Медианная цена перепродажи недвижимости в Дубае за квадратный метр росла каждый год без исключения начиная с 2020 года: с 8 401 до 15 113 AED в первом полугодии 2026 года, рост на 79.9%. Это не разовый скачок за один квартал, а шестилетняя серия, в которой каждый год закрывался выше предыдущего, при этом выборка сделок выросла с 9 911 продаж готового жилья на вторичном рынке в 2020 году до 44 679 в 2025 году.
Эта статья строит индекс напрямую из данных о сделках Dubai Land Department (DLD), год за годом, с подробным объяснением методики расчёта каждой цифры, чтобы тренд можно было проверить, а не принимать на веру.
Шестилетний индекс цен
Таблица охватывает только продажи готового жилья на вторичном рынке (завершённые, уже сданные объекты, переходящие из рук в руки на открытом рынке, без учёта продаж на этапе строительства): медианная цена за квадратный метр, диапазон 25-го и 75-го процентиля вокруг неё, медианный чек сделки и количество транзакций.
| Год | Медиана AED/кв.м | P25 | P75 | Медианный чек (AED) | Транзакций (n) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 8 401 | 5 974 | 11 310 | 780 000 | 9 911 |
| 2021 | 10 231 | 6 764 | 14 064 | 998 800 | 19 299 |
| 2022 | 11 389 | 7 766 | 16 849 | 1 013 000 | 28 131 |
| 2023 | 12 225 | 8 506 | 18 568 | 1 015 000 | 36 792 |
| 2024 | 13 316 | 9 308 | 20 045 | 1 048 143 | 42 584 |
| 2025 | 14 527 | 10 459 | 20 961 | 1 090 000 | 44 679 |
| 2026 (с начала года) | 15 113 | 10 980 | 21 413 | 1 145 441 | 17 928 |
Цифры за 2026 год приведены нарастающим итогом с начала года, охватывают сделки, зарегистрированные по 30 июня 2026 года включительно, и являются данными только за неполный год; их нельзя напрямую сравнивать с полными годовыми итогами выше.
Историю определяют две цифры. Медианная цена за квадратный метр выросла с 8 401 до 15 113 AED, прибавив 6 712 AED/кв.м к базе 2020 года, или +79.9%. Медианный чек сделки вырос с 780 000 до 1 145 441 AED, прибавив 365 441 AED к базе 2020 года, или +46.9%. То, что рост цены за квадратный метр заметно опережает рост размера чека, говорит о том, что за этот период менялась и типичная площадь продаваемых объектов, поэтому эти два процента расходятся.
Читаем тренд по годам
Ни один год в этом наборе данных не показывает снижения. Годовые изменения медианы, каждое рассчитано относительно предыдущего года как базы, составили +21.8% (2020-21), +11.3% (2021-22), +7.3% (2022-23), +8.9% (2023-24), +9.1% (2024-25) и +4.0% в неполном срезе 2026 года. Самый крутой рост пришёлся на ранний период, на сравнительно тонкой базе в 9 911 сделок; каждый год после этого укладывался в более спокойный диапазон 7-11%. Поскольку цифра за 2026 год приведена нарастающим итогом с начала года, эти +4.0% - это промежуточная контрольная точка в середине года, а не итоговое годовое значение.
Медианный чек сделки двигался иначе: резкий скачок на +28.1% в первый год, затем почти полное отсутствие движения на протяжении двух лет (+1.4%, затем +0.2%), а после - более ровный подъём на +3.3%, +4.0% и +5.1% к отметке 2026 года с начала года. Цена за квадратный метр и размер чека не движутся синхронно - напоминание о том, что структура типов юнитов (соотношение студий, однокомнатных и более крупных квартир в сделках каждого года) влияет на итоговый чек так, как не влияет на нормализованную по площади цену за квадратный метр.
