Гонконг и Дубай оба считаются глобальными рынками недвижимости первого эшелона, но репутация каждого из них слегка устарела. Гонконг до сих пор массово воспринимают как рынок, где на иностранных покупателей давят заградительные гербовые сборы, хотя власти отменили эти надбавки ещё в 2024 году. Дубай же часто считают более дешёвым вариантом просто потому, что вход в сделку проще, хотя реальный разрыв между городами объясняется в первую очередь уровнем цен и доходностью, а не только налогами. В этом материале оба рынка разобраны на основе данных Земельного департамента Дубая (DLD), а также гонконгских Налогового управления (IRD) и Департамента оценки и сбора платежей (RVD) как первичных источников, с расчётным примером в конце, чтобы цифры не оставались абстракцией.
Уровни цен: Гонконг всё ещё стоит в несколько раз дороже за квадратный метр
Премиальный сегмент апартаментов Дубая, по данным DLD Open Data, оценивается в 19 360 дирхамов за кв. м в Dubai Marina, 26 323 дирхама за кв. м в Downtown Dubai и 28 702 дирхама за кв. м на Palm Jumeirah (DLD Open Data). При привязке дирхама к доллару 3,6725 это примерно 5270, 7168 и 7815 долларов США за кв. м.
Гонконгский Департамент оценки и сбора платежей (RVD) ежемесячно публикует реальную среднюю цену сделки за квадратный метр в разбивке по размеру юнита и району, что делает прямое сравнение возможным. По данным за май 2026 года, последним доступным на момент публикации, на острове Гонконг средняя цена составляет 148 954 гонконгских доллара за кв. м для юнитов до 40 кв. м (класс A), 194 853 гонконгских доллара за кв. м для юнитов 70-99,9 кв. м (класс C) и 237 321 гонконгский доллар за кв. м для юнитов от 160 кв. м (класс E) (RVD, статистика рынка недвижимости, средние цены по классам). В Коулуне класс C стоит 169 563 гонконгских доллара за кв. м, а даже в Новых территориях, наименее центральном районе Гонконга, класс A стоит 126 515 гонконгских долларов за кв. м. При курсе около 7,80 гонконгского доллара за доллар США это соответствует примерно 19 100, 24 980 и 30 430 долларам за кв. м для трёх классов на острове Гонконг, 21 740 долларам за кв. м для класса C в Коулуне и 16 220 долларам за кв. м для класса A в Новых территориях.
Разрыв разительный. Даже самое дешёвое сочетание класса и района в Гонконге, малогабаритные юниты в Новых территориях, стоит примерно в три раза дороже самого дорогого района Дубая, Palm Jumeirah. Крупные люксовые квартиры на острове Гонконг стоят почти в шесть раз дороже Dubai Marina и почти в четыре раза дороже Downtown и Palm Jumeirah.
Доходность аренды: Дубай выигрывает с большим отрывом на любом ценовом уровне
Валовая доходность аренды в Дубае, по данным рынка, связанным с DLD, составляет 5,4-6,3% в престижных районах вроде Downtown и Marina и 7-9% в более доступных, востребованных сообществах.
RVD также публикует валовую доходность аренды по территории Гонконга в целом, в разбивке по тем же пяти классам размера юнитов. По состоянию на май 2026 года (предварительные данные) доходность составляет от 3,4% для класса A, самых маленьких юнитов, до 2,9% для класса B, 2,7% для класса C, 2,6% для класса D и 2,3% для класса E, самых крупных юнитов (RVD, статистика рынка недвижимости, доходность рынка). Уже сама по себе премиальная доходность Дубая (5,4-6,3%) превышает лучший показатель доходности в Гонконге, а доходность доступного сегмента Дубая (7-9%) примерно в три-четыре раза выше типичных для Гонконга 2,3-3,4%, причём это ещё до применения 15-процентного налога на доход от аренды в Гонконге.
Издержки на входе: реформа 2024 года изменила математику, но цены всё равно доминируют
Именно здесь массовое представление о Гонконге отстаёт от реальности сильнее всего. Больше десяти лет Гонконг накладывал на непостоянных резидентов и корпоративных покупателей базовый гербовый сбор покупателя (Buyer's Stamp Duty, BSD) до 15% и специальный гербовый сбор (Special Stamp Duty, SSD) до 20% при перепродаже в течение трёх лет, сверх обычного адвалорного гербового сбора (Ad Valorem Stamp Duty, AVD). Бюджет на 2024-25 годы полностью отменил и BSD, и SSD с 28 февраля 2024 года, вернув ставку AVD к более низкой шкале Scale 2 для всех сделок с жилой недвижимостью, независимо от резидентства покупателя или количества уже имеющихся у него объектов (IRD, меры регулирования спроса на жилую недвижимость).
