title: "الإيجار قصير المدى (Airbnb) في دبي: القواعد والعوائد" slug: short-term-rental-airbnb-dubai language: "AR" category: Investment tags:
- الإيجار قصير المدى
- قواعد Airbnb دبي
- تصريح منازل العطلات دبي
- DTCM
- DET
- العائد الإيجاري metaTitle: "Airbnb دبي 2026: قواعد تصريح منازل العطلات والعوائد" metaDescription: "قواعد تصريح منازل العطلات لـ Airbnb في دبي: رسوم DET، درهم السياحة، ضريبة القيمة المضافة 5%، غرامات التأجير بلا ترخيص، والعوائد الإيجارية حسب المنطقة." dataSource: "DTCM/DET Holiday Homes regulation (Decree No. 41 of 2013, Executive Council Resolution No. 49 of 2014, Administrative Resolution No. 2 of 2020), FTA VAT guidance; long-term rental yield from DLD Open Data datasets dld_transactions and dld_rent_contracts" period: "data and fee schedules as of July 2026" heroImage: description: "غلاف داكن برقمين بارزين: السقف السنوي لرسوم تصريح منازل العطلات (AED 1,200) ونسبة ضريبة القيمة المضافة على الإقامات قصيرة المدى (5%)" alt: "صورة غلاف لمقال حول قواعد وعوائد Airbnb في دبي، تصريح منازل العطلات DTCM/DET، يوليو 2026" internalLinks:
- rental-yield-by-area-dubai
- best-areas-in-dubai-to-buy
- taxes-and-fees-buying-property-dubai schemaTypes:
- Article
- FAQPage
الإيجار قصير المدى (Airbnb) في دبي: القواعد والعوائد
يلمح المالك الوحدة المجاورة معروضة على Airbnb بسعر 400 إلى 500 درهم في الليلة، فيظنّ أن تأجير وحدته على المنوال نفسه سيفوق عقد الإيجار التقليدي بمراحل. المنطق صحيح إلى نصفه فقط. صحيح أن التأجير قصير المدى قانوني في دبي، غير أنه نشاط منظّم بذاته، له ترخيصه ورسومه وغراماته المستقلة. فما لم يحصل المالك على تصريح من دائرة الاقتصاد والسياحة (DET، وهي دائرة السياحة والتسويق التجاري DTCM سابقاً)، يبقى الإعلان على Airbnb أو Booking.com غير مرخّص من الناحية النظامية.
يوضّح هذا الدليل من الذي يحتاج إلى تصريح منازل العطلات، وكم يكلّفه، وما الرسوم المفروضة على كل ليلة يقضيها النزيل، وكيف تقارَن جدواه الاقتصادية بعوائد الإيجار طويل المدى التي سبق أن حسبناها حسب المنطقة اعتماداً على بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).
من يحتاج إلى تصريح منازل العطلات
يخضع التأجير السكني قصير المدى في دبي لأحكام Decree No. (41) of 2013، الذي ينص على أنه "no natural or legal person may conduct the Activity in the Emirate unless that person is licensed to do so by the DTCM". وتسري القاعدة على مستوى الإمارة بأكملها، بما فيها المناطق الحرة كمركز دبي المالي العالمي DIFC، والجهة المنظِّمة الوحيدة هي DET، التي تُصدر التصريح عبر خدمتَي "Issue a new Holiday Homes permit" و"Apply for a holiday home permit".
ويحظر القانون ذاته تقاسم السكن: فلا يُسمح إلا بتأجير الوحدة كاملةً، ولا يجوز مطلقاً تأجير غرف مفردة داخل شقة يقيم فيها شخص آخر. وعلى المالك أن يوفّر الكهرباء والماء دون رسوم إضافية، وأن يستخرج وثيقة تأمين تحمي النزيل، وأن يسجّل العقار في نظام DET الإلكتروني الخاص بالمنشآت الفندقية والسياحية.
أما عقد الإيجار لمدة ستة أشهر فأكثر فيُسجَّل في Ejari عبر نظام مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) التابع لدائرة الأراضي. في المقابل، يقع التأجير قصير المدى خارج مظلّة Ejari؛ إذ يمثّل تصريح DET التسجيل الخاص بهذا النمط، والانتقال إلى إيجار تقليدي يستوجب تسجيلاً منفصلاً في Ejari.
