Эти два доступных семейных района выглядят почти взаимозаменяемыми, если смотреть только на сводку по цене и доходности. Al Furjan торгуется по медиане 13 931 AED за квадратный метр при валовой доходности 7,48%, Town Square по 14 613 AED и 7,4% (DLD Open Data). Разрыв в доходности 0,08 пункта это ошибка округления.
Реальные различия структурные, и их два. У Al Furjan есть работающая станция метро, у Town Square нет. И цены Town Square растут более чем втрое быстрее. Что важнее, целиком зависит от того, зачем вы покупаете.
Главная таблица
Готовая вторичка, 2026 год с начала года, одна методика для обоих.
| Показатель | Al Furjan | Town Square |
|---|---|---|
| Медиана AED/м² (готовое) | 13 931 | 14 613 |
| Валовая доходность | 7,48% | 7,40% |
| Медиана цены готового | AED 1 280 000 | AED 1 150 000 |
| Доля off-plan (2026) | 58,2% | 60,9% |
| Изменение цены YoY (готовая вторичка) | +1,7% | +5,5% |
| Доступ к метро | Да (Route 2020) | Нет |
Al Furjan: метро это и есть аргумент
Определяющая черта Al Furjan это связность. У него есть собственная станция метро Дубая на Route 2020, продлении красной линии, которое открылось 1 января 2021 года (RTA). Среди доступных семейных районов это редкость: большинство более дешёвых районов этой ценовой категории, включая Town Square, целиком зависят от машины. Это мастер-план Nakheel из вилл, таунхаусов и квартир (Nakheel).
Юниты в Al Furjan к тому же крупнее. Однокомнатная здесь имеет медианную площадь 77 квадратных метров против 58 в Town Square, а медианная цена готового выше (1,28 млн AED против 1,15 млн), несмотря на более низкую цену за метр. Вы покупаете больше площади на дирхам, в более сложившемся и лучше связанном месте.
Плата за это слабее динамика цены: готовая вторичка выросла всего на 1,7% год к году, с 13 701 до 13 931 AED за квадратный метр. Al Furjan это зрелый стабильный рынок, а не быстро дорожающий.
Town Square: быстрее рост, нет рельсов
Town Square это мастер-план Nshama, построенный вокруг большого центрального парка и нацеленный прямо на семьи (Nshama). Его юниты компактнее, а порог входа ниже в абсолюте (медиана 1,15 млн AED).
Его выдающаяся цифра это динамика цены: готовая вторичка выросла на 5,5% год к году, с 13 867 до 14 635 AED за квадратный метр, более чем втрое быстрее Al Furjan и одно из самых сильных движений в доступном сегменте. Это отражает район, который всё ещё поглощается рынком и набирает популярность, но приходит с жёстким ограничением: нет метро и нет подтверждённой станции ни на одной опубликованной линии. Town Square это район, зависимый от машины, и на горизонте, который покупатель может планировать, это вряд ли изменится.
Детализация доходности расходится
Доходность на уровне района почти одинакова, но разбивка по типам квартир рассказывает разные истории.
| Тип квартиры | Доходность Al Furjan | Доходность Town Square |
|---|---|---|
| Студия | 8,67% | 8,04% |
| 1 спальня | 6,55% | 7,13% |
| 2 спальни | 6,67% | 6,55% |
Студия Al Furjan это самый доходный юнит по обоим районам, 8,67%, но его однушка резко падает до 6,55%, потому что однокомнатные в Al Furjan крупные (77 квадратных метров) и оценены соответственно. Однушка Town Square держится лучше, 7,13%, именно потому, что она меньше и дешевле. Так что ответ на вопрос про самый выгодный юнит меняется от района к району: в Al Furjan это студия, в Town Square однокомнатная конкурентнее.
