Названия почти одинаковые, застройщик один, и оба это районы гольфа и вилл в широком поясе Dubailand. На этом сходство заканчивается. По данным DLD, DAMAC Hills торгуется по медиане 14 585 AED за квадратный метр, а DAMAC Hills 2 по 11 066 (DLD Open Data). Один на 32% дороже другого, и находятся они не в одном месте.
Путаница понятна и обходится дорого, если действовать по ней. Вот что их на самом деле разделяет.
Название это и есть ловушка
DAMAC Hills 2 изначально запускался и продвигался как Akoya Oxygen, и DAMAC до сих пор использует оба имени (DAMAC Properties). Старые объявления, порталы и даже часть материалов застройщика называют один и тот же район любым из имён, так что «DAMAC Hills 2», «Akoya» и «Akoya Oxygen» это одно и то же место. Именно этот ребрендинг, когда сложившееся имя «DAMAC Hills» присвоили отдельному, более удалённому проекту, и есть корень путаницы.
Это действительно разные локации. DAMAC Hills 2 находится примерно в 40 минутах от центра города, связь через Al Qudra Road (D63), глубже в пустынном коридоре (DAMAC Properties, гайд по DAMAC Hills 2). Оригинальный DAMAC Hills это более центральный из двух, что ровно и отражает его ценовая премия в данных DLD.
Главная таблица
Готовая вторичка, 2026 год с начала года, одна методика для обоих.
| Показатель | DAMAC Hills | DAMAC Hills 2 (Akoya) |
|---|---|---|
| Медиана AED/м² (готовое) | 14 585 | 11 066 |
| Валовая доходность | 7,62% | 8,91% |
| Медиана цены готового | AED 690 000 | AED 571 717 |
| Доля off-plan (2026) | 58,2% | 47,5% |
| Изменение цены YoY (готовая вторичка) | +4,5% | -3,9% |
| Сделок с готовым (2026) | 249 | 42 |
Цифры по DAMAC Hills 2 опираются на тонкую выборку: 42 сделки с готовыми квартирами в 2026 году. Считайте его медиану и доходность ориентировочными и указывающими направление, а не точными. DAMAC Hills с 249 сделками гораздо надёжнее.
Две строки резко расходятся, и читать их стоит вместе. DAMAC Hills 2 показывает более высокую доходность (8,91% против 7,62%), что стандартная награда за более низкую цену и менее центральное расположение. Но его цены упали на 3,9% год к году, тогда как DAMAC Hills вырос на 4,5%. Более дешёвый и доходный район это ещё и тот, что теряет в стоимости, по текущим данным.
Как читать это расхождение
Это классический размен «удалённость против доходности», необычно наглядный на двух районах под одним брендом.
DAMAC Hills это более центральный, более сложившийся и более дорогой район. Его цены растут (+4,5% год к году), доходность крепкая, 7,62%, а рынок перепродаж достаточно глубок (249 сделок с готовым), чтобы оценивать и выходить уверенно. Вы платите больше за метр за локацию и стабильность.
DAMAC Hills 2 (Akoya) дешевле по входу (медиана 571 717 AED против 690 000) и доходнее (8,91%), но вы покупаете в 40 минутах езды по Al Qudra Road, на рынке, чьи цены просели на 3,9% в прошлом году и чей объём перепродаж тонкий (42 завершённые сделки за весь год). Более высокая доходность это компенсация за удалённость и слабую ликвидность, а не подарок.
Честная формулировка: заголовочная доходность DAMAC Hills 2 выглядит выгоднее, но цена падает, а рынок выхода мелкий. DAMAC Hills стоит дороже и доходит меньше, но он дорожает и ликвиден. Что правильнее, зависит от того, покупаете вы доход сегодня со скидкой за локацию или более стабильный актив ближе к городу.
Кому подходит каждый
DAMAC Hills подходит покупателю, которому нужен относительно центральный, сложившийся гольф-район с растущими ценами и ликвидным рынком перепродаж, и который готов платить за это премию за метр. По данным это менее рискованный из двух.
