Студия в Дубае продаётся по медианной цене 552 275 AED. Однокомнатная квартира (1 спальня) стоит 993 600 AED, примерно вдвое дороже. Двухкомнатная (2 спальни) стоит 1,9 млн AED, а трёхкомнатная (3 спальни) 3,55 млн AED, в шесть с половиной раз дороже студии. Это ценовая лестница, ступенька за ступенькой, построенная по данным Dubai Land Department (DLD) о вторичных сделках (ready-resale) с уже готовыми квартирами, за весь 2025 год плюс первое полугодие 2026 по 30 июня.
Более интересная цифра скрывается под ценником: цена за квадратный метр. Студия и однокомнатная квартира стоят почти одинаково за кв.м, 13 898 AED против 13 878 AED, разница всего 20 AED/кв.м. Дальше цена за кв.м устойчиво растёт с каждой дополнительной спальней: 15 694 AED за двухкомнатную, 19 304 AED за трёхкомнатную. Квартиры большего размера в Дубае стоят дороже за квадратный метр, а не дешевле, и в этой статье показано, насколько именно дороже, а также где каждый размер дешевле всего купить, со всеми оговорками, которых требуют сырые данные DLD по площадям.
Ценовая лестница квартир Дубая по размерам
Таблица ниже охватывает только вторичные продажи (ready-resale) уже существующих (полностью построенных) жилых объектов, без учёта off-plan запусков. Цена за квадратный метр это медиана цены продажи за метр на уровне отдельных сделок; цена сделки это медиана общей суммы сделки; диапазон P25-P75 это средняя половина рынка вокруг этой медианы, показывающая нижний край рынка против премиального для каждого размера.
| Размер | Медиана AED/кв.м | Медианная цена сделки (AED) | Диапазон P25-P75 (AED) | Сделок (n) |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 13 898 | 552 275 | 451 000 - 709 000 | 13 599 |
| 1 спальня | 13 878 | 993 600 | 731 000 - 1 400 000 | 25 746 |
| 2 спальни | 15 694 | 1 900 000 | 1 272 794 - 2 800 000 | 15 947 |
| 3 спальни | 19 304 | 3 550 000 | 2 300 000 - 5 150 000 | 4 809 |
Если читать колонку цены сделки сверху вниз: однокомнатная квартира стоит на 79,9% дороже студии (993 600 AED против базовых 552 275 AED). Двухкомнатная стоит на 91,2% дороже однокомнатной (1,9 млн AED против базовых 993 600 AED). Трёхкомнатная стоит на 86,8% дороже двухкомнатной (3,55 млн AED против базовой 1,9 млн AED). Каждый шаг вверх по количеству спален добавляет к медианной цене сделки примерно ещё 80-90%, на удивление стабильный множитель на трёх последовательных переходах между размерами.
Почему квартиры большего размера стоят дороже за квадратный метр
На многих рынках более крупные юниты продаются с дисконтом за квадратный метр, покупатели платят премию за компактность. Данные по вторичным продажам квартир в Дубае показывают обратное.
Студии и однокомнатные квартиры стоят почти одинаково за кв.м, 13 898 AED и 13 878 AED соответственно, разница настолько мала (20 AED/кв.м, 0,1% от базы студии), что читается скорее как артефакт округления, а не реальный разрыв рынка. Дальше цена за квадратный метр повышается с каждым увеличением размера: у двухкомнатной квартиры медиана 15 694 AED/кв.м, на 13,1% выше базы однокомнатной. У трёхкомнатной 19 304 AED/кв.м, на 23,0% выше базы двухкомнатной. От студии до трёхкомнатной разрыв в цене за квадратный метр расширяется до 38,9% от базы студии.
Вероятное объяснение это структура юнитов по зданиям и локациям, а не физический закон, по которому большие комнаты стоят дороже за метр. Более крупные квартиры во вторичном фонде Дубая сильнее сконцентрированы в башнях более высокого класса и мастер-комьюнити, тогда как студии и небольшие однокомнатные доминируют в высокообъёмных, более бюджетных проектах. Показатель цены за квадратный метр отражает, в каких именно зданиях и комьюнити фактически совершаются сделки с каждым размером.