الحصول على التصريح: شهادة عدم الممانعة من المبنى وتقديم الطلب
قبل التقديم، يحتاج المالك إلى موافقة خطية من شركة إدارة المبنى أو اتحاد الملّاك (Owners Association) على تشغيل التأجير قصير المدى في المبنى. فليس كل مبنى يجيز هذا النمط، والقرار بيد المطوّر أو اتحاد الملّاك لا بيد DET؛ وبغياب هذه الموافقة يُرفض الطلب. وبمجرد توفّر شهادة عدم الممانعة، يُقدَّم الطلب عبر بوابة DET من خلال خدمة "Register on ePermits". ويظل التصريح سارياً لمدة سنة واحدة، قابلاً للتجديد عبر خدمة "Renew a Holiday Homes permit".
تكلفة التصريح: جدول الرسوم الرسمي
تُحدَّد رسوم هذا النشاط بموجب Executive Council Resolution No. (49) of 2014:
- الموافقة المبدئية أو تجديدها: AED 100
- إصدار تصريح جديد أو تجديده: AED 500
- تعديل بيانات التصريح: AED 500
- رسوم تصريح منازل العطلات السنوية ذاتها: AED 300 عن كل غرفة نوم، بسقف أقصاه AED 1,200 سنوياً لكل وحدة
- المعاينة المبدئية: AED 300؛ وإعادة المعاينة: AED 300
تكلّف الاستوديو أو الشقة بغرفة نوم واحدة نزراً يسيراً مقارنةً بفيلا من أربع غرف نوم أو أكثر، غير أن رسوم التصريح المتكرّرة لا تتجاوز سقف AED 1,200 بأي حال، تُضاف إليها الرسوم لمرة واحدة الخاصة بإصدار التصريح أو تجديده وبالمعاينات.
وضمن حزمة الحوافز الاقتصادية المؤقتة البالغة 1.5 مليار درهم التي اعتمدها ولي عهد دبي في مايو 2026، تُعفي DET منازل العطلات من رسوم التصريح والترخيص لمدة تتراوح بين ثلاثة واثني عشر شهراً، مع إعفاء موازٍ من تحصيل درهم السياحة؛ لذا تحقّق من الوضع الراهن على بوابة DET قبل إعداد الميزانية، إذ يبقى الجدول أعلاه هو الهيكل القانوني الثابت للرسوم، لا سعراً سارياً مضموناً (Dubai Media Office، 21 مايو 2026).
درهم السياحة وضريبة القيمة المضافة: ما يُضاف إلى سعر الليلة
إلى جانب التصريح نفسه، يُفرض رسم سياحي منفصل هو درهم السياحة عن كل ليلة يقضيها النزيل. وقد استُحدث بموجب Executive Council Resolution No. (2) of 2014 وفُصِّلت أحكامه في Administrative Resolution No. (2) of 2020. ويُحصّل عن كل ليلة بحد أقصى 30 ليلة متتالية، ويُستوفى قبل تسجيل الوصول، ويُورَّد إلى DET بحلول السادس عشر من الشهر التالي كبند مستقل في الفاتورة، لا كضريبة. وتتوقف قيمته على فئة العقار المُعلَنة عند التسجيل، وهي منشورة على صفحة درهم السياحة في موقع DET.
وتُطبَّق ضريبة القيمة المضافة الاتحادية علاوةً على ذلك. فتعريف "المبنى السكني" المعفى من الضريبة يستثني العقار المُشغَّل كفندق أو موتيل أو مبيت وإفطار أو شقق فندقية يتلقى فيها النزيل خدمات تتعدى مجرّد الإقامة (المادة 37 من اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون اتحادي رقم 8 بشأن ضريبة القيمة المضافة، Cabinet Decision No. (52) of 2017). ويندرج التأجير قصير المدى في هذه الفئة: إذ تصنّف الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA) مثل هذه العقارات ضمن الفئة التجارية، وتخضع للمعدّل القياسي لضريبة القيمة المضافة البالغ 5% (FTA VAT Guide - Real Estate, VATGRE1). ويصبح التسجيل الإلزامي في ضريبة القيمة المضافة واجباً متى تجاوزت الإيرادات الخاضعة للضريبة AED 375,000 سنوياً، فيما يُتاح التسجيل الطوعي ابتداءً من AED 187,500 (FTA: التسجيل في ضريبة القيمة المضافة).
