Если вы покупаете или продаёте вторичную недвижимость в Дубае, рано или поздно вы подпишете документ, который брокеры в разговоре обычно называют просто «MOU». Официальное название документа: контракт F, часть системы единых договоров Dubai Land Department (DLD). Это не формальность, которую можно пропустить. Именно этот документ превращает устную договорённость в обязывающую сделку, и он обязателен для сделок на вторичном рынке с тех пор, как Real Estate Regulatory Agency (RERA), регуляторное подразделение DLD, ввело систему единых контрактов 1 мая 2014 года вместе с контрактом A (продавец, брокер) и контрактом B (покупатель, брокер), о чём сообщало издание Gulf News. Актуальное руководство RERA для брокеров даёт то же определение: «Контракт F: соглашение о продаже недвижимости между продавцом и покупателем», согласно Real Estate Brokerage Practice Guide.
В этом материале мы разберём, что на самом деле содержит форма F, раздел за разделом, чтобы вы понимали, что подписываете, ещё до подписания.
Что такое форма F, а что нет
Форма F формируется электронно, а не составляется юристом или агентом по шаблону вручную. Брокеры создают её через Dubai Broker Web Application или приложение Dubai REST, и она обязательно должна быть привязана к уже одобренному контракту B, как описано в собственной инструкции DLD Broker's Journey to create Contract F. Всем брокерам предписано использовать именно электронные контракты для оформления сделок купли-продажи недвижимости, подтверждает то же руководство для брокеров. На практике это означает, что форму F нельзя импровизировать в обычном документе Word. Если в сделке участвует брокер, документ обязан выйти из системы DLD, доступ к которой также открыт напрямую через портал eMart для контракта F.
Форма F, это предварительное соглашение о продаже, а не сама передача права собственности. Подписание обязывает обе стороны завершить сделку на согласованных условиях, но право собственности переходит позже, в офисе регистрационного доверенного лица (trustee office), когда выплачен остаток суммы, передан титульный документ и DLD регистрирует нового владельца.
Разделы формы в том порядке, в котором их запрашивает система
Согласно собственной инструкции DLD для брокеров, после того как брокер открывает опцию «Create Unified Sale Contract (F)», привязанную к одобренному контракту B, платформа проводит пользователя через форму в следующем порядке: Broker's Journey to create Contract F.
- Данные владельца (продавца). Идентификационные данные зарегистрированного владельца, сверяемые с записями DLD.
- Данные покупателя. Идентификационные данные покупателя или покупателей, если их несколько.
- Финансовые детали. Согласованная цена продажи и структура сделки.
- План платежей. Как и когда выплачивается цена, включая депозит.
- Срок действия контракта. Даты, между которыми действует соглашение, фактически крайний срок для выхода на регистрацию перехода права.
- Данные брокеров продавца и покупателя. Брокерские компании, задействованные с каждой стороны, если таковые есть.
- Данные о сборе DLD. Регистрационный сбор, подлежащий уплате при передаче права.
- Примечания к контракту и дополнительные условия. Любые условия, специфичные для конкретной сделки.
Та же структура отражена на действующем портале eMart для контракта F: форма организована вокруг данных владельца, данных покупателя, данных объекта, данных об ипотеке и данных о комиссии. Независимо от того, заходите вы как владелец, покупатель или через брокера, именно эти блоки вы фактически подписываете.
Цена, депозит и чек
Разделы «финансовые детали» и «план платежей», это то место, где находятся конкретные цифры, которые вас интересуют: согласованная цена и то, как распределены депозит и остаток. Сама форма F не фиксирует обязательный процент депозита или конкретный способ оплаты. В повседневной практике вторичного рынка Дубая покупатели обычно закрепляют сделку чеком, передаваемым примерно в момент подписания формы F, вместе с графиком платежей, который уже согласован и внесён в раздел плана платежей. Поскольку это рыночная практика, а не правило DLD, детали, у кого хранится чек, когда он может быть предъявлен и что происходит, если одна из сторон отказывается от сделки, должны быть прописаны в разделе примечаний или дополнительных условий, а не подразумеваться устно. Читайте этот раздел внимательно: именно там фактически зафиксированы конкретные обещания по вашим деньгам.
