title: "دليل Emaar Beachfront و Dubai Harbour 2026: أسعار تتجاوز Palm Jumeirah" slug: emaar-beachfront-property-buying-guide language: "AR" category: "areas" tags: ["Emaar Beachfront", "Dubai Harbour", "دليل المنطقة", "الواجهة البحرية", "بيانات DLD", "دبي الفاخرة", "العائد الإيجاري"] metaTitle: "دليل Emaar Beachfront 2026: الأسعار والعوائد و Dubai Harbour (DLD)" metaDescription: "بيانات DLD عن Dubai Harbour و Emaar Beachfront: وحدات جاهزة للبيع الثانوي بسعر 36,369 درهماً للمتر، أعلى من Palm Jumeirah، بعائد إجمالي 5.42% ووسيط 3.6 مليون." dataSource: "Dubai Land Department (DLD) transactions and rent contracts via DLD Open Data / data.dubai gateway" period: "Sales 2026 year to date; new leases 12 months to June 2026. Data as of July 2026" heroImage: description: "أبراج سكنية نحيلة على شبه جزيرة اصطناعية ضيقة تُرى من جهة البحر عند الغسق، وفي المقدمة مرسى تملؤه اليخوت الراسية، وفي الأفق البعيد تتراءى معالم جزيرة على هيئة نخلة يلفّها الضباب" alt: "أبراج سكنية على الواجهة البحرية ومرسى في Dubai Harbour مع ظهور Palm Jumeirah في الخلفية" schemaTypes: ["Article", "Dataset"]
دليل Emaar Beachfront و Dubai Harbour 2026: أسعار تتجاوز Palm Jumeirahبيعت الشقق الجاهزة في Dubai Harbour، وهي المنطقة التي تضمّ Emaar Beachfront، بوسيط سعري بلغ 36,369 درهماً للمتر المربع خلال عام 2026 حتى تاريخه. ويزيد هذا الرقم بنسبة 27% عن Palm Jumeirah التي تبلغ 28,702 درهماً للمتر المربع على الأساس نفسه، ما يجعل هذا الشريط الضيّق من الأرض المستصلَحة أغلى عنوان سكني لكل متر مربع ضمن قاعدة بيانات DLD لدينا (DLD Open Data).
وبلغ وسيط الصفقة الجاهزة 3.6 مليون درهم عبر 163 عملية بيع ثانوي مكتملة، فيما استقرّ العائد الإجمالي عند 5.42%، وهو الأدنى بين عناوين دبي الفاخرة على الواجهة البحرية والمناطق المركزية. وهذا بالضبط ما يوحي به السعر لكل متر مربع: أنت تشتري أغلى متر في المدينة، وتقبل في المقابل بأنحف عائد إيجاري.
ما هي Dubai Harbour و Emaar Beachfront تحديداً
Dubai Harbour وجهة على الواجهة البحرية تمتدّ على 20 مليون قدم مربع طوّرتها شركة Meraas، وقد بُنيت حول أكبر مرسى في المنطقة بسعة 1,100 مرسى لليخوت، إلى جانب ميناء رحلات بحرية بمحطتين يستقبلان نحو 1.2 مليون مسافر سنوياً، فضلاً عن منارة Dubai Lighthouse المقرّرة ضمن المخطط (Dubai Harbour).
أما Emaar Beachfront فهي المكوّن السكني داخل هذه الوجهة. وتصفها Emaar بأنها جزيرة خاصة مغلقة تقع بين Jumeirah Beach Residence و Palm Jumeirah، بواجهة ساحلية طولها 1.5 كيلومتر و27 برجاً سكنياً ونحو 10,000 وحدة (Emaar Beachfront). وقد التزمت Emaar بتطوير نحو 10 ملايين قدم مربع من المساكن على الواجهة البحرية وفندق ضمن المخطط الرئيسي لشركة Meraas (بيان صحفي من Emaar Properties).
