Большинство банков в Дубае не дадут вам сделать серьёзное предложение по объекту без письма о предварительном одобрении на руках, да и продавцы с агентами вряд ли станут вести с вами переговоры всерьёз без этого документа. При этом именно предварительное одобрение чаще всего понимают неправильно: это условное заключение банка о том, сколько он готов вам одолжить, основанное на пакете документов, который вы принесли на этой неделе. Это не кредит, не гарантия и не тот документ, который вы подпишете в офисе трасти месяцы спустя.
Дубай по-прежнему в основном рынок наличных: по анализу Propick данных DLD о сделках и регистрации ипотек, прямая покупка за наличные составляет около 81% сделок с жилой недвижимостью против примерно 14%, профинансированных зарегистрированной ипотекой. Именно из-за этой меньшей, но куда более тщательно проверяемой доли в 14% банки переносят основную часть проверки на этап предварительного одобрения, а не оставляют всё на закрытие сделки.
В этом материале разберём, что требуется для предварительного одобрения, как правила Центробанка ОАЭ по соотношению кредита к стоимости (LTV) ограничивают сумму займа, что меняется при финальном одобрении и что письмо о предварительном одобрении на самом деле обещает, а что нет.
Что такое предварительное одобрение на самом деле
Предварительное одобрение ипотеки (иногда его называют «agreement in principle»): первичная оценка банком вашей платёжеспособности на основе заявленного дохода, действующих обязательств и кредитной истории, ещё до того, как вы нашли конкретный объект. Банк проверяет документы, запрашивает отчёт кредитного бюро, рассчитывает максимальную сумму кредита и ежемесячный платёж и выдаёт письмо с указанием ориентировочной суммы и срока.
Это полезно по трём причинам: вы узнаёте свой реальный бюджет ещё до начала просмотров, вы сигнализируете продавцам и агентам, что способны довести сделку до конца, а на конкурентном рынке именно это письмо может стать разницей между предложением, которое рассмотрят всерьёз, и предложением, которое отложат в сторону в пользу покупателя за наличные. Чего оно точно не даёт, так это обязательства выдать кредит. Итоговый заём всё равно зависит от того, пройдёт ли объект банковскую оценку, устоит ли договор купли-продажи и не изменится ли существенно ваше финансовое положение за это время.
Какие документы нужны: резидентам и нерезидентам
Резиденту с официальным трудоустройством обычно нужны действующий загранпаспорт и Emirates ID, резидентская виза ОАЭ, справка с места работы или трудовой договор, выписки по счёту за три-шесть месяцев с подтверждением зачисления зарплаты и перечень действующих обязательств. Самозанятые резиденты вместо этого предоставляют торговую лицензию, устав компании (Memorandum of Association), если применимо, и выписки по счёту за шесть-двенадцать месяцев, часто вместе с аудированной финансовой отчётностью.
Нерезиденту нужен схожий набор документов, но выстроенный вокруг отсутствия визы ОАЭ: действующий загранпаспорт, подтверждение дохода в стране проживания, рекомендательное письмо от действующего банка и нотариально заверенные или легализованные копии документов, выданных за рубежом. Кредитование нерезидентов ведёт более узкий круг банков ОАЭ, обычно с более низким потолком LTV и более высокой минимальной стоимостью объекта, поскольку у банка меньше рычагов для взыскания зарплаты или возврата дохода за пределами страны при дефолте.
В обоих случаях сам объект имеет значение с самого начала: Дубайский земельный департамент ведёт официальный реестр аккредитованных RERA оценочных компаний, из которого банки формируют пул своих оценщиков, и, как правило, банки финансируют только те юниты, которые находятся в зданиях, уже одобренных ими.
Требования к доходу и потолок DBR
Банки оценивают платёжеспособность через коэффициент долговой нагрузки (debt burden ratio, DBR), долю валового ежемесячного дохода, которая уходит на все долговые обязательства, включая новый платёж. Согласно Регламенту Центробанка ОАЭ №29/2011 о банковских кредитах и других услугах для физических лиц, совокупные ежемесячные долговые обязательства, включая запрашиваемый кредит, ограничены 50% от валовой зарплаты и любого регулярного, подтверждаемого дохода. Если действующие выплаты по автокредиту, кредитной карте или потребительскому кредиту уже занимают часть этого потолка, максимально доступный ипотечный платёж соответственно сокращается независимо от размера первоначального взноса.
