Freehold и leasehold в Дубае: что реально могут купить иностранцы

Freehold и leasehold в Дубае: что реально могут купить иностранцы

В объявлении написано "freehold", и покупатель считает вопрос закрытым. Это не так. В Дубае то, получит ли иностранец полный бессрочный титул или право с ограниченным сроком, зависит от юридической категории конкретного участка, а не от того, как застройщик описывает район в рекламной презентации. В этом гиде разбираем, что freehold, leasehold, usufruct и musataha означают по дубайскому законодательству, где какая форма применяется и что каждая из них даёт с точки зрения title deed, перепродажи, наследования и права на визу. Все правила ниже актуальны на июль 2026 года; детали законодательства о недвижимости меняются, поэтому конкретику перед подписанием любых документов стоит уточнять напрямую в Dubai Land Department (DLD).

Юридическая основа: Закон № 7 от 2006 года

Система владения недвижимостью для неграждан ОАЭ в Дубае держится на Законе № (7) от 2006 года о регистрации недвижимого имущества в эмирате Дубай. Статья 4 закрепляет неограниченное право собственности на территории всего эмирата за гражданами ОАЭ и стран ССАГПЗ, компаниями, полностью им принадлежащими, и публичными акционерными компаниями. Всем остальным, то есть иностранным физлицам и компаниям с иностранным капиталом, доступны два более узких пути:

• Freehold без ограничения по сроку: но только в зонах, специально выделенных под это правителем эмирата.
• Usufruct или leasehold на срок не более девяноста девяти (99) лет: форма допускается гораздо шире.

Именно из-за этой статьи "freehold" и "leasehold" в Дубае не просто рекламные слова, а два разных юридических режима, прописанных прямо в законе о регистрации недвижимости.

Freehold: что это реально даёт

Freehold значит, что имя покупателя вносится в title deed без даты истечения. После регистрации сделки в DLD покупатель получает тот же по объёму бессрочный титул, что и гражданин ОАЭ на аналогичных условиях: объект можно продать кому угодно, заложить, подарить или передать по наследству, и так остаётся сколько угодно долго (единственное ограничение здесь, действия самого владельца, а не истечение какого-либо срока аренды).

Регистрация покупки freehold проходит через процедуру DLD Property Sale Registration в офисе Real Estate Registration Trustee, после чего электронно выпускаются title deed и план участка. DLD взимает регистрационный сбор в размере 4% от суммы сделки, который на вторичном рынке Дубая на практике полностью оплачивает покупатель, плюс фиксированные сборы за title deed и план участка.

Freehold-владение: также единственный путь к Golden Visa через недвижимость. Объект или комбинация объектов, "находящихся в полной собственности инвестора" (wholly owned), стоимостью от AED 2 000 000, дают право на 10-летний возобновляемый инвесторский вид на жительство, тот же порог подтверждает и GDRFA. Формулировка "wholly owned" здесь принципиальна: критерии сформулированы вокруг титульного владения, поэтому leasehold, usufruct или musataha той же стоимости прямо в опубликованных формулировках не упомянуты, и этот момент стоит уточнять напрямую в DLD или GDRFA, а не считать само собой разумеющимся.

Какие районы реально считаются freehold

Статус freehold присваивается конкретному участку, а не целому району. Основополагающий перечень зафиксирован в Постановлении № (3) от 2006 года об определении зон для владения негражданами, вступившем в силу в июне 2006 года: в нём поимённо перечислены конкретные участки в таких зонах, как Emirates Hills, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali, The World Islands, Jebel Ali, Al Jaddaf, Ras Al Khor, Umm Hurair, Al Barsha South, Mirdif, Nad Al Sheba, Warsan, Sofouh и Al Qouz, с привязкой к границам участков на картах департамента.

За прошедшие годы правитель эмирата присвоил статус freehold ещё многим районам (включая Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate, Dubai South и другие), так что актуальный перечень давно вышел за пределы карты 2006 года. Единой официальной страницы с полным перечнем всех выделенных участков и их точным количеством не существует, поэтому к любой конкретной цифре, которая встречается в интернете, стоит относиться как к приблизительной. Прежде чем вносить депозит, стоит подтвердить у застройщика, брокера с лицензией RERA или в офисе DLD Trustee, что именно конкретный участок, а не общая репутация района, зарегистрирован как freehold.

