title: "رسوم الخدمة في دبي: كم تدفع فعلياً كل عام" slug: dubai-property-service-charge-what-you-pay language: "AR" category: finance tags: ["رسوم الخدمة", "Mollak", "RERA", "اتحاد الملاك", "صافي العائد", "تكاليف العقار في دبي"] metaTitle: "رسوم الخدمة في دبي: كم تدفع فعلياً كل عام" metaDescription: "كيف تحدّد RERA ومنصة Mollak رسوم الخدمة في دبي، ونطاقاتها المعتادة بالدرهم لكل قدم مربّع، وما لا تشمله، وكيف تقتطع من صافي العائد." dataSource: "RERA/Mollak Service Charge Index; Law No. (6) of 2019 (Dubai Legal Portal); DLD Open Data (dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data)" period: "as of July 2026" heroImage: description: "واجهة برج سكني في دبي مع منصة مسبح مشترك في المقدمة، وأيقونة فاتورة مركّبة فوق الصورة للإشارة إلى التكلفة المتكررة للتملّك بما يتجاوز سعر الشراء." alt: "برج شقق في دبي مع مسبح مشترك، يجسّد رسوم الخدمة السنوية على العقارات المملوكة على الشيوع" schemaTypes: ["Article", "FAQPage"]
رسوم الخدمة في دبي: كم تدفع فعلياً كل عاميعرض كل إعلان عقاري في دبي سعر القدم المربّع، وغالباً العائد الإيجاري الإجمالي. لكن أياً منها تقريباً لا يتصدّره الرقم الذي يقرّر فعلياً ما يبقى في جيب المالك: رسوم الخدمة السنوية. وهي ليست رسماً ابتكره المطوّر، بل بند منظَّم قانوناً، تُعتمد قيمته عبر إجراء رسمي تديره مؤسسة التنظيم العقاري في دبي (RERA)، وتُراقَب حركة أمواله عبر منصة ضمان مخصّصة تُسمّى Mollak. ومع إغلاق نحو 81% من صفقات دبي نقداً في تعاملات عامي 2025-2026، بحسب DLD Open Data، يسدّد معظم الملاك كامل السعر مقدّماً، غير أن فاتورة رسوم الخدمة تبدأ يوم تسليم المفاتيح أياً كانت طريقة سداد الوحدة. ونسبة النقد إلى التمويل العقاري تتحرّك مع السوق، فتعامل مع هذا الرقم بوصفه لقطة حديثة للوضع لا قاعدة ثابتة.
يتناول هذا الدليل ما تغطّيه الرسوم قانوناً، وكيف تُعتمد قيمتها، والتكاليف المعتادة بحسب نوع المبنى، وكيف تقتطع من صافي العائد، وما لا تشمله، وكيف تتحقّق من الرقم الحقيقي لأي مبنى قبل التوقيع.
ما تغطّيه رسوم الخدمة قانوناً
يخضع نظام الملكية العقارية المشتركة في دبي إلى القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المملوكة على الشيوع في إمارة دبي. وتُعرّف المادة 2 رسوم الخدمة بأنها "الرسوم السنوية المحصّلة من الملاك لتغطية تكاليف إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح" الأجزاء والمعدّات المشتركة في المبنى: الردهات والمصاعد والأسطح والجدران الإنشائية وشبكات الأنابيب المشتركة والمولّدات ومساحات المرافق كالصالات الرياضية والمسابح.
وتحصر المادة 30 بدقّة أوجه إنفاق هذه الأموال، فلا يُنفَق منها إلا فيها: تنظيف الأجزاء المشتركة وحراستها، والصيانة والإصلاح، وأقساط التأمين، وأتعاب التدقيق، وأتعاب شركة الإدارة، والتكاليف الإدارية للمطوّر المعتمدة من RERA في المشاريع الكبرى، واحتياطي نقدي للطوارئ، وتكاليف تفتيش RERA، وأي بند آخر يجيزه إعلان الملكية الرئيسي للمجمّع وتعتمده RERA.
ويجد كثير من الملاك بنداً ثانياً كذلك: رسوم الاستخدام. فالمادة 26 تُتيح للمطوّر الرئيسي تحصيلها على امتداد المجمّع الرئيسي بأكمله، حتى على الأراضي الشاغرة، لتمويل البنية التحتية المشتركة كطرق المداخل وحدائق المجتمع التي تقع خارج نطاق أي مبنى بمفرده. وفي مجمّع رئيسي كبير مخطّط، تتكوّن الفاتورة السنوية غالباً من رسوم خدمة على مستوى المبنى ورسوم استخدام على مستوى المجتمع، تُحتسب كلٌّ منهما على حدة.