Для покупок под сдачу в аренду правила ипотечного кредитования Центробанка требуют вычитать из расчёта платёжеспособности как минимум два месяца годового арендного дохода, чтобы учесть возможный простой, а не считать объект сданным круглый год без перерывов. Большинство банков также устанавливают минимальный порог ежемесячного дохода для рассмотрения заявки; этот порог задаётся каждым банком индивидуально, а не регламентом, и обычно выше для самозанятых или нерезидентов, чем для резидентов ОАЭ с фиксированной зарплатой.
Сколько можно занять: лимиты LTV
Потолок LTV, то есть максимальная доля от оценённой банком стоимости, которую банк готов профинансировать, установлен правилами Центробанка по ипотечным кредитам (Циркуляр 31/2013 с изменениями) и различается в зависимости от гражданства, того, первый ли это объект, и его стоимости:
- Граждане ОАЭ, первый объект: до 85% при стоимости AED 5 млн и ниже, 75% выше этой планки.
- Резиденты-экспаты, первый объект: до 80% при стоимости AED 5 млн и ниже, 70% выше этой планки.
- Второй и последующий объект (инвестиционная покупка): 65% для граждан, 60% для экспатов, независимо от стоимости.
- Покупки на этапе строительства: 50% независимо от гражданства и стоимости, что отражает более высокий риск ещё не построенного объекта.
Кредитование нерезидентов не подчиняется этим лимитам, рассчитанным на резидентов, и оценивается более консервативно: большинство продуктов для нерезидентов ограничивают финансирование значительно ниже резидентских потолков и требуют более крупный первоначальный взнос.
Если наложить эти лимиты на данные DLD по районам, которые анализирует Propick, получаются конкретные суммы. Студия в JVC при медианной цене AED 610 000, профинансированная по потолку 80% для резидента-экспата, требует около AED 122 000 первоначального взноса. Однокомнатная квартира в Marina за AED 1 690 000 требует около AED 338 000 первоначального взноса при том же лимите. Двухкомнатная квартира в Downtown за AED 3 450 000 всё ещё укладывается в порог AED 5 млн, поэтому в теории применяется финансирование под 80%, но именно итоговый первоначальный взнос в AED 690 000 плюс расходы на закрытие сделки, а не сам лимит LTV, чаще всего становится реальным препятствием для покупателей в этом ценовом сегменте.
Срок действия предварительного одобрения и что будет, если оно истечёт
Письмо о предварительном одобрении действует не бессрочно. Срок его действия устанавливает каждый банк по-своему, а не регламент Центробанка, и на практике большинство писем теряют силу в течение нескольких месяцев с момента выдачи. Если за это время вы не подписали договор купли-продажи, одобрение аннулируется, и его нужно обновлять: заново предоставлять актуальные справки о зарплате, выписки по счёту и проходить новую кредитную проверку, поскольку ваше финансовое положение или ставки могли измениться. Большинство банков продлевают истёкшее предварительное одобрение, не рассматривая его как совершенно новую заявку, но пакет документов потребуют собрать заново тот же.
Именно поэтому серьёзные покупатели получают предварительное одобрение уже в процессе активного поиска объекта, а не заранее, за много месяцев: одобрение, полученное слишком рано, рискует незаметно истечь прямо посреди поиска.
От предварительного к финальному одобрению: что меняется
Предварительное одобрение строится на ваших документах и гипотетической сумме кредита. Финальное (безусловное) одобрение строится на конкретном объекте, реальном договоре купли-продажи и новом андеррайтинге, и именно на этом этапе сделки чаще всего натыкаются на проблемы. Меняются три вещи: банк заказывает независимую оценку у аккредитованной RERA компании из своего собственного пула (а не у оценщика, которого выбираете вы), и если оценка окажется ниже согласованной цены, кредит рассчитывается от этой более низкой суммы, а разницу покупателю приходится покрывать наличными; банк заново проверяет доход и обязательства на дату подписания, так что новый кредит или снижение зарплаты за это время могут уменьшить одобренную сумму; и объект проверяется по собственным критериям банка: числится ли здание или застройщик в его одобренном списке и чист ли титул. Финальное одобрение обычно оформляется после подписания Формы F, обязательного единого договора купли-продажи DLD, через платформу Dubai REST, когда уже запущен процесс получения NOC от застройщика.
