Дубай ведёт один из самых прозрачных реестров недвижимости в регионе, и почти всё, что нужно проверить покупателю, можно бесплатно или за небольшую плату свериться в Dubai Land Department (DLD). Проблема в другом: эти проверки разбросаны по сайту, мобильному приложению, лицензионному порталу и платформе service charge, и мало кто из покупателей знает, что все они вообще существуют. Этот гайд перечисляет, что проверить до подписания чего-либо или отправки депозита, и где именно это проверить, со сверкой по dubailand.gov.ae, Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), Trakheesi и Mollak. Там, где цифру не удалось подтвердить по первоисточнику, правило описано качественно, без домыслов.
1. Убедитесь, что title deed или Oqood подлинные
На готовый объект (вторичный рынок) должен быть оформлен title deed, выданный DLD. На объект off-plan вместо этого действует контракт Oqood, зарегистрированный в DLD. Ни то, ни другое нельзя принимать на веру, проверяйте напрямую в источнике.
Сервис DLD Title Deed Verification проверяет документ по номеру, году выдачи и типу недвижимости (земля, юнит или вилла) и выдаёт зарегистрированные данные о собственности, либо «No Data Found», если номер не соответствует реальной записи, а это уже тревожный сигнал. Проверка бесплатна, доступна на сайте DLD и через Dubai REST, официальное приложение DLD.
Вместе с title deed сервис DLD Property Status Enquiry позволяет найти объект по району и номеру земельного участка и проверить его зарегистрированный статус, также через сайт или Dubai REST. Прогоните оба сервиса до того, как доверитесь любому PDF или фото, присланному продавцом.
2. Проверьте застройщика, регистрацию проекта и эскроу-счёт
Для покупок off-plan застройщик обязан быть лицензированным зарегистрированным юрлицом, а сам проект должен быть зарегистрирован и финансироваться через выделенный эскроу-счёт, это законодательное требование Закона № (8) от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости в эмирате Дубай.
Застройщик, который собирает деньги покупателей за юниты off-plan, обязан быть зарегистрирован в Земельном департаменте и лицензирован, а также обязан открыть отдельный эскроу-счёт под каждый проект до приёма платежей. Статья 9 закрепляет средства эскроу-счёта исключительно за строительством данного проекта и блокирует любые взыскания на них со стороны кредиторов застройщика. Статья 14 обязывает доверительного управляющего удерживать 5% счёта после получения сертификата о завершении строительства, эта сумма высвобождается только через год после регистрации юнитов на покупателей.
Чтобы зарегистрировать проект и его эскроу-счёт, DLD требует, чтобы земля находилась в зоне фрихолда или долгосрочной аренды с оформленным правом собственности, чтобы застройщик был зарегистрирован в Trakheesi, чтобы были утверждены строительные планы и, как правило, предоставлена гарантия на 30% строительства или финансирования, согласно странице Register Project. Запросите реквизиты эскроу-счёта до любой оплаты и перепроверьте их через Dubai REST. Отсутствие действующего эскроу-счёта под конкретный проект, повод отказаться от сделки.
3. Проверьте BRN брокера, ORN офиса и Trakheesi-разрешение на листинг
Каждый брокер в Дубае обязан иметь личную лицензию, и каждое агентство недвижимости обязано иметь собственную регистрацию отдельно от лицензии брокера. Сервис DLD Verify License and Permits, работающий через Trakheesi, проверяет электронную копию лицензии или разрешения любого специалиста, через сайт или Dubai REST, и выдаёт результат мгновенно.
Отдельно от этого, на любую рекламу юнита нужно собственное рекламное разрешение Trakheesi. Сервис DLD Real Estate Ad Permit покрывает рекламу в газетах, SMS, наружную, печатную и электронную, и требует, чтобы у брокера уже был маркетинговый договор с собственником. Листинг без проверяемого разрешения не соответствует требованиям.
4. Запросите историю service charge и сверьте её с индексом RERA
Для юнита в здании с совместной собственностью service charge: реальный регулярный расход, а неоплаченные начисления могут заблокировать уже вашу собственную перерегистрацию в будущем.
Mollak, система от RERA для управления недвижимостью с совместной собственностью, это место, где owners association и застройщики регистрируют бюджеты и сборы service charge. Сервис DLD Service Charge Index, доступный через Mollak, сайт DLD или Dubai REST, выдаёт утверждённую RERA ставку по проекту, типу использования и году, так что вы можете сверить то, что вам говорят, с официально утверждённой цифрой.
Запросите у продавца историю начислений service charge по юниту и отдельно подтвердите утверждённую ставку через индекс. Расхождение между этими двумя цифрами прямо указывает на следующий пункт проверки.
5. Исключите непогашенную ипотеку или неоплаченные долги по юниту
Если юнит продавца находится в ипотеке или на нём числится долг, это нужно закрыть в рамках перерегистрации, DLD оформляет это отдельным типом сделки.
