С момента введения в ОАЭ корпоративного налога у владельцев, сдающих в аренду квартиру или виллу в Дубае, регулярно возникает один и тот же вопрос: распространяется ли новая ставка 9% на их арендный доход. Для подавляющего большинства частных покупателей, владеющих одним объектом или небольшим личным портфелем на своё имя, ответ: нет. Корпоративный налог ОАЭ, введённый Федеральным декретом-законом № 47 от 2022 года для финансовых периодов, начинающихся 1 июня 2023 года и позже, это налог на бизнес, а не на личный доход физического лица. В этой статье, опираясь на официальные разъяснения Федеральной налоговой службы (FTA), мы точно покажем, где проходит эта граница.
Базовое правило: корпоративный налог нацелен на бизнес, а не на частных владельцев
Корпоративный налог применяется по ставке 0% на налогооблагаемый доход до AED 375 000 и 9% на доход сверх этого порога, согласно официальному обзору корпоративного налога на портале правительства ОАЭ. Компании (юридические лица) автоматически подпадают под действие налога, как только начинают вести деятельность в ОАЭ. К физическим лицам подход иной: собственные разъяснения FTA о базе налогообложения физических лиц подтверждают, что физлицо становится налогооблагаемым лицом только при одновременном выполнении двух условий: оно ведёт «бизнес или предпринимательскую деятельность» в ОАЭ, и суммарный оборот от этой деятельности превышает AED 1 000 000 в течение календарного года по григорианскому календарю.
Важно, что те же разъяснения FTA перечисляют категории дохода, которые вообще не считаются предпринимательской деятельностью, вне зависимости от суммы. Это заработная плата и доход от найма, личный инвестиционный доход и доход от инвестиций в недвижимость (арендный доход и доходность от объектов, удерживаемых как инвестиция). Физлицо, получающее только такие виды дохода, находится вне сферы действия корпоративного налога и не обязано регистрироваться, согласно той же странице FTA.
Что означает «инвестиции в недвижимость» для частного владельца
Именно это исключение важнее всего для типичного владельца арендной недвижимости в Дубае. Согласно рамочным правилам, изложенным в Постановлении Кабинета министров № 49 от 2023 года, которое FTA реализует через разъяснения для физических лиц, человек, владеющий недвижимостью в личном качестве, без коммерческой лицензии на эту деятельность и не ведущий её как постоянную торговую операцию, рассматривается как занимающийся инвестициями в недвижимость, а не бизнесом. Арендный доход от такого объекта и прибыль, полученная при его последующей продаже, находятся вне корпоративного налога на тех же основаниях, что зарплата или личный портфель акций.
Определяющий фактор не сумма собранной арендной платы и не количество объектов само по себе. Значение имеет то, ведётся ли деятельность по коммерческой лицензии и таким образом, что она приравнивается к ведению бизнеса, согласно официальному обзору корпоративного налога, который описывает налогооблагаемую предпринимательскую деятельность как работу по коммерческой лицензии или торговлю «на постоянной или регулярной основе». Владелец, у которого, скажем, три-четыре квартиры в личной собственности, который собирает арендную плату и время от времени продаёт один из объектов, крайне маловероятно пересечёт эту границу при обычных для большинства владельцев обстоятельствах. Иначе обстоит дело у того, кто держит лицензию риелторского или девелоперского бизнеса и покупает и продаёт объекты как торговую деятельность, об этом ниже.
Когда порог в AED 1 000 000 действительно вступает в силу
Цифру AED 1 000 000 часто ошибочно трактуют как общий потолок дохода для физлиц. Это не так. Это пороговое значение оборота, которое применяется только когда физлицо уже ведёт лицензированный бизнес или предпринимательскую деятельность в ОАЭ, согласно разъяснениям FTA о базе налогообложения. Доход от инвестиций в недвижимость, личный инвестиционный доход и зарплата полностью исключаются из расчёта этого оборота: они не учитываются в сумме AED 1 000 000, даже если многократно её превышают.
