DIFC Foundation: юридическое лицо, которое может владеть активами, включая структуру владения долями компании, которая, в свою очередь, владеет недвижимостью в Дубае, при этом не принадлежа никакому акционеру. После регистрации Foundation существует как самостоятельный субъект права согласно DIFC Foundations Law, DIFC Law No. 3 of 2018, и владельцы недвижимости, а также инвесторы с несколькими объектами всё чаще используют эту структуру для планирования наследования, сохранения деталей владения вне публичного доступа и объединения нескольких объектов под одной структурой вместо нескольких отдельных титулов. В этом гайде разбирается, как это устроено на самом деле и чего Foundation не делает, поскольку это не способ уйти от налогов ОАЭ или пошлины за переход права собственности в Дубае.
Что такое DIFC Foundation на самом деле
Согласно статье 10 Foundations Law, Foundation: «юридическое лицо с правосубъектностью, отдельной от своего Основателя (Founder) и любого иного лица», обладающее «правоспособностью, правами и привилегиями физического лица». Ключевой момент: та же статья устанавливает, что «имущество Foundation не удерживается им в трасте в пользу какого-либо иного лица», то есть Foundation владеет своими активами полностью и напрямую, от собственного имени, а не как доверительный управляющий, держащий их для кого-то другого. У Основателя нет автоматического интереса в Foundation после того, как оно наделено первоначальным капиталом, есть только те права, которые предоставляет собственный устав Foundation (By-laws).
Именно поэтому практикующие юристы называют такую структуру «orphan» («сиротской»): у неё нет акционеров и нет владельца в привычном для компании смысле. Управляет ею Совет (Council, аналог совета директоров), может быть назначен Guardian, курирующий Совет, а цели и бенефициары (Qualified Recipients) фиксируются в приватном учредительном документе, By-laws, а не в публичном реестре акционеров. Foundation также не может вести обычную торговую деятельность: статья 12(5) ограничивает её деятельность тем, что «необходимо, а также вспомогательно или сопутствует» её целям, что соответствует роли Foundation как инструмента для владения активами и планирования наследования, а не операционной компании.
Как Foundation фактически владеет недвижимостью в Дубае
DIFC Foundation регистрируется и регулируется по праву DIFC, но большая часть фрихолд-недвижимости Дубая находится за пределами DIFC и регистрируется в Dubai Land Department (DLD) по собственным правилам Дубая, через сервис регистрации сделок с недвижимостью DLD. На практике Foundation обычно не фигурирует напрямую в титуле на виллу или квартиру. Вместо этого оно владеет долями отдельной компании, держащей недвижимость (как правило, компании свободной зоны или офшорной SPV), и именно эта компания регистрируется в DLD как юридический собственник. Foundation, в свою очередь, владеет и контролирует компанию, а через неё, и саму недвижимость.
У такой двухуровневой структуры есть юридическое обоснование. Статья 13(2)(b) Foundations Law устанавливает, что право DIFC не «признаёт действительным какое-либо распоряжение недвижимым имуществом, находящимся вне DIFC, если такое распоряжение недействительно по законам соответствующей юрисдикции», то есть собственные защитные механизмы DIFC автоматически не отменяют правила того места, где физически находится объект. Доли в компании, напротив, являются движимым имуществом, и статья 15 распространяет защиту Foundation от принудительного наследования на «движимое имущество, включая цифровой актив, где бы оно ни находилось». Именно владение недвижимостью в Дубае через доли компании, а не как прямым активом, позволяет механизмам наследования Foundation работать корректно вне зависимости от того, где расположен объект.