وفي سجلات DLD تظهر المنطقة بأكملها بوصفها المشروع الرئيسي Dubai Harbour ضمن منطقة Marsa Dubai، وهي المنطقة نفسها التي تضمّ Dubai Marina و JBR. ولهذا تغطّي الأرقام الواردة في هذا المقال Dubai Harbour ككل، وهي عملياً تخضع لهيمنة أبراج Emaar Beachfront. وإن أردت المقارنة على مستوى برج بعينه، فارجع إلى سجل صفقات ذلك البرج تحديداً بدلاً من افتراض أن وسيط المنطقة ينطبق عليه.
الأسعار حسب نوع الوحدة
الأرقام أدناه لشقق جاهزة للبيع الثانوي فقط، مسجّلة بوصفها Existing Properties في صفقات 2026، مع استبعاد أسعار الإطلاق على الخريطة (off-plan).
| نوع الوحدة | وسيط السعر (درهم) | وسيط الدرهم/م² | وسيط المساحة | n |
|---|---|---|---|---|
| غرفة نوم واحدة | 2,487,000 | 34,127 | 74 م² | 74 |
| غرفتا نوم | 4,250,000 | 38,096 | 118 م² | 54 |
| ثلاث غرف نوم | 7,250,000 | 39,111 | 179 م² | 31 |
لاحظ اتجاه الأسعار هنا. فخلافاً للمناطق الاقتصادية، حيث ينخفض السعر لكل متر مربع كلما كبرت الوحدة، نجده هنا يرتفع: 34,127 درهماً لوحدة بغرفة نوم واحدة مقابل 39,111 درهماً لوحدة بثلاث غرف نوم. وهذه بصمة سوق يُسعَّر على المناظر والندرة لا على حسابات الإيجار. فالوحدات الأكبر تشغل مواقع أفضل داخل الأبراج، ويدفع المشترون علاوة على كل متر فيها بدلاً من أن ينالوا خصماً.
ولا تجد في الجدول صفاً للاستوديوهات، إذ لم تظهر في بيانات البيع الثانوي الجاهز لهذه المنطقة خلال 2026، وهذا وحده يكشف لك شيئاً عن تركيبة المعروض: نحن لسنا أمام سوق مبني على أصغر الصيغ الاستثمارية.
العائد حسب نوع الوحدة
يجمع العائد الإجمالي بين وسائط أسعار البيع ووسيط إيجارات العقود الجديدة خلال 12 شهراً حتى يونيو 2026، بالاعتماد على العقود الجديدة فقط.
| نوع الوحدة | وسيط الإيجار السنوي (درهم) | وسيط السعر (درهم) | العائد الإجمالي | n (عقود) |
|---|---|---|---|---|
| غرفة نوم واحدة | 140,000 | 2,487,000 | 5.63% | 434 |
| غرفتا نوم | 229,000 | 4,250,000 | 5.39% | 375 |
| ثلاث غرف نوم | 395,000 | 7,250,000 | 5.45% | 117 |
اللافت هو مدى تقارب هذه الأرقام. فالصيغ الثلاث تقع كلها بين 5.39% و5.63%، بفارق يقلّ عن ربع نقطة مئوية. وللمقارنة، تمتدّ الفجوة نفسها في Dubai Silicon Oasis على أكثر من ثلاث نقاط. واستواء منحنى العائد على هذا النحو يعني أن السوق يسعّر كل صيغة باتساق مقابل إيجارها، بلا صفقة واضحة على مستوى الصيغة، ولا فخّ واضح كذلك.
ولوضع الصورة في سياقها، إليك موقع المنطقة قياساً ببقية عناوين دبي الفاخرة، وجميعها محسوبة على الأساس نفسه.
| المجتمع | وسيط الدرهم/م² (جاهز) | العائد الإجمالي | n (مبيعات جاهزة) |
|---|---|---|---|
| Dubai Harbour / Emaar Beachfront | 36,369 | 5.42% | 163 |
| Palm Jumeirah | 28,702 | 5.47% | 367 |
| Downtown Dubai | 26,278 | 5.98% | 740 |
| Dubai Marina | 19,361 | 6.26% | 934 |
وتصحّ القاعدة الدبيّة المألوفة هنا بوضوح: كلما ارتفع السعر لكل متر مربع تراجع العائد، وتقع Dubai Harbour في نهاية هذا الخط. فهي أغلى العناوين الأربعة وأدناها عائداً، وإن كان الفارق عن Palm Jumeirah ضيّقاً بما يكفي (0.05 نقطة مئوية) ليُعدّ تعادلاً لا فرقاً حقيقياً.
