title: "ضريبة الشركات في الإمارات والمستثمر العقاري الفرد: متى تُطبَّق نسبة 9% فعلياً" slug: uae-corporate-tax-property-investor language: "AR" category: "legal-taxes" tags: ["ضريبة الشركات", "FTA", "الدخل الإيجاري", "SPV", "عقارات دبي", "ضرائب الإمارات"] metaTitle: "ضريبة الشركات في الإمارات والمستثمرون العقاريون: متى تُطبَّق 9%" metaDescription: "الدخل الإيجاري للمالك الفرد في دبي خارج نطاق ضريبة الشركات في الإمارات. تعرّف متى تُطبَّق نسبة 9% على الأفراد والشركات وكيانات SPV وفق قواعد الهيئة الاتحادية للضرائب." dataSource: "UAE Federal Tax Authority (tax.gov.ae): Basis of Taxation for Natural Persons, Taxation of Natural Persons under the Corporate Tax Law, Small Business Relief; u.ae Corporate Tax overview; Cabinet Decision No. 49 of 2023 (as implemented in FTA guidance)" period: "Data as of July 2026" heroImage: description: "آلة حاسبة وورقة نقدية من فئة الدرهم الإماراتي ومجموعة مفاتيح لشقة في دبي على مكتب بجوار نموذج ضريبي مطبوع، في إشارة إلى مستثمر فرد يحسب مسألة الضريبة على الدخل الإيجاري" alt: "آلة حاسبة وورقة نقدية من فئة الدرهم الإماراتي ومفاتيح شقة على مكتب تمثّل مستثمراً عقارياً في دبي يراجع قواعد ضريبة الشركات في الإمارات" schemaTypes: ["Article", "FAQPage"]
ضريبة الشركات في الإمارات والمستثمر العقاري الفرد: متى تُطبَّق نسبة 9% فعلياًمنذ أن استحدثت دولة الإمارات ضريبة الشركات، يتكرّر سؤال على ألسنة الملّاك الذين يؤجّرون شقة أو فيلا في دبي: هل باتت النسبة الجديدة 9% تُطبَّق على دخلهم الإيجاري؟ بالنسبة للغالبية العظمى من المشترين الأفراد ممّن يملكون وحدة واحدة أو محفظة شخصية صغيرة باسمهم الخاص، فالجواب لا. فضريبة الشركات في الإمارات، التي جاء بها المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022 للسنوات المالية التي تبدأ في 1 يونيو 2023 أو بعده، ضريبة على الأعمال التجارية لا على الدخل الشخصي للفرد. ويوضّح هذا المقال، استناداً إلى الإرشادات الرسمية للهيئة الاتحادية للضرائب (FTA)، أين يقع هذا الخط الفاصل بالضبط.
القاعدة الأساسية: ضريبة الشركات تستهدف الأعمال لا الملّاك الأفراد
تُطبَّق ضريبة الشركات بنسبة 0% على الدخل الخاضع للضريبة حتى 375,000 درهم و9% على ما يتجاوز هذا الحد، وفقاً للنظرة العامة الرسمية لحكومة الإمارات حول ضريبة الشركات. وتدخل الشركات (الأشخاص الاعتباريون) في نطاق الضريبة تلقائياً بمجرد مزاولتها عملاً تجارياً في الإمارات. أما الأشخاص الطبيعيون، أي الأفراد، فتختلف معاملتهم: تؤكّد إرشادات الهيئة بشأن أساس فرض الضريبة على الأشخاص الطبيعيين أن الفرد لا يصبح خاضعاً للضريبة إلا باجتماع شرطين معاً: أن يزاول "عملاً تجارياً أو نشاطاً تجارياً" في الإمارات، وأن يتجاوز إجمالي إيراداته من هذا العمل أو النشاط مبلغ 1,000,000 درهم خلال السنة الميلادية.
والأهم أن الإرشادات ذاتها تُدرج فئات من الدخل لا تُعدّ نشاطاً تجارياً بحال، مهما بلغت قيمتها. وهي: الأجور ودخل التوظيف، والدخل الاستثماري الشخصي، ودخل الاستثمار العقاري (الدخل الإيجاري والعوائد على العقارات المملوكة كاستثمار). فالفرد الذي لا يكسب سوى هذه الأنواع من الدخل يقع خارج نطاق ضريبة الشركات ولا يلزمه التسجيل، وفقاً للصفحة نفسها من الهيئة.
