title: "الشراء في مزادات العقارات بدبي (بيع الرهن): كيف تسير العملية فعلياً" slug: dubai-property-auction-mortgagee-sale language: "AR" category: "guides" tags: ["مزاد عقاري", "بيع الرهن", "Emirates Auction", "DLD", "العقارات المتعثّرة", "دليل الشراء"] metaTitle: "مزادات العقارات وبيع الرهن في دبي: كيف تعمل العملية فعلياً" metaDescription: "كيف يجري بيع العقارات المرهونة (استرداد البنك) فعلياً في دبي: التسجيل على Emirates Auction، والودائع، ونقل الملكية في DLD، والمخاطر الحقيقية على المشتري." dataSource: "Emirates Auction (emiratesauction.com); Dubai Land Department (dubailand.gov.ae); Mollak (mollak.dubailand.gov.ae) for service charge context; Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae) for Law No. 14/2008, Law No. 26/2007, Law No. 6/2019" period: "Data as of July 2026" heroImage: description: "مطرقة مزاد تستقر على مخطّط أرضية عقاري مبسّط بجوار صورة ظلّية لأفق دبي، ترمز إلى مزاد عقاري بأمر قضائي" alt: "مطرقة مزاد ومخطّط عقاري يمثّلان بيع عقار بالمزاد عبر الرهن في دبي" schemaTypes: ["Article", "FAQPage"]
الشراء في مزادات العقارات بدبي (بيع الرهن): كيف تسير العملية فعلياًفي كل شهر تنتقل ملكية دفعة من عقارات دبي لا عبر إعادة بيع اعتيادية، بل عبر بيع الرهن (mortgagee sale): يسترد البنك حقّه على قرض عقاري متعثّر، ويستصدر أمراً قضائياً، ثم تُطرح الوحدة في المزاد لتحصيل رصيد القرض المتبقّي. وتُدار هذه المبيعات علناً عبر Emirates Auction، المنصّة المعتمدة للمزادات الصادرة بأمر قضائي أو بإحالة حكومية في دولة الإمارات، وقد باتت تتردّد أكثر فأكثر في منتديات المستثمرين بدبي بوصفها مصدراً لصفقات "متعثّرة" بأسعار مخفّضة. والآلية قانونية وراسخة منذ زمن، لكنها ليست طريقاً مختصراً، وليست الصفقة ذاتها التي تحصل عند الشراء من بائع راغب عبر بيع اعتيادي في السوق الثانوي. يوضّح هذا الدليل كيف تسير العملية على أرض الواقع.
ما هو بيع الرهن على وجه الدقّة
يقع بيع الرهن حين يتوقّف المقترض عن سداد قرض عقاري مضمون بعقار في دبي، فيتحرّك البنك المُقرِض لاسترداد أمواله. وبدلاً من أن يستولي البنك على الوحدة ويعيد بيعها بشكل خاص مباشرةً، توجّه المنظومة في دبي البيع في معظم الحالات عبر المحاكم: يستصدر البنك (الدائن المرتهِن، mortgagee) أمر تنفيذ، ثم يُباع العقار في مزاد علني تحت إشراف قضائي، على أن تُوجَّه حصيلة البيع أولاً إلى تسوية رصيد القرض المتبقّي وأي تكاليف قانونية، ويُعاد ما تبقّى من فائض إلى المالك الأصلي. وهذه الآلية منصوص عليها في القانون رقم (14) لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني في إمارة دبي، المنشور على بوابة تشريعات دبي الرسمية. ويختلف ذلك عن قيام المالك بعرض عقاره للبيع طوعاً، كما يختلف عن طرح المطوّر مخزونه غير المباع في مزاد، فهذا الأخير إجراء تسويقي لا استرداد رهن.
