Значительную часть сделок с недвижимостью в Дубае подписывает не тот человек, что указан в договоре как покупатель или продавец. Это не лазейка. Система регистрации недвижимости в Дубае изначально построена так, чтобы принимать доверенность (Power of Attorney, POA) как законную замену собственнику - при условии, что в документе верно названы человек, объект и полномочия, и он прошёл нужную цепочку нотариального заверения.
Загвоздка в том, что требования к «правильному документу» за последний год заметно ужесточились. Земельный департамент Дубая (DLD) закрутил гайки в формулировках доверенностей, порядке их проверки и сроке действия - документ, который в 2023 году спокойно прошёл бы трасти-офис, сегодня могут отклонить без разговоров. В этом гиде разберём, что доверенность может и не может разрешать, как заверить её в ОАЭ и за границей, что именно проверяет DLD сегодня и, честно говоря, какой объём доверия вы всё равно оказываете другому человеку, отдавая ему право распоряжаться вашими деньгами и вашим именем.
Почему доверенность вообще так часто нужна покупателям в Дубае
Зарубежные инвесторы - структурная часть рынка Дубая, и значительная доля этого спроса приходится на квартиры на этапе строительства, купленные напрямую у застройщика, а не на перепродажу через трасти-офис. Покупатели, которые не могут прилететь ради подписания договора купли-продажи (SPA), очередного платежа по графику или переоформления при перепродаже, регулярно назначают кого-то в Дубае подписывать документы вместо себя. Концентрация off-plan сделок по районам - косвенный индикатор того, где чаще всего оформляют доверенность для подписания застройщицких бумаг:
| Район | Доля сделок на этапе строительства | Объём сделок с начала 2026 года |
|---|---|---|
| Meydan | 93% | 1 534 |
| JVT | 83% | 1 791 |
| JLT | 80% | 1 554 |
| Dubai South | 76% | 2 182 |
| Dubai Creek Harbour | 70% | 2 242 |
| Dubai Sports City | 63% | 1 509 |
| Dubai Hills Estate | 62% | 1 199 |
| Town Square | 54% | 1 160 |
| Al Furjan | 52% | 939 |
| JVC | 51% | 5 583 |
| Business Bay | 50% | 2 829 |
| DAMAC Hills | 42% | 799 |
| Palm Jumeirah | 39% | 593 |
| Downtown Dubai | 32% | 1 048 |
| Dubai Marina | 22% | 1 762 |
| Sobha Hartland | 20% | 635 |
Методология: доля off-plan и объём сделок с начала 2026 года - данные DLD по жилым продажам, сгруппированные по мастер-проекту. Высокая доля off-plan не означает, что доверенность там обязательна - это лишь показатель того, что больше покупателей подписывают договор с застройщиком, находясь за границей.
Примерно 81% сделок с жилой недвижимостью в Дубае регистрируются как прямые продажи, а не как ипотечные сделки - это отражает тип регистрации, а не способ оплаты, поскольку у сделки может быть отдельное финансирование, которое просто не попадает в ипотечную регистрацию DLD (DLD Open Data). В принципе, в сделке без кредитора на одну подпись через поверенного меньше, но собственная цепочка проверки DLD - сверка имени, запрос в портал, требования к формулировкам - работает одинаково независимо от того, зарегистрирована ли на объект ипотека.
