Иностранец покупает квартиру в Dubai Marina, оформляет title deed и живет дальше, не задумываясь о вопросе, который на самом деле важнее всего для его семьи: что будет с этой недвижимостью, если он умрет, не приняв никаких специальных мер именно для ОАЭ. Честный ответ таков: судьбу квартиры решает суд ОАЭ, а не завещание, составленное когда-то в Москве, Лондоне или Мумбаи, если только собственник заранее не сделал конкретный, зарегистрированный в ОАЭ шаг, чтобы это изменить.
В этом материале разбираются правила наследования по умолчанию, то, как DIFC Wills Service и его аналог в Абу-Даби меняют результат, и практические шаги, которые стоит предпринять иностранному владельцу уже сейчас.
Что происходит с недвижимостью в Дубае без завещания
Недвижимость в Дубае не переходит родственникам автоматически, как это часто устроено в странах общего права. После смерти собственника суд ОАЭ обязан вынести формальное решение об определении наследников, прежде чем Земельный департамент Дубая (DLD) переоформит title deed на их имена. Какое право применяется, зависит от вероисповедания собственника и, с 2023 года, от отдельного выбора, который могут сделать немусульмане.
Для собственников-мусульман суды ОАЭ применяют шариатские правила обязательного наследования: доли супругов, детей, родителей и других родственников фиксированы формулой, а не волей наследодателя.
Для немусульман ситуация изменилась с принятием Федерального декрета-закона № 41 от 2022 года о гражданском личном статусе, который действует с 1 февраля 2023 года. Если иностранный резидент-немусульманин умирает без завещания и без отдельного выбора, применяется гражданское распределение по умолчанию: половина имущества - пережившему супругу, остаток - поровну между детьми без различия между сыновьями и дочерьми. Наследники все же могут просить суд применить право страны происхождения умершего вместо этого, ссылаясь на положения о международном частном праве, на которые ссылается декрет, но такой запрос добавляет отдельный слой доказательств иностранного права, которыми суд ОАЭ должен сначала удовлетвориться.
Собственная позиция DIFC Courts по этому вопросу звучит прямолинейно: без завещания, зарегистрированного в признанном реестре ОАЭ, "по умолчанию применяется право местных судов эмирата(ов), где находятся активы". На практике это означает судебный процесс, возможно с шариатским влиянием, и месяцы задержки прежде чем наследники смогут распоряжаться дубайской недвижимостью, продать ее или получать с нее арендный доход. Именно зарегистрированное завещание убирает эту неопределенность.
DIFC Wills Service: главный вариант для немусульман
DIFC Courts Wills Service - совместная инициатива правительства Дубая и DIFC Courts, которая позволяет резидентам-немусульманам и инвесторам зарегистрировать завещание по правилам общего права вместо того, чтобы отдавать распределение имущества на откуп гражданскому или шариатскому процессу по умолчанию. Юридически это закреплено Законом № (15) от 2017 года об управлении наследственным имуществом и исполнении завещаний немусульман в эмирате Дубай, которым создан Реестр завещаний для немусульман, а собственное объявление DIFC Courts подтверждает, что приказы о введении в наследство (probate) исполняются через существующий исполнительный механизм судов Дубая.
Чтобы зарегистрировать завещание, собственник должен быть немусульманином не младше 21 года и владеть активами в ОАЭ и/или иметь несовершеннолетних детей, проживающих в Дубае или Рас-эль-Хайме. Основные типы завещаний, актуальные для владельцев недвижимости:
- Full Will (полное завещание) охватывает все движимое и недвижимое имущество в ОАЭ, а также опекунство над несовершеннолетними детьми.
- Property Will (завещание на недвижимость) охватывает до пяти конкретных объектов недвижимости в ОАЭ - подходит владельцу, у которого уже есть завещание на родине и нужно закрыть только дубайскую недвижимость.
- Guardianship Will (завещание об опекунстве) касается только назначения опекунов для несовершеннолетних детей, без распределения имущества.
Регистрационные сборы - это фиксированные государственные тарифы, опубликованные в тарифной сетке DIFC Courts: 10 000 AED за одно Full Will (15 000 AED за парные зеркальные завещания супругов), 7 500 AED за отдельное Property Will и 5 000 AED за Guardianship Will, каждый вариант с невозвратным сбором за бронирование, который взимается при назначении встречи. Внесение изменений в уже зарегистрированное завещание стоит 550 AED плюс сбор за бронирование. Регистрация возможна лично в здании DIFC Courts или удаленно через DIFC Virtual Registry, который связывает владельца за рубежом по видеосвязи с офицером комплаенса в Дубае - удобно для тех, кто не живет в ОАЭ постоянно.
