Для азиатского инвестора, который выбирает, куда вложить капитал в недвижимость, Дубай и Сингапур находятся на противоположных концах одного и того же спектра: оба города являются центрами притяжения капитала без местного подоходного налога для физлиц, оба привлекают глобальные деньги и оба заслужили репутацию безопасных, хорошо регулируемых юрисдикций для владения жильём. Но экономика реальной покупки и владения недвижимостью в этих городах отличается разительно, и разрыв почти целиком объясняется политикой властей, а не рыночными фундаменталиями. Последние три года Сингапур сознательно охлаждает иностранный спрос через гербовые сборы, тогда как Дубай сохраняет простую и плоскую структуру транзакционных издержек. В этом материале сравниваются уровни цен, доходность аренды и вся налоговая нагрузка на основе данных Земельного департамента Дубая (DLD), а также сингапурских Налогового управления (IRAS) и Управления городской реконструкции (URA) как первичных источников.
Уровни цен: два совершенно разных ценника
Сегмент премиальных апартаментов Дубая, по данным DLD Open Data, сейчас оценивается в 19 360 дирхамов за кв. м в Dubai Marina, 26 323 дирхама за кв. м в Downtown Dubai и 28 702 дирхама за кв. м на Palm Jumeirah (DLD Open Data). При привязке дирхама к доллару 3,6725 это соответствует примерно 5270, 7168 и 7815 долларам США за кв. м.
Сингапур не публикует эквивалентный абсолютный показатель цены за квадратный фут в своих официальных релизах; вместо этого URA ведёт квартальный индекс цен на недвижимость. По итогам второго квартала 2026 года индекс цен на некоммерческое (не отдельно стоящее) частное жильё составил 210,6 пункта, при этом Core Central Region (CCR, престижные районы, включая Orchard Road и Marina Bay) показал 161,5, Rest of Central Region: 226,2, а Outside Central Region: 271,1, все значения от базы 1 кв. 2009 = 100 (URA, релиз статистики недвижимости за 2 кв. 2026). Эти индексы представляют собой отдельные ряды и напрямую не сопоставимы между сегментами в абсолютном выражении, но направление очевидно: CCR ускорился на 1,8% квартал к кварталу, быстрее двух других регионов, что издание The Business Times частично связало с "устойчивой миграцией капитала в Сингапур", поддерживающей спрос в премиальном сегменте (The Business Times, 24 июля 2026). Государственные земельные тендеры в локациях CCR, таких как Peck Hay Road, Dunearn Road и River Valley, также закрылись во втором квартале 2026 года выше сопоставимых тендеров 2025 года, что говорит о том, что девелоперы по-прежнему ожидают премии за престижную сингапурскую землю. Core Central Region давно входит в число самых дорогих рынков жилья Азии, а самый дорогой район Дубая, Palm Jumeirah, остаётся заметно дешевле, чем сопоставимый престижный адрес в Сингапуре.
Доходность аренды: структурное преимущество Дубая
Валовая доходность аренды в Дубае, по данным рынка, связанным с DLD, составляет 5,4-6,3% в престижных районах вроде Downtown и Marina и 7-9% в более доступных, востребованных сообществах. Это одни из самых высоких показателей доходности среди крупных глобальных городов.
Сингапур тоже не публикует итоговый показатель валовой доходности, но динамика базовых индексов говорит сама за себя. Релиз URA за второй квартал 2026 года показывает индекс арендных ставок частного жилья на уровне 162,5 против индекса цен 219,4, оба от базы 1 кв. 2009 = 100 (URA, pr26-57). Цены выросли примерно вдвое быстрее аренды с той базовой точки, что согласуется со структурным сжатием доходности. Доля пустующего жилья также подросла до 6,4% к концу второго квартала 2026 года с 6,2% в первом квартале, даже при том что аренда за квартал прибавила 0,7%, согласно тому же релизу URA. Аналитики, которых цитирует The Business Times, указывали, что ограниченный объём новых завершённых проектов в CCR был основным фактором поддержки арендных ставок там, а не спрос, опережающий предложение в целом. Практический вывод: доходность частных кондоминиумов в Сингапуре заметно ниже, чем в Дубае, потому что аренда росла гораздо медленнее, чем капитальная стоимость, которую инвесторам приходится платить за вход.
