Медианная ставка по новому договору аренды квартиры в Дубае за 12 месяцев по июнь 2026 года составила 46 000 AED в год за студию, 65 000 AED за однокомнатную (1 спальня), 88 000 AED за двухкомнатную (2 спальни) и 140 000 AED за трёхкомнатную (3 спальни), по данным 28 172 новых договоров аренды жилья, зарегистрированных в Земельном департаменте Дубая (DLD). По районам те же данные ставят старые зоны Дейры, такие как Al Baraha и Naif, на нижнюю границу рынка (от 26 000 до 30 000 AED в год), а Palm Jumeirah закономерно занимает вершину рынка (200 000 AED), при этом Business Bay (100 000 AED), Dubai Marina (125 000 AED) и Downtown Dubai (150 000 AED) формируют узнаваемый премиальный уровень между ними.
В этой статье оба рейтинга, по количеству спален и по районам, построены напрямую по записям договоров аренды DLD, и отдельно оговорены несколько названий зон в сырых данных, которые дают невозможные «медианные ставки аренды» в миллионы дирхамов за квартиру. Такие значения отмечены и исключены, а не сглажены в общей картине.
Аренда по количеству спален: лестница цен
Таблица ниже охватывает только новые договоры аренды (свежие контракты, не продления) для жилых квартир (Flats), с медианой, диапазоном 25-го и 75-го процентиля вокруг неё, и размером выборки за каждой цифрой.
| Тип квартиры | Медианная годовая аренда (AED) | P25 | P75 | n |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 46 000 | 38 000 | 68 000 | 7 331 |
| 1 спальня | 65 000 | 52 000 | 80 000 | 11 251 |
| 2 спальни | 88 000 | 69 000 | 120 000 | 7 702 |
| 3 спальни | 140 000 | 105 500 | 190 000 | 1 501 |
| 4 спальни | 250 000 | 148 639 | 400 000 | 97 |
Цифры по 4-спальным квартирам носят ориентировочный характер: выборка (n=97) заметно меньше, чем у остальных категорий, а диапазон P25-P75 широкий. Квартиры с большим числом спален в этой статье не рассматриваются, исходные данные по этим категориям смешивают неправдоподобные значения с очень тонкими выборками и недостаточно надёжны, чтобы их приводить.
Каждая ступень вверх по этой лестнице стоит заметно дороже, и шаги неравномерны. Переход от студии к однокомнатной добавляет 19 000 AED в год, рост на 41,3% от базы студии в 46 000 AED. Переход от однокомнатной к двухкомнатной добавляет 23 000 AED, или 35,4% от базы однокомнатной в 65 000 AED, это самый маленький относительный скачок на всей лестнице. Переход от двухкомнатной к трёхкомнатной является самым крутым из надёжных шагов: плюс 52 000 AED, рост на 59,1% от базы двухкомнатной в 88 000 AED. Если сравнивать три категории с хорошей выборкой, медианная аренда трёхкомнатной квартиры (140 000 AED) на 94 000 AED выше, чем у студии, то есть на 204,3% выше базы студии в 46 000 AED. Это значит, что типичная 3-спальная квартира стоит чуть больше, чем втрое дороже типичной студии.
Аренда по районам: от самых доступных до Palm Jumeirah
DLD регистрирует договоры аренды по сырому названию area_name_en, это юридическая зона регистрации, которая не всегда совпадает с маркетинговым названием комьюнити, используемым в объявлениях. Таблица ниже сопоставляет сырое название с известным маркетинговым комьюнити, где такое соответствие есть, и отсортирована от самой низкой до самой высокой медианной ставки новой аренды квартиры.