Осталась единая прогрессивная шкала AVD, которая, после поправки, опубликованной 29 мая 2026 года, начинается с номинальных 100 гонконгских долларов на объекты стоимостью до 4 000 000 гонконгских долларов (около 513 000 долларов США), проходит через несколько ступеней до плоской ставки 4,25% в диапазоне примерно от 21,7 до 100 миллионов гонконгских долларов (примерно от 2,79 до 12,82 миллиона долларов США), а затем поднимается до 6,5% выше 100 миллионов гонконгских долларов, против прежних 4,25% (GovHK, ставки гербового сбора). Итог: для подавляющего большинства сделок, до примерно 2,79 миллиона долларов США, гонконгский AVD находится на уровне или ниже плоских 4% Дубая, превышая их только на сделках сверхпремиального уровня выше этого порога.
Со стороны Дубая ничего не изменилось: единственная издержка при покупке: регистрационный сбор DLD в размере 4% от стоимости сделки, который на практике платит покупатель, без надбавок за иностранное гражданство, корпоративное владение или количество уже имеющихся объектов (Земельный департамент Дубая, регистрация продажи недвижимости).
Текущие издержки: в Гонконге есть повторяющийся набор налогов, которого в Дубае просто нет
Издержки на входе: лишь часть картины; именно здесь проявляется реальная, постоянная налоговая нагрузка Гонконга, у которой в Дубае нет аналога.
- Налог на доход от аренды (Property Tax): стандартная ставка 15% от чистой оценочной стоимости (Net Assessable Value, NAV), где NAV: это полученная арендная плата (за вычетом любых муниципальных сборов rates, уплаченных владельцем) минус фиксированная 20-процентная нормативная скидка на ремонт и прочие расходы; вычет фактических расходов, процентов по ипотеке или платы за управление не предоставляется, если владелец не выбрал персональную оценку (Personal Assessment) (IRD, руководство по налогу на недвижимость (1)). В Дубае нет вообще никакого подоходного налога на доход от аренды.
- Прирост капитала: общего налога на прирост капитала нет; прибыль от продажи капитального актива не входит в сферу налога на прибыль (Profits Tax). Но если продажа признана частью "схемы систематического извлечения прибыли", налоговое управление облагает прибыль как обычный доход от бизнеса (IRD, налог на прибыль, сфера действия). В Дубае налога на прирост капитала нет ни при каких обстоятельствах.
- Муниципальные сборы (Government Rates): повторяющийся ежеквартальный платёж от оценочной (рентной) стоимости объекта. С 1 января 2025 года сбор составляет 5% для примерно 98% частного жилья (оценочная стоимость 550 000 гонконгских долларов и ниже), повышаясь до 8% на следующие 250 000 и до 12% на остаток (RVD, прогрессивная система муниципальных сборов для жилых помещений). В Дубае ежегодного налога на недвижимость нет.
- Земельная рента (Government Rent): по большинству договоров аренды земли также взимается отдельная земельная рента в размере 3% от оценочной стоимости, уплачиваемая ежегодно согласно закону о земельной ренте (RVD, часто задаваемые вопросы о земельной ренте). В Дубае аналога нет.
Дубай и Гонконг: сравнение в цифрах
| Показатель | Дубай | Гонконг |
|---|---|---|
| Уровень цен в премиум-сегменте | 19 360-28 702 дирхама/кв. м (~5270-7815 долл./кв. м), от Marina до Palm Jumeirah | 126 515-237 321 гонконгский доллар/кв. м (~16 220-30 430 долл./кв. м) в зависимости от района и класса, RVD, май 2026 |
| Валовая доходность аренды | 5,4-6,3% в премиум-сегменте; 7-9% в доступном | 2,3-3,4% в зависимости от класса юнита, по всей территории, RVD, май 2026 |
| Налог на покупку/переход права | Сбор DLD: 4% от стоимости сделки, на практике платит покупатель | Адвалорный гербовый сбор: почти нулевой до ~513 000 долл., прогрессивно до 4,25% (~2,79-12,82 млн долл.), затем 6,5% выше ~12,82 млн долл. |
| Надбавка для иностранных или повторных покупателей | Отсутствует | Отсутствует с 28 февраля 2024 года (BSD и SSD отменены) |
| Ежегодный налог на недвижимость | Отсутствует | Муниципальные сборы: 5% от оценочной стоимости (98% жилья), рост до 8%/12% выше 550 000/800 000 гонконгских долларов |
| Прочий повторяющийся земельный платёж | Отсутствует | Земельная рента: 3% от оценочной стоимости, большинство договоров |
| Налог на доход от аренды | Отсутствует | Property Tax: 15% от чистой оценочной стоимости |
| Налог на прирост капитала | Отсутствует на любом сроке владения | Отсутствует для капитальных активов, но прибыль от систематической торговли облагается как Profits Tax |
Расчётный пример: сопоставимая по размеру премиальная квартира в обоих городах
Возьмём апартаменты 100 кв. м в Downtown Dubai и сопоставимую квартиру класса C площадью 90 кв. м на острове Гонконг: оба варианта близки к типичному семейному юниту для своего рынка.