غرامات التأجير قصير المدى بلا ترخيص
تُحدَّد العقوبات بموجب Resolution No. (49) of 2014 وDecree No. (41) of 2013:
- التأجير دون تصريح: AED 5,000
- تقديم معلومات كاذبة إلى DET: AED 5,000
- عرقلة مفتّشي DET: AED 10,000
- مواصلة التشغيل أثناء تعليق التصريح: AED 20,000
- عدم وجود وثيقة تأمين سارية: AED 2,000
- تحريف فئة العقار أو تصنيفه: AED 1,000
ويُضاعِف تكرار المخالفة خلال سنة قيمة الغرامة، بسقف قدره AED 100,000. كما يجوز لـ DET توجيه إنذار أو تعليق النشاط لمدة تصل إلى ستة أشهر أو إلغاء التصريح، مع نطاق منفصل يتراوح بين AED 200 وAED 20,000 للمخالفات الأقل جسامة بموجب Decree No. (41) of 2013.
العوائد: كيف يختلف التأجير قصير المدى عن الإيجار طويل المدى
لا تنشر DET وDLD مجموعة بيانات مفتوحة عن نسب الإشغال الفعلية أو متوسط الأسعار اليومية للإيجارات قصيرة المدى، ومن ثمّ لا يتوفّر عائد إجمالي رسمي لـ Airbnb على غرار ما هو قائم في الإيجار طويل المدى. وأي نسبة "عائد إيجار قصير المدى" تتداولها مدونات الوكالات ما هي إلا تقدير مستمدّ من تحليلات المنصّات، لا إحصاء حكومي.
أما بيانات الإيجار طويل المدى فمتوفّرة، وقد سبق أن حسبناها من dld_transactions وdld_rent_contracts. وفي ما يلي وسيط العائد الإيجاري الإجمالي عبر تسع مناطق للشقق الجاهزة اعتباراً من يوليو 2026، مصحوباً بالأسعار الوسيطة حسب نوع الوحدة:
| المنطقة | AED/م² | العائد (إجمالي، طويل المدى) | حصة الصفقات على الخريطة | استوديو (AED) | غرفة نوم واحدة (AED) | غرفتا نوم (AED) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JVC | 13,697 | 6.9% | 51% | 610,000 | 1,000,000 | 1,450,000 |
| JLT | 15,666 | 6.7% | 80% | 772,517 | 1,125,000 | 1,950,000 |
| Sobha Hartland | 21,649 | 6.4% | 20% | 965,000 | 1,350,000 | 2,340,000 |
| Dubai Hills Estate | 25,022 | 6.1% | 62% | 1,020,000 | 1,485,000 | 2,400,000 |
| Business Bay | 20,306 | 5.9% | 50% | 1,020,000 | 1,500,000 | 2,254,058 |
| Palm Jumeirah | 29,036 | 5.4% | 39% | 1,500,000 | 3,050,000 | 4,700,000 |
| Dubai Creek Harbour | 25,224 | 5.4% | 70% | - | 1,730,000 | 2,650,000 |
| Dubai Marina | 21,028 | 5.2% | 22% | 1,060,000 | 1,690,000 | 2,600,000 |
| Downtown Dubai | 26,478 | 5.1% | 32% | 1,175,000 | 2,000,000 | 3,450,000 |
النظرية بسيطة: ففي ذروة الموسم يمكن للسعر اليومي أن يدرّ إيرادات سنوية تفوق ما يدرّه عقد طويل المدى ثابت. أما على أرض الواقع فثمّة بنود تكلفة أكثر بكثير ينبغي خصمها: التصريح وتجديده، والمعاينات، ودرهم السياحة عن كل ليلة، وضريبة القيمة المضافة 5% على الإيرادات، وفترات الشغور بين الحجوزات (لا سيما في الموسم المنخفض حين يشتدّ الحرّ في يوليو وأغسطس ويتراجع تدفّق الوافدين)، والتنظيف، وتآكل الأثاث، وعمولة المُشغّل ما لم تكن الوحدة مُدارة ذاتياً. ويظل تحليلنا الكامل في العائد الإيجاري حسب المنطقة في دبي أساساً متيناً قبل إضافة أي علاوة قصيرة المدى.