أين تُقام مزادات دبي: Emirates Auction
تُجرى مبيعات العقارات في دبي الصادرة بأمر قضائي أو بإحالة حكومية على Emirates Auction، المنصّة الإلكترونية للمزادات في دولة الإمارات، المعتمدة للمبيعات الصادرة بأمر من محاكم دبي. ويعرض تقويم المزادات العلني على المنصّة الجلسات الجارية والمقبلة بحسب الفئة، ومنها فئة مخصّصة للعقارات، إلى جانب المركبات والمناقصات الحكومية وسائر فئات الأصول المحجوزة. وتُبيّن الإعلانات عادةً موقع العقار، وسعراً افتتاحياً أو احتياطياً، وتاريخ المزاد ووقته. ولأن كل عقار يُباع بموجب إحالة قضائية أو حكومية بعينها، فإن الشروط الدقيقة (قيمة الوديعة، ومقدار الزيادة في المزايدة، والموعد النهائي للسداد) تُنشر لكل إعلان على حدة، لا كقاعدة واحدة ثابتة على مستوى المنصّة بأكملها. لذا على المشتري أن يقرأ شروط المزاد المعني وأحكامه على Emirates Auction قبل التسجيل، لا أن يفترض تطابقها مع مزاد سابق سبق أن اطّلع عليه.
كيفية التسجيل والمزايدة
للمزايدة على Emirates Auction، ينشئ المشتري أولاً حساباً ويستكمل التحقّق من الهوية، وهو إجراء معتاد في أي مزاد منظّم بالإمارات أو أي معاملة عبر مكتب أمين التسجيل (trustee office). وقبل أن تُفعَّل المزايدة على عقار بعينه، تشترط المنصّة وديعة تأمين قابلة للاسترداد أو ضماناً بنكياً، تُعاد إلى المزايدين غير الفائزين فور إغلاق المزاد، وتُحتسب ضمن سعر الشراء للمزايد الفائز. وتُحدَّد قيمة الوديعة وطرق سدادها المقبولة في إعلان المزاد المعني على Emirates Auction، فهي رقم من نوع "راجع الإعلان"، لا نسبة ثابتة تسري على كل عملية بيع. أما المزايدة نفسها فتجري إلكترونياً، بمقدار زيادة تحدّده المنصّة، حتى يُغلق المزاد في الوقت المعلن أو حتى ينقطع تقديم عروض أعلى.
الفوز بالمزاد: السداد ونقل الملكية في DLD
الفوز بالمزايدة شيء وتملّك العقار شيء آخر. فعلى المزايد الفائز أن يسدّد المبلغ المتبقّي من سعر المزايدة خلال المهلة المنصوص عليها في شروط ذلك المزاد على Emirates Auction؛ ووفقاً للشروط المنشورة لذلك المزاد، فإن تجاوز هذا الموعد النهائي يؤدي عادةً إلى مصادرة الوديعة وقد يُلغي الفوز. وبعد تسوية الرصيد، يبقى نقل الملكية لازماً عبر منظومة التسجيل ذاتها المتّبعة في أي بيع عقاري آخر بدبي: خدمة تسجيل بيع العقارات لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، التي تفرض رسوم نقل ملكية بنسبة 4% من قيمة البيع، يدفعها المشتري عملياً، إلى جانب رسوم تسجيل لدى مكتب أمين التسجيل (AED 4,000 زائد ضريبة القيمة المضافة لقيم البيع البالغة AED 500,000 فأكثر، وAED 2,000 زائد ضريبة القيمة المضافة لما دون ذلك) ورسم إصدار سند الملكية البالغ AED 250، وفق جدول الرسوم المنشور على صفحة التسجيل ذاتها لدى DLD. ويسدّد مشتري المزاد هذه الرسوم تماماً كما يسدّدها مشتري السوق الثانوي؛ فلا خصم ولا إعفاء خاص بالمزاد على رسوم DLD.