Leasehold: ограниченное право, а не титул

Leasehold по Закону № 7 от 2006 года: зарегистрированное право на недвижимость с фиксированным сроком до 99 лет. Оно регистрируется в Real Estate Registration Department DLD, а не через систему аренды Ejari, и это принципиальное отличие: долгосрочный leasehold относится к совершенно другой юридической категории, нежели обычный договор аренды. Сама DLD проводит именно эту границу: вещные права на недвижимость, такие как leasehold, usufruct и musataha, подпадают под правила регистрации недвижимости, тогда как обычный найм регистрируется в Ejari и регулируется Законом № (26) от 2007 года о регулировании отношений между арендодателями и арендаторами, тем же законом, из которого вытекают привычные правила 90-дневного уведомления о продлении и двухлетнего моратория на повышение арендной платы после подписания.

Это различие важно держать в голове, потому что фраза "leasehold-квартира" может звучать как долгая аренда. Это не так. Это зарегистрированное право, близкое к собственности, с документом от DLD, просто с датой окончания вместо бессрочности. Закон № 7 от 2006 года устанавливает потолок в 99 лет, но не прописывает единые условия продления для каждого leasehold-права; они зависят от того, как конкретное право было структурировано и зарегистрировано. Если вам предлагают leasehold-юнит, оставшийся срок, механику продления и любую земельную ренту стоит получить в письменном виде от регистрирующего органа, а не только из рекламной брошюры.

Usufruct и musataha: остальные долгосрочные права

Usufruct: право пользоваться недвижимостью и извлекать из неё выгоду (жить в ней, сдавать в аренду), пока титул остаётся у другого лица. Закон № 7 от 2006 года ограничивает его тем же потолком в 99 лет, что и leasehold, и DLD регистрирует его через Real Estate Registration Department, опять же вне системы найма Ejari.

Musataha: смежное, но отдельное право, которое обычно охватывает право строить, изменять или застраивать чужую землю на фиксированный срок. FAQ самой DLD подтверждает, что musataha регистрируется в Real Estate Registration Department по законодательству о регистрации недвижимости, а не по правилам отношений арендодателя и арендатора, то есть на тех же основаниях, что и usufruct. В других эмиратах musataha ограничена собственным отдельным законодательством, условия которого автоматически не переносятся на Дубай; в первичных дубайских источниках, изученных для этого материала, единого установленного законом предельного срока musataha для Дубая не публикуется, срок и условия продления задаются в конкретном договоре. Не стоит переносить на Дубай цифру, которую вы видели применительно к другому эмирату; точный срок нужно уточнять через DLD.

Что даёт каждая из форм владения

• Freehold: title deed на имя владельца, без ограничения по сроку, свободная перепродажа, передача наследникам через реестр DLD, и именно эта форма владения заложена в порог Golden Visa от AED 2 000 000.
• Leasehold, usufruct и musataha: зарегистрированное право со своим документом DLD, которое можно переуступить и передать по наследству через тот же реестровый процесс, что и freehold, но ограниченное сроком до 99 лет и без чёткого подтверждения того, что оно засчитывается для Golden Visa в опубликованной формулировке "wholly owned".
• Обычный договор найма: никакого права собственности, регистрируется в Ejari по закону об отношениях арендодателя и арендатора, не передаётся по наследству и не даёт пути к резидентской визе через недвижимость.

Порядок наследования при этом одинаков независимо от формы владения: к владельцам-мусульманам по умолчанию применяются нормы обязательного шариатского наследования, а немусульмане-иностранцы подпадают под Федеральный декрет-закон № (41) от 2022 года о гражданском личном статусе, если только не зарегистрировали завещание с иными условиями. Как только суд или принятое завещание определяют наследников, услуга DLD Inheritance Title Transfer обновляет реестр, независимо от того, лежал ли в основе freehold, leasehold, usufruct или musataha.