После смерти собственника назначенный исполнитель подает заявление в DIFC Courts Wills Service на Grant of Probate - документ о введении в наследство, за который взимается отдельный сбор в размере 1 500 USD. После выдачи приказ о probate конвертируется в решение суда Дубая по установленному протоколу исполнения, и Департамент исполнения Дубая дает указание соответствующим органам, включая DLD, распределить активы точно так, как предписывает завещание. Обычно приказы выдаются в течение нескольких недель после того, как Реестр получает все требуемые документы.
Альтернатива Абу-Даби: реестр завещаний ADJD
Владельцы, чья основная связь - с Абу-Даби, или те, кто предпочитает более дешевый локальный вариант, могут вместо этого зарегистрировать завещание в Реестре завещаний для немусульман Судебного департамента Абу-Даби (ADJD). Он относится к гражданским судам Абу-Даби, работает по тому же принципу свободы завещания для немусульман и может включать положения об опекунстве наряду с распределением имущества. Регистрация проходит полностью онлайн и заметно дешевле, чем Full Will в DIFC: собственная тарифная сетка ADJD устанавливает сбор в размере 950 AED за обычную регистрацию и 2 500 AED за ускоренную обработку. Завещание ADJD может охватывать активы во всех семи эмиратах, поэтому квартира в Дубае вполне может входить в завещание, зарегистрированное в Абу-Даби, точно так же, как завещание DIFC может охватывать активы в Абу-Даби. Выбор здесь определяется не тем, где физически находится недвижимость, а стоимостью и тем, какая судебная система удобнее собственнику для процедуры probate.
Как зарегистрированное завещание меняет процесс переоформления недвижимости
Каким бы ни был выбранный путь, именно услуга переоформления права собственности по наследству Земельного департамента Дубая финально переводит title deed на наследников. DLD требует официальное уведомление о наследовании (Legal Notification of Inheritance) - официальное письмо от судов Дубая, другого суда ОАЭ или Awqaf, подтверждающее наследников и их доли, копии Emirates ID для наследников-резидентов, копии паспортов для наследников-нерезидентов и письмо об отсутствии возражений (NOC) от банка, если недвижимость находится в ипотеке. Сбор за услугу составляет 1 000 AED за объект, плюс около 250 AED за title deed и от 100 до 250 AED за карту участка или юнита, при времени обработки 8 рабочих часов после того, как все документы поданы.
Разница между сценариями - в том, как именно это уведомление о наследовании появляется на свет. Без завещания судья по личному статусу в судах Дубая определяет наследников по шариатским правилам для мусульман или по гражданскому распределению по умолчанию из декрета 2022 года (либо по одобренному судом выбору права страны происхождения) для немусульман - процесс обычно включает несколько слушаний и растягивается далеко за пределы 8-часового окна самого DLD, если считать и предшествующее судебное разбирательство. С завещанием DIFC или ADJD исполнитель вместо этого получает Grant of Probate от соответствующего реестра, суды Дубая конвертируют его в исполнимое судебное решение, и именно это решение DLD принимает как подтверждение наследников и их долей. Завещание не отменяет процедуру DLD - оно заменяет непредсказуемое судебное определение, которое ей предшествует, на предсказуемое, следующее собственным указаниям владельца.
Отдельно стоит отметить: в ОАЭ нет налога на наследство, налога на имущество или налога на дарение - это подтверждается тем, что ни один из них не фигурирует в перечне налогов, администрируемых Федеральной налоговой службой (FTA) наряду с НДС, корпоративным налогом и акцизом. Расходы на переоформление унаследованной недвижимости - это административные сборы реестра и DLD, перечисленные выше, а не налог на само наследство. Если наследник впоследствии продает недвижимость, применяется стандартный регистрационный сбор DLD точно так же, как при любой другой продаже: 4% от суммы сделки по тарифной сетке DLD, которые на практике платит покупатель, независимо от того, как объект был получен изначально.
Практические шаги для иностранных собственников
Начните с того, чтобы понять, что именно нужно закрыть завещанием. Владельцу одной квартиры в Дубае, у которого уже есть завещание на родине, может хватить Property Will; владельцу нескольких активов в ОАЭ, с несовершеннолетними детьми в Дубае или Рас-эль-Хайме, или без какого-либо существующего плана наследования, лучше подойдет Full Will. Назначьте исполнителя, который реально способен пройти через судебный процесс в ОАЭ - в идеале это человек, который живет в ОАЭ или может туда приехать. Если несовершеннолетние дети живут в Дубае или Рас-эль-Хайме, отдельно и явно пропишите вопрос опекунства, а не полагайтесь на то, что решение об опеке из страны происхождения автоматически признают в ОАЭ.
