Спросите пять человек в Дубае, сколько ипотеки потянет их зарплата, и услышите пять разных ответов "на глазок". Настоящий ответ складывается из двух независимых потолков, которые устанавливает Центробанк ОАЭ (CBUAE) в своих правилах ипотечного кредитования - сейчас это Циркуляр 31/2013 с последующими поправками: сколько дохода можно направить на выплату долгов в месяц и какую долю стоимости объекта банк вообще готов профинансировать. Банк проверяет оба лимита и кредитует по тому из них, который даёт меньшую сумму. У покупателя с хорошей зарплатой и без других долгов первым обычно упирается лимит по доходу. У инвестора, который берёт второй объект, решающим почти всегда оказывается лимит по стоимости, независимо от дохода. Дальше разберём, как работает каждый из них, и посчитаем на конкретных зарплатах, что это значит на фоне медианных цен Propick по районам.
Коэффициент долговой нагрузки: 50% и стресс-тест по ставке
Максимально допустимый коэффициент долговой нагрузки (Debt Burden Ratio, DBR) - 50% от валовой зарплаты и любого регулярного дохода из подтверждённого источника; этот лимит восходит к Регламенту Центробанка ОАЭ №29/2011 о банковских кредитах и других услугах для физических лиц. В расчёт попадает вообще весь действующий долг - и кредиты, и платежи по кредитным картам, а не только новая ипотека. Есть ещё два механизма, которые ужесточают этот потолок. Банк обязан провести стресс-тест кредита по ставке на 2-4 процентных пункта выше текущей, прежде чем одобрить заявку, поэтому проходная по DBR сумма считается по ставке заведомо выше той, что вы, скорее всего, будете платить по факту. А если объект покупается под сдачу в аренду, банк обязан вычесть из расчёта DBR минимум два месяца арендного дохода, закладывая простой между арендаторами. Источником платежа может быть только зарплата или подтверждаемый доход от бизнеса или аренды; пособие End of Service Benefit для этого не используется, а бонусы или нерегулярный доход банк учитывает, только если считает их надёжными - таков стандарт проверки дохода, прописанный в регламенте.
Лимиты LTV: в зависимости от покупателя и типа объекта
LTV (loan-to-value, отношение суммы кредита к стоимости объекта) зависит от гражданства покупателя, от того, первый ли это дом, и от того, готовый юнит или off-plan. Текущие потолки, действующие с 2020 года, когда поправка подняла лимиты по первому дому на пять пунктов, согласно CBUAE Rulebook:
| Покупатель | Первый дом, до AED 5 млн | Первый дом, свыше AED 5 млн | Второй объект / инвестиция | Off-plan (любой покупатель) |
|---|---|---|---|---|
| Гражданин ОАЭ | 85% | 75% | 65% | 50% |
| Экспат | 80% | 70% | 60% | 50% |
Планка в AED 5 млн работает как обрыв, а не плавный переход: пониженный LTV применяется ко всей сумме сделки, а не только к превышению порога. Стоит цене перешагнуть эту планку, и первоначальный взнос экспата скачет с 20% до 30% от стоимости; у гражданина ОАЭ - с 15% до 25%. Для off-plan покупок LTV ограничен 50% для любого покупателя - это плата за риск незавершённого строительства, а не отражение профиля заёмщика.
Ещё два потолка, и разница между наёмным и самозанятым доходом
Кредит также не может превышать 8 годовых доходов для гражданина ОАЭ или 7 годовых доходов для экспата - этот множитель при типичных дубайских ценах почти никогда не срабатывает раньше DBR, а максимальный срок кредита - 25 лет, при этом возраст заёмщика на момент последнего платежа каждый банк устанавливает по собственной политике, а не по единому регуляторному правилу. Всё это одинаково применяется и к наёмным сотрудникам, и к самозанятым; разница в том, как именно банк формирует понятие "доход". Зарплата наёмного сотрудника банком обычно принимается практически как есть, по справке. Доход самозанятого банк восстанавливает из аудированной отчётности за несколько лет, усредняя её и делая скидку на волатильность или зависимость от одного клиента; по устоявшейся практике банковского андеррайтинга, а не по отдельному требованию CBUAE, прибыль, оставленная в компании и не выведенная лично, как правило, в расчёт не идёт. Чек-лист документов для этого случая разобран в нашем гиде по ипотеке для самозанятых.