Кейс наследования: обход принудительного наследования по шариату
Без завещания или структуры, устанавливающей иное, наследство умершего владельца недвижимости в ОАЭ может распределяться по правилам наследования по умолчанию, а не по воле самого владельца, именно поэтому DIFC Courts предлагают отдельный сервис завещаний, включая опцию «Property Will», для владельцев, желающих закрепить, кто унаследует их активы в ОАЭ. DIFC Foundation решает ту же проблему иначе: поскольку долями (а через них и недвижимостью) юридически владеет Foundation, а не физическое лицо, в наследственной массе основателя на момент смерти не остаётся личного актива для распределения. Наследование вместо этого происходит через собственный устав Foundation (By-laws), где названы Qualified Recipients, и контроль может переходить из поколения в поколение без процедуры наследования (probate), а статья 14 Foundations Law подтверждает, что действительная передача имущества в Foundation не может быть отменена принудительными правилами наследования иностранного права или требованиями, возникающими из личных отношений (Personal Relationships) Основателя.
Конфиденциальность: что публично, а что нет
DIFC Foundation не анонимно для регулятора, и оно менее приватно, чем полагают многие владельцы. Согласно статье 35 Foundations Law, Регистратор DIFC ведёт Реестр, который должен предоставляться для публичного ознакомления за плату, и этот Реестр содержит полное имя каждого Основателя и каждого члена Совета (скрываются только их гражданство и адрес). По-настоящему ограничен до четырёх пунктов: даты регистрации, регистрационного номера, зарегистрированного агента и зарегистрированного офиса, только отдельный краткий сертификат, который Регистратор выдаёт любому желающему за плату, а не сам Реестр. Заверенная копия устава (Charter) выдаётся только «лицу с достаточным интересом» (Person with Sufficient Interest), а не широкой публике, а By-laws, где как раз содержатся реальные бенефициары, цели и условия наследования, в Реестре вообще не фигурируют. Так что личность Основателя может обнаружить любой, кто ищет в публичном Реестре DIFC; приватными остаются только детали устава и By-laws с именами бенефициаров и условиями наследования: более узкий уровень конфиденциальности, чем иногда ожидают владельцы, хотя всё же существенно отличающийся от личного владения, при котором сам титул DLD называет собственника в документе, привязанном напрямую к конкретному объекту.
Консолидация портфеля из нескольких объектов
Для владельца нескольких объектов в Дубае, каждый из которых обычно оформлен через отдельную компанию или на личное имя, Foundation может встать над всем портфелем как единственный юридический владелец долей различных holding-компаний. Это превращает несколько отдельных процедур наследования в один план, регулируемый единым уставом (By-laws), практическая причина, по которой инвесторы с несколькими объектами используют эту структуру вместо того, чтобы повторять процедуру для каждого актива по отдельности.
Чего Foundation не даёт: это не налоговая лазейка
DIFC Foundation не освобождает владельца от налоговых обязательств ОАЭ или от расходов на переход права собственности в Дубае. Корпоративный налог Federal Tax Authority применяется к юридическим лицам, ведущим деятельность в ОАЭ, и Foundation или его holding-компания могут подпадать под его действие в зависимости от характера деятельности, поэтому конкретная налоговая консультация необходима, а не желательна. Пошлина DLD за переход права собственности в размере 4% на практике платит покупатель, и она по-прежнему применяется, когда компания, принадлежащая Foundation, впервые приобретает недвижимость; только последующая передача долей самой компании, а не базового титула, потенциально позволяет избежать новой пошлины DLD. Foundation также не снимает налоговых обязательств основателя в его родной стране: резиденты или граждане стран, облагающих налогом доход или наследство по всему миру, наиболее очевидный пример, США, как правило, по-прежнему обязаны платить там налог с активов, удерживаемых через иностранную структуру, и им стоит проконсультироваться там, прежде чем считать иначе.
Foundation против личного владения против офшорной SPV
Владеть недвижимостью в Дубае лично: самый простой и дешёвый вариант, но имя владельца фигурирует в титуле, а наследование по умолчанию идёт по тем правилам, которые применяются при отсутствии зарегистрированного завещания. Офшорная или свободной-зоны SPV, владеющая титулом напрямую, добавляет уровень разделения и может упростить передачу собственности через передачу долей, но у SPV всё равно должен быть назначенный акционер, а это лицо с собственной наследственной массой. DIFC Foundation, стоящее над такой SPV, закрывает этот пробел: долями лично никто не владеет, ими владеет Foundation, регулируемое By-laws, а не завещанием. Компромисс: стоимость и постоянное администрирование: регистрация в DIFC, зарегистрированный агент, ежегодная отчётность согласно статье 33 Foundations Law, и установленные сборы в пользу Регистратора, ни один из которых сам Закон не фиксирует в виде конкретной суммы.