تاريخياً، تركّز الطلب السياحي في المناطق ذاتها التي تتصدّر جدول الأسعار أعلاه (Dubai Marina وDowntown وBusiness Bay وPalm Jumeirah)، حيث تحتدم المنافسة بين شركات الإدارة، ويسهل العثور على مبنى يجيز التأجير قصير المدى. أما في المناطق ذات الطابع السكني الموجّهة للميزانيات المحدودة مثل JVC، فيقلّ الطلب السياحي، ويصعب الحصول على موافقة اتحاد الملّاك.
الإدارة الذاتية مقابل الاستعانة بمُشغّل، واختيار النمط
المالك الذي يدير وحداته بنفسه هو من يتقدّم بطلب التصريح ويتعامل مباشرةً مع النزلاء ومنصّات الحجز. أما شركة الإدارة المتخصّصة فيلزمها أن تحمل رخصتها التجارية الخاصة من دائرة التنمية الاقتصادية (DED) لمزاولة هذا النشاط، منفصلةً عن تصريح المالك على مستوى الوحدة، وتخضع أتعابها في العادة لضريبة القيمة المضافة 5% باعتبارها خدمة، رغم أن تأجير العقار السكني لستة أشهر فأكثر معفى بذاته من ضريبة القيمة المضافة. وقبل التعاقد مع مُشغّل، تأكّد من أن المبنى يجيز فعلاً الإقامات القصيرة؛ وراجع في ذلك فقرة شهادة عدم الممانعة أعلاه.
إن كانت الأولوية للمرونة وقوة الإيرادات في ذروة الموسم، وكان بمقدورك تولّي الجانب التشغيلي، فقد يبرّر التأجير قصير المدى تكاليفه الإضافية. أما إن كانت الأولوية لتدفّق نقدي متوقّع بأدنى قدر من الأعباء الإدارية، فالإيجار طويل المدى مع تسجيل Ejari أبسط، وعوائده حسب المنطقة مغطّاة في أفضل مناطق دبي للشراء. وفي كلتا الحالتين، احسب تكلفة التملّك: رسوم تسجيل دائرة الأراضي لمرة واحدة عند الشراء (4% من قيمة الصفقة، يدفعها المشتري عملياً بالكامل في السوق الثانوية) وسائر الرسوم المغطّاة في الضرائب والرسوم عند شراء عقار في دبي.
الأسئلة الشائعة
هل أحتاج إلى تصريح لإدراج شقة على Airbnb في دبي؟ نعم. بموجب Decree No. (41) of 2013، يُحظر التأجير قصير المدى دون تصريح من DET (وهي DTCM سابقاً)، أياً كانت الملكية أو المنصّة.
كم يكلّف تصريح منازل العطلات؟ بموجب Resolution No. (49) of 2014، الرسوم السنوية AED 300 عن كل غرفة نوم، بسقف أقصاه AED 1,200 لكل وحدة، تُضاف إليها AED 500 لإصدار التصريح أو تجديده، وAED 100 للموافقة المبدئية، وAED 300 لكل معاينة.
ما غرامات التأجير دون تصريح؟ AED 5,000 للمخالفة الأولى بموجب Resolution No. (49) of 2014، وتتضاعف عند التكرار خلال سنة بسقف قدره AED 100,000؛ ويجوز لـ DET كذلك تعليق التصريح أو إلغاؤه.
هل تُستحق ضريبة القيمة المضافة على دخل الإيجار قصير المدى؟ نعم، بنسبة 5%. فالوحدة التي يتلقى فيها النزيل خدمات تتعدى الإقامة، كالتنظيف بين الإقامات، لا تُعدّ "مبنى سكنياً" لأغراض الضريبة، وتُفرض عليها الضريبة كعقار تجاري؛ راجع دليل ضريبة القيمة المضافة للعقارات من FTA (VATGRE1).