Примеры расчёта: от зарплаты до цены покупки
В примерах ниже для наглядности используется условная контрактная ставка 5%, застресс-тестированная до 8% (это укладывается в регуляторный коридор 2-4 пункта), срок кредита - 25 лет; цель - показать саму механику расчёта, а не спрогнозировать реальную ставку: она привязана к EIBOR и отличается от банка к банку, подробнее в нашем объяснении EIBOR. Если не указано иное, во всех примерах речь об экспате, который покупает первый дом. Суммы наличных ниже покрывают только первоначальный взнос и регистрационный сбор DLD, а не весь кэш, нужный для закрытия сделки: ипотечная покупка добавляет ещё пошлину за регистрацию ипотеки (0,25% от суммы кредита плюс фиксированный сбор около AED 290), банковскую комиссию за оформление кредита - обычно 0,5-1% от суммы кредита, административные сборы трасти-офиса DLD в районе AED 4 500-5 500, обязательную оценку объекта стоимостью примерно AED 2 500-3 500, и, если сделка идёт через брокера, комиссию агентства 2% плюс НДС, что обычно добавляет к цифрам ниже ещё 3-4% от цены объекта.
AED 15 000 в месяц, без других долгов. DBR разрешает направлять на платежи AED 7 500 в месяц, это тянет кредит примерно на AED 972 000 (с большим запасом до потолка в 7 годовых доходов - AED 1 260 000). При LTV 80% потолок цены объекта - около AED 1 215 000: первоначальный взнос примерно AED 243 000 плюс регистрационный сбор DLD 4% - около AED 48 600. Сбор DLD за регистрацию сделки - 4%, и на вторичном рынке Дубая эти 4% на практике почти всегда в итоге платит покупатель - именно это здесь и заложено в расчёт. Такого бюджета хватает примерно на 89 м² (955 кв. футов) в JVC или 120 м² (1 290 кв. футов) в Dubai Sports City, но не на сопоставимый юнит в Dubai Marina или Даунтауне.
AED 30 000 в месяц, без других долгов. Свободный лимит DBR в AED 15 000 в месяц тянет кредит около AED 1 943 000 - всё ещё ниже потолка по множителю дохода в AED 2 520 000. Потолок цены объекта поднимается до примерно AED 2 429 000 (первоначальный взнос около AED 486 000, сбор DLD - AED 97 200), это примерно 116 м² (1 244 кв. футов) в Dubai Marina, 120 м² (1 290 кв. футов) в Business Bay или более скромные 92 м² (990 кв. футов) в Даунтауне.
Та же зарплата AED 30 000, но с действующим автокредитом на AED 4 000. Бюджет на ипотеку падает до AED 11 000 в месяц, а потолок цены - примерно до AED 1 782 000, это на 27% меньше, чем в примере без долгов выше, и только потому, что DBR считает весь долг в сумме.
Второй объект вместо первого дома. Возьмём экспата, который целится в объект за AED 3 000 000, и с доходом у него запас с избытком. Как первый дом при LTV 80% первоначальный взнос - AED 600 000 (20%). Как второй объект или инвестиционная покупка при LTV 60% для той же цены взнос удваивается до AED 1 200 000 (40%), потому что изменился именно лимит LTV, а не доход.