Эконом против премиума: диапазон P25-P75 расширяется с ростом размера
Разрыв между 25-м и 75-м процентилем цены сделки, диапазон, отделяющий входную четверть рынка от премиальной, тоже расширяется по мере роста размера юнита. Для студии диапазон P25-P75 (от 451 000 до 709 000 AED) составляет 46,7% от медианной цены сделки. Для однокомнатной диапазон (от 731 000 до 1 400 000 AED) составляет 67,3% от медианы. Для двухкомнатной диапазон (от 1 272 794 до 2 800 000 AED) составляет 80,4% от медианы. Для трёхкомнатной диапазон (от 2 300 000 до 5 150 000 AED) составляет 80,3% от медианы.
Покупатель студии сталкивается со сравнительно узким, предсказуемым ценовым коридором. Покупатель трёхкомнатной квартиры сталкивается с рынком, где премиальная четверть может продаваться более чем вдвое дороже входной четверти (соотношение P75 к P25 составляет 2,24x против 1,57x у студий), что отражает более широкий разброс качества зданий, видов и локаций в верхнем сегменте.
Хвост люкса: 4 спальни и больше
Четырёхкомнатные квартиры имеют медианную цену сделки 8,2 млн AED и медиану 22 235 AED/кв.м, при диапазоне P25-P75 от 4,3 млн до 14,8 млн AED. Выборка здесь 552 сделки, меньше, чем в предыдущих категориях, и этот сегмент читается скорее как хвост люкса, чем как массовая ступень: брендированный и супер-премиальный фонд, где ценообразование определяется более узким набором зданий.
Пятикомнатные и более крупные квартиры, а также пентхаусы, представлены в датасете ещё меньшими выборками (в десятках), слишком тонкими для надёжной медианы. Эта статья не приводит точную цену для этого сегмента, рассматривайте его только как ультра-премиальный хвост выше показателей четырёхкомнатных квартир, приведённых здесь.
Где каждый размер наиболее доступен
Доступность по районам идёт с оговоркой: DLD публикует сделки под сырыми названиями зон регистрации (area_name_en), которые не всегда совпадают с маркетинговым названием комьюнити, и низкая медиана может отражать более старый или менее просторный формат жилья, а не настоящую выгодную цену.
Для двухкомнатных квартир самые низкие медианы по сырым зонам в этом датасете: Al Safouh Second, 400 000 AED (n=125), Al Warsan First, 700 000 AED (n=135, район International City), Saih Shuaib 2, 807 013 AED (n=119, сторона Dubai South), Wadi Al Safa 5, 900 000 AED (n=377, Dubailand), и Dubai Investment Park Second, 930 000 AED (n=83, DIP). Показатель Al Safouh Second требует прямого предупреждения: Al Sufouh это, как правило, престижный адрес рядом с побережьем, поэтому медиана двухкомнатной квартиры в 400 000 AED там неправдоподобно низка для репутации района и почти наверняка отражает более старый или необычно компактный фонд внутри этой зоны регистрации, а не выгодную сделку у моря. Относитесь к этому как к курьёзу данных, а не как к совету по покупке.
Важно, что этот же риск не уникален для Al Safouh Second. Все пять сырых зон регистрации выше это полигоны area_name_en, а не границы маркетинговых комьюнити, и каждая может объединять несколько не связанных друг с другом проектов (разного возраста, отделки и ценовых сегментов) в одну заявленную медиану. Al Warsan First, Saih Shuaib 2, Wadi Al Safa 5 и Dubai Investment Park Second по отдельности не выдали настолько же явно неправдоподобную цифру, как Al Safouh Second, но ни один из них также не проверялся отдельно относительно границ master_project_en, поэтому ни один не следует читать как подтверждённый выгодный район. Все пять это направленные сигналы того, где концентрируется более дешёвый фонд двухкомнатных квартир, а не проверенные цены по конкретным комьюнити.