المخاطر: الشراء "كما هو" مع معاينة محدودة
أكبر فارق عملي عن البيع الثانوي الاعتيادي هو إتاحة المعاينة. ففي بيع السوق الثانوي المعتاد، يستطيع المشتري عادةً معاينة الوحدة، والاستعانة بمفتّش للحالة الفنية أو للعيوب (snagging)، والتفاوض بناءً على ما يجده. أما في بيع الرهن، فكثيراً ما يكون الدخول إلى داخل العقار محدوداً أو متعذّراً قبل المزاد، إذ قد يظل المالك الأصلي أو مستأجر قائم شاغلاً له، وهو ليس بائعاً متعاوناً في الصفقة. وتُباع العقارات "كما هي"، دون أي ضمان للحالة، فتنتقل العيوب أو توصيلات المرافق غير المسدّدة أو الإصلاحات اللازمة إلى عاتق المشتري لحظة إتمام البيع. وعلى المشترين المعتادين على الشراء العادي في دبي، حيث تسبق المعاينةُ وعقدُ Form F المتفاوَض عليه أيَّ التزام، أن يتعاملوا مع المزايدة بوصفها قراراً يُتّخذ بقدر أقل بكثير من المعلومات.
المستأجرون القائمون ومتأخّرات رسوم الخدمة
عادةً ما يقترن بالوحدات المطروحة في المزاد التزامان يفاجئان المزايدين المبتدئين. أولاً، إذا كان للوحدة عقد إيجار مسجّل في Ejari، فإن الإطار الإيجاري في دبي يقضي عموماً باستمرار سريان هذا الإيجار مع المالك الجديد بدلاً من انتهائه عند لحظة البيع، بموجب القانون رقم (26) لسنة 2007 بتنظيم العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، المعدّل بموجب القانون رقم (33) لسنة 2008، ما يعني أن المشتري قد يفوز بالمزاد ويظل مع ذلك عاجزاً عن استلام الحيازة الشاغرة لأشهر. ثانياً، تُرصد رسوم الخدمة على عقارات دبي، وتُحصَّل في كثير من المباني، عبر Mollak، منصّة رسوم الخدمة التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، العاملة بموجب القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، وقد تلاحق المتأخّرات غير المسدّدة المرتبطة بالوحدة العقارَ نفسه بدلاً من أن تزول بتغيّر الملكية. وقبل المزايدة، ينبغي للمشتري أن يحاول التحقّق من حالة حساب رسوم الخدمة للوحدة ومن أي إيجار معلوم، مدركاً أن هذه المعلومات في حالة استرداد الرهن كثيراً ما تكون منقوصة مقارنةً بإعادة بيع من بائع متعاون.
بم يختلف هذا عن إعادة البيع الاعتيادية
في إعادة البيع القياسية بدبي، يرغب البائع في البيع، ويُتفاوَض على السعر مباشرةً أو عبر وكيل، ويعاين المشتري بحرية، وتُغلق الصفقة عبر مذكرة تفاهم Form F موقّعة من الطرفين قبل التسجيل في DLD. أما في بيع الرهن، فيُحدَّد السعر بمزايدة تنافسية تنطلق من نقطة بداية مرجعها المحكمة أو البنك، ولا وجود لطرف مقابل يُتفاوَض معه، وحقوق المعاينة محدودة، والبائع المقيَّد رسمياً هو في حقيقة الأمر إجراء التنفيذ لا شخص لديه دافع للإفصاح عن المشكلات. وتبقى خطوة نقل الملكية النهائية لدى DLD (نسبة 4%، ورسم أمين التسجيل، ورسم سند الملكية) واحدة في الحالتين، وفق دائرة الأراضي والأملاك في دبي، لكن كل ما يسبق تلك الخطوة صفقة مختلفة تماماً في جوهرها.
هل هو أرخص فعلاً؟
يُروَّج للمبيعات المتعثّرة والمزادات أحياناً بوصفها طريقاً إلى "خصومات هائلة"، وهذه الصياغة جديرة بالتشكيك. فالعقار يبلغ المزاد لأن البنك بحاجة إلى تحصيل رصيد قرض متبقٍّ، لا لأنه يسعى إلى البيع دون سعر السوق. والأسعار الافتتاحية أو الاحتياطية في إعلانات Emirates Auction تعكس حاجة التحصيل هذه وعملية تقييم، والمزايدة التنافسية بين المشترين المهتمّين قد تعيد السعر النهائي إلى مستوى القيمة السوقية المماثلة أو تتجاوزه، لا سيّما في الوحدات ذات الموقع الجيّد. وأي خصم حقيقي يميل إلى أن يعكس التكاليف الفعلية التي يتحمّلها المشتري: المعاينة المحدودة، والحالة "كما هي"، وعدم اليقين بشأن الإيجار أو المتأخّرات الموصوف أعلاه، لا مجرّد صفقة رابحة.
