title: "Al Furjan أم Town Square في 2026: قرب المترو أم نمو أسرع في الأسعار؟" slug: al-furjan-vs-town-square language: "AR" category: "areas" tags: ["Al Furjan", "Town Square", "مقارنة", "أحياء عائلية", "بيانات DLD", "العائد الإيجاري", "المترو"] metaTitle: "Al Furjan أم Town Square 2026: الأسعار والعوائد والمترو (DLD)" metaDescription: "مقارنة ببيانات DLD: يبلغ سعر Al Furjan 13,931 درهماً للمتر مع مترو، مقابل 14,613 لـ Town Square ونمو 5.5% سنوياً. أي حيّ عائلي يناسبك؟" dataSource: "Dubai Land Department (DLD) transactions and rent contracts via DLD Open Data / data.dubai gateway" period: "Sales 2026 year to date, with 2025 comparison; new leases 12 months to June 2026. Data as of July 2026" heroImage: description: "حيّان عائليان متجاوران منخفضا الارتفاع تحت سماء صافية، يمرّ بجانب أحدهما خط مترو مرتفع بمحاذاة تاون هاوس، بينما يتمحور الآخر حول حديقة خضراء واسعة تحيط بها مبانٍ سكنية" alt: "مقارنة جنباً إلى جنب بين Al Furjan بخط مترو مرتفع وTown Square المتمحور حول حديقة خضراء" schemaTypes: ["Article", "Dataset"]
Al Furjan أم Town Square في 2026: قرب المترو أم نمو أسرع في الأسعار؟يبدو هذان الحيّان العائليان الميسورا التكلفة شبه متطابقين إذا اكتفيت بالنظر إلى ملخّص السعر والعائد. فسعر Al Furjan يدور حول وسيط قدره 13,931 درهماً للمتر المربع مع عائد إجمالي 7.48%، بينما يبلغ سعر Town Square 14,613 درهماً بعائد 7.4% (DLD Open Data). وفارق 0.08 نقطة في العائد لا يعدو كونه خطأ تقريب.
أما الفوارق الحقيقية فبنيوية، واثنان لا ثالث لهما: يمتلك Al Furjan محطة مترو عاملة ولا يمتلكها Town Square، كما ترتفع أسعار Town Square بأكثر من ثلاثة أضعاف السرعة. وأيّهما يرجح كفّةً يتوقّف كلياً على الغاية من الشراء.
الجدول الرئيسي
شقق جاهزة في سوق إعادة البيع، للعام 2026 حتى تاريخه، وبالمنهجية ذاتها للحيّين.
| المؤشر | Al Furjan | Town Square |
|---|---|---|
| وسيط السعر بالدرهم/م² (جاهز) | 13,931 | 14,613 |
| العائد الإجمالي | 7.48% | 7.40% |
| وسيط سعر الوحدة الجاهزة | 1,280,000 درهم | 1,150,000 درهم |
| حصة البيع على الخريطة (2026) | 58.2% | 60.9% |
| تغيّر السعر سنوياً (إعادة بيع جاهز) | +1.7% | +5.5% |
| الوصول إلى المترو | نعم (Route 2020) | لا |
Al Furjan: المترو هو الحُجّة الأقوى
ما يميّز Al Furjan قبل كل شيء هو سهولة التنقّل، فله محطته الخاصة على شبكة مترو دبي عبر Route 2020، امتداد الخط الأحمر الذي افتُتح في 1 يناير 2021 (RTA). وهذه ميزة نادرة بين الأحياء العائلية الميسورة، إذ يعتمد معظم أحياء هذه الشريحة السعرية على السيارة اعتماداً كاملاً، ومنها Town Square نفسه. وهو مخطّط رئيسي من تطوير Nakheel يضم فللاً وتاون هاوس وشققاً (Nakheel).
تتميّز وحدات Al Furjan كذلك بمساحات أكبر؛ فمساحة الشقة بغرفة نوم واحدة تبلغ وسطياً 77 متراً مربعاً مقابل 58 في Town Square، ووسيط سعر الوحدة الجاهزة فيها أعلى (1.28 مليون درهم مقابل 1.15 مليون) رغم انخفاض سعر المتر المربع. أي إنك تحصل على مساحة أرضية أكبر لكل درهم، في موقع أرسخ وأفضل ربطاً بالشبكة.