من يحدّد القيمة فعلياً: RERA، لا المطوّر
لا يجوز لجهة الإدارة قانوناً أن تضع رقمها بنفسها. فالمادة 27 تنصّ على أنها "يجب ألا تفرض على الملاك أو تحصّل منهم أي مبالغ مهما كانت" مقابل الأجزاء المشتركة "دون الحصول أولاً على الموافقة اللازمة من RERA"، كما لا تستطيع RERA نفسها اعتماد ميزانية "ما لم تعتمدها شركة تدقيق معتمدة تعترف بها RERA لهذا الغرض". وحين يكون الاعتماد قيد الانتظار، يجوز لـ RERA إصدار رسوم مؤقتة، لكن الرقم النهائي يظلّ ملزَماً بعبور بوابة التدقيق نفسها. وقبل ذلك، تراجع لجنة الملاك المنتخبة في كل مبنى مسوّدة الميزانية وتوصياتها بموجب المادة 24، دون أن تملك اعتمادها أو رفضها مباشرة؛ فتلك الصلاحية لـ RERA وحدها.
ويجري ذلك كلّه عبر Mollak، النظام الإلكتروني التابع لـ RERA الذي يراقب حسابات الملكية المشتركة عبر مصارف ضمان مرخّصة، ويدرج شركات الإدارة والمدقّقين المعتمدين لدى RERA، وينشر مؤشّر رسوم الخدمة المعتمد ليطّلع الملاك على "القيمة المعتمدة من RERA التي يحقّ لهم دفعها".
كم تدفع فعلياً: النطاقات بحسب نوع المبنى
لا توجد رسوم خدمة موحّدة في دبي؛ فالقيمة المعتمدة من RERA تُحدَّد لكل مشروع، ولكل فئة استخدام، ولكل سنة مالية، وتتفاوت تفاوتاً كبيراً بحسب فئة المبنى. وكدليل تقريبي على التباين المرصود في السوق: الشقق الأقدم من الفئة الاقتصادية بمرافق محدودة تقع في نطاق من الأرقام الأحادية العليا إلى الأرقام الثنائية الدنيا (بالدرهم لكل قدم مربّع سنوياً)؛ أما أبراج الفئة المتوسطة بمسبح وصالة رياضية فتصل إلى منتصف النطاق الثنائي وما فوقه؛ وأبراج الواجهة البحرية أو وسط المدينة عالية المرافق التي تضمّ عدّة مسابح ومنتجعات صحية وخدمة كونسيرج تبلغ عادةً 20 درهماً وأكثر، مع أبراج تحمل علامات تجارية ترتفع أكثر. والفلل أدنى بكثير في القدم المربّع من الشقق، وإن كانت رسوم استخدام المجتمع تُضاف فوقها.
هذه نطاقات إرشادية، لا عرض سعر لمبنى بعينه. والرقم الوحيد الذي يهمّ هو ما اعتمدته RERA فعلياً لمشروعك: راجع قسم "كيف تتحقّق قبل الشراء" أدناه.
كيف تقتطع الرسوم من صافي العائد
العائد الإجمالي، أي الإيجار السنوي مقسوماً على السعر، هو الرقم الذي يتصدّر كل إعلان. أما صافي العائد، أي ما يحتفظ به المالك فعلياً بعد التكاليف المتكررة لحيازة الوحدة، فهو ما يتراكم على مدى فترة الاحتفاظ. ورسوم الخدمة عادةً أكبر بند مفرد بين تلك التكاليف المتكررة، ولأنها تُحتسب لكل قدم مربّع بصرف النظر عن الإيجار الذي تحقّقه الوحدة، فإن وقعها يتباين كثيراً بين المجتمعات. واستناداً إلى وسطاء (medians) أسعار إعادة البيع للوحدات الجاهزة لعام 2026 والعوائد الإجمالية من Propick المستقاة من DLD:
| المنطقة | الوسيط السعري (درهم/م²) | ≈ درهم/قدم² | العائد الإجمالي |
|---|---|---|---|
| Dubai Sports City | 10,117 | ~940 | 8.7% |
| Remraam | 9,957 | ~925 | 8.9% |
| JVC | 13,697 | ~1,273 | 6.9% |
| Dubai Marina | 21,028 | ~1,954 | 5.2% |
| Downtown Dubai | 26,478 | ~2,460 | 5.1% |
| Palm Jumeirah | 29,036 | ~2,698 | 5.4% |
المصدر: DLD Open Data، تحليل Propick لصفقات إعادة البيع للوحدات الجاهزة.