أما ما يميّزها فعلاً فهو مستوى الإيجار بقيمته المطلقة. إذ يبلغ وسيط إيجار العقود الجديدة 1,972 درهماً للمتر المربع سنوياً، وهو الأعلى بين جميع مناطق قاعدة بياناتنا، متجاوزاً Downtown Dubai (1,570 درهماً) و Palm Jumeirah (1,569 درهماً). فالمنطقة تدرّ إيجاراً لكل متر يفوق أي مكان آخر في دبي، غير أن شراء المتر فيها يكلّف أكثر أيضاً.
وينبغي التعامل مع علاوة الإيجار هذه بوصفها ملاحظة راهنة لا سمة هيكلية دائمة، فالمنطقة حديثة، ومخزونها الإيجاري حديث، والمخزون الجديد يحظى بعلاوة تتقلّص مع تقادم المباني.
ماذا تعني حصة 63.4% من الصفقات على الخريطة هنا
أقل بقليل من ثلثي صفقات 2026 في Dubai Harbour جرت على الخريطة (off-plan). وفي منطقة اقتصادية، سيكون هذا الرقم بمثابة تحذير من ضجيج الإنشاءات ومنافسة المعروض المستقبلي. أما هنا فدلالته مختلفة بعض الشيء.
فـ Emaar Beachfront شبه جزيرة ذات حجم ثابت، بـ27 برجاً معلَناً ونحو 10,000 وحدة، ما يعني أن المعروض محدود جغرافياً على نحو لا يسري على مجتمع في Dubailand. وتعكس حصة الوحدات على الخريطة مخططاً رئيسياً لا يزال قيد التسليم، لا خط إنتاج مفتوحاً بلا نهاية. ومع ذلك، فإن تسليم 10,000 وحدة عبر رقعة مدمجة خلال بضع سنوات يعني كمية كبيرة من المخزون الإيجاري الجديد الوافد، وعلى من يشتري اليوم بهدف الدخل الإيجاري أن يتوقّع منافسة من أبراج مجاورة أحدث عند التسليم.
في المقابل، يبدو سوق البيع الثانوي الجاهز ضعيفاً: 163 صفقة في 2026 عبر المنطقة بأكملها. وهذا الضعف سلاح ذو حدّين، فهو يسند الأسعار من جهة، لكنه يعني من جهة أخرى أن سيولة الخروج محدودة، وأن وسيط المنطقة يستند إلى عيّنة متواضعة. وتُظهر Palm Jumeirah النمط نفسه، بـ593 عملية بيع في 2026 مقابل 5,583 في JVC.
لمن تناسب هذه المنطقة
تناسب Dubai Harbour مشترياً يبحث عن واجهة بحرية حقيقية مزوّدة ببنية تحتية من مرسى وميناء رحلات بحرية، ويشتري في المقام الأول من أجل الأصل والعنوان لا من أجل تعظيم التدفق النقدي. فعائد 5.4% الإجمالي محترم لهذه الفئة السعرية، واستواء منحنى العائد يجعل اختيار الصيغة رهناً بالتفضيل الشخصي.
وهي أقل ملاءمة للمستثمر الذي يسعى إلى تعظيم العائد على كل درهم: فـ Dubai Silicon Oasis بعائد 8.21% أو Majan بعائد 8.57% تقدّمان دخلاً أكبر بكثير مقابل جزء يسير من رأس المال. كما أنها لا تناسب قليل الصبر، نظراً لسوق بيع ثانوي جاهز لا يتجاوز 163 صفقة في السنة.
الأسئلة الشائعة
هل Emaar Beachfront تملّك حر (فريهولد) للأجانب؟
نعم. فهي تقع ضمن مناطق التملّك الحر المخصّصة في دبي، مع تسجيل الملكية لدى DLD وإثباتها بسند ملكية (Title Deed).
