title: "دليل عقارات ليوان 2026: خيار القيمة المتوازن في دبي لاند بحسب بيانات DLD" slug: liwan-property-buying-guide language: "AR" category: "areas" tags: ["ليوان", "دليل المنطقة", "العائد الإيجاري", "بيانات DLD", "دبي لاند", "على الخريطة", "دبي بأسعار مناسبة"] metaTitle: "دليل ليوان دبي 2026: الأسعار وعائد 7.5% وانخفاض على الخريطة (DLD)" metaDescription: "بيانات DLD عن ليوان: إعادة بيع جاهزة بسعر 10,549 درهماً للمتر، عائد إجمالي 7.5%، استوديوهات من 550,000 درهم، حصة على الخريطة 44.6% وغياب مطوّر مهيمن." dataSource: "Dubai Land Department (DLD) transactions and rent contracts via DLD Open Data / data.dubai gateway" period: "Sales 2026 year to date; new leases 12 months to June 2026. Data as of July 2026" heroImage: description: "مبانٍ سكنية منخفضة الارتفاع بدرجات الحجر الرملي الدافئة تحيط بأفنية داخلية منسّقة بالمساحات الخضراء، بلقطة من ارتفاع بسيط تحت سماء صباح صافية" alt: "مبانٍ سكنية منخفضة الارتفاع تحيط بأفنية خضراء منسّقة في ليوان بدبي" schemaTypes: ["Article", "Dataset"]
دليل عقارات ليوان 2026: خيار القيمة المتوازن في دبي لاند بحسب بيانات DLDليوان هي المنطقة التي لا تتصدّر أي بند بمفردها في مجموعة بيانات DLD لدينا، وهنا تحديداً تكمن قوّتها. تُتداول الشقق الجاهزة فيها بسعر وسيط قدره 10,549 درهماً للمتر المربع مع عائد إجمالي 7.5%، وبيعت الوحدة المكتملة الوسيطة بمبلغ 809,000 درهم (DLD Open Data). ماجان أرخص وأعلى عائداً، وأرجان أفضل موقعاً. أما حجّة ليوان فتقوم على رقمين هيكليين لا يظهران في عنوان السعر والعائد: حصة على الخريطة تبلغ 44.6%، وهي ثاني أدنى حصة في مجموعة المناطق ذات الأسعار المناسبة، وغياب أي مطوّر تتجاوز حصته نحو ربع السوق.
فالمشتري الذي جذبه عائد ماجان البالغ 8.57% لكن تحفّظ على حصتها على الخريطة البالغة 81.5% وتركّزها على مطوّر واحد، يجد في ليوان النسخة الأكثر تحفّظاً من الصفقة ذاتها.
أين تقع ليوان
ليوان جزء من منطقة دبي لاند، وتظهر في سجلات DLD بوصفها المشروع الرئيسي Liwan1 الواقع بالكامل ضمن منطقة Wadi Al Safa 2. وهي منطقة شقق سكنية منخفضة إلى متوسطة الارتفاع، تتدرّج من الاستوديوهات إلى الشقق ذات غرفتَي نوم في بيانات إعادة بيع الوحدات المكتملة.
يقع موقعها في عمق دبي لاند: أبعد عن ممرّ البرشاء وأم سقيم المستقرّ مقارنةً بأرجان، وهذا هو الثمن الذي تدفعه مقابل انخفاض سعر المتر المربع. تلك المسافة هي أهمّ عامل ينبغي وزنه في مقابل الأرقام أدناه.
الأرقام
شقق إعادة بيع جاهزة فقط، مسجّلة بوصفها Existing Properties في معاملات 2026.
| نوع الوحدة | السعر الوسيط (درهم) | الوسيط للمتر المربع (درهم) | المساحة الوسيطة | العدد |
|---|---|---|---|---|
| استوديو | 550,000 | 13,899 | 38 م² | 24 |
| غرفة نوم واحدة | 640,000 | 9,479 | 75 م² | 173 |
| غرفتا نوم | 1,251,648 | 10,549 | 127 م² | 82 |
يستند صف الاستوديو إلى 24 معاملة، وهو للاسترشاد فقط. أما وحدة الغرفة الواحدة، وقد بُنيت على 173 عملية بيع، فهي الرقم الأكثر موثوقية هنا.
