Часть покупателей недвижимости в Дубае оформляет титул на своё имя. Другие держат объект через компанию: mainland LLC (материковую компанию ОАЭ), компанию свободной зоны или офшорную структуру вроде офшора JAFZA или юрлица RAK ICC. Выбор влияет на то, чьё имя стоит в титульном документе, как применяется корпоративный налог ОАЭ к арендному доходу и доходу от продажи, и как актив переходит по наследству. Это общая информация, не налоговая и не юридическая консультация, каждая цифра ниже подтверждена ссылкой на официальный источник.
Какие структуры принимает Земельный департамент Дубая
Земельный департамент Дубая (DLD) регистрирует сделки с недвижимостью не только для физических лиц. Собственная услуга DLD по регистрации компаний перечисляет допустимые типы заявителей: единоличные предприятия, компании с ограниченной ответственностью, частные и публичные акционерные общества, филиалы и компании свободных зон, а также иностранные и GCC-компании, каждая со своим набором документов на основе действующей торговой лицензии, согласно странице услуги DLD.
Для выбора структуры важны два условия. Во-первых, иностранная компания должна быть уже зарегистрирована в свободной зоне в Дубае или в Рас-эль-Хайме, прежде чем DLD примет её как заявителя, согласно тому же описанию услуги DLD. Именно этот путь используют офшоры JAFZA (свободная зона Дубая) и структуры RAK ICC или RAKEZ (зарегистрированные в Рас-эль-Хайме), поэтому эти две юрисдикции остаются стандартными офшорными вариантами для владения фрихолд-недвижимостью Дубая. Во-вторых, компании свободной зоны дополнительно нужен сертификат об отсутствии возражений от собственного лицензирующего органа свободной зоны, прежде чем она сможет зарегистрировать покупку недвижимости, как указано в тех же условиях DLD.
Mainland LLC, напротив, регистрируется напрямую по стандартной торговой лицензии и уставу без дополнительного шага с NOC от свободной зоны, по тому же процессу DLD.
Mainland LLC: базовый корпоративный вариант
Mainland LLC лицензирована работать во всей экономике ОАЭ, а не только в одной свободной зоне. Для целей регистрации недвижимости она ведёт себя как стандартный заявитель DLD. Для целей корпоративного налога ОАЭ она рассматривается как обычное налогооблагаемое лицо: 0 процентов на налогооблагаемый доход до 375 000 дирхамов и 9 процентов на доход сверх этого порога, согласно странице о корпоративном налоге на государственном портале u.ae. Арендный доход и любая прибыль компании от продажи недвижимости в Дубае входят в тот же расчёт налогооблагаемого дохода.
Компания свободной зоны: локальная регистрация, но доход от недвижимости считается иначе
Компания свободной зоны также может быть заявителем DLD при условии получения NOC, описанного выше. Отличие от mainland LLC касается налога. «Квалифицированное лицо свободной зоны» может пользоваться ставкой корпоративного налога 0 процентов, но только по определённому квалифицированному доходу; весь остальной доход облагается по стандартной ставке 9 процентов, согласно бюллетеню Федеральной налоговой службы о лицах свободных зон. Доход от недвижимого имущества прямо исключён из квалифицированного дохода, кроме случая коммерческой недвижимости внутри свободной зоны, когда сделка проводится с другим лицом свободной зоны, согласно тому же бюллетеню. На практике это означает, что арендный доход или прибыль от продажи квартиры фрихолд в Дубае, которая находится за пределами географии самой свободной зоны, обычно считается неквалифицированным доходом и облагается по ставке 9 процентов даже внутри компании свободной зоны. Тот же бюллетень добавляет ещё одно отличие от mainland: квалифицированное лицо свободной зоны не получает нулевую ставку на первые 375 000 дирхамов, которая доступна обычным налогооблагаемым лицам; его неквалифицированный доход облагается по ставке 9 процентов с первого дирхама, согласно ФНС.
Офшорные компании: JAFZA и RAK ICC
Офшорная компания не лицензирована вести торговую деятельность внутри ОАЭ, её основная функция: держать активы и доли. Как указано выше, DLD примет такую структуру как заявителя только после регистрации в свободной зоне в Дубае или в Рас-эль-Хайме, согласно услуге регистрации компаний DLD, и именно это лежит в основе использования офшоров JAFZA или юрлиц RAK ICC для оформления титула на недвижимость в Дубае. Поскольку эти структуры являются юридическими лицами, зарегистрированными в ОАЭ, их собственная позиция по регистрации и подаче отчётности по корпоративному налогу зависит от конкретной деятельности и структуры, и её лучше уточнять у квалифицированного налогового консультанта ОАЭ, а не выводить из общих правил.
Владение на физическое лицо вместо компании
Для физического лица корпоративный налог ОАЭ начинает применяться только тогда, когда лицо ведёт предпринимательскую деятельность в ОАЭ с общим оборотом свыше 1 000 000 дирхамов в календарный год; такие источники дохода, как доход от инвестиций в недвижимость, полученный в личном качестве, вообще не считаются предпринимательской деятельностью, согласно разъяснению Федеральной налоговой службы об основе налогообложения физических лиц. Поэтому многие покупатели одного жилья или небольшого арендного портфеля просто оформляют титул на своё имя, а не через компанию.