Для студий и однокомнатных квартир районы с самой низкой медианой группируются вокруг той же небольшой группы высокообъёмных, бюджетно ориентированных комьюнити: International City / Al Warsan, Discovery Gardens и Dubai Production City для студий, и International City, Dubai Silicon Oasis и Liwan для однокомнатных. Это направленно согласуется с паттерном двухкомнатных квартир (International City и окружающие её зоны регистрации неоднократно показывают самые низкие медианы), но это стоит проверить по полному исходному датасету, прежде чем цитировать как точные цифры, поскольку сырые названия зон DLD варьируются и могут дробиться на подзоны.
Частые вопросы
Стоят ли квартиры большего размера в Дубае дешевле за квадратный метр? Нет. Этот датасет показывает обратное: студии и однокомнатные квартиры стоят почти одинаково за кв.м (13 898 AED и 13 878 AED), после чего цена за квадратный метр растёт с каждым шагом вверх по размеру, достигая 15 694 AED для двухкомнатной и 19 304 AED для трёхкомнатной.
Какова медианная цена студии, 1-спальной, 2-спальной и 3-спальной квартиры в Дубае? 552 275 AED за студию (n=13 599), 993 600 AED за однокомнатную (n=25 746), 1,9 млн AED за двухкомнатную (n=15 947) и 3,55 млн AED за трёхкомнатную (n=4 809), по данным вторичных сделок DLD.
Является ли самый дешёвый район для двухкомнатных квартир в этих данных настоящей выгодной сделкой? Не обязательно. Al Safouh Second показывает медиану 400 000 AED для двухкомнатной квартиры (n=125), что неправдоподобно низко для этого, как правило, престижного района рядом с побережьем, и, скорее всего, отражает более старый или компактный фонд внутри сырой зоны регистрации, а не настоящую выгодную сделку рынка.
Методология и источники
Это собственный анализ Propick данных о транзакциях DLD, не заимствованный у брокера, агентства или стороннего рыночного отчёта, полученный через шлюз API data.dubai, который republish-ит тот же датасет Real Estate Data, что DLD также публикует на своём публичном портале Open Data.
Охват: сделки продажи, тип объекта Unit, назначение Residential, только Existing Properties (готовые вторичные квартиры; off-plan запуски исключены). Период: весь 2025 год плюс 2026 год по 30 июня 2026.
Цена за квадратный метр: медиана цены продажи за метр на уровне сделки (meter_sale_price), сгруппированная по типу комнатности. Медианная цена сделки: медиана общей суммы сделки (actual_worth) для тех же групп. Процентили (P25/P75): 25-й и 75-й процентиль actual_worth внутри каждой группы по типу комнатности. Размер выборки (n): студия 13 599; 1 спальня 25 746; 2 спальни 15 947; 3 спальни 4 809; 4 спальни 552 (хвост люкса с учётом меньшей выборки). Категории «5 спален и больше» и пентхаусы существуют при выборках слишком малых (десятки сделок) для надёжной медианы и намеренно не приводятся здесь.
Показатели по районам: основаны на сырых зонах регистрации area_name_en от DLD, которые часто не совпадают с маркетинговыми названиями комьюнити. Это осознанное отклонение от нашей стандартной практики группировать ценовой анализ по master_project_en (маркетинговое комьюнити), которую мы обычно используем именно потому, что area_name_en может смешивать не связанные друг с другом проекты в один грубый полигон. В этом материале показатели по районам приведены только на уровне area_name_en, поскольку разбивка по master_project_en не была доступна для этой выгрузки данных; из-за этого все пять позиций «самый дешёвый район» в разделе о доступности несут один и тот же нераскрытый риск смешения полигонов, а не только показатель Al Safouh Second, отмеченный в тексте как неправдоподобный выброс. Читателям стоит относиться к любому показателю по району в этой статье как к направленному ориентиру (где концентрируется более дешёвый фонд), а не как к точной, проверенной цене по конкретному комьюнити, до появления пересчёта по master_project_en.
Источник: Dubai Land Department (DLD), Open Data: Real Estate Data, DLD Open Data: Real Estate Data, доступ через шлюз API data.dubai.
CTA: {{телефон / WhatsApp}}
