границей, например в России или другой стране СНГ, сначала заверяется нотариусом в стране подписания, затем легализуется в посольстве или консульстве ОАЭ в этой стране, а по прибытии документа в ОАЭ во многих случаях требуется еще один этап легализации, которым внутри страны занимается Министерство иностранных дел ОАЭ. Начинайте эту цепочку заранее, задолго до желаемой даты завершения сделки: легализация редко укладывается в один день.
День регистрации: сборы и title deed
Когда документы, удостоверяющие личность, подтверждение средств, подписанный договор и NOC собраны, дело передается в офис регистрационного трасти DLD для финального переоформления. Земельный департамент Дубая берет сбор за передачу права собственности в размере 4% от суммы сделки, который на вторичном рынке на практике полностью платит покупатель; сверх этого идут фиксированные платежи за сам title deed, сбор за знания и инновации и сбор сервисного партнера, все они перечислены на странице регистрации сделок DLD. Если в сделке участвует ипотека, отдельный регистрационный сбор начисляется на сумму кредита, детали на странице регистрации ипотеки DLD. Результатом завершенной покупки готовой недвижимости становится сам title deed, который Земельный департамент Дубая выпускает на имя покупателя. Покупатели off-plan title deed на этом этапе не получают: их покупка фиксируется в предварительном реестре продаж off-plan юнитов DLD, который работает через систему Oqood, и полноценный title deed выпускается только после сдачи проекта.
Расходы и налоги, которые стоит уточнить заранее
Помимо регистрационных сборов DLD, в зависимости от того, что вы покупаете, может применяться НДС: закон ОАЭ об НДС по-разному трактует жилую и коммерческую недвижимость, а трактовка снова меняется для совершенно нового юнита, который продается впервые, в сравнении с перепродажей на вторичке. Руководство Федеральной налоговой службы по НДС на недвижимость - то место, где стоит уточнить, как облагается именно ваша покупка; поскольку итог зависит от типа объекта и структуры сделки, любую цифру, которую вы встретите в других источниках, воспринимайте как отправную точку и проверяйте ее в FTA или у лицензированного налогового консультанта до того, как закладывать бюджет, а не считайте, что она автоматически применима к вашей сделке.
Частые вопросы
Нужен ли покупателю-нерезиденту Emirates ID для покупки недвижимости в Дубае? Нет. Процесс регистрации DLD принимает действующий загранпаспорт от иностранных покупателей-нерезидентов вместо Emirates ID, который выдается только резидентам ОАЭ через ICP.
Что такое Form F и нужен ли он покупателям off-plan? Form F - это стандартизированный меморандум о взаимопонимании для сделок на вторичном рынке, который оформляет лицензированный брокер. Покупатели off-plan вместо него подписывают договор купли-продажи с застройщиком.
Кто выдает NOC и платный ли он? NOC выдает застройщик объекта продавца, подтверждая отсутствие задолженностей, обычно через приложение Dubai REST. Стоимость устанавливает каждый застройщик индивидуально, а не DLD, поэтому уточняйте ее напрямую у застройщика.
Можно ли купить недвижимость в Дубае, не приезжая туда лично? Да, через доверенность, которая дает другому человеку право подписать документы и провести регистрацию от вашего имени. Если доверенность подписана за пределами ОАЭ, ее нужно заверить у нотариуса и легализовать в посольстве, прежде чем она станет действительна для использования в Дубае.
Сколько берет Земельный департамент Дубая за регистрацию сделки? Сбор DLD за передачу права собственности - 4% от суммы сделки, на вторичном рынке на практике его платит покупатель, плюс более мелкие фиксированные платежи за title deed и администрирование, перечисленные на странице регистрации DLD.
Облагается ли покупка недвижимости в Дубае НДС? Зависит от типа объекта и от того, продается он впервые или это перепродажа. Уточняйте порядок налогообложения именно вашей покупки в Федеральной налоговой службе или у лицензированного налогового консультанта, а не полагайтесь на единую ставку по умолчанию.
Источники
- Земельный департамент Дубая, сервис регистрации сделок купли-продажи: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Земельный департамент Дубая, сервис подачи заявки на регистрацию ипотеки: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/
- Земельный департамент Дубая, сервис сертификата «To Whom It May Concern»: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/to-whom-it-may-concern-certificate/
- Земельный департамент Дубая, центры регистрационных трасти по недвижимости: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/real-estate-registration-trustee-centres/registration-trustee/
- Земельный департамент Дубая, реестр лицензированных риелторов: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/licensed-real-estate-brokers/
- Земельный департамент Дубая, сервис проверки торговой лицензии: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/office-trade-license-overview/office-trade-license/
- Земельный департамент Дубая, запрос на регистрацию первичной продажи (предварительный реестр Oqood для off-plan): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
- u.ae, покупка недвижимости иностранцами в ОАЭ (freehold-зоны, Постановление № 3 от 2006 года): https://u.ae/en/information-and-services/moving-to-the-uae/expatriates-buying-a-property-in-the-uae
- u.ae, услуги публичного засвидетельствования (нотариус Министерства юстиции): https://u.ae/en/information-and-services/justice-safety-and-the-law/public-attestation-services
- Федеральное управление по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP), обзор услуг: https://icp.gov.ae/en/services/
- Министерство иностранных дел ОАЭ (MOFA), услуги и легализация документов: https://www.mofa.gov.ae/en/services
- Свод правил Центрального банка ОАЭ, регулирование ипотечных кредитов (Циркуляр 31/2013 с изменениями): https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans
- Федеральная налоговая служба, НДС: недвижимость: https://tax.gov.ae/en/taxes/vat/vat.topics/real.estate.aspx
- Министерство экономики и туризма (MoET), надзор в сфере противодействия отмыванию денег и финансированию терроризма: https://www.moet.gov.ae/en/aml
