Дубай и Афины редко попадают в один шорт-лист, но сравнение получается более содержательным, чем можно ожидать. В обоих городах иностранный покупатель всё ещё может превратить покупку недвижимости в многолетний вид на жительство. Оба рынка последние несколько лет восстанавливались с низкой базы. И оба живут по налоговой логике, принципиально отличной от остальной Западной Европы и большей части Залива. Разница в 2026 году, это цена входа: 2 апреля 2024 года парламент Греции проголосовал за то, чтобы примерно удвоить, а для столицы даже утроить, сумму инвестиций в недвижимость, необходимую для золотой визы, тогда как порог Дубая в 2 000 000 дирхамов не менялся. Этот материал сравнивает оба пути получения резиденции через недвижимость вместе с уровнем цен, доходностью аренды и полным налоговым набором, от покупки через владение до продажи, который реально платит покупатель в каждом из городов.
Золотая виза: два пути через недвижимость всё ещё открыты, но по очень разной цене
Покупка недвижимости на сумму не менее 2 000 000 дирхамов входит в инвесторскую категорию критериев золотой визы ОАЭ, опубликованных на федеральном государственном портале (U.AE, Golden Visa). Этот порог не менялся, и схема остаётся открытой в 2026 году.
Греческая золотая виза через недвижимость тоже остаётся открытой, но её цену пересматривали дважды меньше чем за два года. С августа 2023 года порог в Афинах, Салониках и на островах Миконос и Санторини уже вырос вдвое, с 250 000 до 500 000 евро. 2 апреля 2024 года парламент Греции проголосовал за новое повышение: в регионе Аттика, куда входят центральные Афины и их северные и южные пригороды, в Салониках, на Миконосе и Санторини, а также на любом острове с населением свыше 3 100 человек, минимальная стоимость недвижимости выросла до 800 000 евро. Во всех остальных регионах страны порог установлен на уровне 400 000 евро. Оба уровня требуют покупки одного объекта площадью не менее 120 кв. м. По всей стране сохраняется и более низкий порог в 250 000 евро без требования к минимальной площади, но только для двух узких категорий: перевод здания с нежилым назначением в жилое или реставрация здания, признанного памятником архитектуры (Balkan Insight/BIRN; eKathimerini о подготовке реформы). Заявленная цель правительства состояла в том, чтобы сдержать влияние программы на стоимость жилья для самих греков, а не закрыть схему полностью.
В итоге золотая виза через недвижимость в 2026 году работает в обоих городах, но входная цена в Афинах для стандартной покупки квартиры теперь в четыре раза выше порога Дубая при пересчёте по любому недавнему курсу евро к дирхаму, то есть речь идёт о принципиально разном по масштабу капитале ради номинально одного и того же продукта, резиденции, привязанной к недвижимости.
Уровень цен и история восстановления Афин
Дубай публикует живой государственный реестр цен. По данным DLD Open Data, премиальные сегменты сейчас оцениваются в 19 360 дирхамов за кв. м в Dubai Marina, 26 323 дирхама за кв. м в Downtown Dubai и 28 702 дирхама за кв. м на Palm Jumeirah (DLD Open Data).
Греция не публикует эквивалентный реестр цены за кв. м по Афинам. Зато Bank of Greece публикует квартальный индекс цен на квартиры, и сам по себе он рассказывает выразительную историю. При базе 2007 год равно 100, индекс цен на квартиры в Афинах в разгар долгового кризиса 2016-2017 годов обвалился примерно до 56-57 пунктов, после чего стабильно восстанавливался следующее десятилетие. В третьем квартале 2024 года, по последним опубликованным данным, общий индекс по Афинам составил 106,7 пункта, на 7,7% больше год к году, а значит цены на квартиры в городе устойчиво вернулись выше номинального пика 2007 года впервые после обвала. Новые квартиры возрастом до 5 лет росли ещё быстрее, индекс 110,3 пункта, плюс 8,7% год к году, тогда как более старый фонд старше 5 лет показал 104,9 пункта, плюс 7,1% (Bank of Greece, New Index of Apartment Prices by Geographical Area). Это и есть аргумент в пользу Афин как рынка восстановления в одном наборе данных: рынок жилья столицы лишь в последние пару лет по-настоящему отыграл пятнадцатилетний пик и продолжает расти темпом, близким к двузначному, в годовом выражении.