Комиссия: договорная, а не устанавливается DLD
Шаги «данные брокеров продавца и покупателя» и «данные о сборе DLD» легко перепутать, но они касаются двух разных вещей. Комиссия брокера согласовывается отдельно: в контракте A между продавцом и его брокерской компанией и в контракте B между покупателем и его брокером, а RERA лицензирует и регулирует брокеров, но не устанавливает фиксированную ставку комиссии, это вопрос договорённости каждой стороны со своим брокером. Регистрационный сбор DLD, напротив, фиксирован: 4% от суммы сделки, на практике его платит покупатель, как указано на странице услуги DLD Property Sale Registration. Не стоит полагаться на процент, названный брокером устно, ни по одной из этих статей: проверяйте, что фактически внесено в контракт.
Даты и что происходит, если сторона не выполняет договорённости
Раздел «срок действия контракта» задаёт временное окно для завершения сделки. Если сделка срывается в пределах этого окна, спор по контракту F не сразу становится делом суда. RERA предоставляет процедуру «Amicable Settlement Contract (F)»: стороны могут подать спор через систему Trakheesi, и RERA организует встречу, чтобы попытаться достичь мирового соглашения до обращения в судебные органы, согласно руководству для брокеров. Это важно по вполне практической причине: именно даты и условия, согласованные в форме F, станут точкой отсчёта, на которую опирается сама RERA, если возникнет спор по депозиту или сделке.
Что проверить перед подписанием
| Раздел | Что фиксирует | Что проверить |
|---|---|---|
| Данные владельца и покупателя | Личности обеих сторон | Имена совпадают с Emirates ID/паспортом и с титульным документом полностью |
| Данные объекта | Продаваемая единица | Номер юнита, площадь и привязанные парковка/кладовая совпадают с титульным документом |
| Финансовые детали | Цена продажи | Указана именно та сумма, о которой договорились, а не заготовка |
| План платежей | График депозита и остатка | Суммы, даты и порядок оплаты чеком/переводом прописаны полностью |
| Срок действия контракта | Крайний срок завершения | Достаточно времени на финансирование, NOC и запись в trustee office |
| Данные брокеров | Кто кого представляет | Условия комиссии зафиксированы в контракте A/B, а не устно |
| Данные о сборе DLD | Регистрационный сбор 4% | Прописано, кто его платит, даже если на практике это покупатель |
| Примечания/доп. условия | Условия конкретной сделки | Всё про депозитный чек, ипотеку или отменительные условия зафиксировано письменно, а не устно |
Частые вопросы
Форма F, это то же самое, что MOU? Да. «MOU», это неформальное название, которое брокеры и покупатели используют в разговоре, а «контракт F» или «форма F», это официальный термин DLD, определяемый RERA как соглашение о продаже недвижимости между продавцом и покупателем, согласно руководству для брокеров.
Можно ли подписать форму F без брокера? Документ формируется через собственную платформу DLD, доступную через портал eMart и Dubai Broker Web Application, описанные в инструкции для брокеров. Если в сделке с любой из сторон участвует брокер, документ должен быть создан именно там, а не как частный документ.
Передаёт ли форма F право собственности? Нет. Это предварительное соглашение о продаже. Право собственности переходит позже, в офисе регистрационного доверенного лица, где выплачивается остаток суммы, и DLD выдаёт новый титульный документ после регистрации, согласно тому же руководству для брокеров.
Кто платит регистрационный сбор DLD? DLD устанавливает регистрационный сбор в размере 4% от суммы сделки; на практике его платит покупатель, как описано на странице Property Sale Registration. Это отдельно от комиссии брокера, которая согласовывается частным образом в рамках контрактов A и B.
Что если покупатель или продавец хочет отказаться от сделки после подписания? RERA предоставляет процедуру Amicable Settlement Contract (F) через систему Trakheesi: агентство пытается помочь сторонам достичь мирового соглашения до того, как дело потребуется передавать в судебные органы, согласно руководству для брокеров.
Источники
- Dubai Land Department, Real Estate Brokerage Practice Guide (2-е издание, ноябрь 2024): https://dubailand.gov.ae/media/i31iv1n0/real_estate_brokerage_practice_guide_2024.pdf
- Dubai Land Department, Broker's Journey to create Contract F: https://dubailand.gov.ae/media/ofeb4lyy/broker-s-journey-to-create-contract-f_en.pdf
- Dubai Land Department, страница Broker's Journey to create Contract F: https://dubailand.gov.ae/en/about-dubai-land-department/broker-s-journey-to-create-contract-f/
- Dubai Land Department, портал eMart для контракта F: https://emart.dubailand.gov.ae/Contracts/ContractFPage.aspx
- Dubai Land Department, услуга Property Sale Registration: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Gulf News, «Dubai Land Department announces issuance of unified real estate contracts»: https://gulfnews.com/business/property/dubai-land-department-announces-issuance-of-unified-real-estate-contracts-1.1307318