Наследование и конфиденциальность
Титульный документ, выданный компании, фиксирует владельцем компанию, а не отдельных акционеров, это одна из причин, по которой некоторые инвесторы используют корпоративную оболочку. В части наследования практика ОАЭ рассматривает доли в компании и прямую недвижимость как разные активы для планирования. Служба завещаний DIFC Courts предлагает отдельное завещание для владельцев бизнеса, покрывающее до пяти пакетов долей в компаниях свободных зон или материковых компаниях ОАЭ, отдельно от завещания на недвижимость, покрывающего до пяти объектов недвижимости в ОАЭ, согласно разделу вопросов и ответов DIFC Courts о завещаниях. Без зарегистрированного завещания DIFC Courts тот же источник подтверждает, что по умолчанию применяются законы местных судов эмирата, где находятся активы, согласно DIFC Courts. Какая бы структура ни была выбрана, планирование наследования всё равно требует отдельного внимания, сама по себе компания эту задачу не решает автоматически.
Регистрационный сбор DLD действует в любом случае
Независимо от того, покупатель физическое лицо или компания, сама сделка регистрируется в DLD со сбором в размере 4 процентов от суммы продажи, на практике его платит покупатель, согласно услуге регистрации продажи недвижимости DLD. Корпоративная структура меняет то, чьё имя стоит в титуле, и то, как облагается текущий доход, но не меняет этот регистрационный сбор.
Сравнение: mainland LLC, компания свободной зоны и офшор
| Mainland LLC | Компания свободной зоны | Офшор (JAFZA / RAK ICC) | |
|---|---|---|---|
| Допуск к титулу DLD | Да, прямая регистрация | Да, с NOC свободной зоны на покупку | Да, после регистрации в свободной зоне Дубая или Рас-эль-Хаймы |
| Торговая деятельность в ОАЭ | Может торговать по всему ОАЭ | Обычно ограничена лицензированной деятельностью свободной зоны | Не может торговать внутри ОАЭ, это холдинговая структура |
| Корпоративный налог на доход от недвижимости | 0% до 375 000 дирхамов, далее 9% | 9% на доход от недвижимости при статусе квалифицированного лица свободной зоны, без нулевой полосы | Зависит от фактов, статус регистрации нужно уточнять у консультанта |
| Имя в титульном документе | Название компании | Название компании | Название компании |
| Планирование наследования | Завещание для владельцев бизнеса покрывает доли | Завещание для владельцев бизнеса покрывает доли | Завещание для владельцев бизнеса покрывает доли |
Частые вопросы
Может ли компания владеть фрихолд-недвижимостью в Дубае? Да. Услуга регистрации компаний DLD прямо перечисляет LLC, акционерные общества, филиалы, компании свободных зон и иностранные компании как допустимых заявителей, согласно DLD.
Позволяет ли владение через компанию свободной зоны избежать корпоративного налога ОАЭ? Нет. Доход от недвижимого имущества, как правило, исключён из квалифицированного дохода, который пользуется нулевой ставкой, поэтому обычно облагается по ставке 9 процентов, согласно бюллетеню ФНС о лицах свободных зон.
Может ли офшорная компания вроде офшора JAFZA или RAK ICC купить недвижимость в Дубае? Да, при условии регистрации в свободной зоне в Дубае или в Рас-эль-Хайме, это требование DLD к иностранным компаниям, желающим зарегистрироваться, согласно DLD.
Остаётся ли владение на физическое лицо безналоговым? Доход от инвестиций в недвижимость, полученный физическим лицом в личном качестве, не считается предпринимательской деятельностью, поэтому обычно не подпадает под корпоративный налог, если только лицо отдельно не ведёт бизнес с оборотом свыше 1 000 000 дирхамов в год, согласно ФНС.
Убирает ли корпоративная структура риски по наследованию? Не автоматически. Доли в компании и прямая недвижимость рассматриваются как отдельные активы для планирования завещания в ОАЭ, и каждому нужно своё завещательное покрытие, согласно DIFC Courts.
Источники
- Земельный департамент Дубая, услуга регистрации компаний: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-companies/
- Земельный департамент Дубая, услуга регистрации продажи недвижимости: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Государственный портал ОАЭ, корпоративный налог: https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation/corporate-tax
- Федеральная налоговая служба, основа налогообложения физических лиц: https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax/corporate.tax.topics/basis.of.taxation.natural.person.aspx
- Федеральная налоговая служба, информационный бюллетень о лицах свободных зон: https://tax.gov.ae/Datafolder/Files/Pdf/2024/CT%20Bulletin/Basic%20Tax%20Information%20bulletin-%20Free%20Zone%20Person-English.pdf
- DIFC Courts, вопросы и ответы о завещаниях: https://www.difccourts.ae/about/faq/wills-faq