Порог становится актуальным для владельца недвижимости только в конкретном сценарии: физлицо держит коммерческую лицензию и ведёт деятельность, связанную с недвижимостью, например лицензированное брокерское агентство, управление недвижимостью или торговую деятельность по перепродаже объектов по лицензии. Если совокупный оборот от такой лицензированной деятельности превышает AED 1 000 000 в календарном году, физлицо становится налогооблагаемым лицом, и применяются стандартные правила корпоративного налога: 0% на налогооблагаемый доход до AED 375 000, 9% сверх этой суммы, согласно официальной структуре ставок. Ниже отметки в AED 1 000 000 оборота физлицо вообще не считается налогооблагаемым лицом, и сам лицензированный бизнес полностью выпадает из-под корпоративного налога, точка. Эти два порога независимы друг от друга, один не переходит в другой: цифра AED 1 000 000 определяет, становится ли физлицо налогооблагаемым лицом в принципе, согласно Постановлению Кабинета министров № 49 от 2023 года. Льгота для малого бизнеса (Small Business Relief) от FTA это отдельная, добровольно выбираемая льгота, которая становится актуальной только после того, как лицо уже стало налогооблагаемым, то есть уже превысило черту в AED 1 000 000. При выборе этой льготы соответствующее критериям резидентное лицо, включая соответствующее физлицо, с выручкой до AED 3 000 000 может считаться не имеющим налогооблагаемого дохода за этот период.
Владение через компанию или SPV: совершенно другой режим
Картина полностью меняется, как только недвижимость оформляется через компанию, будь то материковая структура ОАЭ, компания в свободной экономической зоне или офшорный SPV, используемый для владения одним активом. Компания это юридическое лицо, и тест для юридического лица отличается от описанного выше теста «ведёт бизнес» для физлиц. Компания, зарегистрированная или иным образом учреждённая в ОАЭ, включая SPV, признаётся резидентным лицом и, соответственно, налогооблагаемым лицом уже в силу самого факта регистрации, согласно разъяснениям FTA о резидентном юридическом лице. Ей не нужно отдельно проходить тест «ведёт бизнес» или тест по обороту, как это требуется от физлица по Постановлению Кабинета министров № 49 от 2023 года: сама регистрация вводит компанию в сферу действия налога, без порога в AED 1 000 000, применимого к физлицам, и без исключений для зарплаты, личных инвестиций и инвестиций в недвижимость, доступных физлицам. Компания становится резидентным налогооблагаемым лицом в отношении своего дохода по всему миру с момента регистрации и подпадает под те же диапазоны ставок 0%/9%.
На практике это означает, что арендный доход и прирост капитала, полученные компанией-владельцем недвижимости, а не физлицом-акционером лично, включаются в налогооблагаемый доход этой компании и облагаются по ставке 9% сверх AED 375 000, согласно официальной структуре ставок. Это один из самых частых вопросов инвесторов о структурировании: SPV может дать удобство в вопросах наследования, конфиденциальности или совместного владения несколькими собственниками, но сам по себе он не избавляет от налога. Он переводит владельца из личного исключения, описанного выше, в полноценную зону действия корпоративного налога, с учётом тех вычетов и льгот, которые применимы на уровне компании.
Компании в свободных зонах: 0% не действует автоматически на доход от недвижимости
Некоторые инвесторы полагают, что компания в свободной экономической зоне ОАЭ платит 0% независимо от вида деятельности. Это не универсальное правило. Квалифицированные лица свободной зоны (Qualifying Free Zone Persons) могут получить ставку 0%, но только по конкретным категориям «квалифицируемого дохода», определённым в рамках закона о корпоративном налоге; доход вне этих категорий облагается стандартной ставкой 9% даже для структуры в свободной зоне, согласно официальному обзору корпоративного налога. Владение и сдача в аренду недвижимости на материковой части Дубая через компанию в свободной зоне автоматически не считается квалифицируемым доходом, и инвесторам не стоит предполагать, что оболочка свободной зоны сама по себе избавляет от налога на арендный доход, не проверив, как именно классифицируется конкретный доход.
Практический вывод для большинства владельцев
В обычном случае, когда иностранный гражданин или резидент ОАЭ покупает один или несколько объектов в Дубае на своё имя, сдаёт их в аренду и со временем продаёт, применение корпоративного налога крайне маловероятно. Арендный доход и выручка от продажи подпадают под описанное выше исключение для инвестиций в недвижимость. Момент, когда стоит пересмотреть ситуацию, наступает, если то же физлицо оформляет коммерческую лицензию на недвижимость и начинает вести деятельность как торговую, а не как личное владение, либо переводит собственность на компанию или SPV, и тогда применяются стандартные правила по ставке 9% на тех же основаниях, что и для любого другого бизнеса в ОАЭ.