الأسئلة الشائعة
هل الشراء في مزاد عقاري بدبي قانوني وآمن للمشتري الأجنبي؟ نعم. في معظم الحالات، تُجرى مبيعات الرهن عبر المحاكم وتُدار على Emirates Auction، المنصّة المعتمدة للمزادات الصادرة بأمر قضائي أو بإحالة حكومية في دولة الإمارات، ويُسجَّل نقل الملكية النهائي لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي تماماً كأي بيع آخر. فالمسار القانوني مشروع، والمخاطرة المضافة معلوماتية لا قانونية.
هل يلزمني دفع وديعة لمجرّد المشاركة في المزايدة؟ نعم. تشترط Emirates Auction على المزايدين التسجيل وإيداع وديعة تأمين أو ضمان قابل للاسترداد قبل السماح لهم بالمزايدة على إعلان معيّن؛ والقيمة الدقيقة منصوص عليها في شروط ذلك المزاد على المنصّة.
ماذا يحدث إن فزت لكن تعذّر عليّ سداد الرصيد في الوقت المحدّد؟ وفقاً للشروط المنشورة لذلك المزاد، فإن تجاوز الموعد النهائي المعلن للسداد يؤدي عادةً إلى مصادرة الوديعة وإلغاء المزايدة الفائزة، لذا ينبغي للمشتري أن يؤكّد التمويل أو توافر الأموال قبل المزايدة لا بعد الفوز.
هل أدفع رسوم DLD البالغة 4% على الشراء بالمزاد أيضاً؟ نعم. رسوم نقل الملكية 4% من قيمة البيع، يدفعها المشتري عملياً، إلى جانب رسوم أمين التسجيل وسند الملكية المعتادة، وفق دائرة الأراضي والأملاك في دبي. ولا يوجد أي خصم خاص بالمزاد على هذه الرسوم.
هل يمكنني معاينة العقار قبل المزايدة؟ كثيراً ما تكون المعاينة جزئية فحسب، أو متعذّرة كلياً، إذ قد تبقى الوحدة مشغولة بالمالك السابق أو بمستأجر. وعلى المشتري أن يفترض معلومات أقل قبل الشراء مقارنةً بإعادة البيع الاعتيادية، وأن يأخذ الحالة المجهولة والمتأخّرات المحتملة في حسبان الميزانية.
المصادر
- Emirates Auction، منصّة وتقويم المزادات المعتمدة للمبيعات الصادرة بأمر قضائي أو بإحالة حكومية في دولة الإمارات: https://www.emiratesauction.com/en/
- Dubai Land Department، تسجيل بيع العقارات (رسوم نقل الملكية، جدول رسوم التسجيل لدى أمين التسجيل، رسم إصدار سند الملكية): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Mollak، منصّة رسوم الخدمة التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي: https://mollak.dubailand.gov.ae/publicpages/home.html
- Dubai Legislation Portal، القانون رقم (14) لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني في إمارة دبي: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2008/Law%20No.%20%2814%29%20of%202008.html
- Dubai Legislation Portal، القانون رقم (26) لسنة 2007 بتنظيم العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات في إمارة دبي: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%2826%29%20of%202007.html
- Dubai Legislation Portal، القانون رقم (33) لسنة 2008 المعدّل للقانون رقم (26) لسنة 2007: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2009/Law%20No.%20%2833%29%20of%202008%20Amending%20Law%20No.%20%2826%29%20of%202007.html
- Dubai Legislation Portal، القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2019/Law%20No.%20%286%29%20of%202019%20Concerning%20Ownership%20of%20Jointly%20Owned%20Real%20Property%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.html
