title: "دليل عقارات أرجان 2026: الأسعار والعوائد وما تكشفه حصة البيع على الخريطة" slug: arjan-property-buying-guide language: "AR" category: "areas" tags: ["أرجان", "دليل المنطقة", "العائد الإيجاري", "بيانات DLD", "Dubai Miracle Garden", "دبي الميسورة", "على الخريطة"] metaTitle: "دليل أرجان دبي 2026: الأسعار والعوائد وحصة البيع على الخريطة (DLD)" metaDescription: "بيانات DLD عن أرجان: إعادة بيع جاهزة بـ 14,732 درهماً للمتر، عائد إجمالي 7.03%، استوديوهات من 600,000 درهم، ولماذا تهمّك حصة 65.7% على الخريطة." dataSource: "Dubai Land Department (DLD) transactions and rent contracts via DLD Open Data / data.dubai gateway" period: "Sales 2026 year to date; new leases 12 months to June 2026. Data as of July 2026" heroImage: description: "مبانٍ سكنية متوسطة الارتفاع خلف شريط عريض من أحواض الزهور المُزهرة بألوان وردية وخضراء ناعمة، مع رافعات إنشائية بلون رمادي خافت تلوح في الأفق" alt: "مبانٍ سكنية في أرجان دبي مع حدائق زهور في المقدمة ورافعات إنشائية في الخلفية" schemaTypes: ["Article", "Dataset"]
دليل عقارات أرجان 2026: الأسعار والعوائد وما تكشفه حصة البيع على الخريطةباتت أرجان اليوم من أكثر مناطق السوق المتوسطة نشاطاً في دبي. فقد سجّلت 1,959 صفقة سكنية منذ بداية عام 2026، متجاوزةً بذلك ما حققته Dubai Hills Estate أو وسط مدينة دبي (Downtown) في الفترة نفسها، وذلك عند سعر وسيط لإعادة بيع الوحدات الجاهزة يبلغ 855,000 درهم (DLD Open Data). وتُتداول الشقق المكتملة فيها بسعر وسيط قدره 14,732 درهماً للمتر المربع، محقّقةً عائداً إجمالياً نسبته 7.03%.
تضع هذه الأرقام أرجان في نطاق وسطي لافت: فهي أغلى للمتر المربع من Dubai Silicon Oasis أو Majan، وأرخص من Dubai Hills أو Downtown، بعائد متين لا استثنائي. غير أن الرقم الذي يحسم قرار الشراء هنا مختلف: 65.7% من صفقات 2026 كانت على الخريطة. فأرجان لا تزال قيد الإنشاء، وهذا ما يرسم حدود ما يمكنك التحقق منه وما يتعذّر عليك قبل الشراء.
أين تقع أرجان
أرجان منطقة تملّك حر (فريهولد) تغلب عليها الشقق، وتقع في البرشاء جنوب 3 على جهة دبي لاند من المدينة، قرب تقاطع شارع الشيخ محمد بن زايد (E311) وشارع أم سقيم. وتظهر في سجلات DLD كمشروع رئيسي باسم Arjan ضمن منطقة Al Barshaa South Third.
أشهر معالمها تتصل بالبستنة لا بالعمارة. فحديقة Dubai Miracle Garden تُدرج عنوانها في البرشاء جنوب 3 (Dubai Miracle Garden)، وهي المنطقة نفسها التي تشغلها أرجان في بيانات DLD، وإلى جانبها تقع حديقة الفراشات Dubai Butterfly Garden (Dubai Butterfly Garden). وكلتاهما وجهة سياحية موسمية لا مرفق حياة يومية، وهو أمر جدير بالانتباه: فهما تجلبان حركة زوّار إلى المنطقة في عطلات الشتاء، لكنهما لا تؤدّيان دور المتنزّه الحيّ.
الأسعار حسب نوع الوحدة
تغطي الأرقام أدناه شقق إعادة البيع الجاهزة فقط، المسجّلة بوصفها Existing Properties في صفقات 2026. وقد استُبعدت أسعار إطلاق الوحدات على الخريطة لأن قوائم أسعار المطوّرين تعلو سوق إعادة البيع.
| نوع الوحدة | السعر الوسيط (درهم) | الوسيط درهم/م² | المساحة الوسيطة | العدد |
|---|---|---|---|---|
| استوديو | 600,000 | 15,286 | 39 م² | 265 |
| غرفة نوم واحدة | 961,000 | 14,681 | 71 م² | 260 |
| غرفتا نوم | 1,440,000 | 13,928 | 108 م² | 125 |
| ثلاث غرف نوم | 2,150,000 | 12,953 | 165 م² | 17 |
يستند صف الثلاث غرف إلى 17 صفقة فقط، وهو للاسترشاد لا غير.