Что доверенность может реально разрешать
Доверенность в Дубае - не документ на все случаи жизни. Согласно циркуляру №29/R/2025, который, по данным юридических фирм ОАЭ, отслеживающих это изменение, DLD выпустил 16 июля 2025 года для регулирования приёма доверенностей по сделкам с недвижимостью (сам циркуляр отдельно на dubailand.gov.ae не публикуется), общие формулировки вроде «полные полномочия по управлению недвижимостью» отклоняются. Для каждого типа сделки нужна своя, точная формулировка:
| Тип сделки | Формулировка, которую ожидает DLD | Формулировка, которую отклонят |
|---|---|---|
| Продажа | «продажа недвижимого имущества» / «продажа основных средств» | «полные полномочия по вопросам недвижимости» |
| Покупка | «покупка» / «совместная покупка с указанием доли собственности» | «управление и распоряжение недвижимостью» |
| Дарение | «дарение недвижимости» / «безвозмездная передача» | Неопределённые общие полномочия |
| Ипотека | «ипотека недвижимости» / «залог недвижимого имущества» | Широкие финансовые полномочия общего характера |
| Узуфрукт / мусатаха (Musataha) | Точный термин, соответствующий типу сделки | Общая формулировка «права на недвижимость» |
Генеральная доверенность охватывает широкий круг гражданских или коммерческих действий и не подходит для продажи недвижимости, если в ней явно не названо это полномочие. Специальная (разовая) доверенность ограничена одним объектом, одним типом сделки и, в идеале, одним контрагентом - именно такой вариант трасти-офисы принимают без лишних вопросов. Если поверенному нужно подписать только одну конкретную перепродажу, составляйте доверенность именно под эту сделку, а не более широкий мандат «для экономии времени».
Как заверить доверенность в Дубае
Основной орган нотариального заверения доверенностей в ОАЭ - Дубайские суды (Dubai Courts), через систему Smart Electronic Notary и услугу заверения доверенностей (Power of Attorneys Ratification). Обладатель Emirates ID может пройти часть процесса онлайн; заявителю без Emirates ID, только с паспортом, придётся явиться лично. И доверитель, и поверенный по доверенности на гражданские действия должны быть не младше 21 года (по лунному или григорианскому календарю).
Опубликованные тарифы Дубайских судов на нотариальные услуги по доверенностям:
| Услуга | Стоимость (AED) |
|---|---|
| Заверение генеральной или специальной частной доверенности | 100 |
| Сбор Knowledge and Innovation (за документ/сторону) | 10-20 |
| Общее нотариальное заверение, за страницу | 300 |
| Дополнительные заверенные копии, за страницу | 5 |
| Электронный ввод данных, за подпись | 100 |
Тарифы публикуются по кодам услуг и могут отличаться в зависимости от канала обращения, поэтому итоговую сумму лучше уточнить до оплаты. Частные нотариальные конторы, лицензированные работать параллельно с Дубайскими судами, тоже могут составить и заверить доверенность - с теми же требованиями к формулировкам и удостоверению личности.
Подписание за границей: цепочка легализации, а не апостиль
ОАЭ не участвуют в Гаагской конвенции об апостиле (таблица статуса стран-участниц HCCH), поэтому апостиль, поставленный в вашей стране, сам по себе юридической силы в ОАЭ не имеет. Доверенность, подписанная за границей, должна пройти полную цепочку легализации, прежде чем DLD станет с ней работать: нотариальное заверение в стране подписания, заверение в МИД этой страны, легализация в посольстве или консульстве ОАЭ, отвечающем за вашу страну, и, наконец, заверение в Министерстве иностранных дел и международного сотрудничества ОАЭ (MOFAIC) уже после того, как документ попадёт в ОАЭ. Доверенность не на арабском языке дополнительно нужно перевести у лицензированного в ОАЭ судебного переводчика.
После циркуляра №29/R/2025 доверенность, выданная за границей для сделки с недвижимостью в Дубае, дополнительно должна быть оформлена не более чем за два года до подачи, и принимается только оригинал бумажного документа - заверенные копии не примут. Если вашей доверенности больше двух лет, переоформите её заранее, до вылета или отправки документов курьером.
Как DLD проверяет доверенность сегодня
Циркуляр 29/R/2025 также закрыл лазейку, которая успела стать обычной практикой: проверять доверенность только по QR-коду на распечатке теперь запрещено. Вместо этого регистраторы в реальном времени сверяют документ с порталом самого органа, выдавшего доверенность - среди них сервис проверки нотариальных документов Дубайских судов, портал проверки доверенностей Судебного департамента Абу-Даби и поиск e-Notary Министерства юстиции ОАЭ. Если имя доверителя в доверенности не совпадает буквально с именем в тайтл-дид, включая расхождения из-за смены транслитерации имени при обновлении паспорта, сделка приостанавливается до устранения расхождения.