ماذا يعني "الاستثمار العقاري" بالنسبة للمالك الفرد
هذا الاستثناء هو الأهمّ للمالك النموذجي في دبي ممّن يشتري بهدف التأجير. فبموجب الإطار المنصوص عليه في قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023، الذي تُطبّقه الهيئة الاتحادية للضرائب عبر إرشاداتها الخاصة بالأشخاص الطبيعيين، يُعامَل الفرد الذي يملك عقاراً بصفته الشخصية، دون رخصة تجارية لهذا النشاط ودون أن يمارسه على هيئة تجارة مستمرة، على أنه صاحب استثمار عقاري لا عمل تجاري. ومن ثمّ يقع الدخل الإيجاري من ذلك العقار، والمكسب المتحقّق عند بيعه لاحقاً، خارج ضريبة الشركات على النحو نفسه الذي تقع عليه الأجور أو محفظة أسهم شخصية.
والعامل الفاصل ليس مقدار الإيجار المُحصَّل ولا عدد الوحدات المملوكة بمعزل عن سواه، بل ما إذا كان النشاط يُزاوَل بموجب رخصة تجارية وعلى نحو يرقى إلى إدارة عمل تجاري، وفقاً للنظرة العامة الرسمية حول ضريبة الشركات، التي تصف النشاط التجاري الخاضع للضريبة بأنه العمل بموجب رخصة تجارية أو التداول "على نحو مستمر أو منتظم". فالمالك الذي يملك، مثلاً، ثلاث أو أربع شقق بصفته الشخصية، ويُحصّل الإيجار، ويبيع إحداها بين الحين والآخر، من المستبعد جداً أن يتجاوز ذلك الخط في ضوء الوقائع التي يصفها معظم الملّاك. أما من يحمل رخصة وساطة أو تطوير عقاري ويشتري الوحدات ويبيعها على سبيل التجارة، فحالته مختلفة، ونتناولها أدناه.
متى يُفعَّل حد 1,000,000 درهم فعلياً
كثيراً ما يُفهَم رقم 1,000,000 درهم خطأً على أنه سقف عام لدخل الأفراد، وليس كذلك. فهو حدّ الإيرادات الذي لا يُطبَّق إلا بعد أن يكون الفرد قد صار يزاول عملاً أو نشاطاً تجارياً مرخّصاً في الإمارات، وفقاً لإرشادات الهيئة الاتحادية للضرائب بشأن أساس فرض الضريبة. أما دخل الاستثمار العقاري والدخل الاستثماري الشخصي والأجور فتُستبعَد كلّياً من احتساب تلك الإيرادات، فلا تُحتسب ضمن مبلغ 1,000,000 درهم ولو تجاوزته أضعافاً مضاعفة.
ولا يصبح هذا الحد ذا صلة بمالك العقار إلا في سيناريو محدّد: أن يحمل الفرد رخصة تجارية ويُشغّل عملاً متصلاً بالعقارات، كشركة وساطة مرخّصة، أو نشاط إدارة أملاك، أو نشاط تداول قائم على شراء الوحدات وإعادة بيعها بموجب رخصة. فمتى تجاوز إجمالي إيرادات ذلك النشاط المرخّص مبلغ 1,000,000 درهم في السنة الميلادية، صار الفرد خاضعاً للضريبة وانطبقت عليه قواعد ضريبة الشركات المعتادة: 0% حتى 375,000 درهم من الدخل الخاضع للضريبة، و9% على ما زاد، وفقاً لهيكل النِّسَب الرسمي. وما دون رقم إيرادات 1,000,000 درهم، لا يُعدّ الفرد خاضعاً للضريبة أصلاً، ويقع العمل المرخّص نفسه خارج ضريبة الشركات بالكامل، وانتهى الأمر. وهذان الحدّان منفصلان مستقلّان لا يمتدّ أحدهما إلى الآخر: فرقم 1,000,000 درهم هو ما يحسم أولاً ما إذا كان الشخص الطبيعي خاضعاً للضريبة، بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023. أما إعفاء الأعمال الصغيرة (Small Business Relief) الصادر عن الهيئة فهو إعفاء منفصل يُختار طوعاً، ولا يغدو ذا صلة إلا بعد أن يكون الشخص قد صار خاضعاً للضريبة أصلاً، أي بعد تجاوز خط 1,000,000 درهم. وعند اختيار هذا الإعفاء، يجوز أن يُعامَل الشخص المقيم المستوفي للشروط، بمن فيهم الشخص الطبيعي المستوفي للشروط، ممّن لا تتجاوز إيراداته 3,000,000 درهم، على أنه ليس لديه دخل خاضع للضريبة عن تلك الفترة بموجب هذا الإعفاء.