Доходность аренды: опубликованный диапазон против премии за восстановление
Валовая доходность в Дубае, по данным рынка, связанным с DLD, составляет 5,4-6,3% в престижных районах вроде Downtown и Marina и 7-9% в более доступных, востребованных сообществах.
Греция не публикует официальный государственный ряд по доходности, сопоставимый с DLD. Цифры доходности по Афинам, которые встречаются на рынке, поступают от брокеров, порталов и консультантов по инвестиционной миграции, а не из релиза Bank of Greece или AADE, поэтому эта статья не приводит конкретную цифру доходности по Афинам как проверенный факт. Что действительно можно проверить по индексу Bank of Greece выше, так это то, что последние несколько лет Афины были скорее историей роста цены, чем историей стабильной доходности: инвестор, купивший в 2017 году, у дна индекса, к 2024 году получил почти удвоение стоимости в номинальном выражении. Это заметно иной профиль риска и доходности по сравнению с более стабильным, опубликованным диапазоном доходности в Дубае, и его стоит оценивать именно так, а не считать зрелым рынком с низкой волатильностью.
Налоговая нагрузка: покупка, владение, доход и прирост капитала
Налоговый набор в Дубае короткий. Здесь нет ни ежегодного налога на имущество, ни налога на прирост капитала, ни личного подоходного налога с арендного дохода. Единственная издержка при покупке, это сбор DLD за регистрацию в размере 4% от цены продажи, который на практике платит покупатель (DLD, регистрация продажи недвижимости).
Налоговый набор Греции действует на каждом этапе владения:
- Налог на передачу недвижимости (FMA): 3,09% (базовая ставка 3% плюс муниципальная надбавка 0,09%) от большей из величин, кадастровой стоимости или цены покупки, по объектам, которые сейчас не облагаются НДС. Обязанность по уплате юридически лежит на покупателе, и налог нужно погасить до подписания договора передачи (AADE, налог на передачу недвижимости; детали ставки по Greek City Times).
- ENFIA (ежегодный налог на имущество): общенациональный налог, который администрирует AADE; основная часть эквивалентна 2-16 евро за кв. м в зависимости от зоны, оценённой стоимости объекта и его возраста, плюс муниципальный налог на имущество 0,025-0,035% сверху; для юридических лиц действует дополнительный сбор 5,5% от кадастровой стоимости (Greek City Times). В целом по стране ENFIA собрал 2,3 млрд евро в 2025 году, при этом на Аттику, где проживает около трети всех собственников недвижимости страны, пришлось 53% от этой суммы (eKathimerini, со ссылкой на AADE). Льгота 2026 года сокращает ENFIA вдвое, с полным освобождением с 2027 года, для основного жилья в населённых пунктах до 1 500 жителей, но прямо исключает регион Аттика, то есть владелец недвижимости в Афинах от неё не выигрывает (eKathimerini).
- Налог на прирост капитала: закон устанавливает удерживаемый налог 15% на прирост капитала при передаче недвижимости согласно статье 41 закона 4172/2013, но его действие непрерывно приостановлено с 2014 года через последующие законы, последний раз продлено до 31 декабря 2026 года для физических лиц, которые не продают более двух объектов в течение двух лет и не действуют как бизнес (AADE, налог на прирост капитала; Greek City Times). Если продажа расценивается как предпринимательская деятельность, прирост облагается по шкале от 15% до 20 000 евро и до 45% выше 40 000 евро; компании платят фиксированные 22%.
- Налог на арендный доход: физические лица, резиденты или нет, платят по прогрессивной шкале, 15% до 12 000 евро, 35% от 12 001 до 35 000 евро, 37% от 35 001 до 40 000 евро и 45% выше этой суммы, после фиксированного вычета 5% на расходы; компании платят фиксированные 22% (Greek City Times).