| Район (сырое название DLD) | Маркетинговое комьюнити / примечания | Медианная годовая аренда (AED) | n |
|---|---|---|---|
| Al Baraha | Старая Дейра | 26 000 | 113 |
| Naif | Старая Дейра | 30 000 | 302 |
| Al Warsan First | Рядом с International City | 40 000 | 1 085 |
| Al Qusais | Al Qusais | 50 000 | 343 |
| Al Muteena | Дейра | 60 000 | 313 |
| Al Karama | Бур-Дубай, популярный бюджетный вариант | 65 000 | 473 |
| Al Nahda First | Al Nahda | 65 000 | 445 |
| Al Barsha South Fourth | JVC (Jumeirah Village Circle), крупнейшая выборка в этой таблице | 68 000 | 2 029 |
| Al Jadaf | Al Jadaf | 76 000 | 623 |
| Al Barsha First | Al Barsha | 81 688 | 630 |
| Mankhool | Бур-Дубай | 82 000 | 490 |
| Al Thanyah Fifth | JLT (Jumeirah Lakes Towers) | 85 000 | 436 |
| Al Satwa | Al Satwa | 90 000 | 328 |
| Business Bay | Business Bay | 100 000 | 998 |
| Trade Center First | DIFC / Trade Centre | 120 000 | 206 |
| Marsa Dubai | Dubai Marina | 125 000 | 745 |
| Burj Khalifa | Downtown Dubai | 150 000 | 331 |
| Palm Jumeirah | Palm Jumeirah | 200 000 | 151 |
Разброс в этой таблице большой. Al Baraha с показателем 26 000 AED находится на самом дне, Palm Jumeirah с показателем 200 000 AED выше в 7,7 раза, разница составляет 174 000 AED, или +669,2% от базы Al Baraha. Business Bay при 100 000 AED уже на 284,6% выше Al Baraha (на 74 000 AED больше базы в 26 000 AED), и это показывает, какая часть общегородского диапазона умещается между «дёшево» и «средним премиумом» ещё до того, как рынок доходит до верхнего яруса.
Внутри премиального кластера различия в относительном выражении меньше, но в дирхамах всё ещё существенны. Dubai Marina (Marsa Dubai, 125 000 AED) стоит на 57 000 AED в год дороже, чем JVC (Al Barsha South Fourth, 68 000 AED, и самая крупная выборка в этой таблице, n=2 029), рост на 83,8% от базы JVC. Downtown Dubai (Burj Khalifa, 150 000 AED) добавляет ещё 25 000 AED сверх Dubai Marina, рост на 20,0%. Palm Jumeirah при 200 000 AED добавляет ещё 50 000 AED сверх Downtown Dubai, рост на 33,3%, и с явным отрывом остаётся самой высокой медианой в этом очищенном датасете.
Заметка об очистке данных: что исключено и почему
Три названия районов в сырых данных договоров аренды DLD выдают медианную «годовую аренду» на уровне миллионов AED для записей с типом объекта Flat: Dubai Investment Park Second, Jabal Ali Industrial First и Madinat Hind 3.
Ни одна квартира в Дубае не сдаётся в аренду за миллионы дирхамов в год как типичный, медианный результат. Эти зоны расположены в промышленных, логистических или предназначенных для рабочих общежитий частях эмирата, и лежащие в основе записи почти наверняка смешивают оптовые, коммерческие или нежилые договоры аренды в поле типа объекта, помеченном как Flat. Мы называем их здесь как оговорку об очистке данных, а не тихо убираем из выборки: они исключены из всех рейтингов в этой статье, и их не следует читать как реальный уровень аренды ни для одного района Дубая.
Частые вопросы
Какова медианная годовая аренда квартиры в Дубае в 2026 году? По данным 28 172 новых договоров аренды жилья, зарегистрированных в DLD за 12 месяцев по июнь 2026 года, медиана по количеству спален составляет 46 000 AED за студию, 65 000 AED за однокомнатную, 88 000 AED за двухкомнатную и 140 000 AED за трёхкомнатную квартиру.
В каком районе Дубая самая дешёвая аренда квартиры? Среди районов в этом датасете самая низкая медианная ставка новой аренды у Al Baraha (старая Дейра): 26 000 AED в год (n=113), за ним следует Naif с показателем 30 000 AED (n=302).