وثمن ذلك زخم سعري أضعف: لم ترتفع أسعار إعادة البيع الجاهزة سوى 1.7% على أساس سنوي، من 13,701 إلى 13,931 درهماً للمتر المربع. فـ Al Furjan سوق ناضجة مستقرة، لا سوق سريعة الصعود.
Town Square: نمو أسرع بلا سكة حديد
Town Square مخطّط رئيسي من تطوير Nshama بُني حول حديقة مركزية واسعة، وموجّه بالدرجة الأولى إلى العائلات (Nshama). ووحداته أكثر إحكاماً، وسعر الدخول إليه أدنى بالقيمة المطلقة (وسيط 1.15 مليون درهم).
ورقمه اللافت هو الزخم السعري: ارتفعت أسعار إعادة البيع الجاهزة 5.5% على أساس سنوي، من 13,867 إلى 14,635 درهماً للمتر المربع، أي أكثر من ثلاثة أضعاف معدّل Al Furjan، وهو من أقوى التحرّكات في الشريحة الميسورة. ويعكس ذلك حيّاً لا يزال السوق يمتصّه ويتزايد الإقبال عليه، لكنه يأتي بقيد صارم: لا مترو، ولا محطة مؤكّدة على أي خط منشور. فـ Town Square حيّ يعتمد على السيارة، ومن غير المرجّح أن يتغيّر ذلك ضمن أفق زمني يستطيع المشتري أن يبني عليه خططه.
تفاصيل العائد تتباين
تبدو العوائد على مستوى الحيّ شبه متطابقة، لكن التفصيل بحسب نوع الوحدة يروي قصصاً مختلفة.
| نوع الوحدة | عائد Al Furjan | عائد Town Square |
|---|---|---|
| استوديو | 8.67% | 8.04% |
| غرفة نوم واحدة | 6.55% | 7.13% |
| غرفتا نوم | 6.67% | 6.55% |
استوديو Al Furjan هو الوحدة الأعلى عائداً في الحيّين معاً بنسبة 8.67%، غير أن شقته بغرفة نوم واحدة تهبط بحدّة إلى 6.55%، لأن الشقق بغرفة نوم في Al Furjan كبيرة المساحة (77 متراً مربعاً) ومسعّرة تبعاً لذلك. في المقابل تصمد الشقة بغرفة نوم في Town Square عند مستوى أفضل، 7.13%، تحديداً لأنها أصغر وأقل سعراً. وهكذا ينقلب الجواب عن سؤال "الوحدة الأفضل قيمة" باختلاف الحيّ: في Al Furjan هي الاستوديو، وفي Town Square تصبح الشقة بغرفة نوم أكثر تنافسية.
كيف تختار
اختر Al Furjan إن كانت سهولة التنقّل تهمّك: محطة مترو، ووحدات أكبر، وموقع أرسخ. فهو يناسب مشترياً يريد لمستأجره، أو لنفسه، الوصول إلى Dubai Marina أو محور المطار أو Expo City من دون سيارة، ويقدّر المساحة مقابل الدرهم. وعلى صعيد العائد، استهدف الاستوديو (8.67%).
اختر Town Square إن أردت سعر دخول مطلق أدنى، ونمط حياة عائلياً حول الحديقة، وانكشافاً على حيّ ترتفع أسعاره بوتيرة أسرع. فهو يناسب مشترياً لا يمانع الاعتماد الكامل على السيارة وينجذب إلى زخم +5.5%، حيث تمثّل الشقة بغرفة نوم الوحدة الأفضل عائداً.