Налоговая нагрузка: реальная линия раздела
Именно здесь два рынка расходятся резче всего, и это суть сравнения. В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на прирост капитала и нет подоходного налога на доход от аренды для физлиц. Единственная транзакционная издержка при покупке: регистрационный сбор DLD в размере 4% от стоимости сделки, который на практике платит покупатель (Земельный департамент Дубая, регистрация продажи недвижимости).
Налоговая структура Сингапура многослойна и для иностранного покупателя заметно тяжелее:
- Buyer's Stamp Duty (BSD, базовый гербовый сбор покупателя): прогрессивный сбор от 1% до 6% от цены покупки или рыночной стоимости, в зависимости от того, что выше, при этом ставка 6% применяется к части суммы свыше 3 000 000 сингапурских долларов (IRAS, Buyer's Stamp Duty). Он распространяется на всех покупателей независимо от гражданства.
- Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD, дополнительный гербовый сбор) для иностранцев: плоская ставка 60% от цены покупки или рыночной стоимости, в зависимости от того, что выше, на любую жилую недвижимость, будь она первой или пятой у покупателя (IRAS, Additional Buyer's Stamp Duty). Эта ставка действует с 27 апреля 2023 года и оставалась в силе по состоянию на июль 2026 года. Для сравнения: постоянные резиденты Сингапура платят 5% ABSD на первую недвижимость, а граждане Сингапура: 0% на первую недвижимость. С учётом BSD совокупный гербовый сбор для иностранного покупателя на сингапурское жильё может достигать примерно 65-66% от цены покупки ещё до финансовых и юридических издержек.
- Ежегодный налог на недвижимость: жильё, не занимаемое собственником, то есть актуальная категория практически для всех иностранных инвесторов, сдающих квартиры в аренду, облагается по прогрессивной шкале от 12% до 36% от годовой оценочной стоимости (Annual Value) с 1 января 2024 года (IRAS, Property Tax Rates). Annual Value - это оценочная годовая рыночная арендная плата за объект, а не цена покупки, поэтому эффективная нагрузка на капитальную стоимость гораздо ниже, чем предполагает заголовочная ставка, но это всё равно повторяющаяся ежегодная статья расходов, которой в Дубае просто нет.
- Налог на доход от аренды: доход от аренды, получаемый нерезидентом-физлицом, облагается по плоской ставке 24%, повышенной с 22% до начала года оценки 2024 (IRAS, Individual Income Tax Rates).
- Налог на выход при быстрой перепродаже: в Сингапуре нет общего налога на прирост капитала, но при перепродаже жилой недвижимости в течение четырёх лет с момента покупки применяется Seller's Stamp Duty (гербовый сбор продавца): 16% в течение первого года, 12% в течение второго, 8% в течение третьего, 4% в течение четвёртого и ничего после этого срока, по ставкам, вступившим в силу 4 июля 2025 года (IRAS, Seller's Stamp Duty). В Дубае подобного штрафа за короткий срок владения нет ни на каком этапе.