Ожидается, что средства от продажи по доверенности поступят продавцу напрямую - менеджерским чеком на имя самого продавца, либо, если и доверенность, и договор купли-продажи это прямо разрешают, чеком на имя поверенного с подписанной распиской о получении денег от имени собственника. В любом случае регистрационный сбор DLD за перепродажу - 4%, на практике платит покупатель - не меняется от того, подписывает ли покупатель документы лично или через поверенного.
Срок действия и отзыв доверенности
Доверенность, заверенная в ОАЭ и зарегистрированная в электронном виде, как правило, действует бессрочно, если в ней самой не указан срок действия, - однако при каждом использовании всё равно требуется свежая проверка через портал, а не просто предъявление бумаги. Доверенность, выданная за границей и используемая для сделки с недвижимостью, ограничена двумя годами с момента выдачи независимо от того, что написано в самом документе.
Правовая основа доверенности - договор поручения (вакала) в рамках Закона ОАЭ о гражданских сделках, переизданного Федеральным декретом-законом №25 от 2025 года, который вступает в силу 1 июня 2026 года взамен гражданского кодекса 1985 года. Базовый принцип поручения сохраняется: полномочия прекращаются, когда доверитель отзывает доверенность, когда одна из сторон умирает или утрачивает дееспособность, либо когда названная в документе сделка завершена.
Чтобы отозвать доверенность, доверитель приходит к нотариусу и оформляет официальный отзыв, а затем проверяет, что он отражён в тех же порталах, которые сверяет трасти-офис. Отзыв, ещё не отмеченный там, на практике всё ещё может быть предъявлен бывшим поверенным, поэтому считайте отзыв завершённым только когда он виден в портале, а не в день подписания акта об отзыве.
Какое доверие вы на самом деле оказываете и как его ограничить
Доверенность - это не формальность. Это вы, отдающий постороннему человеку, родственнику или брокеру, с которым виделись только по видеосвязи, юридическое право подписывать от вашего имени сделку на сотни тысяч или миллионы дирхамов и, если документ это позволяет, получать деньги от вашего имени. Ужесточение правил DLD в 2025 году появилось потому, что старая, более мягкая система использовалась для проведения переоформлений, которые фактический собственник ясно не разрешал или уже не хотел совершать.
Как на практике ограничить этот риск:
- Составляйте специальную доверенность с точным указанием участка или юнита и точного типа сделки, в формулировках, которые сегодня ожидает DLD.
- Указывайте собственный срок действия прямо в документе, а не полагайтесь на двухлетний лимит для иностранных доверенностей или на бессрочность доверенности из ОАЭ.
- Храните оригинал документа у того, кому доверяете, а не у самого поверенного, который им пользуется.
- Направляйте деньги от продажи на счёт на ваше собственное имя везде, где это позволяет структура сделки.
- Отзывайте доверенность сразу после завершения сделки, для которой она выдана, и убеждайтесь, что отзыв виден в портале проверки, прежде чем считать вопрос закрытым.
Сам DLD прямо говорит, что регистрация может проходить через «законно уполномоченных представителей», так что правильно оформленная доверенность - штатный канал, вокруг которого построена система, а не исключение, которое терпят с неохотой. Риск в том, насколько узко вы её очертите, а не в том, примет ли DLD доверенность вообще.
Частые вопросы
В чём разница между генеральной и специальной доверенностью для сделки с недвижимостью в Дубае? Генеральная доверенность охватывает широкий круг гражданских или коммерческих действий и отклоняется для сделки с недвижимостью, если в ней нет нужной формулировки под конкретный тип сделки. Специальная доверенность называет один объект и один тип сделки - именно такой формат трасти-офисы принимают без затруднений.
Можно ли использовать доверенность, подписанную и заверенную за пределами ОАЭ? Да, но она должна пройти полную цепочку легализации, заканчивающуюся заверением в MOFAIC, поскольку сам по себе Гаагский апостиль ОАЭ не признают. По данным юридических фирм ОАЭ, отслеживающих циркуляр №29/R/2025, такая доверенность также должна быть оформлена не более чем за два года до подачи, и принимается только оригинал документа.