توضيح مبسّط: عند قيمة الفئة المتوسطة البالغة نحو 10 إلى 15 درهماً للقدم المربّع سنوياً، تقتطع رسوم الخدمة وحدها نحو 0.8 إلى 1.6 نقطة مئوية من العائد الإجمالي في Sports City أو Remraam أو JVC، لأنها تمثّل حصّة أكبر من سعر أدنى لكل قدم مربّع. وعند النطاق الأعلى البالغ 15 إلى 30 درهماً المعتاد للأبراج عالية المرافق، تنتهي الحسبة ذاتها في Marina أو Downtown أو Palm إلى نطاق مماثل يتراوح بين 0.6 و1.5 نقطة، لأن الرسوم الأكبر ترتكز على قاعدة سعرية أعلى. وفي الحالتين، تحوّل رسوم الخدمة عادةً عائداً إجمالياً بنسبة 8 إلى 9% إلى صافٍ يقارب 7 إلى 7.8% بعد احتساب هذا البند وحده، وعائداً إجمالياً بنسبة 5 إلى 5.4% إلى نحو 3.7 إلى 4.8%، قبل حتى احتساب أتعاب الإدارة أو فترات الشغور أو صيانة الوحدة نفسها. وهذا تقدير إرشادي، لا بديل عن الرقم الفعلي المعتمد من RERA لمبنى محدّد.
ويهمّ هذا حتى المشترين الذين لا ينوون التأجير إطلاقاً. فالمستثمرون الذين يستهدفون عتبة 2,000,000 درهم لعقار التأشيرة الذهبية (معايير التأشيرة الذهبية للإمارات، u.ae؛ تحقّق من المعايير الحالية الدقيقة لدى ICP أو GDRFA قبل الاعتماد عليها) يرتكزون عادةً على السعر والعائد المعلن؛ وبند رسوم الخدمة هو ما يحوّل ذلك الرقم البارز إلى العائد الذي يصل فعلاً، سواء أُجّرت الوحدة أم لا.
ما لا تشمله رسوم الخدمة
ثمّة أمور قليلة تفاجئ المشترين القادمين من أسواق أخرى بانتظام.
فاتورة DEWA الخاصة بك. استهلاك الكهرباء والماء داخل وحدتك تُصدره هيئة كهرباء ومياه دبي مباشرةً على صاحب الحساب، ولا يُدرَج ضمن رسوم الخدمة. كما تعتمد بعض المباني تبريداً مركزياً للمنطقة (district cooling) يصدر عنه مزوّد منفصل فاتورته؛ راجع شركة الإدارة لتعرف أي نموذج ينطبق قبل أن تفترض أن التكييف مشمول.
تأمين المحتويات. تُلزم المادة 41 جهة الإدارة بتأمين المبنى نفسه، بما يغطّي "الصيانة وإعادة البناء... في حال الحريق أو التلف أو الدمار"، إضافة إلى المسؤولية عن إصابات الشاغلين والغير. وهذه الوثيقة الرئيسية تحمي الهيكل والأجزاء المشتركة فقط، لا أثاثك أو تجهيزاتك الداخلية؛ فتأمين محتويات المنزل شراء منفصل وشخصي.
الأضرار داخل جدرانك. فيما عدا الأجزاء المشتركة، يتحمّل المالك المسؤولية داخل وحدته. والاستثناء هو نافذة مسؤولية المطوّر بموجب المادة 40: عشر سنوات على العيوب الإنشائية، وسنة واحدة من تاريخ التسليم على التركيبات الميكانيكية والكهربائية والصحية والصرف الصحي. وخارج هذه النوافذ، تكون إصلاحات الداخل على حساب المالك.
اشتراكات الاتصالات والتلفزيون. يُعدّ التمديد المشترك للهاتف والإنترنت والتلفزيون جزءاً مشتركاً، لكن الاشتراك نفسه يُصدره لك مباشرةً المزوّد الذي تختاره.
كيف تتحقّق من رسوم خدمة مبنى قبل الشراء
لا تعتمد على ما يذكره وكيل الإعلان شفهياً. فالقيمة المعتمدة من RERA لأي مشروع مسجَّل قابلة للبحث، مجاناً وفوراً، عبر ثلاث قنوات رسمية: بوّابة Mollak العامة، وخدمة DLD Service Charge Index الإلكترونية، وتطبيق Dubai REST، وجميعها قابلة للبحث بحسب المجمّع الرئيسي ومجموعة العقار والمشروع والسنة المالية.
