Покупка, аренда или ипотека недвижимости в Дубае почти сразу упирается в стену незнакомых слов: Oqood, Ejari, NOC, Form F, DBR, EIBOR. Это не жаргон ради жаргона. За каждым термином стоит конкретная государственная система, договор или норматив, от которого зависит, состоится ли сделка вообще, и ошибка на любом из этих пунктов может застопорить процесс или обойтись в лишние деньги.
Этот глоссарий разбирает термины, с которыми чаще всего сталкивается покупатель, арендатор или инвестор в Дубае: от регистрации объекта на этапе строительства до долговой нагрузки, которую банк закладывает при выдаче ипотеки. Каждая статья короткая намеренно, и каждая ссылается на орган, который определяет термин: Земельный департамент Дубая (DLD), Регулятор рынка недвижимости (RERA) или Центральный банк ОАЭ (CBUAE), а не на блог брокера. Комиссии и ставки меняются, поэтому актуальным ориентиром стоит считать связанный источник, а не эту страницу.
Регистрация сделки
Oqood: система DLD для внесения продажи объекта на этапе строительства в предварительный реестр до сдачи здания. Договор купли-продажи нужно зарегистрировать в течение 90 дней с момента подписания, а сама регистрация облагается той же пошлиной DLD, что действует по всем сделкам с недвижимостью в Дубае: 4% от стоимости продажи, на практике его платит покупатель, плюс небольшие сборы за знания и инновации.
Title Deed: свидетельство о праве собственности, которое DLD выпускает и обновляет в электронном виде при каждой регистрации или переходе прав на объект; в нём указаны имя владельца, данные участка и площади, дата регистрации. При перепродаже на вторичном рынке переоформление Title Deed облагается той же пошлиной DLD в 4%, которую на практике платит покупатель, плюс административные сборы и сборы за карту; кто из сторон в итоге берёт на себя какую долю: вопрос переговоров между ними, а не что-то, что фиксирует тариф DLD.
Form A и Form F: стандартизированные договоры, которые используются на регулируемом брокерском рынке Дубая. Form A: договор на листинг, который продавец или арендодатель подписывает с брокером; Form F: договор купли-продажи, который применяется в Trustee Office для регистрации перехода прав при перепродаже. Брокер обязан иметь действующую лицензию на недвижимость, а обе формы формируются и отслеживаются через платформу Dubai REST, которую DLD и RERA ведут для рынка.
Ejari: обязательная система регистрации договора аренды жилой или коммерческой недвижимости в Дубае. Онлайн-регистрация стоит около 120 дирхамов государственной пошлины, а через Trustee Center: около 220 дирхамов, и действующий сертификат Ejari обычно требуется, чтобы подключить DEWA или оформить визу спонсора для арендатора.
Разрешения и согласования
NOC расшифровывается как No Objection Certificate: письмо, подтверждающее, что сторона не возражает против сделки. На вторичном рынке во freehold-проекте NOC от застройщика, обязательный документ, без которого DLD не зарегистрирует переход прав при перепродаже; NOC от банка нужен отдельно, чтобы сменить ипотечного кредитора или досрочно погасить кредит.
Trakheesi: система разрешений DLD на любую рекламу недвижимости: от объявления на портале до билборда или дня открытых дверей. Стандартное разрешение на рекламу стоит 1000 дирхамов плюс сбор за знания и инновации в 20 дирхамов, и у любого легитимного объявления в Дубае должен быть номер разрешения Trakheesi.
Формы владения
Закон №7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества определяет, кто и каким правом на недвижимость в Дубае может владеть.
Freehold (полное владение): неограниченная собственность на объект и землю под ним, без ограничения по сроку, доступная гражданам ОАЭ и стран Персидского залива повсеместно, а другим национальностям, в отведённых freehold-зонах. Именно эту форму владения фактически имеет большинство иностранных покупателей в Дубае.
Leasehold (долгосрочная аренда) и usufruct (узуфрукт) дают право пользоваться объектом в течение фиксированного срока без права собственности на него. Закон ограничивает оба варианта максимум 99 годами; usufruct ближе к долгосрочному праву пользования и извлечения выгоды из объекта, а leasehold ближе к очень длинной аренде.
