В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость и нет налога на прирост капитала при продаже, поэтому многие покупатели искренне удивляются, когда узнают, что разовые платежи при сделке всё равно складываются в заметную сумму. Это не какой-то скрытый сбор: все ставки публикует сам регулятор, Dubai Land Department (DLD), и посчитать их можно заранее, до подписания договора.
В этом материале разбираем, кто и сколько платит при покупке жилья: главный регистрационный сбор DLD в 4%, отдельную схему для строящихся объектов через Oqood, НДС на недвижимость, комиссию агентства, сервисные сборы и расходы на регистрацию ипотеки. Все цифры даны со ссылкой на первоисточник: сайт dubailand.gov.ae или Federal Tax Authority (tax.gov.ae).
Статья пригодится тем, кто планирует первую покупку в Дубае и хочет понимать итоговый бюджет сделки, а не только цену в объявлении. Если вы ещё выбираете между новостройкой и вторичным рынком, посмотрите также разбор off-plan и готового жилья, там расходы на сборы частично отличаются.
Почему в Дубае нет налога на недвижимость, но есть сборы
В ОАЭ действительно отсутствует ежегодный налог на владение жильём, а подоходный налог с физических лиц в стране не взимается вовсе, поэтому и доход от перепродажи недвижимости физлицом отдельным налогом не облагается. Но регистрация сделки в государственном реестре, то есть перевод права собственности, это платная государственная услуга, и её тариф установлен Dubai Land Department. Именно этот тариф чаще всего и называют "налогом на недвижимость в Дубае", хотя формально это регистрационный сбор, а не налог в привычном понимании.
Главный платёж: регистрационный сбор DLD 4%
Базовая ставка регистрации перехода права собственности на вторичном рынке составляет 4% от суммы сделки, и на практике на вторичном рынке Дубая её полностью оплачивает покупатель. Итоговое распределение фиксируется в договоре купли-продажи (Form F).
Помимо процентной ставки, при регистрации сделки взимаются фиксированные административные сборы: AED 250 за выдачу свидетельства о праве собственности (title deed), AED 225 за карту от Dubai Municipality (AED 100 для земель за пределами муниципальных границ), а также AED 10 knowledge fee и AED 10 innovation fee с каждой процедуры. Отдельно оплачивается услуга регистрационного центра (trustee office): AED 4 000 плюс НДС для объектов дороже AED 500 000, и AED 2 000 плюс НДС для объектов дешевле этой суммы - это ставка для готового жилья на вторичном рынке; для off-plan сделок через Oqood сбор регистрационного центра устроен иначе, см. ниже.
Для регистрации сделки нужны Emirates ID обеих сторон либо действующий загранпаспорт для нерезидентов, а также сертификат об отсутствии возражений (NOC) от застройщика для объектов во freehold-зонах. Если вы нерезидент и впервые проходите через эту процедуру, весь пошаговый процесс покупки, включая получение NOC, подробно разобран в статье как купить недвижимость в Дубае нерезиденту.
Off-plan и Oqood: та же ставка, другой механизм
Если вы покупаете квартиру на этапе строительства, право собственности сначала регистрируется не как title deed, а как временное свидетельство через систему Oqood, которую администрирует DLD совместно с RERA. Ставка сбора та же, что и на вторичном рынке: 4% от суммы сделки, плюс AED 10 knowledge fee и AED 10 innovation fee при первичной (провизорной) регистрации off-plan продажи. Как и на вторичном рынке, на практике весь этот сбор почти всегда полностью оплачивает покупатель. Если покупка сопровождается ипотекой уже на этапе строительства, к этой сумме добавляется отдельный сбор за регистрацию залога.
Важный нюанс: сбор регистрационного центра (trustee office) для off-plan сделок через Oqood рассчитывается иначе, чем на вторичном рынке. Он не привязан сразу к порогу AED 500 000 при регистрации в Oqood, а фактически формируется на этапе выпуска итогового title deed уже после завершения строительства, и итоговая сумма для конкретного проекта может отличаться от ставки на готовое жильё. Точный размер этого сбора для своего случая стоит уточнять у застройщика или в Trustee-офисе.