| نوع الوحدة | الإيجار السنوي الوسيط (درهم) | السعر الوسيط (درهم) | العائد الإجمالي | العدد (عقود) |
|---|---|---|---|---|
| استوديو | 45,000 | 550,000 | 8.18% | 175 |
| غرفة نوم واحدة | 55,000 | 640,000 | 8.59% | 881 |
| غرفتا نوم | 80,000 | 1,251,648 | 6.39% | 438 |
وحدة الغرفة الواحدة هي الأبرز بلا منازع: سعر وسيط قدره 640,000 درهم وعائد 8.59%، وذلك على أكبر عيّنة وأكثرها موثوقية في المنطقة (173 عملية بيع، 881 عقد إيجار). وهذا سعر دخول أقل من نظيره في ماجان لغرفة واحدة (720,000 درهم) بعائد مماثل، وهو مزيج تنافسي بحقّ.
أما وحدة الغرفتين، فتتراجع بحدّة كما هو الحال في كل منطقة ضمن هذه المجموعة: 6.39%، أي أدنى بأكثر من نقطتين من عائد الغرفة الواحدة. وهذا نمط ثابت في أنحاء دبي ذات الأسعار المناسبة يستحقّ الاستيعاب: فالغرفة الواحدة والغرفتان ليستا حجمين لاستثمار واحد، بل أداتان مختلفتان، والأصغر منهما يتفوّق في العائد في كل مكان تقريباً.
لماذا تهمّ الحصة على الخريطة ومزيج المطوّرين
هنا تفترق ليوان عن جاراتها، برقمين مستمدّين كليهما من السحب الكامل لمعاملات 2026.
الحصة على الخريطة تبلغ 44.6%. أي أن أكثر من نصف مبيعات ليوان هذا العام كانت عقارات مكتملة. قارن ذلك بماجان (81.5%) وأرجان (65.7%). فالحصة الأدنى على الخريطة تعني مخزوناً أعمق من الوحدات الجاهزة التي يمكنك معاينتها فعلياً، بتاريخ إيجار حقيقي ومقارنات إعادة بيع حقيقية، بدلاً من مخطط أرضي وخطة سداد.
لا مطوّر يهيمن. فبتجميع مبيعات 2026 حسب المشروع، يستحوذ أكبر مطوّر منفرد على نحو 24% من المعاملات المسمّاة (Empire)، تليه Vision بنحو 21%، والبقية موزّعة بين Symbolic وWavez وغيرهما. قارن ذلك بماجان، حيث يستحوذ مطوّر واحد على 54.6%، ولم تكن أيٌّ من مبيعاته وحدات مكتملة. ففي ليوان، أي تعثّر في التسليم لدى مطوّر واحد يمسّ ربع المعروض لا أكثر من نصفه.
ومجتمعين، يرسم هذان الرقمان صورة نسخة أقل مخاطرة من دبي لاند ذات الأسعار المناسبة. فأنت تتنازل عن العائد الإضافي في ماجان (8.57% مقابل 7.5% لليوان على مستوى المنطقة) لقاء مزيد من المخزون المكتمل وتركّز أقل. وأما إن كان هذا التبادل يستحقّ نحو نقطة من العائد، فيتوقّف على مقدار الوزن الذي تمنحه ليقين التسليم.
| المجتمع | الوسيط للمتر المربع (جاهز، درهم) | العائد الإجمالي | الحصة على الخريطة |
|---|---|---|---|
| ماجان | 9,326 | 8.57% | 81.5% |
| واحة دبي للسيليكون | 10,265 | 8.21% | 40.6% |
| ليوان | 10,549 | 7.50% | 44.6% |
| أرجان | 14,732 | 7.03% | 65.7% |
بقراءة هذا الجدول أفقياً، تبدو ليوان وواحة دبي للسيليكون أشبه بابنَي عمّ: سعر متر مربع متقارب، وحصة منخفضة متقاربة على الخريطة. والفارق بينهما في الموقع والعائد. فواحة السيليكون أفضل اتصالاً، ولها محطة مترو مؤكّدة قادمة، وعائدها أعلى (8.21%)، بينما ليوان أرخص دخولاً على مستوى الغرفة الواحدة. فبالنسبة لمشترٍ يستهدف الدخل الصافي، تكون واحة السيليكون الخيار الأقوى بحسب هذه الأرقام، وتبقى ميزة ليوان في انخفاض قيمتها الإجمالية.