Апартаменты в Downtown Dubai стоят примерно 2 632 300 дирхамов, около 716 800 долларов США. Сбор DLD в 4% составляет около 28 660 долларов. При премиальной доходности Дубая 5,4-6,3% объект может приносить примерно 38 700-45 200 долларов в год аренды, и при этом нет ни текущего налога на недвижимость, ни налога на доход от аренды, ни налога на прирост капитала.
Квартира класса C на острове Гонконг при цене 194 853 гонконгских доллара за кв. м стоит примерно 17 540 000 гонконгских долларов, около 2 248 300 долларов США: более чем в три раза дороже дубайского объекта при меньшей площади. Эта сумма попадает в плоскую ставку AVD 3,75%, поэтому гербовый сбор составляет около 84 300 долларов: заметно больше сбора в Дубае в абсолютном выражении, хотя сама процентная ставка ниже 4%. При доходности класса C по Гонконгу в целом 2,7% расчётная годовая арендная плата составляет около 60 700 долларов. После 20-процентной нормативной скидки Property Tax по ставке 15% от NAV добавляет примерно 7280 долларов в год; муниципальные сборы по ставке 5% добавляют около 3040 долларов; земельная рента по ставке 3% добавляет около 1820 долларов. В сумме одни только повторяющиеся налоги Гонконга обходятся примерно в 12 140 долларов ежегодно, которых в Дубае просто нет, вдобавок к издержкам на входе, более чем вдвое превышающим сбор DLD в Дубае.
Часто задаваемые вопросы
Взимает ли Гонконг в 2026 году дополнительный гербовый сбор с иностранных покупателей недвижимости? Нет. Buyer's Stamp Duty и Special Stamp Duty, которые в сумме могли доходить до 30% и более для нерезидентов и покупателей с коротким сроком владения, были полностью отменены для сделок, оформленных 28 февраля 2024 года и позже. Сегодня действует только обычный, прогрессивный адвалорный гербовый сбор, независимо от гражданства покупателя или количества имеющихся у него объектов (IRD, меры регулирования спроса).
Гербовый сбор в Гонконге сейчас выше или ниже плоских 4% в Дубае? Зависит от ценового диапазона. До примерно 2,79 миллиона долларов США шкала адвалорного гербового сбора Гонконга находится на уровне или ниже 4%, а на объектах дешевле примерно 513 000 долларов она близка к нулю. Выше примерно 2,79 миллиона долларов ставка достигает 4,25%, а выше примерно 12,82 миллиона долларов поднимается до 6,5% после поправки, вступившей в силу в мае 2026 года (GovHK, ставки гербового сбора). Сбор DLD в Дубае остаётся плоским 4% на любом ценовом уровне (DLD, регистрация продажи недвижимости).
Почему доходность аренды в Гонконге настолько ниже, чем в Дубае? Цены росли намного быстрее аренды на протяжении многих лет, поэтому соотношение годовой арендной платы к капитальной стоимости сжалось. Данные RVD показывают это по каждому классу размера юнитов: от 3,4% на самых маленьких юнитах до 2,3% на самых крупных, что заметно ниже диапазона Дубая в 5,4-9%, причём это ещё до применения 15-процентного Property Tax на доход от аренды в Гонконге.
Есть ли в Гонконге текущие налоги на недвижимость, которых нет в Дубае? Да, три отдельных повторяющихся платежа: 15-процентный Property Tax на доход от аренды, муниципальные сборы (Government Rates) от 5% до 12% от оценочной стоимости в зависимости от диапазона стоимости объекта, и земельная рента (Government Rent) в размере 3% от оценочной стоимости по большинству договоров аренды. В Дубае нет ни ежегодного налога на недвижимость, ни налога на доход от аренды, ни аналога земельной ренты (RVD, прогрессивная система сборов; RVD, земельная рента; IRD, руководство по налогу на недвижимость).
Есть ли в одном из городов налог на прирост капитала? Ни в одном из городов нет налога на прирост капитала в привычном смысле. В Дубае его нет ни при каких обстоятельствах. В Гонконге его нет при продаже капитального актива, но если налоговое управление находит в сделке признаки систематической торговой деятельности, например частую покупку и продажу, прибыль облагается как обычный доход по Profits Tax (IRD, налог на прибыль, сфера действия).
Источники
- Земельный департамент Дубая, регистрация продажи недвижимости
- Земельный департамент Дубая, открытые данные о рынке недвижимости
- GovHK, ставки гербового сбора
- IRD, меры регулирования спроса на жилую недвижимость (FAQ)
- IRD, руководство по налогу на недвижимость (1)
- IRD, налог на прибыль, сфера действия
- RVD, прогрессивная система муниципальных сборов для жилых помещений
- RVD, земельная рента (FAQ)
- RVD, статистика рынка недвижимости (средние цены по классам; доходность рынка)