Как проверить форму владения перед покупкой

Не стоит полагаться на репутацию района или на слово "freehold" в брошюре. Проверяйте конкретный участок напрямую:

• Попросите застройщика, брокера с лицензией RERA или офис DLD Real Estate Registration Trustee подтвердить зарегистрированную форму владения по конкретному участку до внесения депозита.
• Используйте электронную услугу DLD Title Deed Verification, чтобы проверить title deed по номеру сертификата, году и типу недвижимости после регистрации сделки, и убедиться, что объект действительно числится в реестре на нужное имя и с нужной формой владения.
• Если юнит продаётся как leasehold, usufruct или musataha, а не freehold, запросите точный оставшийся срок и условия продления в письменном виде у регистрирующей стороны: эти детали содержатся в конкретном договоре, а не в едином публичном перечне.
• Помните, что договор аренды, даже долгосрочный, это не то же самое, что leasehold-право: если регистрируется договор найма Ejari, вы арендуете, а не владеете вещным правом на недвижимость.

Частые вопросы

В чём реальная юридическая разница между freehold и leasehold в Дубае? Freehold: владение без ограничения по сроку, зафиксированное в title deed на имя покупателя. Leasehold: зарегистрированное вещное право со сроком до 99 лет по Закону № (7) от 2006 года. Оба регистрируются в DLD, но только freehold не имеет даты истечения.

Может ли иностранец купить freehold где угодно в Дубае? Нет. Freehold для неграждан действует только в зонах, специально выделенных правителем эмирата: изначально они перечислены в Постановлении № (3) от 2006 года и с тех пор расширены. Вне выделенного участка иностранному покупателю доступны только leasehold, usufruct или musataha.

На какой срок оформляются leasehold, usufruct или musataha в Дубае? Leasehold и usufruct ограничены 99 годами по Закону № 7 от 2006 года. Срок musataha в Дубае не зафиксирован единой опубликованной законодательной цифрой в изученных для этого материала источниках; он зависит от конкретного договора, поэтому точный срок нужно уточнять в DLD перед покупкой.

Musataha это то же самое, что аренда? Нет. Musataha и usufruct: вещные права на недвижимость, регистрируемые в Real Estate Registration Department DLD по законодательству о регистрации недвижимости. Обычный договор найма: аренда, регистрируемая в Ejari по Закону № (26) от 2007 года. Это разные юридические категории с разными реестрами.

Даёт ли leasehold или usufruct право на Golden Visa? Опубликованные критерии Golden Visa через недвижимость описывают объект как "находящийся в полной собственности" (wholly owned) стоимостью от AED 2 000 000, формулировка, построенная вокруг freehold-титула. Право на leasehold, usufruct или musataha эквивалентной стоимости в открытых материалах прямо не рассматривается, поэтому этот момент стоит уточнять напрямую в DLD или GDRFA, а не считать само собой разумеющимся.

Как проверить, что конкретный юнит действительно freehold, перед покупкой? Попросите застройщика, брокера с лицензией RERA или офис DLD Trustee подтвердить зарегистрированную форму владения участка, и используйте электронную услугу DLD Title Deed Verification, чтобы проверить title deed после регистрации. Общая репутация района: не доказательство того, что конкретный участок имеет статус freehold.

Источники

1. Dubai Legislation Portal. Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2006/Law%20No.%20%287%29%20of%202006.html
2. Dubai Legislation Portal. Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-Nationals in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2006/Regulation%20No.%20%283%29%20of%202006.html
3. Dubai Legislation Portal. Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship Between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%2826%29%20of%202007.html
4. Dubai Land Department. Frequently Asked Questions. https://dubailand.gov.ae/en/frequently-asked-questions/
5. Dubai Land Department. Property Sale Registration (eService). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
6. Dubai Land Department. Issue Title Deed (eService). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/issue-title-deed/
7. Dubai Land Department. Title Deed Verification (eService). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/title-deed-verification-overview/title-deed-verification/
8. Dubai Land Department. Request for Golden Visa - Investor (eService). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-golden-visa-investor/
9. Dubai Land Department. Inheritance Title Transfer (eService). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/inheritance-title-transfer/
10. General Directorate of Residency and Foreigners Affairs Dubai (GDRFA). Issuing a Golden Residence Permit (Investors). https://www.gdrfad.gov.ae/en/services/8ea80da4-f43e-11eb-0320-0050569629e8
11. The Official Portal of the UAE Government (u.ae). Expatriates buying a property in the UAE. https://u.ae/en/information-and-services/moving-to-the-uae/expatriates-buying-a-property-in-the-uae
12. UAE Legislation Portal. Federal Decree-Law No. (41) of 2022 on Civil Personal Status. https://uaelegislation.gov.ae/en/legislations/1586