Эта статья описывает общий механизм, опубликованный FTA. Она не заменяет формальное заключение по конкретной структуре владения, и владельцам с лицензированным бизнесом, многозвенной структурой или вопросами по налогообложению нерезидентов стоит уточнить свою позицию непосредственно у лицензированного налогового консультанта в ОАЭ или через FTA.
Часто задаваемые вопросы
Платит ли иностранный владелец 9% корпоративного налога с арендного дохода в Дубае? Как правило, нет, если недвижимость оформлена на физлицо и не через коммерческую лицензию или компанию. FTA классифицирует это как доход от инвестиций в недвижимость, который исключён из определения налогооблагаемой предпринимательской деятельности, согласно разъяснениям о базе налогообложения физических лиц.
Что такое порог в AED 1 000 000 и применяется ли он к моему арендному доходу? Это пороговое значение оборота, которое применяется только к доходу от лицензированного бизнеса или предпринимательской деятельности физлица. Личный арендный доход и прибыль от продажи личной недвижимости в этот расчёт не включаются, согласно той же странице FTA.
Позволяет ли покупка через компанию или SPV избежать корпоративного налога? Нет. Компания становится налогооблагаемым юридическим лицом с момента, когда начинает вести деятельность в ОАЭ, без какого-либо исключения для личного владения, и её доход от недвижимости облагается по ставке 9% сверх AED 375 000 налогооблагаемого дохода, согласно официальным правилам корпоративного налога и разъяснениям FTA о резидентном юридическом лице.
Если у меня как у физлица есть риелторская лицензия, меняет ли это картину? Да. Доход от лицензированного риелторского бизнеса считается предпринимательской деятельностью, и как только его оборот превышает AED 1 000 000 в календарном году, начинают применяться стандартные правила корпоративного налога по ставке 9% сверх AED 375 000 налогооблагаемого дохода, согласно разъяснениям FTA для физических лиц.
Автоматически ли компания в свободной зоне ОАЭ освобождена от налога на арендный доход? Нет. Квалифицированные лица свободной зоны получают ставку 0% только по определённым категориям квалифицируемого дохода; прочий доход, включая значительную часть обычного арендного дохода, облагается стандартной ставкой 9%, согласно официальному обзору корпоративного налога.
Источники
- Портал правительства ОАЭ (u.ae), обзор корпоративного налога (Федеральный декрет-закон № 47 от 2022 года, ставки, дата вступления в силу, режим для Qualifying Free Zone Person): https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation/corporate-tax
- Федеральная налоговая служба, база налогообложения физических лиц (порог AED 1 000 000, исключения для зарплаты/личных инвестиций/инвестиций в недвижимость): https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax/corporate.tax.topics/basis.of.taxation.natural.person.aspx
- Федеральная налоговая служба, налогообложение физических лиц по закону о корпоративном налоге (рамки Постановления Кабинета министров № 49 от 2023 года): https://tax.gov.ae/en/content/taxation.of.natural.persons.under.the.corporate.tax.law.aspx
- Федеральная налоговая служба, льгота для малого бизнеса (порог выручки AED 3 000 000): https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax/corporate.tax.topics/small.business.relief.23.aspx
- Федеральная налоговая служба, резидентное юридическое лицо (налоговый статус компании): https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax/corporate.tax.topics/resident.juridical.person.aspx
- Министерство финансов ОАЭ, Постановление Кабинета министров № 49 от 2023 года, определяющее категории деятельности резидентов и нерезидентов, являющихся физическими лицами, которые подпадают под корпоративный налог (полный текст): https://mof.gov.ae/wp-content/uploads/2023/05/Cabinet-Decision-No.-49-of-2023.pdf
- Федеральная налоговая служба, опубликованный текст Постановления Кабинета министров № 49 от 2023 года: https://tax.gov.ae/DataFolder/Files/Legislation/05-06-2023/3/Cabinet%20Decision%20No.%2049%20of%202023%20-%20for%20publishing.pdf
CTA: {{телефон / WhatsApp}}