ينخفض سعر المتر المربع باطّراد كلما كبرت الوحدة، من 15,286 درهماً للاستوديو إلى 12,953 درهماً للوحدة بثلاث غرف. وهذا هو النمط المعتاد في منطقة تُسعّر فيها الوحدات الصغيرة على أساس الطلب الإيجاري. ويُلاحظ أن استوديوهات أرجان صغيرة المساحة: وسيط 39 متراً مربعاً، مقابل 42 في Dubai Silicon Oasis و50 في Majan. ومقارنة الأسعار المعلنة بين المناطق دون التحقق من المساحة تقودك إلى استنتاج مضلّل.
العائد حسب نوع الوحدة
يجمع العائد الإجمالي بين وسائط البيع أعلاه ووسائط إيجارات العقود الجديدة خلال الـ 12 شهراً حتى يونيو 2026. والاعتماد على العقود الجديدة وحدها مقصود، لأن التجديدات مقيّدة بسقف زيادة الإيجار لدى مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا).
| نوع الوحدة | الإيجار السنوي الوسيط (درهم) | السعر الوسيط (درهم) | العائد الإجمالي | العدد (عقود) |
|---|---|---|---|---|
| استوديو | 50,000 | 600,000 | 8.33% | 1,181 |
| غرفة نوم واحدة | 73,000 | 961,000 | 7.60% | 1,282 |
| غرفتا نوم | 103,000 | 1,440,000 | 7.15% | 496 |
الفارق بين الأنواع هنا أضيق منه في المناطق الأرخص. فالاستوديو يعطي 8.33% والوحدة بغرفتين 7.15%، أي فجوة قدرها 1.2 نقطة مئوية فقط، مقابل نحو 3.3 نقطة في Dubai Silicon Oasis. وهذا فرق ذو أثر في الاستراتيجية بالنسبة للمستثمر: ففي أرجان لا تدفع ثمناً باهظاً لشراء وحدة أكبر، ومن ثمّ يمكن أن يقوم الاختيار بين استوديو ووحدة بغرفتين على ملف المستأجر ومعدل الدوران المتوقّع، لا على العائد وحده.
وهذه أرقام إجمالية، قبل خصم رسوم الخدمة والشواغر وتكاليف الإدارة. لذا تحقّق من المبنى المحدّد عبر مؤشر رسوم الخدمة المعتمد من ريرا، فأرجان تضمّ مزيجاً واسعاً من المباني لمطوّرين مختلفين، وتتفاوت الرسوم تبعاً لذلك.
حصة البيع على الخريطة هي القصة الحقيقية
عند نسبة 65.7%، كانت نحو صفقتين من كل ثلاث صفقات في أرجان خلال 2026 لعقارات لم تُبنَ بعد. ولهذا ثلاث تبعات عملية.
أولاً، رقم حجم المبيعات مضلّل إذا قُرئ على أنه مؤشر عمق للسوق. فصفقات أرجان البالغة 1,959 توحي بسيولة استثنائية، لكن أغلبها مبيعات مطوّرين لإطلاقات جديدة، لا عمليات إعادة بيع بين المالكين. أما سوق إعادة البيع الجاهزة، وهو ما يهمّ عند الخروج لاحقاً، فلا يتجاوز 667 صفقة.
ثانياً، يتعذّر عليك التحقق من الأداء الفعلي لمبنى بعينه في معظم المعروض للبيع. فلا سجل إيجارات ولا سجل رسوم خدمة ولا مقارنات إعادة بيع لبرج لم يُشيَّد بعد. والأرقام على مستوى المنطقة في هذا المقال تصف المخزون المكتمل، وقد يختلف أداء أي إطلاق جديد.
ثالثاً، يتواصل تدفّق المعروض. فالمنطقة التي تشكّل الوحدات على الخريطة ثلثي نشاطها هي منطقة تُسلَّم فيها وحدات منافسة جديدة عاماً بعد عام. وهذا عامل يعني المالك الذي يخطّط لتأجير وحدة بعد ثلاث سنوات في مواجهة جيران يعرضون تشطيبات جديدة تماماً.