Объём сделок: от тонкого рынка к глубокому
Ценовой тренд разворачивается на фоне рынка, который стал заметно глубже. Годовое количество сделок с готовым жильём на вторичном рынке выросло с 9 911 в 2020 году до 44 679 в 2025 году - рост в 4.5 раза по полному годовому объёму, или +350.8% к базе 2020 года. Этот рост год за годом замедлялся, продолжая при этом расти (+94.7%, +45.8%, +30.8%, +15.7%, +4.9%), что согласуется с картиной рынка, движущегося от низкой базы к более крупному, зрелому годовому объёму, а не бесконечно ускоряющегося. Показатель 2026 года в 17 928 сделок - это данные за неполный год, здесь они не приведены к годовому исчислению и не спрогнозированы.
Рост цен совпал с гораздо большим числом покупателей и продавцов, заключающих сделки, а не с сужающимся пулом сделок по всё более высоким ценам. Ценовой индекс, построенный на 44 679 годовых транзакциях (2025 год), имеет заметно больший статистический вес, чем построенный на 9 911 (2020 год).
Расширяющийся разброс: дистанция между P25 и P75
Разрыв между ценой за квадратный метр 25-го и 75-го процентиля - простая мера разброса цен по рынку - тоже менялся за этот период:
| Год | P25 | P75 | Разрыв (P75 минус P25) |
|---|---|---|---|
| 2020 | 5 974 | 11 310 | 5 336 |
| 2021 | 6 764 | 14 064 | 7 300 |
| 2022 | 7 766 | 16 849 | 9 083 |
| 2023 | 8 506 | 18 568 | 10 062 |
| 2024 | 9 308 | 20 045 | 10 737 |
| 2025 | 10 459 | 20 961 | 10 502 |
| 2026 (с начала года) | 10 980 | 21 413 | 10 433 |
В абсолютном выражении в AED разрыв между более дешёвой и более дорогой четвертями рынка практически удвоился: с 5 336 AED/кв.м в 2020 году до 10 433 AED/кв.м в срезе 2026 года с начала года, рост на 95.5% к базе 2020 года. Если соотнести разрыв с медианой каждого отдельного года, он вырос с 63.5% от медианы в 2020 году до пика в 82.3% в 2023 году, а затем сократился до 80.6%, 72.3% и 69.0% к отметке 2026 года с начала года. Относительный разброс расширялся быстрее всего в первые четыре года, затем стал умереннее, хотя абсолютный разрыв в AED продолжал расти вместе с общим уровнем цен.
Почему готовое жильё, а не проекты на этапе строительства
Каждая цифра в этой статье построена на сделках с готовым жильём на вторичном рынке: продажах уже существующих, полностью сданных жилых объектов на открытом рынке. Продажи на этапе строительства (off-plan) сознательно исключены, потому что застройщик устанавливает заявленную цену такого объекта за годы до сдачи, и она формируется структурой платёжного плана и промо-ценами фазы запуска, а не рыночным обнаружением цены между двумя независимыми сторонами. Если бы это подмешали в погодовой индекс, тренд бы исказили ценовые решения застройщиков, а не рыночная цена отсечения для уже существующего фонда жилья. Готовое жильё на вторичном рынке - ближайший в данных DLD аналог ответа на вопрос "сколько на самом деле стоит существующий объект недвижимости в Дубае в этом году".
2026 год: пузырь или тренд?
Опираясь только на этот набор данных: шесть подряд идущих лет роста медианной цены за квадратный метр, на выборке, выросшей с менее чем 10 000 до почти 45 000 сделок в год, - это не похоже на разовый скачок за один год, который выглядел бы как резкое движение с последующим разворотом или плато. То, что показывают эти данные, - это замедление: крупные ранние приросты, укладывающиеся в более ровный многолетний подъём, а не разворот. Это не гарантирует какого-либо конкретного исхода для оставшейся части 2026 года; приведённые здесь цифры охватывают только сделки, зарегистрированные по 30 июня 2026 года включительно.