Следите за тем, чтобы описание недвижимости в завещании совпадало с текущим title deed: названия проектов и номера юнитов со временем меняются, и расхождение способно замедлить переоформление в DLD даже при действительном приказе о probate. Если недвижимость находится в ипотеке, помните, что письмо банка об отсутствии возражений (NOC) - обязательное требование для переоформления в DLD независимо от наличия завещания, поэтому поддержание кредита в порядке важно не меньше, чем само завещание. И наконец, согласуйте завещание DIFC или ADJD с завещанием на родине, чтобы они случайно не отменяли или не противоречили друг другу. Большинство шаблонов DIFC как раз для этого составлены так, чтобы охватывать только активы в ОАЭ, оставляя завещанию на родине регулирование всего остального.
Частые вопросы
Нужно ли мне завещание в ОАЭ, если оно уже есть на родине? Завещание, составленное на родине, автоматически не признается в отношении активов в ОАЭ. Регистрация Property Will или Full Will через DIFC Wills Service или Реестр завещаний ADJD - признанный способ распределить недвижимость в ОАЭ по собственной воле, а не по правилам, действующим по умолчанию.
Что будет с моей квартирой в Дубае, если я умру без завещания? Сначала суд ОАЭ должен определить наследников. К мусульманам применяются шариатские правила обязательного наследования. Для иностранцев-немусульман Федеральный декрет-закон № 41 от 2022 года устанавливает гражданское распределение по умолчанию: половина - пережившему супругу, остальное поровну между детьми, если только наследники не добьются применения права страны происхождения умершего вместо этого. Только после вынесения такого решения может начаться переоформление права собственности по наследству в DLD.
Сколько стоит регистрация завещания DIFC? По тарифной сетке DIFC Courts: 10 000 AED за одно Full Will, 15 000 AED за парные зеркальные завещания, 7 500 AED за отдельное Property Will и 5 000 AED за Guardianship Will, каждое с невозвратным сбором за бронирование. Grant of Probate оплачивается отдельно - 1 500 USD.
Может ли завещание DIFC покрывать недвижимость за пределами Дубая? Да. Full Will или Property Will DIFC охватывают движимое и недвижимое имущество по всему ОАЭ. Положения об опекунстве при этом касаются именно несовершеннолетних детей, проживающих в Дубае или Рас-эль-Хайме, согласно FAQ по завещаниям DIFC Courts.
Есть ли налог на наследство недвижимости в Дубае? Нет. В ОАЭ не взимается налог на наследство, налог на имущество или налог на дарение - ни один из них не значится в перечне налогов, администрируемых Федеральной налоговой службой (НДС, корпоративный налог, акциз). Расходы на переоформление - это сбор реестра за probate и административные сборы DLD, а не налог на само наследство.
В чем разница между завещаниями DIFC и ADJD? Оба варианта позволяют немусульманам зарегистрировать завещание вне процедуры наследования по умолчанию и оба могут охватывать активы во всех семи эмиратах. DIFC работает в рамках общего права и стоит дороже (10 000 AED за одно Full Will); ADJD - локальный реестр гражданского права Абу-Даби, полностью онлайн и дешевле (950 AED за обычную регистрацию).
Источники
- DIFC Courts, обзор Wills Service
- DIFC Courts, FAQ по завещаниям
- DIFC Courts, тарифная сетка
- DIFC Courts, услуга probate
- Портал законодательства Дубая, Закон № (15) от 2017 года об управлении наследственным имуществом и исполнении завещаний немусульман в эмирате Дубай
- DIFC Courts, объявление в новостном центре о механизме исполнения Закона № 15 от 2017 года
- DIFC Courts, услуга Property Will (Virtual Registry)
- Портал законодательства ОАЭ, Федеральный декрет-закон № (41) от 2022 года о гражданском личном статусе
- Судебный департамент Абу-Даби, Гражданский семейный суд (завещания для неграждан ОАЭ, сборы и распределение по умолчанию)
- Земельный департамент Дубая, услуга переоформления права собственности по наследству
- Земельный департамент Дубая, услуга регистрации продажи недвижимости (тарифная сетка регистрационного сбора)
- Федеральная налоговая служба, налоги, администрируемые FTA