Кому подходит DIFC Foundation
Эта структура подходит владельцам нескольких объектов недвижимости в Дубае, которым нужен один план наследования вместо нескольких, иностранным владельцам, обеспокоенным тем, что правила принудительного наследования перечеркнут их волю, и семьям, уже использующим структуры DIFC или свободных зон для других активов, которые хотят включить недвижимость в тот же план. Она подходит меньшему числу тех, кто покупает единственное, недорогое жильё для проживания или сдачи в аренду, где содержание Foundation и компании под ним вряд ли оправдано, а зарегистрированное завещание через DIFC Courts Wills Service может обеспечить нужную определённость в наследовании при значительно меньших затратах.
Часто задаваемые вопросы
Может ли DIFC Foundation купить недвижимость в Дубае напрямую? На практике в большинстве структур Foundation владеет долями отдельной компании, держащей недвижимость, которая регистрируется в DLD как титулодержатель, а не само Foundation фигурирует в титуле, отчасти потому что защита права DIFC наиболее чисто применяется к движимым активам вроде долей компании, согласно статье 15 Foundations Law.
Снижает ли DIFC Foundation пошлину DLD в 4%? Нет. Пошлина DLD в 4%, на практике платит покупатель, применяется, когда holding-компания приобретает недвижимость, вне зависимости от того, кто ею владеет. Foundation может упростить последующую смену бенефициарного контроля, поскольку передача долей компании не требует новой регистрации перехода титула, в отличие от обычной перепродажи от физического лица.
Конфиденциально ли DIFC Foundation? Частично, и менее конфиденциально, чем иногда предполагает формулировка «только базовые данные». Публичный Реестр DIFC открыт для публичного ознакомления за плату и раскрывает полное имя каждого Основателя и каждого члена Совета (но не их гражданство и адрес); только отдельный краткий сертификат ограничен такими пунктами, как регистрационный номер и зарегистрированный агент. Устав (Charter) доступен только лицу с достаточным интересом, а By-laws с именами бенефициаров и условиями наследования вообще не публичны.
Позволяет ли владение недвижимостью через DIFC Foundation избежать корпоративного налога ОАЭ или налога в моей стране? Нет. Корпоративный налог ОАЭ по-прежнему может применяться к Foundation или его holding-компании в зависимости от деятельности, а основатели, являющиеся налоговыми резидентами или гражданами страны с всемирным налогообложением, как правило, остаются обязанными платить налог там. Проконсультируйтесь в обеих юрисдикциях, прежде чем считать иначе.
На чём юридически основано DIFC Foundation? На DIFC Foundations Law, DIFC Law No. 3 of 2018, статуте, основанном на общем праве и администрируемом Регистратором DIFC, споры по которому рассматриваются DIFC Courts.
CTA: {{телефон / WhatsApp}}
Источники
- DIFC, Foundations Law, DIFC Law No. 3 of 2018, полный консолидированный текст (правовая основа, природа Foundation, имущество, Реестр, конфиденциальность): https://assets.difc.com/v1/media/edge/images/dubaiintern0078-difcexperie96c5-production-3253/media/project/difcexperiences/difc/difcwebsite/documents/laws--regulations/foundations-law-difc-law-no-3-of-2018_updated.pdf
- DIFC, Public Register (поиск компаний и Foundation): https://www.difc.com/business/public-register
- DIFC Courts, Wills Service, Property Will: https://www.difccourts.ae/difc-courts-wills/services/property-will
- Dubai Land Department, сервис регистрации сделок с недвижимостью (пошлина 4%): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Federal Tax Authority, корпоративный налог: https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax.aspx
- IRS, граждане США и постоянные резиденты за рубежом (всемирное налогообложение доходов): https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/us-citizens-and-resident-aliens-abroad