Дубай против Афин в цифрах
| Показатель | Дубай | Афины/Греция |
|---|---|---|
| Золотая виза через недвижимость | Действует: недвижимость от 2 000 000 дирхамов входит в инвесторскую категорию (U.AE) | Действует: 800 000 евро в Аттике/Афинах, Салониках и на крупных островах; 400 000 евро в остальной стране; 250 000 евро за реставрацию памятников или смену назначения по всей стране |
| Уровень цен в премиум-сегменте | 19 360-28 702 дирхама за кв. м, от Marina до Palm Jumeirah (DLD Open Data) | Официального реестра цены за кв. м нет; индекс Bank of Greece показывает рост цен на квартиры в Афинах на 7,7% год к году, выше номинального пика 2007 года, по итогам 3 квартала 2024 года |
| Валовая доходность аренды | 5,4-6,3% в премиум-сегменте; 7-9% в доступном сегменте | Не публикуется греческим государственным источником; инвестиционная история строится на росте цены от дна 2016-2017 годов |
| Налог при покупке/передаче | Сбор DLD: 4% от цены продажи, на практике платит покупатель | Налог на передачу недвижимости (FMA): 3,09% от большей из величин, кадастровой стоимости или цены |
| Ежегодный налог на имущество | Отсутствует | ENFIA: 2-16 евро за кв. м (основная часть) плюс муниципальный налог 0,025-0,035%; льгота 2026 года не касается Аттики |
| Налог на арендный доход | Отсутствует | От 15% до 12 000 евро и до 45% выше 40 000 евро для физлиц; 22% фиксировано для компаний |
| Налог на прирост капитала | Отсутствует | Установлен на уровне 15%, но приостановлен для большинства физлиц до 31 декабря 2026 года; 22% фиксировано для компаний |
Какому инвестору какой рынок подходит
Инвестору, которому важны понятная опубликованная цена входа, фиксированный порог золотой визы и налоговый набор, ограниченный одним сбором в 4%, в 2026 году проще работать с Дубаем. Инвестора, которого привлекают Афины, интересует доступ к еврозоне и близость к ЕС, реальная история восстановления после кризиса, подтверждённая данными Bank of Greece, и золотая виза через недвижимость, которая всё ещё работает, но по цене входа, которая в столице выросла примерно втрое с 2023 года, поверх налога на передачу, ежегодного ENFIA без льгот для владельцев в Аттике и прогрессивного налога на аренду, доходящего до 45%. Оба варианта могут быть разумным выбором в зависимости от того, что покупатель на самом деле оптимизирует, но в 2026 году афинский кейс нужно оценивать через продолжение роста цены и ценность резиденции, а не через опубликованную цифру доходности, как это можно сделать по Дубаю.
Частые вопросы
Даёт ли покупка недвижимости в Афинах право на золотую визу, и сколько это сейчас стоит? Да. После закона, принятого 2 апреля 2024 года, один объект площадью не менее 120 кв. м в регионе Аттика, включая центральные Афины, Салоники, Миконос, Санторини или острова с населением свыше 3 100 человек, стоит 800 000 евро для получения права; в остальной части Греции порог составляет 400 000 евро (Balkan Insight/BIRN).
Работает ли ещё золотая виза Дубая через покупку недвижимости? Да. Инвестиция в недвижимость на сумму не менее 2 000 000 дирхамов входит в инвесторскую категорию критериев золотой визы ОАЭ, опубликованных на федеральном государственном портале, и действует на 2026 год (U.AE).
Какой налог платит иностранный покупатель просто при покупке в каждом из городов? В Дубае, только сбор DLD за регистрацию в размере 4% от цены продажи, который на практике платит покупатель. В Греции, налог на передачу недвижимости (FMA) в размере 3,09% от большей из величин, кадастровой стоимости или цены покупки, который тоже платит покупатель (DLD; AADE).
Есть ли ежегодный налог на имущество в одном из городов? В Дубае его нет вообще. В Греции действует ENFIA, общенациональный налог с основной частью 2-16 евро за кв. м плюс муниципальная надбавка 0,025-0,035%; льгота 2026 года прямо исключает регион Аттика (eKathimerini).
Как облагается арендный доход и возможный прирост капитала у собственника в каждом городе? В Дубае, никак. В Греции арендный доход физлиц облагается прогрессивно, от 15% до 45%, а установленный законом налог на прирост капитала в размере 15% при продаже недвижимости остаётся приостановленным для большинства физлиц до 31 декабря 2026 года (Greek City Times; AADE).
Источники
- DLD, регистрация продажи недвижимости
- DLD Open Data, данные по недвижимости
- U.AE, критерии золотой визы
- Balkan Insight/BIRN, новые цены золотой визы Греции, 3 апреля 2024
- eKathimerini, порог золотой визы будет повышен, 30 января 2024
- Bank of Greece, New Index of Apartment Prices by Geographical Area
- AADE, налог на передачу недвижимости
- AADE, налог на прирост капитала, статья 41 закона 4172/2013
- eKathimerini, собственники в Аттике платят 53% ENFIA страны, 17 мая 2025
- eKathimerini, ENFIA станет легче для многих, 3 января 2026
- Greek City Times, налог на недвижимость в Греции для иностранцев в 2025 году, 8 марта 2025