التملّك عبر شركة أو كيان SPV: نظام مختلف تماماً
تنقلب الصورة رأساً على عقب بمجرد أن يُحتفَظ بالعقار عبر شركة، سواء كانت كياناً في البرّ الرئيسي بالإمارات، أو شركة في منطقة حرة، أو كياناً ذا غرض خاص (SPV) خارجياً يُستخدَم لحيازة أصل واحد. فالشركة شخص اعتباري، والاختبار المطبَّق عليه يختلف عن اختبار "مزاولة العمل التجاري" الموصوف أعلاه للأفراد. فالشركة المؤسَّسة أو المنشأة بأي صورة أخرى في الإمارات، بما فيها كيان SPV، تُعدّ شخصاً مقيماً، ومن ثمّ خاضعاً للضريبة بحكم تأسيسها ذاته، وفقاً لإرشادات الهيئة بشأن الشخص الاعتباري المقيم. وهي لا تحتاج إلى أن تستوفي على حدة اختبار "مزاولة العمل التجاري" أو اختبار الإيرادات كما يُطلب من الشخص الطبيعي بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023: فالتأسيس وحده يُدخلها في النطاق، دون حد 1,000,000 درهم الخاص بالأشخاص الطبيعيين ودون استثناءات الأجور والاستثمار الشخصي والاستثمار العقاري المتاحة للأفراد. فهي شخص مقيم خاضع للضريبة على دخله من جميع أنحاء العالم منذ لحظة التأسيس، وتسري عليه شرائح النِّسَب نفسها 0%/9%.
وعملياً، يعني هذا أن الدخل الإيجاري والمكاسب الرأسمالية التي تحقّقها شركة تملك العقار، لا المساهم الفرد شخصياً، تُحتسَب ضمن الدخل الخاضع للضريبة لتلك الشركة وتُفرَض عليها 9% على ما يتجاوز 375,000 درهم، وفقاً لهيكل النِّسَب الرسمي. وهذا من أكثر أسئلة الهيكلة تكراراً لدى المستثمرين: فقد يوفّر كيان SPV مزايا في تخطيط التركة أو السرّية أو تيسير التملّك المشترك، لكنه بذاته لا يتفادى الضريبة. بل ينقل المالك من الاستثناء الشخصي الموصوف أعلاه إلى نطاق ضريبة الشركات الكامل، مع مراعاة ما ينطبق من خصومات وإعفاءات على مستوى الشركة.
شركات المناطق الحرة: نسبة 0% لا تسري تلقائياً على الدخل العقاري
يفترض بعض المستثمرين أن شركة المنطقة الحرة في الإمارات تبقى تدفع 0% أياً كان نشاطها، وهذه ليست قاعدة مطلقة. فقد يستفيد الأشخاص المؤهَّلون في المناطق الحرة (Qualifying Free Zone Persons) من نسبة 0%، لكن على فئات محددة فقط من "الدخل المؤهَّل" المعرَّفة في إطار ضريبة الشركات؛ أما الدخل خارج تلك الفئات فيخضع للنسبة القياسية 9% حتى بالنسبة لكيان في منطقة حرة، وفقاً للنظرة العامة الرسمية حول ضريبة الشركات. وتملّك عقار في برّ دبي الرئيسي وتأجيره عبر شركة في منطقة حرة لا يُعدّ تلقائياً دخلاً مؤهَّلاً، ولا ينبغي للمستثمرين أن يفترضوا أن غلاف المنطقة الحرة يُلغي وحده الضريبة على الدخل الإيجاري من غير التحقّق من كيفية تصنيف ذلك الدخل تحديداً.
الخلاصة العملية لمعظم الملّاك
في الحالة الاعتيادية، حين يشتري مواطن أجنبي أو مقيم في الإمارات وحدة واحدة أو حفنة من الوحدات في دبي باسمه الخاص، ويؤجّرها، ثم يبيعها في نهاية المطاف، فمن المستبعد جداً أن تنطبق عليه ضريبة الشركات؛ إذ يقع الدخل الإيجاري وحصيلة البيع ضمن استثناء الاستثمار العقاري الموصوف أعلاه. أما لحظة إعادة التقييم فتحلّ حين يستخرج الفرد نفسه رخصة عقارية تجارية ويتعامل مع العقار على أنه تجارة لا حيازة شخصية، أو ينقل الملكية إلى هيكل شركة أو كيان SPV، وعندئذ تنطبق قواعد نسبة 9% القياسية على الأساس نفسه المطبَّق على أي عمل تجاري آخر في الإمارات.
يصف هذا المقال الآلية العامة كما نشرتها الهيئة الاتحادية للضرائب، وهو لا يُغني عن رأي رسمي بشأن هيكل ملكية بعينه. وعلى الملّاك ممّن لديهم عمل تجاري مرخّص، أو هيكل متعدد الكيانات، أو أسئلة ضريبية تخصّ غير المقيمين، أن يتحقّقوا من أوضاعهم مباشرة لدى مستشار ضريبي مرخّص في الإمارات أو عبر الهيئة الاتحادية للضرائب.
