Если вы продаёте квартиру или виллу в Дубае дороже, чем купили, государство не облагает эту прибыль подоходным налогом. Это одно из самых часто повторяемых утверждений о рынке недвижимости Дубая, и для физического лица, продающего личное жильё или инвестиционный юнит, оно верно. Но «нет налога на прирост капитала» не означает «нет расходов и налогов вообще нигде». В этой статье разберём, что ОАЭ реально взимает при продаже, что меняется, если недвижимость оформлена на компанию, и какие налоговые риски в стране проживания чаще всего упускают из виду иностранные владельцы.
Короткий ответ: личного налога на прирост капитала в ОАЭ нет
ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц, согласно официальному порталу правительства u.ae, и это касается прироста капитала, который физическое лицо получает от продажи находящихся в личной собственности активов, включая недвижимость. Отдельного закона о налоге на прирост капитала нет, ежегодную декларацию по прибыли от продажи недвижимости подавать не нужно, и обязанности отчитываться перед FTA по прибыли от продажи личного жилья или инвестиционного объекта тоже нет, что подтверждается на странице Федеральной налоговой службы с обзором налогов ОАЭ: там перечислены НДС, акцизный сбор и корпоративный налог как действующие виды налогов в стране.
Это правило действует независимо от того, является ли продавец резидентом ОАЭ, иностранцем, никогда не жившим в стране, или владеет объектом просто как инвестицией на перепродажу, при условии что сделку совершает физическое лицо в личном качестве, а не через лицензированный бизнес.
Эта статья касается жилой недвижимости, которую продаёт физическое лицо в личном качестве. Продажа коммерческой недвижимости - отдельный вопрос: НДС по ставке 5% в ОАЭ обычно применяется к сделкам с коммерческой недвижимостью, тогда как продажа жилой недвижимости, как правило, освобождена от НДС после первой поставки. Тема НДС по коммерческим сделкам выходит за рамки этой статьи и не является налогом на прирост капитала.
Что вы всё-таки платите при продаже: сбор DLD за переоформление
Продажа в Дубае не бесплатна с точки зрения государственных сборов, просто с прибыли не берут налог. Основная государственная статья расходов при продаже - сбор Земельного департамента Дубая (DLD) за переоформление права собственности, он составляет 4% от цены продажи (на практике платит покупатель), согласно сервису DLD по регистрации продажи недвижимости. Этот сбор рассчитывается от полной суммы сделки, а не от прибыли, поэтому он взимается даже при продаже в убыток.
Помимо сбора за переоформление, тот же тарифный план DLD устанавливает сбор доверительного офиса регистрации (trustee office) в размере примерно от 2 000 до 4 000 дирхамов плюс НДС в зависимости от суммы сделки, а также сбор за выдачу титульного документа (title deed) в размере 250 дирхамов - оба согласно Земельному департаменту Дубая. Продавцам с непогашенной ипотекой также потребуется письмо банка о задолженности (liability letter), а после погашения кредита - справка о снятии ипотеки (mortgage release); оба документа оформляются через ту же систему регистрационных доверенных офисов до завершения передачи права собственности.
Другие расходы продавца, которые стоит заложить в бюджет
Помимо государственных сборов, у большинства продавцов есть ещё два вида частных расходов, которые не устанавливаются государством и зависят от конкретной сделки: комиссия риелтора, которая согласуется между продавцом и брокером, а не фиксируется каким-либо органом, и сбор за справку об отсутствии возражений (NOC), которую взимает застройщик, подтверждая отсутствие задолженности по сервисным платежам перед регистрацией передачи. Ни то, ни другое не является налогом, но оба пункта уменьшают чистую сумму, которую продавец получит на руки, и их нужно учитывать вместе со сбором DLD при расчёте итоговой выручки от продажи.
Если недвижимость оформлена на компанию: может применяться корпоративный налог
Ответ «нет налога на прирост капитала» касается именно физических лиц, продающих в личном качестве. Ситуация меняется, если объект числится на компании: будь то местная (mainland) структура ОАЭ, компания свободной экономической зоны или офшорная SPV, на которую оформлен титул.