Часто задаваемые вопросы
Правда ли, что рынок недвижимости Дубая рос каждый год начиная с 2020 года? Да, если судить по медианной цене перепродажи за квадратный метр по данным DLD: 8 401, 10 231, 11 389, 12 225, 13 316, 14 527 и 15 113 AED за квадратный метр - каждый год выше предыдущего, с 2020 года по первое полугодие 2026 года (по 30 июня 2026 года включительно).
Является ли цифра в 15 113 AED за кв.м за 2026 год показателем за полный год? Нет. Это данные нарастающим итогом с начала года, охватывающие сделки, зарегистрированные по 30 июня 2026 года включительно, на основе 17 928 сделок на данный момент, и их нельзя напрямую сравнивать с полными годовыми итогами за 2020-2025 годы.
Почему используется медианная цена за квадратный метр, а не средняя? Медиана намного менее чувствительна к небольшому числу необычно крупных или мелких сделок, поэтому она отражает типичную сделку в выборке каждого года.
Почему в статье не учитываются продажи на этапе строительства? Цены на запуске off-plan-проектов устанавливаются застройщиками заранее, до сдачи объекта, и формируются структурой платёжного плана, а не рыночными переговорами. Их включение исказило бы тренд ценовыми решениями застройщиков, а не рыночными ценами отсечения.
Расширяется ли разрыв между более дешёвой и более дорогой недвижимостью? В абсолютном выражении в AED за квадратный метр - да: разрыв между 25-м и 75-м процентилем расширился с 5 336 в 2020 году до 10 433 в срезе 2026 года с начала года, рост на 95.5%. Относительно медианы каждого отдельного года он достиг пика в 2023 году на уровне 82.3% и с тех пор сократился до 69.0%, то есть рынок сейчас менее растянут относительно своего уровня цен, чем три года назад, даже при том, что абсолютный разрыв в AED продолжает расти.
Методология и источники
Этот индекс - собственный анализ Propick на данных о сделках DLD, не заимствованный ни у одного брокера, агентства или стороннего рыночного отчёта. Данные получены через шлюз API data.dubai, который republish-ит тот же набор данных Real Estate Data, что DLD также публикует на своём публичном портале Open Data, так что оба источника - это один и тот же исходный набор данных, доступный через разные каналы.
Охват: только продажи готовых жилых юнитов на вторичном рынке, уже сданных объектов на открытом рынке. Продажи на этапе строительства сознательно исключены (см. раздел "Почему готовое жильё, а не проекты на этапе строительства" выше). Фильтр по типу недвижимости: только юниты (квартиры); виллы, таунхаусы, здания целиком и земельные участки исключены из фильтра property_type, использованного при построении этого набора данных. Географический охват: все сделки, зарегистрированные в эмирате Дубай, без ограничения по отдельным районам или мастер-проектам.
Цена за квадратный метр: медиана цены продажи за метр на уровне отдельной сделки (meter_sale_price) за календарный год. Медианный чек: медиана общей суммы сделки по тому же годовому набору. Процентили (P25/P75): 25-й и 75-й процентиль цены продажи за метр внутри набора каждого года, показывающие разброс вокруг медианы, а не единичную точечную оценку. Размер выборки (n): количество квалифицирующих сделок за год, от 9 911 (2020) до 44 679 (2025); цифра за 2026 год (n=17 928) - данные за неполный год.
Данные за 2026 год: нарастающим итогом с начала года, охватывают сделки, зарегистрированные по 30 июня 2026 года включительно, выгрузка сделана в июле 2026 года. Итоги за полный год пока недоступны и здесь не оцениваются и не прогнозируются.
Источник: Dubai Land Department (DLD), Open Data: Real Estate Data, DLD Open Data: Real Estate Data, доступ через шлюз API data.dubai.
CTA: {{телефон / WhatsApp}}