لمن تناسب هذه المنطقة
تناسب ليوان المشتري الذي يريد وحدة مدرّة للدخل بسعر مناسب في دبي، لكنه متردّد إزاء الدخول في سوق يغلب عليه البيع على الخريطة والتركّز على مطوّر واحد. ووحدة الغرفة الواحدة بسعر 640,000 درهم وعائد 8.59% هي أفضل ما تقدّمه، وعلى عيّنة موثوقة. كما تناسب من يقطن الوحدة بنفسه ويقدّم السعر على الموقع ولا يحتاج إلى القرب من الشاطئ أو من الممرّ الغربي المستقرّ.
وهي أقل ملاءمة لمن يحتاج إلى سهولة الاتصال، لوقوعها في عمق دبي لاند، أو لمن يسعى إلى تعظيم العائد فحسب، إذ تقدّم ماجان وواحة دبي للسيليكون كلتاهما أكثر. فحجّتها هي التوازن، لا أي رقم منفرد يتصدّر فئته.
الأسئلة الشائعة
ما الوحدة الأفضل قيمةً في ليوان؟
بحسب البيانات، هي وحدة الغرفة الواحدة: سعر وسيط قدره 640,000 درهم بعائد إجمالي 8.59%، وعلى أكثر العيّنات موثوقية في المنطقة (173 عملية بيع، 881 عقد إيجار). وهي أرخص سعراً من نظيرتها في ماجان بعائد مماثل.
هل ليوان أكثر أماناً من ماجان؟
في عاملين قابلين للقياس، نعم: حصة ليوان على الخريطة 44.6% مقابل 81.5% في ماجان، ولا تتجاوز حصة أي مطوّر منفرد نحو ربع سوقها مقابل 54.6% في ماجان. وأنت تدفع ثمن هذه المخاطرة الأدنى بنحو نقطة أقل من العائد.
ما مدى موثوقية أرقام الاستوديو؟
أقل موثوقية من غيرها. فعيّنة مبيعات الاستوديو 24 معاملة، لذا تعامل مع مبلغ 550,000 درهم على أنه مؤشّر استرشادي. أما صفّا الغرفة الواحدة والغرفتين فيستندان إلى عيّنات أكبر بكثير.
هل ليوان هي المنطقة نفسها التي تضمّ ماجان؟
لا. كلتاهما في دبي لاند لكن تحت مشروعين رئيسيين مختلفين (Liwan1 في Wadi Al Safa 2، وMajan في Wadi Al Safa 3)، وتختلف أسعارهما وعوائدهما ومزيج المطوّرين فيهما.
هل تنطبق رسوم DLD البالغة 4%؟
نعم. رسوم تسجيل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) تبلغ 4% من قيمة البيع، ويدفعها المشتري عملياً في السوق الثانوية (DLD, Property Sale Registration).
المصادر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، Open Data: Real Estate Data (جميع أرقام المعاملات والإيجار ومزيج المطوّرين والحصة على الخريطة): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، Property Sale Registration (رسوم التسجيل 4%): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، Service Charge Index (التحقق من رسوم الخدمة على مستوى المبنى): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/
المنهجية. الأسعار هي وسائط لمعاملات إعادة البيع الجاهزة المسجّلة لدى DLD (Existing Properties، وحدات سكنية) في ليوان لعام 2026 حتى تاريخه، مجمّعة حسب اسم المشروع الرئيسي Liwan1. وحُسب مزيج المطوّرين من حقل project_name_en عبر جميع مبيعات ليوان لعام 2026. والعوائد إجمالية: الإيجار السنوي الوسيط للعقود الجديدة مقسوماً على سعر إعادة البيع الوسيط للنوع نفسه من الوحدات، باستخدام العقود الجديدة فقط خلال الأشهر الـ 12 حتى يونيو 2026، مع تصفية على الشقق السكنية. ولم تُخصم رسوم الخدمة والشواغر وتكاليف الإدارة. أما الحصة على الخريطة فهي نسبة معاملات 2026 غير المسجّلة بوصفها عقارات جاهزة.