ОАЭ ввели федеральный режим корпоративного налога на основании Федерального декрета-закона № 47 от 2022 года о налогообложении корпораций и бизнеса, который действует для финансовых лет, начинающихся с 1 июня 2023 года и позже. Статья 3 этого закона устанавливает ставку 0% на налогооблагаемый доход до 375 000 дирхамов (порог определён Решением Кабинета министров № 116 от 2022 года) и 9% на доход сверх этого порога, как указано на странице Федеральной налоговой службы о корпоративном налоге. Компания, которая покупает и продаёт недвижимость в рамках своей деятельности, либо держит объект на балансе и впоследствии продаёт его с прибылью, как правило, включает эту прибыль в налогооблагаемый доход по этому режиму, с учётом обычных правил корпоративного налога о допустимых вычетах и льготах.
В то же время, согласно Решению Кабинета министров № 49 от 2023 года, определяющему категории деятельности физических лиц, подпадающие под корпоративный налог, инвестиции в недвижимость, которые физическое лицо ведёт исключительно в личном качестве, без коммерческой лицензии, как правило, не подпадают под действие корпоративного налога. Практическая граница проходит по тому, ведётся ли деятельность как лицензированный бизнес или как личная инвестиция; владельцам, у которых есть сомнения по поводу их структуры владения, стоит уточнить свой статус в Федеральной налоговой службе, чья опубликованная версия того же решения Кабинета министров содержит действующую формулировку, или у зарегистрированного налогового агента ОАЭ до продажи, поскольку изменить структуру постфактум значительно сложнее, чем заранее уточнить порядок налогообложения.
Самый важный нюанс: страна вашего проживания всё ещё может обложить эту прибыль налогом
Именно этот момент продавцы упускают чаще всего. То, что ОАЭ не облагают прибыль налогом, не означает, что её не обложит налогом ни одна страна. Многие юрисдикции, включая Великобританию, большинство стран Евросоюза и другие, облагают своих налоговых резидентов налогом на общемировой доход и прирост капитала, что может включать и прибыль от продажи недвижимости в Дубае, даже если сами ОАЭ по этой сделке ничего не взимают. Применяется ли это к вам, полностью зависит от вашего личного налогового резидентства в стране проживания на момент продажи, а не от того, где находится объект недвижимости.
Правила в разных странах отличаются: одни облагают налогом по гражданству независимо от места проживания, большинство - по резидентству и количеству дней, проведённых в стране, а у некоторых есть соглашения об избежании двойного налогообложения с ОАЭ, которые влияют на то, как учитывается или зачитывается прибыль. Всё это не относится к компетенции государственных органов ОАЭ, и Propick как платформа, базирующаяся в Дубае, не может консультировать по иностранному налоговому праву. Всем, кто продаёт недвижимость в Дубае и сохраняет налоговое резидентство, налоговые обязательства по гражданству или тесные связи с другой страной, стоит проконсультироваться с налоговым специалистом, лицензированным в этой стране, прежде чем считать сделку полностью безналоговой.
Как спланировать всё заранее
Несколько практических шагов снизят риск неприятного сюрприза после продажи недвижимости в Дубае:
- Уточните свой налоговый статус резидентства за год продажи именно в стране проживания, а не только статус резидентства в ОАЭ, поскольку именно первый обычно определяет налоговые обязательства за рубежом.
- Ведите чёткий учёт: первоначальная цена покупки, даты сделок, уплаченный сбор DLD за переоформление и любые капитальные улучшения объекта, поскольку иностранному налоговому органу при расчёте прибыли, как правило, потребуются именно те документы, которые продавцу в ОАЭ подавать не нужно.
- Если недвижимость оформлена на компанию, заранее, до выставления объекта на продажу, уточните статус регистрации по корпоративному налогу и статус подачи отчётности в Федеральной налоговой службе, поскольку снятие с регистрации или реструктуризация могут занять время.
- Не полагайтесь на фразу «в Дубае нет налога на прирост капитала» как на исчерпывающий ответ применительно к вашей личной или корпоративной налоговой ситуации. Она отвечает только на вопрос со стороны ОАЭ.
Часто задаваемые вопросы
Облагает ли ОАЭ налогом прибыль при продаже моей квартиры в Дубае? Нет. ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц, согласно официальному порталу u.ae, и отдельного налога на прирост капитала при личной продаже недвижимости не существует. Вы всё же платите сбор DLD в размере 4% от цены продажи, а не от прибыли.