Musataha даёт право строить и использовать чужой участок земли на согласованный срок; так обычно оформляют отели, жильё для персонала или другие постройки, которые арендатор хочет возвести сам, а не просто занять готовое здание. Musataha не входит в Закон №7 от 2006 года, который описывает freehold, leasehold и usufruct, но вообще не касается musataha; её срок задаётся Гражданским кодексом ОАЭ (Федеральный закон №5 от 1985 года), который ограничивает договор musataha максимум 50 годами с возможностью продления по обоюдному согласию сторон: короче 99-летнего предела, который закон о регистрации земли устанавливает для leasehold и usufruct.
Защита покупателя
Эскроу-счёт: обособленный банковский счёт, который Закон №8 от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости обязывает открыть каждого застройщика до продажи хотя бы одной единицы на этапе строительства. Платежи покупателей идут на этот счёт, а не напрямую застройщику, средства на строительство высвобождаются по мере готовности объекта, и 5% счёта удерживается в течение года после регистрации объекта как гарантия на случай дефектов.
RERA (Регулятор рынка недвижимости): регуляторное подразделение DLD (Земельного департамента Дубая), отвечающее за лицензирование брокеров и застройщиков, утверждение проектов на этапе строительства, работу механизма эскроу, а также за рыночные данные и каналы разрешения споров, доступные через официальные сервисы недвижимости Дубая.
Off-plan (продажа на этапе строительства) описывает объект, купленный до или во время строительства напрямую у застройщика в рамках системы Oqood и эскроу, описанной выше, а не как готовую перепродажу. Обычно это означает более низкую входную цену и план платежей, растянутый на срок стройки, в обмен на риски строительства и сроков сдачи, которых нет у готовой недвижимости.
Деньги и ипотека
DBR (Debt Burden Ratio, коэффициент долговой нагрузки) ограничивает, какую долю дохода заёмщика можно направлять на погашение долгов. Свод правил CBUAE устанавливает этот потолок на уровне 50% от валовой зарплаты и любого регулярного, подтверждаемого дохода и обязывает банки стресс-тестировать кредит на два-четыре процентных пункта выше действующей ставки перед одобрением.
LTV (Loan-to-Value, отношение кредита к стоимости) ограничивает, какую долю цены объекта банк может выдать в кредит. По состоянию на июль 2026 года CBUAE ограничивает LTV для первого жилья экспата 80% при стоимости объекта до 5 млн дирхамов и 70% выше этого порога, а для граждан ОАЭ порог на каждом уровне на пять процентных пунктов выше; для второго объекта или чисто инвестиционной покупки лимит ещё ниже, а любой объект, который всё ещё строится, ограничен LTV в 50% для любого покупателя, вне зависимости от гражданства.
EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate, межбанковская ставка предложения в дирхамах): эталонная ставка, по которой банки ОАЭ кредитуют друг друга в дирхамах, публикуемая для сроков от овернайта до одного года. Большинство ипотек с плавающей ставкой в Дубае строятся по формуле "EIBOR плюс банковская маржа", поэтому ежемесячный платёж по ипотеке меняется вслед за публикуемой фиксацией EIBOR.
Жизнь после покупки
Service charge (эксплуатационный сбор): регулярный платёж, который владельцы в здании или закрытом комплексе платят за общее обслуживание, охрану, коммунальные услуги в местах общего пользования и резервные фонды; начисляется и отслеживается через Mollak. Mollak: платформа под управлением RERA, которая регулирует бюджеты эксплуатационных сборов, утверждает ставку, по которой выставляются счета владельцам, и выпускает квартальные счета для собственников, заменив то, что раньше было непрозрачной цифрой на усмотрение управляющей компании, на опубликованную, утверждённую RERA ставку по каждому конкретному зданию.
Snagging: осмотр покупателем только что переданного объекта на предмет дефектов, недоделок или расхождений с проектной спецификацией, который проводится до или сразу после получения ключей. Отдельного закона под эту практику в Дубае нет, но она соседствует с годовым окном ответственности за дефекты, встроенным в систему эскроу, в течение которого застройщик обязан устранить всё, что выявит ранняя проверка.