لماذا Dubai Harbour أغلى لكل متر مربع من Palm Jumeirah؟
تُظهر بيانات DLD الفارق (36,369 مقابل 28,702 درهماً) لكنها لا تفسّره. وثمة عاملان محتملان: أن مخزون Dubai Harbour أحدث، وأن وسيط Palm Jumeirah يمزج شققاً بطراز بناء مختلف. ويجدر التنبيه أيضاً إلى أن سوق الفلل الشهير في Palm Jumeirah يقع خارج هذه المقارنة القائمة على الشقق.
ما هو سعر الدخول؟
وحدة بغرفة نوم واحدة بوسيط 2,487,000 درهم عبر 74 عملية بيع ثانوي جاهزة في 2026. ولم تُسجَّل أي صفقات استوديو في السوق الجاهز خلال تلك الفترة.
هل تنطبق رسوم DLD البالغة 4%؟
نعم. تبلغ رسوم التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) نسبة 4% من قيمة البيع، ويدفعها المشتري عملياً في السوق الثانوي (DLD, Property Sale Registration). وعلى وسيط قدره 3.6 مليون درهم، يعادل ذلك 144,000 درهم، قبل رسوم مكتب الأمانة وسند الملكية.
هل عائد 5.42% موثوق؟
يستند إلى 163 عملية بيع جاهزة و935 عقد إيجار جديداً، وهي عيّنة إيجارية معقولة لكن عيّنة بيع متواضعة. لذا تعامل معه بوصفه مؤشراً سليماً على مستوى المنطقة لا رقماً دقيقاً لبرج بعينه، وتحقّق من رسوم الخدمة الخاصة بالمبنى عبر مؤشر رسوم الخدمة المعتمد من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، إذ تميل الأبراج على الواجهة البحرية المزوّدة بمرافق مرسى إلى الوقوع في الطرف الأعلى من النطاق.
المصادر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، Open Data: Real Estate Data (الصفقات وعقود الإيجار التي تقوم عليها جميع أرقام الأسعار والعائد وحصة الوحدات على الخريطة): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Dubai Harbour، الموقع الرسمي (وجهة بمساحة 20 مليون قدم مربع، مرسى بسعة 1,100 مرسى، محطات رحلات بحرية، Dubai Lighthouse): https://site.dubaiharbour.com/
- Emaar، صفحة مجتمع Emaar Beachfront (جزيرة مغلقة بين JBR و Palm Jumeirah، واجهة ساحلية 1.5 كم، 27 برجاً، نحو 10,000 وحدة): https://www.emaar.com/en/our-communities/emaar-beachfront
- Emaar Properties، بيان صحفي حول تطوير 10 ملايين قدم مربع من المساكن على الواجهة البحرية في Dubai Harbour: https://properties.emaar.com/en/press-release-listing/emaar-properties-to-develop-10-million-sq-ft-waterfront-residences-and-hotel-project-in-dubai-harbour/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، Property Sale Registration (رسوم التسجيل 4%): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، Service Charge Index (التحقق من رسوم الخدمة على مستوى المبنى): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/
المنهجية. الأسعار هي وسائط صفقات البيع الثانوي الجاهز المسجّلة لدى DLD (Existing Properties، وحدات سكنية) في 2026 حتى تاريخه، مجمّعة بحسب اسم المشروع الرئيسي Dubai Harbour الذي يضمّ Emaar Beachfront. والعوائد إجمالية: وسيط الإيجار السنوي للعقود الجديدة مقسوماً على وسيط سعر البيع الثانوي لنوع الوحدة نفسه، بالاعتماد على العقود الجديدة فقط خلال 12 شهراً حتى يونيو 2026. ولم تُخصم رسوم الخدمة ولا فترات الشغور ولا تكاليف الإدارة. أما حصة الوحدات على الخريطة فهي نسبة صفقات 2026 غير المسجّلة بوصفها عقارات جاهزة. وأرقام المقارنة الخاصة بـ Palm Jumeirah و Dubai Marina و Downtown Dubai مأخوذة من مجموعة البيانات والمنهجية نفسها.