Является ли сбор DLD в размере 4% формой налога на прирост капитала? Нет. Сбор DLD за переоформление рассчитывается от полной цены продажи, применяется независимо от того, продаётся объект с прибылью или в убыток, и на вторичном рынке на практике платится покупателем. Это регистрационный сбор, а не налог на прибыль.
Плачу ли я корпоративный налог ОАЭ при продаже недвижимости, оформленной на физлицо? Как правило, нет. Корпоративный налог, установленный Федеральным декретом-законом № 47 от 2022 года и Решением Кабинета министров № 49 от 2023 года, распространяется на лицензированную предпринимательскую деятельность и активы, оформленные на компании. Инвестиции в недвижимость, которые физическое лицо ведёт исключительно в личном качестве, без коммерческой лицензии, как правило, не подпадают под его действие, хотя владельцам с неоднозначной структурой стоит уточнить это напрямую в Федеральной налоговой службе или у зарегистрированного налогового агента.
Что если недвижимость оформлена на компанию? Тогда продажа может подпадать под корпоративный налог. Компания, продающая недвижимость с прибылью, как правило, включает эту прибыль в налогооблагаемый доход, с учётом ставки 9% сверх порога в 375 000 дирхамов, установленного статьёй 3 Федерального декрета-закона № 47 от 2022 года (порог определён Решением Кабинета министров № 116 от 2022 года), как указано Федеральной налоговой службой.
Может ли моя страна проживания всё же обложить эту прибыль налогом, даже если ОАЭ этого не делают? Да, и именно этот нюанс чаще всего упускают иностранные продавцы. Многие страны облагают своих резидентов налогом на общемировой прирост капитала, включая прибыль от продажи недвижимости в Дубае. Это зависит от вашего личного налогового резидентства в стране проживания, а не от правил самих ОАЭ, поэтому перед тем как считать сделку полностью безналоговой, стоит проконсультироваться с лицензированным там налоговым консультантом.
Источники
- u.ae, официальный портал правительства ОАЭ, раздел «Налогообложение»: https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation
- Федеральная налоговая служба (FTA), обзор налогов (НДС, акцизный сбор, корпоративный налог): https://tax.gov.ae/en/taxes.aspx
- Федеральная налоговая служба (FTA), корпоративный налог: https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax.aspx
- Федеральная налоговая служба (FTA), раздел законодательства (решения Кабинета министров и министерские решения по корпоративному налогу): https://tax.gov.ae/en/legislation.aspx
- Министерство финансов ОАЭ, Федеральный декрет-закон № 47 от 2022 года о налогообложении корпораций и бизнеса (статья 3: ставка корпоративного налога; дата вступления в силу - 1 июня 2023 года): https://mof.gov.ae/wp-content/uploads/2026/01/Federal-Decree-Law-No.-47-of-2022-and-its-amendments-en-v13.1.26.pdf
- Федеральная налоговая служба (FTA), обзор НДС (ставка 5%): https://tax.gov.ae/en/taxes/vat.aspx
- Земельный департамент Дубая (DLD), регистрация продажи недвижимости (сбор за переоформление, сбор доверительного офиса регистрации, сбор за выдачу титульного документа): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Министерство финансов ОАЭ, Решение Кабинета министров № 116 от 2022 года о годовом налогооблагаемом доходе, подпадающем под корпоративный налог (порог 375 000 дирхамов по статье 3 закона о корпоративном налоге): https://mof.gov.ae/wp-content/uploads/2023/02/Cabinet-Decision-No-116-of-2022-on-CT-Article-3-Threshold-1.pdf
- Министерство финансов ОАЭ, Решение Кабинета министров № 49 от 2023 года, определяющее категории деятельности резидентов и нерезидентов, являющихся физическими лицами, которые подпадают под корпоративный налог: https://mof.gov.ae/wp-content/uploads/2023/05/Cabinet-Decision-No.-49-of-2023.pdf
- Федеральная налоговая служба (FTA), опубликованный текст Решения Кабинета министров № 49 от 2023 года: https://tax.gov.ae/DataFolder/Files/Legislation/05-06-2023/3/Cabinet%20Decision%20No.%2049%20of%202023%20-%20for%20publishing.pdf
CTA: {{телефон / WhatsApp}}