Разница между off-plan и готовым жильём не ограничивается схемой регистрации: отличаются и сроки платежей, и структура рисков. Если вы ещё сомневаетесь, что выбрать, сравнение форматов есть в статье off-plan или готовое жильё в Дубае.
НДС на жилую и коммерческую недвижимость
Отдельный вопрос, который путает многих покупателей из СНГ: облагается ли сделка НДС по ставке 5%, которая действует в ОАЭ с 2018 года. Federal Tax Authority (FTA) прямо разъясняет: поставка жилой недвижимости в целом освобождена от НДС (VAT exempt), это касается вилл, таунхаусов и квартир, которые не оказываются как гостиничный сервис. Отдельно предусмотрено исключение для новостроек: первая поставка жилой недвижимости, будь то продажа или аренда, в течение 3 лет с момента завершения строительства, облагается НДС по нулевой ставке (zero-rated), а не просто освобождена, что технически позволяет застройщику возместить входящий НДС на строительство.
Коммерческая недвижимость работает иначе: продажа и аренда коммерческих объектов облагается НДС по стандартной ставке 5%. Если вы рассматриваете покупку офиса, склада или ретейл-юнита, эти 5% нужно закладывать в бюджет отдельно, в отличие от жилой недвижимости, где для конечного покупателя НДС на саму сделку не возникает.
Важный нюанс: даже когда сама сделка по жилью НДС не облагается, комиссия посредников (агентства, юристов) облагается стандартной ставкой 5%, потому что это услуга, а не поставка недвижимости.
Комиссия агентства
Рыночная комиссия риелторского агентства на вторичном рынке Дубая исторически составляет около 2% от цены сделки. Это не государственная ставка, а сложившаяся рыночная практика: DLD и RERA не фиксируют размер комиссии в законодательстве напрямую, но требуют, чтобы её сумма была письменно зафиксирована в Form F, официальном меморандуме о взаимопонимании (MOU), который оформляется через лицензированного брокера RERA. Именно в Form F указывается, кто платит комиссию и кто несёт расходы на регистрацию DLD, поэтому перед подписанием стоит внимательно свериться с этим документом, а не полагаться на устные договорённости.
Регистрация ипотеки: ещё один сбор DLD
Если недвижимость покупается с привлечением ипотеки, банк регистрирует залог в DLD отдельно от самой сделки. Тариф здесь другой: 0,25% от суммы ипотеки за регистрацию обычного залога с обычным title deed, плюс фиксированные AED 250 за выдачу title deed и по AED 10 knowledge и innovation fee. Отдельно взимается сбор регистрационного центра: AED 4 000 плюс НДС за обычную регистрацию залога, либо AED 5 000 плюс НДС, если регистрируется провизорный (предварительный) залог на этапе строительства.
Иностранным покупателям, планирующим ипотеку, полезно заранее прикинуть эти расходы вместе с условиями кредитования, ставками и первоначальным взносом, детали разобраны в статье ипотека в Дубае для иностранцев.
Сервисный сбор: не разовый, но обязательный
После покупки собственник жилого комплекса ежегодно платит сервисный сбор (service charge) на содержание общих зон, лифтов, бассейнов и охраны. Размер этого сбора не произвольный: он утверждается RERA по каждому проекту и публикуется в официальном Service Charge Index на сайте DLD, где можно проверить утверждённую ставку за квадратный фут в год по названию проекта, типу использования недвижимости и году. Индекс обновляется ежегодно на основе аудированной отчётности, которую управляющие компании подают через систему Mollak, и доступен через сайт DLD и приложение Dubai REST.
Это не разовый сбор при покупке, но его обязательно нужно проверить перед сделкой: ставка сильно различается между проектами и напрямую влияет на реальную доходность объекта, если вы покупаете под аренду. Подробнее о том, как ставки по районам соотносятся с доходностью, можно посмотреть в обзоре цен на недвижимость в Дубае по районам.