Что гарантирует предварительное одобрение, а что нет
Предварительное одобрение подтверждает вашу ориентировочную платёжеспособность и придаёт вам вес в глазах продавцов. Оно не гарантирует, что банк выдаст кредит на конкретный юнит, не фиксирует процентную ставку, не защищает от изменения вашего дохода или обязательств, не отменяет последствия заниженной оценки и не убирает риск того, что сделка сорвётся на этапе финального андеррайтинга. Относитесь к нему как к инструменту планирования бюджета и аргументу на переговорах, а не как к завершённому финансовому соглашению.
Расходы, которые нужно заложить в бюджет
Помимо первоначального взноса, который диктует лимит LTV, заложите в бюджет регистрационную пошлину DLD в размере 4% от суммы сделки, которую на практике на большинстве сделок вторичного рынка по устоявшейся традиции платит покупатель. Сверх этого идёт отдельная пошлина за регистрацию ипотеки в размере 0,25% от суммы кредита, а также пошлина за title deed в размере AED 250, если переоформляется уже существующий титул, небольшие сборы за «знания и инновации», и, для предварительной регистрации ипотеки через сервисного партнёра DLD (типичный путь для покупок на этапе строительства), сбор сервисного партнёра в размере AED 5 000 плюс НДС. Банковская оценка идёт отдельной строкой и оплачивается заёмщиком вне зависимости от того, состоится ли сделка.
Частые вопросы
Могут ли нерезиденты получить предварительное одобрение ипотеки в Дубае? Да. Более узкий круг банков ОАЭ кредитует нерезидентов, обычно по более низким лимитам LTV и с более крупным первоначальным взносом, на основании подтверждения дохода в стране проживания и нотариально заверенных документов.
Сколько времени занимает предварительное одобрение ипотеки? Полная и корректно оформленная заявка обычно рассматривается несколько рабочих дней после подачи документов, хотя срок зависит от банка и регламентом не зафиксирован.
Фиксирует ли предварительное одобрение процентную ставку? Нет. Ставка, указанная при предварительном одобрении, ориентировочная. Ставка при финальном одобрении отражает актуальные условия банка на момент фактической выдачи кредита.
Что происходит, если банковская оценка оказывается ниже цены сделки? Кредит рассчитывается от более низкой оценочной стоимости, а не от согласованной цены, поэтому разницу покупателю приходится покрывать наличными или пересматривать условия с продавцом.
Предварительное одобрение это то же самое, что финальное одобрение ипотеки? Нет. Предварительное одобрение носит ориентировочный характер и строится на документах. Финальное одобрение требует реального договора купли-продажи, оценки конкретного юнита и повторной проверки финансового положения, и именно с этого момента финансирование становится обязывающим.
Нужно ли получать предварительное одобрение перед началом просмотров? Формально это не обязательно, но большинство агентов и продавцов ожидают его перед предложением, и оно избавляет от бесполезных просмотров объектов, которые вам не по карману с учётом реальных возможностей финансирования.
Источники
- UAE Central Bank Rulebook, Regulations Regarding Mortgage Loans (Circular 31/2013, as amended): https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans
- UAE Central Bank Rulebook, Article (3): Important Ratios (debt burden ratio cap and rental-income haircut for mortgage loans): https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios
- UAE Central Bank Rulebook, Regulation No. 29/2011 Regarding Bank Loans and Other Services Offered to Individual Customers: https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulation-no-292011-regarding-bank-loans-other-services-offered-individual-customers
- Dubai Land Department, Property Sale Registration service: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, Mortgage Registration application service: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/
- Dubai Land Department, Accredited Real Estate Valuation Companies register: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/approved-valuation-companies/
- Dubai Land Department, announcement on the issuance of unified real estate contracts (Form F): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, Dubai REST platform: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/dubai-rest/
- Propick analysis of Dubai Land Department (DLD) transaction and mortgage registration data via DLD Open Data portal (dubailand.gov.ae/en/open-data, dubailand.gov.ae)
