Дубай и Лиссабон часто попадают в один и тот же шорт-лист не случайно: оба города прибрежные, достаточно комфортны для англоговорящих, по европейским меркам довольно мягкие по налогам и популярны у одного и того же круга релоцирующихся покупателей. Сравнение перестаёт быть симметричным ровно в тот момент, когда в разговор входит вид на жительство. В Дубае иностранный покупатель до сих пор может превратить покупку недвижимости в долгосрочную резидентскую визу ОАЭ. В Португалии эта дверь закрылась в октябре 2023 года и с тех пор остаётся закрытой. Этот материал сравнивает такое расхождение в политике вместе с прозрачностью цен, доходностью аренды и полным налоговым набором в каждом городе, рассматривая разрыв по виду на жительство как факт, который должен определять всё остальное решение, а не примечание мелким шрифтом.
Разрыв по золотой визе: в Дубае недвижимость всё ещё работает, в Португалии уже нет
Покупка недвижимости на сумму не менее 2 000 000 дирхамов ОАЭ входит в инвесторскую категорию критериев золотой визы ОАЭ, опубликованных на федеральном государственном портале, рядом со схемой публичных инвестиций с тем же минимальным капиталом (U.AE, Golden Visa). Эта схема остаётся открытой в 2026 году: покупатель, преодолевший порог в 2 000 000 дирхамов, может подать заявку на долгосрочную резиденцию ОАЭ, привязанную к объекту.
Португалия больше десяти лет вела сопоставимую программу, Autorizacao de Residencia para Atividade de Investimento (ARI), которую за рубежом широко продвигали как "золотую визу". Покупка недвижимости была одним из основных путей получения права на неё, пока не вступил в силу жилищный пакет законов Mais Habitacao. Закон Lei no 56/2023 от 6 октября, опубликованный в Diario da Republica, убрал недвижимость из числа инвестиций, дающих право на ARI, и это изменение вступило в силу вместе с самим законом в октябре 2023 года (Diario da Republica, Lei no 56/2023). На момент написания этого материала в 2026 году это исключение не отменено: покупка квартиры в Лиссабоне, какой бы крупной она ни была, сама по себе больше не открывает путь к португальской резиденции. Инвесторы, которые всё ещё идут по пути ARI, теперь получают право через перевод капитала, инвестиционные фонды без недвижимости в портфеле, создание рабочих мест или культурное пожертвование, то есть категории, не связанные с покупкой жилья.
Это и есть тот единственный структурный факт, который разделяет два рынка в 2026 году. Всё остальное, цена, доходность, налоги, это обычное трансграничное сравнение. Вопрос вида на жительство им не является.
Уровень цен: публичный реестр против пробела в данных
Дубай публикует живой государственный реестр цен. По данным DLD Open Data, премиальные сегменты сейчас оцениваются в 19 360 дирхамов за кв. м в Dubai Marina, 26 323 дирхама за кв. м в Downtown Dubai и 28 702 дирхама за кв. м на Palm Jumeirah (DLD Open Data). Покупатель может сверить эту цифру ещё до подписания чего-либо.
Португалия не предлагает эквивалентного, публично доступного ряда цен за кв. м по Лиссабону, который можно было бы привести здесь с той же степенью уверенности. Статистическое управление Португалии (INE) отслеживает цены на жильё через интерактивные картографические инструменты (Geohab), а не через простую опубликованную таблицу, и этот материал не повторяет запрашиваемые цены с порталов недвижимости или из рекламы агентств так, будто это официальная статистика. Что действительно можно проверить и что приведено выше, так это налоговый и правовой режим, который применяется независимо от конкретной уплаченной цены, и именно на этом сосредоточены цифры данного сравнения.
Доходность аренды
Валовая доходность в Дубае, по данным рынка, связанным с DLD, составляет 5,4-6,3% в престижных районах вроде Downtown и Marina и 7-9% в более доступных, востребованных сообществах. Цифры доходности по Лиссабону, которые встречаются на рынке, поступают от брокеров и порталов, а не из официального статистического релиза правительства Португалии, поэтому эта статья не приводит конкретную цифру по доходности в Лиссабоне как факт. В общем плане доходность в европейских столицах, как правило, ниже премиальной доходности в странах Залива, если учесть местные налоги на покупку и владение, и раздел о налогах ниже показывает, почему именно так.
Налоговая нагрузка: покупка, владение, доход и прирост капитала
Налоговый набор в Дубае короткий. Здесь нет ни ежегодного налога на имущество, ни налога на прирост капитала, ни личного подоходного налога с арендного дохода. Единственная издержка при покупке, это сбор DLD за регистрацию в размере 4% от цены продажи, который на практике платит покупатель (DLD, регистрация продажи недвижимости).
Налоговый набор Португалии действует на каждом этапе владения, если покупатель приобретает объект для сдачи в аренду, а не как основное жильё:
- IMT (налог на передачу недвижимости): прогрессивная шкала от 1% до 8% от стоимости объекта, с плоской ставкой 6% примерно в диапазоне от 634 000 до 1 150 853 евро и единой ставкой 7,5% выше 1 150 853 евро (Autoridade Tributaria, Codigo do IMT, статья 17).
- Imposto do Selo (гербовый сбор): плоская ставка 0,8% от суммы сделки, начисляется дополнительно к IMT по той же сделке (Autoridade Tributaria, общая таблица гербового сбора, позиция 1.1).
- IMI (ежегодный муниципальный налог на имущество): городские строения облагаются по ставке, которую муниципалитет устанавливает ежегодно в диапазоне от 0,3% до 0,45% от оценённой стоимости; сельские строения облагаются по плоской ставке 0,8% (Autoridade Tributaria, Codigo do IMI, статья 112).