В каком районе Дубая самая дорогая аренда квартиры? Palm Jumeirah с медианой 200 000 AED в год (n=151) занимает первое место в этом очищенном датасете, опережая Downtown Dubai (зона Burj Khalifa, 150 000 AED) и Dubai Marina (зона Marsa Dubai, 125 000 AED).
Почему некоторые названия районов DLD не совпадают с названиями комьюнити в объявлениях? DLD регистрирует договоры аренды по юридической зоне area_name_en, которая может отличаться от маркетингового названия, используемого девелоперами и порталами. Так, Marsa Dubai соответствует Dubai Marina, Burj Khalifa соответствует Downtown Dubai, Al Thanyah Fifth соответствует JLT, Al Barsha South Fourth соответствует JVC, а Al Karama, Naif, Al Baraha и Al Muteena относятся к старой части города, Дейре и Бур-Дубаю.
Почему некоторые районы исключены из этого рейтинга? Три сырых названия районов (Dubai Investment Park Second, Jabal Ali Industrial First, Madinat Hind 3) показывают медианную «аренду» на уровне миллионов AED для типа объекта Flat, что невозможно для типичной жилой квартиры. Эти данные почти наверняка смешивают промышленные, логистические записи или записи по общежитиям для рабочих с жилым полем, и исключены как артефакт данных, а не как реальный уровень рынка.
Это аренда для новых арендаторов или сюда входят и продления договоров? В этой статье используются только новые договоры аренды: контракты с датой начала между 1 июля 2025 года и 30 июня 2026 года, без продлений действующих договоров. Более широкий датасет DLD по договорам аренды включает и продления (около 80 000 контрактов всего за тот же период), но ставка при продлении обычно представляет собой надбавку к прежней аренде действующего арендатора, а не результат открытого рыночного ценообразования, поэтому в этой статье она не учитывается.
Методология и источники
Это собственный анализ Propick данных о договорах аренды DLD, не заимствованный у брокера, агентства или стороннего рыночного отчёта, полученный через шлюз API data.dubai, который republish-ит тот же датасет, что DLD также публикует на своём публичном портале Open Data.
Охват: только жилые квартиры (Flats), виллы, таунхаусы и другие типы объектов исключены. Только новые договоры аренды: контракты с contract_start_date между 1 июля 2025 года и 30 июня 2026 года, отфильтрованные из более широкого набора, который включает также продления (n_new=28 172 из n_total=80 000 за тот же 12-месячный период).
Показатели по количеству спален: медиана, 25-й и 75-й процентиль annual_amount (AED в год) для каждой категории комнатности, рассчитанные по всем подходящим районам в масштабе всего города. Показатель по 4-спальным квартирам приведён как ориентировочный из-за малой выборки (n=97), категории с большим числом спален, а также тонкие или неправдоподобные группы полностью исключены из этой статьи.
Показатели по районам: медиана annual_amount (AED в год) по каждому area_name_en от DLD, для районов с правдоподобными значениями и рабочими размерами выборки. Три района (Dubai Investment Park Second, Jabal Ali Industrial First, Madinat Hind 3) определены как артефакты данных, смешивающие промышленные записи, записи по общежитиям для рабочих или иные нежилые записи под типом объекта Flat, и исключены из всех рейтингов и сравнений в этой статье. См. отдельный раздел выше.
Сопоставление комьюнити: сырые названия районов DLD сопоставлены с общеупотребимыми маркетинговыми названиями комьюнити там, где такое соответствие однозначно известно (например, Marsa Dubai соответствует Dubai Marina, Burj Khalifa соответствует Downtown Dubai, Al Thanyah Fifth соответствует JLT, Al Barsha South Fourth соответствует JVC). Там, где устоявшегося названия комьюнити нет, используется сырое название DLD как есть.
Источник: Dubai Land Department (DLD), Open Data: Real Estate Data, DLD Open Data: Real Estate Data, доступ через шлюз API data.dubai. Данные выгружены в июле 2026 года.
CTA: {{телефон / WhatsApp}}