Принимает ли DLD доверенность, проверенную только по QR-коду на распечатке? По имеющимся данным, уже нет. Юридические фирмы ОАЭ, отслеживающие циркуляр №29/R/2025 (сам DLD его отдельно не публикует), сообщают, что проверка только по QR-коду теперь запрещена и что регистраторы вместо этого проверяют документ через онлайн-портал самого органа, выдавшего доверенность.
Сколько действует доверенность на недвижимость в Дубае? Доверенность, заверенная в ОАЭ, как правило, действует бессрочно, если в ней самой не указан срок. Согласно циркуляру №29/R/2025, по данным юридических фирм ОАЭ, отслеживающих это изменение, доверенность, выданная за границей и используемая для сделки с недвижимостью, ограничена двумя годами с момента выдачи, независимо от того, что написано в документе.
Что будет, если имя в моей доверенности не совпадает буквально с именем в тайтл-дид? Трасти-офис приостанавливает сделку до тех пор, пока расхождение - часто из-за смены транслитерации имени после обновления паспорта - не будет устранено через официальное заявление или решение суда.
Как убедиться, что выданная мной доверенность действительно отозвана? Оформите отзыв у нотариуса, а затем проверьте, что он отражён в соответствующем портале проверки, прежде чем считать вопрос закрытым. Отзыв, существующий только на бумаге, на практике не гарантированно срабатывает в момент использования доверенности.
Источники
- Земельный департамент Дубая (DLD), открытые данные (данные по жилым сделкам использованы для доли off-plan, объёма сделок и соотношения продаж и ипотечных регистраций): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Земельный департамент Дубая (DLD), услуга регистрации продажи недвижимости: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Дубайские суды, услуга заверения доверенностей: https://www.dc.gov.ae/PublicServices/GessServiceDetails.aspx?lang=en&ServiceCode=G4
- Дубайские суды, система Smart Electronic Notary: https://www.dc.gov.ae/PublicServices/CMSPage.aspx?PageName=SmartElectronicNotary&lang=en
- Дубайские суды, услуга e-Notary для генеральной доверенности: https://www.dc.gov.ae/PublicServices/ENotaryDetail.aspx?Search=&ServiceCode=381&lang=en
- Дубайские суды, заверение частной доверенности (тарифы): https://www.dc.gov.ae/DC_PublicServices/SDMServiceDetails.aspx?service_Id=1964
- Дубайские суды, сервис проверки нотариальных документов: https://www.dc.gov.ae/PublicServices/NotaryDocuments.aspx
- Судебный департамент Абу-Даби, портал проверки доверенностей: https://www.adjd.gov.ae/sites/eServices/EN/Pages/POAenquiry.aspx
- Министерство юстиции ОАЭ, поиск документов e-Notary: https://enotary.moj.gov.ae/search
- Министерство иностранных дел и международного сотрудничества ОАЭ (MOFAIC), заверение официальных документов и сертификатов: https://www.mofa.gov.ae/en/services/attestation
- О циркуляре DLD №29/R/2025 (издан 16 июля 2025 года), о котором последовательно сообщают юридические фирмы ОАЭ как об основном публичном источнике, поскольку сами циркуляры DLD отдельно на dubailand.gov.ae не публикуются: BSA Law, «Dubai's New Standards for Powers of Attorney in Property Deals», https://bsalaw.com/insight/dubais-new-standards-for-powers-of-attorney-in-property-deals/; Anders LLC, «New Rules on Powers of Attorney for Real Estate Transactions in the Emirate of Dubai», https://anders.ae/en/services/real-estate/publication/new-rules-on-powers-of-attorney-for-real-estate-transactions-in-the-emirate-of-dubai
- Charles Russell Speechlys, «United Arab Emirates issues a new Civil Transactions law» (Федеральный декрет-закон №25 от 2025 года, вступает в силу 1 июня 2026 года): https://www.charlesrussellspeechlys.com/en/insights/quick-reads/102mefg-united-arab-emirates-issues-a-new-civil-transactions-law/
- Гаагская конференция по международному частному праву (HCCH), таблица статуса участников Конвенции от 5 октября 1961 года, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов (подтверждает, что ОАЭ не являются участником): https://www.hcch.net/en/instruments/conventions/status-table/?cid=41