كيف يختلف التأجير قصير المدى عن عقد إيجار Ejari؟ يسجّل Ejari عقود الإيجار لمدة ستة أشهر فأكثر عبر نظام ريرا التابع لدائرة الأراضي. أما التأجير قصير المدى فنشاط منفصل تحت مظلّة DET، والتصريح نفسه هو التسجيل.
كيف أعرف ما إذا كان مبناي يجيز التأجير قصير المدى؟ احصل على موافقة خطية (شهادة عدم ممانعة) من شركة الإدارة أو اتحاد الملّاك. فـ DET ترفض الطلبات التي تفتقر إليها؛ والقرار بيد المطوّر أو اتحاد الملّاك، لا بيد DET.
المصادر
- Dubai Legislation. Decree No. (41) of 2013 Regulating the Activity of Leasing out Holiday Homes in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%20No.%20%2841%29%20of%202013.html
- Dubai Legislation. Executive Council Resolution No. (49) of 2014 Approving the Fees and Fines Related to the Activity of Leasing out Holiday Homes in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2014/Executive%20Council%20Resolution%20No.%20%2849%29%20of%202014.html
- Dubai Legislation. Executive Council Resolution No. (2) of 2014 (introducing the Tourism Dirham). https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2014/Executive%20Council%20Resolution%20No.%20%282%29%20of%202014.pdf
- Dubai Legislation. Administrative Resolution No. (2) of 2020 Prescribing the Rules for Calculating, Collecting, and Paying the Tourism Dirham Fee in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2020/Administrative%20Resolution%20No.%20%282%29%20of%202020%20Prescribing%20the%20Rules%20for%20Calculating,%20Collecting,%20and%20Paying%20the%20Tourism%20Dirham%20Fee%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.html
- Dubai Department of Economy and Tourism (DET). Tourism Dirham. https://www.dubaidet.gov.ae/en/legislative-news/tourism-dirham-executive-council-resolution-no-2-of-2014
- Dubai Department of Economy and Tourism (DET). Issue a new Holiday Homes permit. https://www.dubaidet.gov.ae/en/our-services/for-consumers-and-students/issue-a-new-holiday-homes-permit
- Dubai Department of Economy and Tourism (DET). Apply for a holiday home permit. https://www.dubaidet.gov.ae/en/our-services/for-consumers-and-students/apply-for-a-holiday-home-permit
- Dubai Department of Economy and Tourism (DET). Renew a Holiday Homes permit. https://www.dubaidet.gov.ae/en/our-services/for-consumers-and-students/renew-a-holiday-home-permit
- Dubai Department of Economy and Tourism (DET). Register on the ePermits portal. https://www.dubaidet.gov.ae/en/our-services/for-consumers-and-students/register-on-epermits
- Federal Tax Authority (FTA). VAT Guide - Real Estate, VATGRE1 (April 2021), sections 3.1 and 6.2, definition of "residential building" and 5% VAT rate for commercial/serviced property. https://tax.gov.ae/DownloadOpenTextFile?fileUrl=en/VAT_VAT_Guides/Real_Estate_Guide/Real_Estate_Guide_VATGRE1_EN_19_04_2021_EN.pdf
- Federal Tax Authority (FTA). VAT Registration, mandatory threshold AED 375,000, voluntary AED 187,500. https://tax.gov.ae/en/taxes/Vat/vat.topics/registration.for.vat.aspx
- Dubai Land Department. Register/Renew Rental Contract (Ejari). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-renew-ejari-contract/
- Dubai Land Department / DLD Open Data. Dataset "dld_transactions" (property sale transactions). https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Dubai Land Department / DLD Open Data. Dataset "dld_rent_contracts" (registered Ejari rental contracts). https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Dubai Land Department. Property Sale Registration (4% registration fee, in practice paid by the buyer on the secondary market). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Media Office. Hamdan bin Mohammed approves second, larger AED 1.5 billion economic incentives package, including temporary exemption from holiday home permit/licence fees and Tourism Dirham collection (21 May 2026). https://mediaoffice.ae/en/news/2026/may/21-05/hamdan-bin-mohammed