Дубай и Сингапур: сравнение в цифрах
| Показатель | Дубай | Сингапур (иностранный покупатель) |
|---|---|---|
| Уровень цен в премиум-сегменте | 19 360-28 702 дирхама/кв. м (~5270-7815 долл./кв. м), от Marina до Palm Jumeirah | Официальный показатель цены за кв. фут не публикуется; индекс цен URA для CCR (престижный сегмент): 161,5, самый быстрорастущий сегмент во 2 кв. 2026 |
| Валовая доходность аренды | 5,4-6,3% в премиум-сегменте; 7-9% в доступном | Структурно сжата; индекс аренды (162,5) отстаёт от индекса цен (219,4) с 2009 года |
| Налог на покупку/переход права | Сбор DLD: 4% от стоимости сделки, на практике платит покупатель | BSD 1-6% (все покупатели) плюс ABSD 60% (только иностранцы) |
| Ежегодный налог на недвижимость | Отсутствует | 12-36% от Annual Value для жилья, не занимаемого собственником, с 1 января 2024 |
| Налог на доход от аренды | Отсутствует | Плоская ставка 24% для нерезидентов-физлиц |
| Налог на прирост капитала / выход | Отсутствует на любом сроке владения | Налога на прирост капитала нет, но действует Seller's Stamp Duty 16/12/8/4/0% при продаже в течение 1/2/3/4/4+ лет |
Какому инвестору подходит какой рынок
Азиатский инвестор, ориентированный на денежный поток и простоту, найдёт математику Дубая гораздо проще для моделирования: вход стоимостью 4%, отсутствие повторяющегося налога, отсутствие штрафа за выход и доходность, способная достигать 7-9% в правильном районе. Инвестор, покупающий в Сингапуре, как правило, вообще не рассчитывает на доходность: сам по себе ABSD в 60% означает, что объект должен существенно вырасти в цене просто для того, чтобы окупить вход, поэтому смысл покупки: сохранение капитала и долгосрочное хранение состояния в одном из ведущих финансовых центров Азии, категория, где у Сингапура немного равных в мире. Два города по сути не конкурируют за один и тот же капитал: Дубай конкурирует за счёт текущего дохода и низких издержек входа, а Сингапур: за счёт долгосрочных свойств хранилища стоимости при высоком входном пороге, напоминающем налог на богатство. Собственные граждане и постоянные резиденты Сингапура платят намного меньший ABSD, чем иностранцы, что отражает внутреннюю жилищную политику, а не оценку инвестиционной привлекательности самого класса активов.
Часто задаваемые вопросы
Почему дополнительный гербовый сбор ABSD для иностранцев в Сингапуре такой высокий? Ставка в 60%, действующая с 27 апреля 2023 года, это сознательная охлаждающая мера, направленная на сдерживание иностранного спекулятивного спроса в городе-государстве с дефицитом земли, а не общий налог на владение недвижимостью. Граждане и постоянные резиденты Сингапура платят гораздо более низкие ставки на первую недвижимость (IRAS, ABSD).
Взимается ли в Дубае вообще какой-либо ежегодный налог на недвижимость? Нет. В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на прирост капитала и нет подоходного налога на доход от аренды для физлиц. Единственная повторяющаяся статья расходов: плата Mollak за обслуживание здания, которая не является государственным налогом.
Может ли иностранец снизить или избежать ABSD в 60%? Только в ограниченных случаях, например при совместной покупке с супругом-гражданином Сингапура или если покупатель является гражданином страны, соглашение о свободной торговле с которой предоставляет режим гражданина Сингапура для целей ABSD. Во всех остальных случаях ставка 60% применяется к любой покупке жилья иностранным гражданином (IRAS, ABSD).
Какой рынок даёт более высокую доходность аренды для инвестора? Дубай, с большим отрывом. Валовая доходность 5,4-9% там заметно выше того, что подразумевает индекс аренды Сингапура с учётом гораздо более высокой цены входа.
Что произойдёт, если понадобится продать объект в течение года или двух? В Дубае ничего сверх изначального сбора DLD в 4%, штрафа за перепродажу нет. В Сингапуре продажа в течение первого года влечёт Seller's Stamp Duty в размере 16%, снижающийся до 12%, 8% и 4% на втором, третьем и четвёртом году и полностью исчезающий после четырёх лет (IRAS, SSD).
Источники
- Земельный департамент Дубая, регистрация продажи недвижимости
- Земельный департамент Дубая, открытые данные о рынке недвижимости
- IRAS, Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD)
- IRAS, Buyer's Stamp Duty (BSD)
- IRAS, Property Tax Rates
- IRAS, Individual Income Tax Rates
- IRAS, Seller's Stamp Duty (SSD) for Residential Property
- URA, релиз статистики недвижимости за 2 квартал 2026 года
- URA, предварительная оценка индекса цен за 2 квартал 2026 года
- The Business Times, "Private residential rents rise 0.7% in Q2 as home prices inch up 0.5%: URA", 24 июля 2026
