Рано или поздно любой покупатель, выбирающий между банковской ипотекой и рассрочкой от застройщика в Дубае, задаёт один и тот же прямой вопрос: что в итоге обойдётся дешевле. Честный ответ в том, что это не совсем сопоставимые продукты. Ипотека: кредит под готовую, пригодную для перепродажи недвижимость, по рыночной ставке, которая ежедневно пересчитывается от эталонной ставки ОАЭ. Рассрочка от застройщика: график платежей, прописанный в договоре купли-продажи (SPA) на юнит, который обычно ещё строится, и, как правило, без процентов. Чтобы сравнить их корректно, нужны конкретные цифры с обеих сторон, а не просто повторение фразы «там 0% годовых».
В этом материале разберём лимиты LTV (loan-to-value), которые банк обязан соблюдать по правилам Центробанка ОАЭ (CBUAE), текущие ставки по ипотеке от EIBOR, реальную структуру и юридическую защиту рассрочек от застройщика, а также расчёт на актуальных данных Дубайского земельного департамента (DLD) за июль 2026 года на примере квартиры в Business Bay. Каждая цифра снабжена ссылкой на первоисточник.
Два разных продукта, одно и то же решение
Ипотека покупает вторичный или почти готовый юнит целиком: банк расплачивается с продавцом полностью в момент передачи, а покупатель возвращает долг банку с процентами. Рассрочка от застройщика распределяет цену строящегося юнита на платежи напрямую застройщику: обычно это депозит при бронировании, платежи, привязанные к этапам стройки, и финальный взнос при передаче ключей или после неё. Полный разбор механики (80/20, 60/40, post-handover) и того, как эти деньги защищены эскроу по Закону №8 от 2007 года, смотрите в отдельном гиде по рассрочкам от застройщика и финансированию покупки на этапе строительства в Дубае.
Оба пути сводятся к одному реальному выбору: вложить меньше денег в готовый юнит и профинансировать остальное по банковской ставке, или вложить больше денег в юнит на этапе строительства растянуто на несколько лет, но вообще без процентов.
Ипотека: сколько разрешает выдать CBUAE и по какой ставке
CBUAE Rulebook, статья 3 «Важные коэффициенты» устанавливает максимальный LTV, который банк ОАЭ вправе предложить. Для экспата, покупающего первое жильё для собственного проживания, потолок составляет 80% для недвижимости стоимостью до AED 5 млн и 70% выше этой планки. У граждан ОАЭ на каждом уровне на 5 процентных пунктов больше. Для недвижимости на этапе строительства LTV ограничен 50% для любой категории покупателей, независимо от цены и цели покупки: правило закреплено в тех же нормах, изменённых Резолюцией 31/2/2020. Отдельный лимит по коэффициенту долговой нагрузки (Debt Burden Ratio) ограничивает совокупные ежемесячные обязательства 50% подтверждённого валового дохода, при этом применяется стресс-тест с добавлением 2-4 процентных пунктов к действующей ставке, а максимальный срок кредита, 25 лет. Подробный разбор этих правил и того, как они работают для нерезидентов, в нашем гиде по ипотеке в Дубае для иностранцев.
Ставка привязана к EIBOR: межбанковской ставке предложения ОАЭ, которую Центробанк публикует ежедневно, плюс фиксированная банковская маржа. На июль 2026 года опубликованная HSBC UAE плавающая ставка складывается из маржи 0,99% и 3-месячного EIBOR на уровне около 3,70%, итого около 4,69% годовых, а Emirates NBD в своём Key Facts Statement указывает диапазон от 2,14% до 6,00% в зависимости от продукта и LTV. У ипотеки есть и своя отдельная статья расходов на регистрацию в DLD: 0,25% от суммы кредита плюс AED 250 за title deed, сверх пошлины за передачу права собственности, о которой ниже.
Рассрочка от застройщика: без процентов, но не бесплатно
Рассрочка не начисляет проценты, если только в SPA отдельно не прописана процентная ставка, что на рынке Дубая для сделок на этапе строительства встречается редко. Деньги, вносимые по графику, идут на проектный эскроу-счёт согласно Закону №8 от 2007 года и высвобождаются застройщику только под подтверждённые этапы строительства, а не по его собственному желанию. Это реальная юридическая защита, но она же означает, что деньги покупателя заморожены на годы без арендного дохода до момента передачи ключей, в отличие от ипотечного готового юнита, который можно сдавать в аренду с первого дня.