Частые вопросы
Oqood и Title Deed это одно и то же? Нет. Oqood: предварительная регистрация для объекта на этапе строительства, действующая, пока здание ещё строится. Title Deed выдаётся уже после того, как объект достроен, передан и зарегистрирован как готовая недвижимость на имя владельца.
Кто на самом деле платит пошлину DLD в 4%? Тариф DLD устанавливает ставку 4% от суммы сделки, и на практике на вторичном рынке Дубая её платит покупатель. Итоговое распределение фиксируется в договоре купли-продажи (Form F).
Нужен ли Ejari, если я не сдаю недвижимость в аренду? Только если есть действующий договор аренды. Объектам, где живёт сам владелец, сертификат Ejari не нужен, но любая аренда жилой или коммерческой недвижимости в Дубае должна быть зарегистрирована через Ejari, чтобы её признавали при подключении DEWA, оформлении визы спонсора или подаче спора по аренде.
В чём разница между freehold и usufruct для иностранного покупателя? У freehold нет ограничения по сроку, и оно регистрируется напрямую на имя покупателя без даты истечения. Usufruct и leasehold ограничены 99 годами по закону о регистрации земли в Дубае, поэтому покупатель получает долгосрочное право пользования объектом, а не бессрочный титул на него.
Учитывает ли потолок DBR в 50% мой текущий автокредит или кредитную карту? Да. Коэффициент долговой нагрузки CBUAE рассчитывается по всем действующим долговым обязательствам заёмщика плюс новый ипотечный платёж, а не по одной ипотеке отдельно, поэтому погашение других долгов перед подачей заявки может увеличить максимальную сумму кредита, которую предложит банк.
Где посмотреть собственные данные DLD по сделкам и ценам, а не полагаться на сводку вроде этой? DLD публикует собственные наборы данных по сделкам, аренде и проектам через свой портал открытых данных, который и служит основным источником для большинства показателей цен и доходности по районам, которые Propick публикует в других материалах этого журнала.
Источники
- Земельный департамент Дубая (DLD), заявка на регистрацию первичной продажи (Oqood). Предварительная регистрация, 90-дневное окно, регистрационная пошлина. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
- DLD, выдача Title Deed. Содержание и порядок выдачи свидетельства о собственности. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/issue-title-deed/
- DLD, регистрация продажи недвижимости. Требования к переходу прав при перепродаже, NOC застройщика, регистрационная пошлина 4%, на практике её платит покупатель. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- DLD, Dubai REST. Официальная платформа для брокерских форм, Ejari, отслеживания Oqood и рыночных данных. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/dubai-rest/
- DLD, регистрация/продление договора аренды (Ejari). Пошлины и требования к регистрации. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-renew-tenancy-contract/
- DLD, разрешение на рекламу недвижимости (Trakheesi). Виды разрешений и пошлины. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/real-estate-ad-permit/
- DLD, RERA. Регуляторная роль и услуги. https://dubailand.gov.ae/en/rera/
- Портал законодательства Дубая, Закон №7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества в эмирате Дубай. Определения freehold, leasehold и usufruct, предел в 99 лет. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2006/Law%20No.%20%287%29%20of%202006%20Concerning%20Real%20Property%20Registration%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.html
- Портал законодательства Дубая, Закон №8 от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости в эмирате Дубай. Требование эскроу и удержание 5% на год. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%288%29%20of%202007.html
- Центральный банк ОАЭ, Свод правил CBUAE, статья 3: важные коэффициенты. Лимиты DBR и LTV. https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios
- Центральный банк ОАЭ, ставки EIBOR. Определение эталонной ставки и публикуемые фиксации. https://www.centralbank.ae/en/forex-eibor/eibor-rates/
- Mollak (Земельный департамент Дубая / RERA). Регулирование эксплуатационных сборов и платформа ассоциаций собственников. https://mollak.dubailand.gov.ae/publicpages/home.html
- DLD, открытые данные. Актуальные наборы данных по сделкам, аренде и проектам. https://dubailand.gov.ae/en/open-data/
- EGSH Legal, Musataha в Дубае: владение зданием без владения землёй. Срок musataha ограничен максимум 50 годами согласно статье 1353 Гражданского кодекса ОАЭ (Федеральный закон №5 от 1985 года). https://egsh.ae/insights/distressed-property-building-without-land-dubai