ومقارنةً بنظيراتها، تقع أرجان في منتصف هذا الطيف: Dubai Silicon Oasis عند 40.6% على الخريطة، وLiwan عند 44.6%، وأرجان عند 65.7%، وMajan عند 81.4%.
| المجتمع السكني | الوسيط درهم/م² (جاهز) | العائد الإجمالي | حصة البيع على الخريطة |
|---|---|---|---|
| Majan | 9,326 | 8.57% | 81.4% |
| Dubai Silicon Oasis | 10,265 | 8.21% | 40.6% |
| Liwan | 10,549 | 7.50% | 44.6% |
| Arjan | 14,732 | 7.03% | 65.7% |
أرجان هي الأغلى للمتر المربع في هذه المجموعة الميسورة، والأدنى عائداً بين الأربع. وما تدفع علاوته هو الموقع: فهي أقرب إلى البرشاء وDubai Hills وممرّ أم سقيم مما عليه Majan أو Liwan، وهذا القرب واقعي وملموس. أما هل يستحق نحو 1.5 نقطة مئوية من العائد السنوي، فسؤال ينبغي للمشتري أن يجيب عنه عن وعي لا بالمصادفة.
لمن تناسب هذه المنطقة
تناسب أرجان المشتري الباحث عن عنوان في السوق المتوسط بترابط أفضل من مجتمعات دبي لاند العميقة، والمرتاح لسوق لا يزال قيد الإنشاء. كما تناسب المستثمرين الذين يشترون مخزوناً مكتملاً بسجل إيجاري قابل للتحقق، حيث يكون النطاق الإجمالي من 7% إلى 8.3% موثوقاً.
وهي أقل ملاءمة لمن ينشد أقصى تدفق نقدي لكل درهم مستثمَر، إذ يقدّم كل من Majan وDubai Silicon Oasis عائداً أعلى بسعر دخول أدنى. وأقل ملاءمة كذلك لمن يريد حياً مستقراً مكتملاً منذ اليوم: فمع كون ثلثي الصفقات على الخريطة، سيبقى الإنشاء ملمحاً من ملامح الحياة اليومية هنا لسنوات.
الأسئلة الشائعة
هل أرجان تملّك حر للأجانب؟
نعم. أرجان منطقة تملّك حر يجوز فيها لغير مواطني دولة الإمارات التملّك الكامل، مع تسجيل الملكية لدى DLD وإثباتها بسند الملكية (Title Deed).
ما هو سعر الدخول في أرجان؟
استوديو بسعر إعادة بيع وسيط قدره 600,000 درهم عبر 265 صفقة مكتملة في 2026. والاستوديوهات هناك صغيرة المساحة بوسيط 39 متراً مربعاً.
هل أرجان أفضل من Dubai Silicon Oasis للاستثمار؟
من حيث العائد، لا: فسيليكون أوازيس يعطي 8.21% إجمالياً مقابل 7.03% لأرجان، وبسعر أدنى للمتر المربع. أما حجة أرجان فهي الموقع وخط أوسع من المخزون الجديد. وأيّهما أهم يتوقّف على ما إذا كنت تُحسّن التدفق النقدي أم العنوان.
هل تنطبق رسوم DLD البالغة 4%؟
نعم. رسوم التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) تبلغ 4% من قيمة البيع، ويدفعها عملياً المشتري في السوق الثانوية (DLD, Property Sale Registration).
هل تُعدّ Dubai Miracle Garden وButterfly Garden مرافق مفيدة للسكان؟
هما وجهتان موسميتان بتذاكر لا متنزهان عامان. وكلتاهما تُدرجان البرشاء جنوب 3 موقعاً لهما، وهي المنطقة التي تشغلها أرجان، فيقيم السكان قريباً منهما، لكن ينبغي التعامل معهما بوصفهما وجهتين سياحيتين تولّدان حركة زوّار في العطلات، لا مرفقين مجتمعيين يوميين.
المصادر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، Open Data: Real Estate Data (الصفقات وعقود الإيجار التي تقوم عليها جميع أرقام الأسعار والعوائد والحجم والبيع على الخريطة): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Dubai Miracle Garden، الموقع الرسمي (الموقع المذكور: البرشاء جنوب 3، تشغيل موسمي): https://www.dubaimiraclegarden.com/
- Dubai Butterfly Garden، الموقع الرسمي: https://www.dubaibutterflygarden.com/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، Property Sale Registration (رسوم التسجيل 4%): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، Service Charge Index (التحقق من رسوم الخدمة على مستوى المبنى): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/
المنهجية. الأسعار هي وسائط لصفقات إعادة البيع الجاهزة المسجّلة لدى DLD (Existing Properties، وحدات سكنية) في أرجان منذ بداية عام 2026، مجمّعة حسب اسم المشروع الرئيسي Arjan. والعوائد إجمالية: الإيجار السنوي الوسيط للعقود الجديدة مقسوماً على سعر إعادة البيع الوسيط للنوع نفسه من الوحدات، باستخدام العقود الجديدة فقط خلال الـ 12 شهراً حتى يونيو 2026. ولم تُخصم رسوم الخدمة والشواغر وتكاليف الإدارة. وحصة البيع على الخريطة هي نسبة صفقات 2026 غير المسجّلة بوصفها عقارات جاهزة.