Согласно описанию DLD услуги Registering the Sale of a Mortgaged Property, обе стороны вместе приходят в офис Real Estate Trustee, процесс включает проверку задолженности продавца, а сделка завершается только после получения от банка или застройщика письма о снятии ипотеки либо письма о размере обязательства. DLD не позволит переоформить ипотечный юнит, пока этот долг не раскрыт, поэтому не полагайтесь только на слова продавца: спрашивайте напрямую, а если ипотека есть, начинайте процесс через trustee office заранее, так как это добавляет время к закрытию сделки.
6. Получите NOC от застройщика, прежде чем считать сделку решённой
При сделке на вторичном рынке застройщик (или owners association, если здание управляется через неё) обязан выдать No Objection Certificate до того, как DLD зарегистрирует переход права собственности. Согласно странице DLD Property Sale Registration, этот NOC является обязательным требованием для продаж в зонах фрихолда, наряду с действующим Emirates ID или паспортом обеих сторон.
NOC подтверждает, что на юните нет задолженностей, чаще всего речь о неоплаченном service charge, и не будет выдан, пока остаётся непогашенный остаток. Всё чаще его можно запросить электронно через связанный с Mollak процесс eNOC внутри Dubai REST. Не назначайте встречу по перерегистрации, пока этот сертификат не получен на руки, это жёсткое предварительное условие, а не формальность, которую можно доделать потом.
7. Заранее просчитайте регистрационный сбор и расходы на закрытие сделки
DLD взимает регистрационный сбор в размере 4% от суммы сделки при стандартной перерегистрации, согласно странице DLD Property Sale Registration. На вторичном рынке Дубая этот сбор на практике целиком платит покупатель. Зафиксируйте это письменно в договоре купли-продажи до согласования даты закрытия сделки.
Сверху добавляется фиксированный сбор за оформление title deed, а если в сделке участвует ипотека, сервис регистрации ипотеки DLD добавляет 0,25% от суммы ипотеки плюс фиксированные сборы за оформление. Запросите полную разбивку сборов DLD, сбора за NOC застройщика и любых расходов trustee office до согласования даты закрытия сделки.
В каком порядке практично проверять всё это
Провести все проверки за один день не получится. Рабочая последовательность такая: сначала проверьте title deed или Oqood, потому что несовпадающий документ сразу закрывает разговор; затем проверьте BRN брокера и Trakheesi-разрешение на листинг; для off-plan подтвердите регистрацию застройщика и эскроу-счёт проекта; запросите историю service charge и сверьте её с индексом RERA; напрямую спросите про ипотеку или долги на юните; и только когда всё это чисто, запрашивайте NOC и фиксируйте, кто платит 4% регистрационный сбор.
Частые вопросы
Oqood это то же самое, что title deed? Нет. Oqood это регистрационный контракт на юнит off-plan до выдачи финального title deed. Инструмент верификации DLD проверяет оба документа, но они относятся к разным стадиям владения.
Можно ли проверить подлинность title deed без личного визита в DLD? Да. Сервис DLD Title Deed Verification работает онлайн и через Dubai REST, мгновенно выдавая результат по номеру deed или Oqood, году выдачи и типу недвижимости.
Что если у проекта нет эскроу-счёта? Согласно Закону № (8) от 2007 года, застройщики обязаны открыть выделенный эскроу-счёт до сбора платежей за off-plan. Проект без такого счёта продаётся вне этой правовой рамки, теряя защиту, которую даёт закон, включая обособление средств от кредиторов застройщика.
Как понять, что мой брокер или сам листинг легитимны? Проверьте BRN брокера и ORN офиса через сервис DLD Verify License and Permits и убедитесь, что у листинга есть действующее разрешение согласно правилам Real Estate Ad Permit.
Кто на самом деле платит 4% регистрационного сбора DLD? Согласно регистрационной структуре DLD, сбор составляет 4% от суммы сделки, и на вторичном рынке Дубая его на практике целиком платит покупатель. Условие нужно зафиксировать письменно заранее.
Могут ли неоплаченные service charge заблокировать покупку? Да. Застройщик или owners association не выдадут NOC, необходимый для регистрации продажи недвижимости, пока начисления не оплачены, а DLD не зарегистрирует переход права без этого NOC.
Источники
- Dubai Land Department, Title Deed Verification service: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/title-deed-verification-overview/title-deed-verification/
- Dubai Land Department, Dubai REST app: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/dubai-rest/
- Dubai Land Department, Property Status Enquiry: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-status-overview/
- Dubai Legislation Portal, Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%288%29%20of%202007.html
- Dubai Land Department, Register Project service: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/
- Dubai Land Department, Verify License and Permits (Trakheesi): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/validate-real-estate-licenses-and-permits/
- Dubai Land Department, Real Estate Ad Permit: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/real-estate-ad-permit/
- Mollak, service charge platform: https://mollak.dubailand.gov.ae/
- Dubai Land Department, Service Charge Index overview: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/
- Dubai Land Department, Registering the Sale of a Mortgaged Property: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/registering-the-sale-of-a-mortgaged-property/
- Dubai Land Department, Property Sale Registration: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, Request for Mortgage Registration: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/