«Бесплатное» финансирование в реальности где-то оплачивается. Застройщики финансируют строительство в основном за счёт платежей покупателей, а не банковского долга, и именно цена юнита, наличие и размер post-handover хвоста и размер депозита при бронировании: рычаги управления стоимостью такого финансирования, просто без отдельной строки «проценты». Единой официальной цифры разрыва в стоимости здесь нет, поэтому 0% стоит считать точным именно для самих платежей по графику, а не доказательством того, что оба продукта равны по совокупной стоимости.
Пошлина DLD одинакова в обоих случаях
При любом варианте государственная пошлина за передачу права собственности одинакова: 4% от суммы сделки, регистрируется в Дубайском земельном департаменте. На практике и на вторичном рынке, и при регистрации Oqood на этапе строительства всю эту пошлину платит покупатель. Для юнитов на этапе строительства эта пошлина уплачивается при первичной регистрации сделки через сервис DLD Oqood, как правило почти сразу после бронирования, а не при завершении строительства.
Расчёт на примере: квартира с 2 спальнями в Business Bay
Business Bay: удобный пример, потому что здесь одновременно есть живой вторичный рынок и большой объём предложения на этапе строительства: 50% предложения Business Bay сейчас составляют объекты на этапе строительства, а валовая доходность аренды: 5,9%, по данным DLD о сделках и договорах аренды за июль 2026 года. Возьмём квартиру с 2 спальнями стоимостью AED 2 254 058: текущая медиана DLD для такого типа юнита в районе.
Вариант с ипотекой (готовый юнит, экспат, первое жильё, дешевле AED 5 млн). При LTV 80% размер кредита: AED 1 803 246, первоначальный взнос: AED 450 812. Прибавим пошлину DLD 4% (AED 90 162) и пошлину за регистрацию ипотеки 0,25% (около AED 4 508), на руках нужно иметь примерно AED 545 500. При плавающей ставке HSBC UAE 4,69% на срок 25 лет ежемесячный платёж составит около AED 10 220. За первые 3 года общая сумма выплат приблизится к AED 368 000, из которых примерно AED 246 000, проценты и только около AED 122 000, тело долга: типичная кривая амортизации с упором на проценты в начале срока. На фоне этих процентов у того же юнита валовая доходность 5,9% даёт около AED 133 000 в год арендного дохода, то есть почти AED 399 000 за 3 года до вычета сервисных сборов и простоев, доход, которого покупатель на рассрочке в этот период не получает вовсе.
Вариант с рассрочкой от застройщика (этап строительства, 60/40 на 3 года стройки). Типичный депозит при бронировании: 10-20% (около AED 225 000-450 000), оставшаяся часть до 60% выплачивается платежами, привязанными к этапам стройки, а финальные 40% (около AED 901 600), при передаче ключей или после неё. Пошлина Oqood DLD 4% (AED 90 162) уплачивается почти сразу после бронирования. Проценты не начисляются вообще. За те же 3 года покупатель вносит сопоставимую или большую сумму денег, чем первоначальный взнос ипотечного покупателя, но не платит ни дирхама процентов и не получает ни дирхама арендного дохода, поскольку юнита физически ещё не существует.
Сравнение не сводится к простому «рассрочка выигрывает». Оно показывает, что реальная стоимость ипотеки за несколько лет определяется в основном процентами, значительную часть которых можно компенсировать арендным доходом, если юнит сразу сдан в аренду, тогда как рассрочка полностью избегает процентов, но замораживает капитал без компенсирующего дохода до момента передачи ключей.
Когда какой вариант обычно выгоднее
Ипотека, как правило, выигрывает, если недвижимость готова и её можно сразу сдавать в аренду, доход покупателя с запасом проходит стресс-тест по коэффициенту долговой нагрузки, а достижимая доходность аренды близка к эффективной ставке по кредиту или выше неё: типично для районов с более высокой доходностью вроде JVC или JLT, где по данным DLD валовая доходность превышает 6,5%.