المقايضة واضحة: Al Furjan يبيع سهولة الوصول، وTown Square يبيع النمو وسعر دخول أدنى. لا أفضلية عائد حقيقية على مستوى الحيّ، والقرار يدور حول الاختيار بين المترو والزخم.
| إن كانت أولويتك... | الخيار الأفضل |
|---|---|
| المترو / الاستغناء عن السيارة | Al Furjan |
| وحدات أكبر مقابل الدرهم | Al Furjan |
| أعلى عائد لوحدة مفردة | Al Furjan (استوديو، 8.67%) |
| نمو سعري حديث أسرع | Town Square (+5.5% سنوياً) |
| أدنى سعر دخول | Town Square (وسيط 1.15 مليون درهم) |
الأسئلة الشائعة
هل لدى Al Furjan فعلاً محطة مترو؟
نعم. تقع محطة Al Furjan على Route 2020، امتداد الخط الأحمر الذي بدأ التشغيل في 1 يناير 2021، وفق RTA. أما Town Square فلا محطة مترو له، ولا محطة مؤكّدة في الخطط المنشورة.
أي حيّ ترتفع أسعاره أسرع؟
Town Square بلا شك: ارتفعت أسعار إعادة البيع الجاهزة فيه 5.5% على أساس سنوي مقابل 1.7% لـ Al Furjan، بحسب بيانات DLD. وتُظهر بيانات DLD الاتجاه لا السبب، والقراءة المنطقية أن Town Square حيّ أحدث لا يزال يكتسب الإقبال، بينما Al Furjan سوق أنضج وأكثر استقراراً.
أيّهما أفضل من حيث العائد الإيجاري؟
على مستوى الحيّ يتعادلان عملياً (7.48% مقابل 7.40%)، أما بحسب نوع الوحدة فيتباينان: يتصدّر استوديو Al Furjan بـ 8.67%، بينما تتفوّق الشقة بغرفة نوم في Town Square (7.13%) على نظيرتها في Al Furjan (6.55%).
أيّهما أقل كلفة للدخول إليه؟
Town Square، بحسب وسيط سعر الوحدة الجاهزة (1.15 مليون درهم مقابل 1.28 مليون)، مع أن Al Furjan أرخص هامشياً على مستوى المتر المربع. والفرق يعود إلى حجم الوحدة، فوحدات Al Furjan أكبر.
هل تنطبق رسوم DLD البالغة 4% على الحيّين؟
نعم. تبلغ رسوم تسجيل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) 4% من قيمة البيع، ويدفعها المشتري عملياً في السوق الثانوية (DLD, Property Sale Registration)، وتطبَّق بالتساوي في كلا الحيّين.
المصادر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، Open Data: Real Estate Data (جميع أرقام الأسعار والعوائد وحصة البيع على الخريطة والتغيّر السنوي للحيّين): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- هيئة الطرق والمواصلات (RTA)، إطلاق تشغيل Route 2020 (محطة Al Furjan، 1 يناير 2021): https://www.rta.ae/wps/portal/rta/ae/home/news-and-media/all-news/NewsDetails/al-tayer-dubai-metro-route-2020-to-start-operation-on-1-1-2021
- Nakheel، الصفحة الرسمية لمشروع Al Furjan: https://www.nakheel.com/en/developments/nakheel-projects/alfurjan
- Nshama، الصفحة الرسمية لمجتمع Town Square: https://nshama.ae/town-square/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، Property Sale Registration (رسوم التسجيل 4%): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
المنهجية. الأسعار وسائط لصفقات إعادة بيع جاهزة مسجّلة لدى DLD (Existing Properties، وحدات سكنية) للعام 2026 حتى تاريخه، مجمّعة بحسب المشروع الرئيسي (Al Furjan وTOWN SQUARE). ويقارن التغيّر السنوي وسيط الدرهم/م² لعام 2026 بوسيط عام 2025 كاملاً على الأساس نفسه (Al Furjan n=819 في 2025، و351 في 2026؛ Town Square n=812 و403). والعوائد إجمالية: وسيط الإيجار السنوي للعقود الجديدة لكل متر مربع مقسوماً على وسيط سعر إعادة البيع لكل متر مربع، للعقود الجديدة فقط خلال 12 شهراً حتى يونيو 2026، شقق سكنية. ولم تُخصم رسوم الخدمة ولا فترات الشغور ولا تكاليف الإدارة.