DAMAC Hills 2 (Akoya) подходит покупателю, чей приоритет это самый низкий возможный вход и самая высокая заголовочная доходность, кто действительно не против 40-минутной дороги и кто спокоен к тонкому рынку перепродаж и недавно просевшим ценам. Это более доходный и более рискованный вариант, и удалённость здесь не деталь.
Главное, не считайте их взаимозаменяемыми из-за названия. Они различаются примерно на треть по цене за метр, движутся в противоположные стороны по стоимости и находятся в 40 минутах друг от друга.
| Если ваш приоритет... | Лучший выбор |
|---|---|
| Растущие цены / стабильность капитала | DAMAC Hills (+4,5% YoY) |
| Ликвидный рынок перепродаж | DAMAC Hills (249 сделок) |
| Самая высокая заголовочная доходность | DAMAC Hills 2 (8,91%) |
| Самый низкий вход | DAMAC Hills 2 (AED 571 717) |
| Относительно центральная локация | DAMAC Hills |
FAQ
DAMAC Hills и DAMAC Hills 2 это один и тот же район?
Нет. Это два отдельных района DAMAC в разных местах. DAMAC Hills 2 раньше назывался Akoya Oxygen и находится примерно в 40 минутах от центра города по Al Qudra Road, а DAMAC Hills это оригинальный, более центральный район. Похожие названия часто вызывают путаницу.
У кого выше доходность аренды?
У DAMAC Hills 2 (Akoya), примерно 8,91% валовыми против 7,62% у DAMAC Hills, по данным DLD. Но его выборка готовой вторички тонкая (42 сделки), поэтому считайте эту цифру ориентировочной, и учтите, что его цены упали на 3,9% год к году.
Что дешевле?
DAMAC Hills 2 по обоим измерениям: 11 066 AED за квадратный метр против 14 585 и медиана цены готового 571 717 AED против 690 000.
Почему цены DAMAC Hills 2 падают, а DAMAC Hills растут?
DLD показывает сами движения (-3,9% против +4,5% год к году), но не причину. Правдоподобное прочтение это локация и предложение: DAMAC Hills 2 дальше, с более тонким и волатильным рынком перепродаж, тогда как DAMAC Hills более центральный и сложившийся. Считайте это интерпретацией и учтите, что выборка DAMAC Hills 2 мала.
Действует ли сбор DLD 4% для обоих?
Да. Регистрационный сбор Земельного департамента Дубая составляет 4% от суммы сделки, и на вторичном рынке его на практике платит покупатель (DLD, Property Sale Registration), одинаково в обоих.
Источники
- Земельный департамент Дубая, Open Data: Real Estate Data (все цифры по ценам, доходности, доле off-plan и годовой динамике): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- DAMAC Properties, страница комьюнити DAMAC Hills 2 (бывший Akoya Oxygen, виллы, таунхаусы и квартиры): https://www.damacproperties.com/en/communities/damac-hills-2
- DAMAC Properties, гайд по району DAMAC Hills 2 (40 минут от центра города, связь через Al Qudra Road, имя Akoya Oxygen): https://www.damacproperties.com/en/blog/damac-hills-2-community-guide-0/
- Земельный департамент Дубая, Property Sale Registration (регистрационный сбор 4%): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
Методология. Цены это медианы зарегистрированных в DLD сделок с готовой вторичкой (Existing Properties, жилые юниты) за 2026 год с начала года, сгруппированных по мастер-проектам (DAMAC HILLS и DAMAC HILLS 2). Годовое изменение сравнивает медиану AED/м² за 2026 год с медианой за полный 2025 год по той же методике (DAMAC Hills n=757 в 2025, 249 в 2026; DAMAC Hills 2 n=118 и 42, тонкая выборка). Доходность валовая: медианная годовая ставка новых договоров аренды за метр, делённая на медианную цену перепродажи за метр, только новые договоры за 12 месяцев до июня 2026 года, жилые квартиры. Сервисный сбор, простои и расходы на управление не вычтены. Учтите, что оба района также включают виллы и таунхаусы, это сравнение на базе квартир их не охватывает.