На что реально хватает этой покупательной способности
Анализ Propick по открытым данным DLD даёт медианные цены готовой перепродажи 2026 года по мастер-проектам (только сданные юниты); доля off-plan - это доля сделок off-plan в самом районе, а не скидка к медиане:
| Район | AED/м² | AED/кв. фут (прибл.) | Доля off-plan | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|
| Палм Джумейра | 29 036 | 2 698 | 39% | 5,4% |
| Даунтаун | 26 478 | 2 460 | 32% | 5,1% |
| Dubai Creek Harbour | 25 224 | 2 343 | 70% | 5,4% |
| Dubai Hills Estate | 25 022 | 2 325 | 62% | 6,1% |
| Sobha Hartland | 21 649 | 2 012 | 20% | 6,4% |
| Dubai Marina | 21 028 | 1 954 | 22% | 5,2% |
| Business Bay | 20 306 | 1 887 | 50% | 5,9% |
| Meydan | 16 630 | 1 545 | 93% | 6,3% |
| JLT | 15 666 | 1 456 | 80% | 6,7% |
| DAMAC Hills | 15 405 | 1 431 | 42% | 6,9% |
| Al Furjan | 14 446 | 1 342 | 52% | 6,9% |
| Town Square | 14 398 | 1 338 | 54% | 6,7% |
| JVC | 13 697 | 1 273 | 51% | 6,9% |
| JVT | 13 140 | 1 221 | 83% | 7,8% |
| Dubai South | 11 743 | 1 091 | 76% | 7,2% |
| Dubai Sports City | 10 117 | 940 | 63% | 8,7% |
Эти цифры тоже не стоят на месте: Business Bay за год прибавил 6,9%, Палм Джумейра - 5,3%, а Даунтаун, наоборот, просел на 3,3%, Sobha Hartland - на 4,2%. Значит, потолок бюджета, посчитанный сегодня, к моменту принятия оффера может дотянуться дальше или, наоборот, оказаться туже. О том, сколько действует такое одобрение, рассказывает наш гид по предварительному одобрению ипотеки.
Частые вопросы
Сколько максимум можно занять относительно зарплаты? Фиксированного множителя самого по себе нет. Обычно первым срабатывает DBR на уровне 50% от валового дохода со стресс-тестом на 2-4 пункта выше текущей ставки, а страхует его отдельный потолок - 7 годовых доходов для экспатов и 8 для граждан ОАЭ.
Уменьшает ли действующий автокредит или кредитка одобренную сумму? Да. DBR считает весь долг вместе, поэтому действующие платежи вычитаются ещё до того, как считается бюджет на ипотеку; в примере выше автокредит на AED 4 000 срезал покупательную способность примерно на 27%.
Можно ли учесть бонусы или доход от фриланса? Только если банк сочтёт их надёжными и устойчивыми; регламент требует дисконтировать или вовсе исключать нерегулярный доход, а не засчитывать его в полном объёме.
Почему на второй объект нужно намного больше наличных, чем на первый дом? Потому что LTV падает до 60% для экспатов и 65% для граждан ОАЭ независимо от стоимости объекта, а это может удвоить требуемый первоначальный взнос при абсолютно той же цене.
Порог в AED 5 млн применяется ко всей цене или только к превышению? Ко всей цене. Как только сделка переходит эту планку, вся покупка целиком попадает в пониженную категорию LTV, поэтому скачок первоначального взноса резкий, а не плавный.
Почему на off-plan дают меньше финансирования, чем на готовое жильё? Потому что для любой off-plan покупки максимальный LTV ограничен 50% для всех без исключения - это плата за риск незавершённого строительства, а не отражение гражданства или дохода заёмщика.
Источники
- Центробанк ОАЭ, CBUAE Rulebook, Regulations Regarding Mortgage Loans (Циркуляр 31/2013, действует). Стандарт проверки дохода и общая база регулирования. https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans
- Центробанк ОАЭ, CBUAE Rulebook, Article (3): Important Ratios. Потолок DBR, стресс-тест, вычет арендного дохода, таблица LTV, максимальный срок и множитель дохода. https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios
- Центробанк ОАЭ, CBUAE Rulebook, Central Bank Board of Directors' Resolution No. 31/2/2020 Amending Circular No. 31/2013 (в силе с 8.04.2020). Поднял потолки LTV по первому дому на 5 процентных пунктов. https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/central-bank-board-directors%E2%80%99-resolution-no-3122020-amending-circular-no-312013
- Центробанк ОАЭ, CBUAE Rulebook, Regulation No. 29/2011 Regarding Bank Loans and Other Services Offered to Individual Customers. Источник потолка DBR в 50%. https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulation-no-292011-regarding-bank-loans-other-services-offered-individual-customers
- Dubai Land Department, Property Sale Registration. Регистрационный сбор 4%; на практике на вторичном рынке покупатель обычно берёт на себя все 4%. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, Open Data, Real Estate Data. Источник медиан по районам, доли off-plan и валовой доходности в расчётах Propick. https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