الأسئلة الشائعة
هل يدفع المالك الأجنبي ضريبة شركات بنسبة 9% على الدخل الإيجاري في دبي؟ عموماً لا، ما دام العقار مملوكاً بصفة شخصية لا عبر رخصة تجارية أو شركة. فالهيئة الاتحادية للضرائب تصنّف ذلك على أنه دخل استثمار عقاري، وهو مستثنى من تعريف النشاط التجاري الخاضع للضريبة، وفقاً لإرشاداتها بشأن أساس فرض الضريبة على الأشخاص الطبيعيين.
ما هو حد 1,000,000 درهم وهل ينطبق على دخلي الإيجاري؟ هو حدّ إيرادات لا ينطبق إلا على الدخل من عمل أو نشاط تجاري مرخّص يزاوله الفرد. أما الدخل الإيجاري الشخصي والمكاسب من عقار مملوك بصفة شخصية فلا يُحتسبان ضمنه، وفقاً للصفحة نفسها من الهيئة.
هل يتفادى الشراء عبر شركة أو كيان SPV ضريبة الشركات؟ لا. فالشركة شخص اعتباري خاضع للضريبة منذ لحظة مزاولتها العمل التجاري في الإمارات، دون أي استثناء للتملّك الشخصي، ويخضع دخلها العقاري لنسبة 9% على ما يتجاوز 375,000 درهم من الدخل الخاضع للضريبة، وفقاً لقواعد ضريبة الشركات الرسمية وإرشادات الهيئة بشأن الشخص الاعتباري المقيم.
إذا كنت أحمل رخصة وساطة عقارية كفرد، فهل يغيّر ذلك الأمر؟ نعم. فالدخل من عمل عقاري مرخّص يُعدّ نشاطاً تجارياً، وبمجرد أن تتجاوز إيراداته 1,000,000 درهم في السنة الميلادية تنطبق قواعد ضريبة الشركات المعتادة بنسبة 9% على ما يتجاوز 375,000 درهم من الدخل الخاضع للضريبة، وفقاً لإرشادات الهيئة بشأن الأشخاص الطبيعيين.
هل شركة المنطقة الحرة في الإمارات معفاة تلقائياً من الضريبة على الدخل الإيجاري؟ لا. فالأشخاص المؤهَّلون في المناطق الحرة يحصلون على نسبة 0% على فئات محددة فقط من الدخل المؤهَّل؛ أما الدخل الآخر، بما فيه جزء كبير من الدخل الإيجاري الاعتيادي، فيخضع للنسبة القياسية 9%، وفقاً للنظرة العامة الرسمية حول ضريبة الشركات.
المصادر
- البوابة الرسمية لحكومة الإمارات (u.ae)، نظرة عامة على ضريبة الشركات (المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022، النِّسَب، تاريخ السريان، معاملة الشخص المؤهَّل في المنطقة الحرة): https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation/corporate-tax
- الهيئة الاتحادية للضرائب، أساس فرض الضريبة على الشخص الطبيعي (حد 1,000,000 درهم، استثناءات الأجور/الاستثمار الشخصي/الاستثمار العقاري): https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax/corporate.tax.topics/basis.of.taxation.natural.person.aspx
- الهيئة الاتحادية للضرائب، فرض الضريبة على الأشخاص الطبيعيين بموجب قانون ضريبة الشركات (إطار قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023): https://tax.gov.ae/en/content/taxation.of.natural.persons.under.the.corporate.tax.law.aspx
- الهيئة الاتحادية للضرائب، إعفاء الأعمال الصغيرة (حد إيرادات 3,000,000 درهم): https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax/corporate.tax.topics/small.business.relief.23.aspx
- الهيئة الاتحادية للضرائب، الشخص الاعتباري المقيم (الوضع الضريبي للشركة): https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax/corporate.tax.topics/resident.juridical.person.aspx
- وزارة المالية الإماراتية، قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023 الذي يحدّد فئات الأعمال أو الأنشطة التجارية التي يزاولها الشخص الطبيعي المقيم أو غير المقيم والخاضعة لضريبة الشركات (النص الكامل): https://mof.gov.ae/wp-content/uploads/2023/05/Cabinet-Decision-No.-49-of-2023.pdf
- الهيئة الاتحادية للضرائب، النص المنشور لقرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023: https://tax.gov.ae/DataFolder/Files/Legislation/05-06-2023/3/Cabinet%20Decision%20No.%2049%20of%202023%20-%20for%20publishing.pdf