وإلى جانب القيمة المعلنة، اطلب فواتير آخر سنة إلى سنتين الفعلية، لا الرقم الحالي وحده، فالقفزة بين السنوات المالية تشير إلى مشروع رأسمالي كبير أو إعادة بناء صندوق الاحتياطي. ولأن جهة الإدارة تملك حق امتياز على الوحدة مقابل رسوم الخدمة غير المسدّدة، ولا يجوز للوحدة قانوناً أن تنتقل ملكيتها مع وجود رسوم مستحقّة، اطلب خطاب إخلاء طرف يؤكّد أن حساب البائع مسدَّد بالكامل قبل أن تلتزم بتاريخ نقل الملكية. أما المنازعات حول الرسوم غير المسدّدة أو المتنازع عليها فتقع ضمن اختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية، لا المحاكم المدنية العامة.
الأسئلة الشائعة
ما الذي تسدّده رسوم الخدمة في دبي بالتحديد؟ قانوناً، إدارة الأجزاء المشتركة للمبنى وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها فقط، إضافة إلى تأمينه الخاص وتكاليف التدقيق وأتعاب شركة الإدارة واحتياطي الصيانة، كما هو مدرَج في المادة 30 من القانون رقم (6) لسنة 2019.
هل يمكن للمطوّر أو شركة الإدارة تحديد الرسوم بأي قيمة يريدانها؟ لا. بموجب المادة 27، لا يجوز لجهة الإدارة تحصيل أي شيء دون موافقة RERA، ولا تستطيع RERA اعتماد ميزانية ما لم تراجعها أولاً شركة تدقيق معتمدة معترف بها من RERA.
كم ينبغي أن أتوقّع دفعه فعلاً لكل قدم مربّع؟ يتفاوت الأمر كثيراً بحسب فئة المبنى، من الأرقام الأحادية العليا تقريباً للشقق الأساسية وصولاً إلى 20 درهماً وأكثر للأبراج عالية المرافق، مع كون الفلل أدنى عموماً لكل قدم مربّع. عامل أي رقم شفهي بوصفه إرشادياً فقط، وتأكّد من القيمة الدقيقة المعتمدة من RERA عبر Mollak أو خدمة DLD الإلكترونية أو Dubai REST.
هل تغطّي رسوم الخدمة فاتورة DEWA للكهرباء والماء؟ لا. DEWA تصدر فاتورة الاستهلاك داخل وحدتك مباشرةً لك؛ ورسوم الخدمة تموّل أنظمة المبنى المشتركة فقط. كما تصدر بعض المباني فاتورة التبريد المركزي بشكل منفصل عن كلٍّ من DEWA ورسوم الخدمة.
ماذا يحدث إذا توقّفت عن دفع رسوم الخدمة؟ تملك جهة الإدارة حق امتياز على وحدتك بموجب المادة 32، وبعد إشعار خطّي مدّته 30 يوماً يمكن إنفاذ المطالبة غير المسدّدة عبر مركز فض المنازعات الإيجارية، وصولاً إلى بيع الوحدة جبراً بالمزاد العلني.
هل من طريقة للتحقّق من رسوم الخدمة الدقيقة لمبنى قبل أن أوقّع أي شيء؟ نعم. تنشر RERA القيمة المعتمدة لكل مشروع مسجَّل، وهي قابلة للبحث مجاناً عبر مؤشّر رسوم الخدمة في Mollak، أو خدمة DLD الإلكترونية، أو تطبيق Dubai REST.
تُعتمد القيم لكل مشروع ولكل سنة مالية وتتغيّر بمرور الوقت. تأكّد من الرقم الحالي لمبنى محدّد عبر Mollak أو DLD أو مستشار مرخّص، بدلاً من الاعتماد على أرقام مذكورة بشكل غير رسمي، وذلك اعتباراً من يوليو 2026.
المصادر
- القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المملوكة على الشيوع في إمارة دبي، البوّابة القانونية لدبي: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2019/Law%20No.%20%286%29%20of%202019%20Concerning%20Ownership%20of%20Jointly%20Owned%20Real%20Property%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.pdf
- Mollak (نظام RERA للملكية المشتركة): https://mollak.dubailand.gov.ae/publicpages/home.html
- Mollak، مؤشّر رسوم الخدمة: https://mollak.dubailand.gov.ae/publicpages/service-charge-index.html
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، خدمة Service Charge Index الإلكترونية: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تطبيق Dubai REST: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/dubai-rest/
- مركز فض المنازعات الإيجارية: https://rdc.gov.ae/en/
- هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA): https://www.dewa.gov.ae/en
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، DLD Open Data (بيانات العقارات): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