Пример расчёта: квартира за AED 1 500 000
Чтобы свести всё в одну картину, вот ориентировочный расчёт разовых платежей при покупке готовой квартиры за AED 1 500 000 наличными, без ипотеки:
- Регистрационный сбор DLD 4%: AED 60 000
- Комиссия агентства (рыночная практика ~2%) плюс НДС 5% на комиссию: примерно AED 31 500
- Title deed, карта, knowledge/innovation fee: около AED 500-700
- Сбор регистрационного центра (для объекта дороже AED 500 000): AED 4 000 плюс НДС
Итого разовые расходы сверх цены объекта обычно составляют 6-7% от стоимости недвижимости. Если добавляется ипотека, к этой сумме прибавляется ещё 0,25% от суммы кредита плюс фиксированные сборы регистрации залога.
Частые вопросы
Есть ли в Дубае ежегодный налог на недвижимость, как в России или Европе? Нет. Ежегодного налога на владение жильём для физлиц в Дубае не существует. Основной разовый платёж, который путают с налогом, это регистрационный сбор DLD 4%, уплачиваемый один раз при переходе права собственности.
Кто фактически платит сбор DLD 4%, покупатель или продавец? Ставка составляет 4% от суммы сделки, и на практике на вторичном рынке Дубая её оплачивает покупатель. Итоговое распределение фиксируется в Form F при подписании договора.
Нужно ли платить НДС при покупке квартиры или виллы? Нет, если это жилая недвижимость: поставка жилых объектов освобождена от НДС, а первая продажа новостройки в течение 3 лет с завершения строительства облагается по нулевой ставке. НДС по ставке 5% применяется к коммерческой недвижимости и к комиссии агентства.
Чем отличаются сборы при покупке off-plan от вторичного рынка? Ставка та же, 4% от суммы сделки, но регистрация проходит через систему Oqood как временное свидетельство, а не сразу как title deed. Оформление регулируется тем же регулятором, DLD, окончательный title deed выдаётся после завершения строительства. Сбор регистрационного центра (trustee office) в этой схеме тоже устроен иначе: он формируется уже на этапе выпуска итогового title deed, и сумма может отличаться от ставки на вторичном рынке.
Как узнать размер сервисного сбора конкретного жилого комплекса заранее? Через официальный Service Charge Index на сайте Dubai Land Department или в приложении Dubai REST, введя название проекта. Ставка утверждена RERA и обновляется ежегодно на основе отчётности управляющих компаний.
Сколько стоит зарегистрировать ипотеку в Дубае отдельно от самой сделки? 0,25% от суммы ипотеки плюс фиксированные административные сборы (title deed, knowledge/innovation fee, сбор регистрационного центра). Эта сумма отдельна от 4% сбора за регистрацию самой сделки купли-продажи.
Источники
- Dubai Land Department. Property Sale Registration (регистрационный сбор 4%, административные сборы). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department. Request to Register the Initial Sale (Oqood, off-plan регистрация 4%). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
- Federal Tax Authority. FAQ: How will real estate be treated for VAT purposes. https://tax.gov.ae/en/faq.aspx?keyword=How+will+real+estate+be+treated?
- Dubai Land Department. Request for Mortgage Registration (сбор 0,25% и сопутствующие тарифы). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/
- Dubai Land Department. Service Charge Index Overview (индекс RERA по сервисным сборам). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/
- Dubai Land Department. Broker's Journey to Create Contract F (Form F, комиссия агентства). https://dubailand.gov.ae/en/about-dubai-land-department/broker-s-journey-to-create-contract-f/
- DLD Open Data. Dataset: dld_transactions-open (открытые данные DLD по сделкам, использованы для иллюстрации). https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- The Official Platform of the UAE Government (u.ae). Other taxes (отсутствие подоходного налога с физлиц в ОАЭ). https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation/other-taxes