Как выбрать
Выбирайте Al Furjan, если важна связность: станция метро, более крупные юниты и более сложившееся расположение. Он подходит покупателю, который хочет, чтобы его арендатор или он сам могли добраться до Dubai Marina, коридора аэропорта или Expo City без машины, и который ценит площадь на дирхам. По доходности целитесь в студию (8,67%).
Выбирайте Town Square, если вам нужен более низкий абсолютный вход, семейный образ жизни у парка и вложение в район, чьи цены растут быстрее. Он подходит покупателю, спокойному к полной зависимости от машины и привлечённому динамикой +5,5%, где однушка это более выгодный по доходности юнит.
Размен чистый: Al Furjan продаёт доступ, Town Square продаёт рост и более низкий чек. Преимущество по доходности не реально на уровне района, решение держится на выборе между метро и динамикой.
| Если ваш приоритет... | Лучший выбор |
|---|---|
| Метро, машина не нужна | Al Furjan |
| Больше площади на дирхам | Al Furjan |
| Самая высокая доходность юнита | Al Furjan (студия, 8,67%) |
| Более быстрый недавний рост цены | Town Square (+5,5% YoY) |
| Самый низкий вход | Town Square (медиана 1,15 млн AED) |
FAQ
У Al Furjan действительно есть станция метро?
Да. Станция Al Furjan находится на Route 2020, продлении красной линии, которое начало работу 1 января 2021 года, по данным RTA. У Town Square станции метро нет, и в опубликованных планах она не подтверждена.
Какой район дорожает быстрее?
Town Square, явно: цены готовой вторички выросли на 5,5% год к году против 1,7% у Al Furjan, по данным DLD. DLD показывает тренд, но не причину, правдоподобное прочтение в том, что Town Square более новый район, всё ещё набирающий популярность, тогда как Al Furjan более зрелый и стабильный рынок.
У кого выше доходность аренды?
На уровне района они фактически равны (7,48% против 7,40%). По типам квартир расходятся: студия Al Furjan лидирует с 8,67%, а однушка Town Square (7,13%) обходит однушку Al Furjan (6,55%).
Куда дешевле войти?
В Town Square по медиане цены готового (1,15 млн AED против 1,28 млн), хотя Al Furjan чуть дешевле за квадратный метр. Разница в размере юнита: квартиры в Al Furjan крупнее.
Действует ли сбор DLD 4% для обоих?
Да. Регистрационный сбор Земельного департамента Дубая составляет 4% от суммы сделки, и на вторичном рынке его на практике платит покупатель (DLD, Property Sale Registration), одинаково в обоих районах.
Источники
- Земельный департамент Дубая, Open Data: Real Estate Data (все цифры по ценам, доходности, доле off-plan и годовой динамике для обоих районов): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Управление дорог и транспорта (RTA), запуск Route 2020 (станция Al Furjan, 1 января 2021): https://www.rta.ae/wps/portal/rta/ae/home/news-and-media/all-news/NewsDetails/al-tayer-dubai-metro-route-2020-to-start-operation-on-1-1-2021
- Nakheel, официальная страница проекта Al Furjan: https://www.nakheel.com/en/developments/nakheel-projects/alfurjan
- Nshama, официальная страница комьюнити Town Square: https://nshama.ae/town-square/
- Земельный департамент Дубая, Property Sale Registration (регистрационный сбор 4%): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
Методология. Цены это медианы зарегистрированных в DLD сделок с готовой вторичкой (Existing Properties, жилые юниты) за 2026 год с начала года, сгруппированных по мастер-проектам (Al Furjan и TOWN SQUARE). Годовое изменение сравнивает медиану AED/м² за 2026 год с медианой за полный 2025 год по той же методике (Al Furjan n=819 в 2025, 351 в 2026; Town Square n=812 и 403). Доходность валовая: медианная годовая ставка новых договоров аренды за метр, делённая на медианную цену перепродажи за метр, только новые договоры за 12 месяцев до июня 2026 года, жилые квартиры. Сервисный сбор, простои и расходы на управление не вычтены.