- Налог на арендный доход: нерезиденты платят плоскую ставку 28% по арендному доходу категории F (Autoridade Tributaria, Codigo do IRS, статья 72).
- Налог на прирост капитала: нерезиденты платят ту же плоскую ставку 28% с суммы прибыли от продажи объекта (тот же источник, статья 72).
Ни один из этих португальских сборов не зависит от гражданства: нерезидент и резидент Португалии сталкиваются с одной и той же шкалой ставок по арендному доходу и приросту капитала согласно статье 72. В 2023 году изменился не налоговый режим владения португальской недвижимостью, а то, покупает ли это владение ещё и право там жить.
Дубай против Лиссабона в цифрах
| Показатель | Дубай | Лиссабон/Португалия |
|---|---|---|
| Золотая виза через недвижимость | Действует: недвижимость от 2 000 000 дирхамов входит в инвесторскую категорию (U.AE) | Отменена с октября 2023 года (Lei no 56/2023); оставшиеся пути ARI исключают недвижимость |
| Уровень цен в премиум-сегменте | 19 360-28 702 дирхама за кв. м, от Marina до Palm Jumeirah (DLD Open Data) | Официальный реестр цены за кв. м, сопоставимый с DLD Open Data, для Лиссабона не найден |
| Валовая доходность аренды | 5,4-6,3% в премиум-сегменте; 7-9% в доступном сегменте | Не поддаётся независимой проверке по официальному релизу правительства Португалии |
| Налог при покупке/передаче | Сбор DLD: 4% от цены продажи, на практике платит покупатель | IMT: прогрессивно 1-8%, плоская ставка 6% в среднем диапазоне, плоская ставка 7,5% выше 1 150 853 евро |
| Гербовый сбор | Отсутствует | Imposto do Selo: плоская ставка 0,8%, сверх IMT |
| Ежегодный налог на имущество | Отсутствует | IMI: 0,3-0,45% для городских объектов (устанавливает муниципалитет), 0,8% для сельских |
| Налог на арендный доход | Отсутствует | Плоская ставка 28% для нерезидентов (категория F) |
| Налог на прирост капитала | Отсутствует | Плоская ставка 28% для нерезидентов |
Какому инвестору какой рынок подходит
Инвестору, для которого приоритет, это превратить покупку недвижимости в долгосрочную резиденцию, в 2026 году проще работать с Дубаем: преодолел порог в 2 000 000 дирхамов, и путь к золотой визе открыт, вдобавок к налоговому набору, ограниченному одним входным сбором в 4%. Инвестора, которого привлекает Лиссабон, интересует доступ к жизни в еврозоне рядом с ЕС и зрелый европейский город, но такую покупку нужно оценивать с учётом IMT, гербового сбора, ежегодного IMI и плоского налога 28% как с арендного дохода, так и с возможного прироста капитала, причём без того бонуса в виде резиденции, который раньше прилагался к сделке до октября 2023 года. Оба варианта могут быть разумным выбором в зависимости от того, что покупатель на самом деле хочет получить от покупки, но смешивать их, покупая недвижимость в Лиссабоне так, будто она всё ещё работает как дубайская схема получения резиденции, это как раз та ошибка, которую призвано предотвратить это сравнение.
Частые вопросы
Даёт ли покупка недвижимости в Португалии право на золотую визу? Нет. Закон Lei no 56/2023 от 6 октября (закон Mais Habitacao) убрал покупку недвижимости из числа инвестиций, дающих право на португальскую Autorizacao de Residencia para Atividade de Investimento. Изменение вступило в силу в октябре 2023 года и на 2026 год не отменено (Diario da Republica).
Работает ли ещё золотая виза Дубая через покупку недвижимости? Да. Инвестиция в недвижимость на сумму не менее 2 000 000 дирхамов входит в инвесторскую категорию критериев золотой визы ОАЭ, опубликованных на федеральном государственном портале, и действует на 2026 год (U.AE).
Какой налог платит иностранный покупатель просто при покупке в каждом из городов? В Дубае, только сбор DLD за регистрацию в размере 4% от цены продажи, который на практике платит покупатель. В Португалии, IMT (прогрессивно 1-8%, с потолком в виде плоской ставки 7,5% выше 1 150 853 евро) плюс плоский гербовый сбор 0,8% по той же сделке (DLD; Autoridade Tributaria, IMT; Autoridade Tributaria, Imposto do Selo).
Есть ли ежегодный налог на имущество в одном из городов? В Дубае его нет вообще. В Португалии действует IMI, ежегодный муниципальный налог в размере 0,3-0,45% от оценённой стоимости для городских строений, ставку внутри этого диапазона устанавливает каждый муниципалитет самостоятельно (Autoridade Tributaria, IMI).
Как облагается арендный доход и прирост капитала у собственника нерезидента? В Дубае, никак. В Португалии оба вида дохода облагаются по плоской ставке 28% для нерезидентов, арендный доход по категории F и прирост капитала при продаже, согласно одной и той же статье кодекса IRS (Autoridade Tributaria, Codigo do IRS, статья 72).
Источники
- DLD, регистрация продажи недвижимости
- DLD Open Data, данные по недвижимости
- U.AE, критерии золотой визы
- Diario da Republica, Lei no 56/2023, de 6 de outubro (Mais Habitacao)
- Autoridade Tributaria e Aduaneira, Codigo do IMT, статья 17 (ставки)
- Autoridade Tributaria e Aduaneira, общая таблица гербового сбора, позиция 1.1
- Autoridade Tributaria e Aduaneira, Codigo do IMI, статья 112 (ставки)
- Autoridade Tributaria e Aduaneira, Codigo do IRS (переизданная редакция), статья 72 (специальные ставки)