Рассрочка от застройщика обычно выгоднее, если покупатель не хочет обслуживать проценты в течение многолетней стройки, ещё не проходит по DBR или LTV на полноценную ипотеку, либо располагает капиталом, который иначе простаивал бы, а не зарабатывал больше, чем ставка по ипотеке в другом месте. Она же подходит тем, кто планирует перепродать объект до сдачи, поскольку LTV на этапе строительства в любом случае ограничен 50% для любого ипотечного покупателя, а значит банковский кредит на этой стадии, слабая замена рассрочке независимо от личных предпочтений.
Комбинация обоих вариантов: ипотека в конце срока рассрочки
Эти два варианта не исключают друг друга. Распространённая схема: купить на этапе строительства по post-handover плану, а затем рефинансировать остаток долга перед застройщиком банковской ипотекой после получения title deed, когда уже действуют более высокие лимиты LTV для готовой недвижимости, 80% (для экспата) или 85% (для гражданина ОАЭ) вместо потолка 50% на этапе строительства. Это позволяет полностью отложить проценты на период стройки и начать их платить только тогда, когда юнит готов и, в идеале, уже приносит арендный доход.
Частые вопросы
Рассрочка от застройщика в Дубае действительно без процентов? Как правило да, если только в договоре купли-продажи (SPA) отдельно не прописана процентная ставка или комиссия за финансирование: редкость, и в таких случаях она всегда выносится отдельной строкой, а не скрыта в итоговой цене.
Какая сейчас ставка по ипотеке в Дубае в сравнении с рассрочкой под 0%? На июль 2026 года плавающая ставка HSBC UAE: около 4,69%, а Emirates NBD указывает диапазон от 2,14% до 6,00% в зависимости от продукта и LTV, против заявленных 0% по самим платежам рассрочки.
Можно ли взять ипотеку на юнит на этапе строительства вместо рассрочки от застройщика? Да, но правила CBUAE ограничивают LTV на этапе строительства 50% для любой категории покупателей, поэтому банк профинансирует максимум половину стоимости во время стройки, против 80% или 85% для уже готовой недвижимости с оформленным title deed.
Применяется ли пошлина DLD 4% и при ипотеке, и при рассрочке? Да. Пошлина Дубайского земельного департамента за передачу права собственности 4% применяется в обоих случаях; на практике на вторичном рынке покупатель платит все 4% сам, а покупатели на этапе строительства платят её при первичной регистрации Oqood. Ипотека добавляет к этому свою отдельную пошлину за регистрацию 0,25%.
Что в итоге дешевле: купить на этапе строительства по рассрочке или готовый объект в ипотеку? Зависит от доходности аренды в конкретном районе относительно ставки по ипотеке. Там, где валовая доходность близка к эффективной стоимости заимствования или выше неё, ипотечный готовый юнит может компенсировать значительную часть процентов арендой с первого дня; там, где до сдачи объекта ещё несколько лет, а капитал иначе приносил бы меньше, чем ставка по ипотеке, беспроцентная рассрочка обычно оказывается более дешёвым вариантом на период строительства.
Можно ли позже перейти с рассрочки на ипотеку? Да. Покупатели нередко закрывают остаток post-handover рассрочки банковской ипотекой после получения title deed, и в этот момент уже подпадают под лимиты LTV для готовой недвижимости вместо потолка 50% на этапе строительства.
Источники
- Central Bank of the UAE, CBUAE Rulebook, Regulations Regarding Mortgage Loans, Article (3): Important Ratios (Circular 31/2013, in force). LTV limits, Debt Burden Ratio, stress test, maximum tenor, off-plan LTV cap. https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios
- Central Bank of the UAE, CBUAE Rulebook, Central Bank Board of Directors' Resolution No. 31/2/2020 Amending Circular No. 31/2013 (effective 8/4/2020, in force). https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/central-bank-board-directors%E2%80%99-resolution-no-3122020-amending-circular-no-312013
- Central Bank of the UAE, Regulations Regarding Mortgage Loans (overview page). https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans
- Central Bank of the UAE, FOREX and EIBOR, EIBOR Rates (daily benchmark rate publication). https://www.centralbank.ae/en/forex-eibor/eibor-rates/
- Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai. Dubai Legislation Portal. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%288%29%20of%202007.html
- Dubai Land Department, Property Sale Registration (4% transfer fee). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, Request to register the initial sale (Oqood off-plan registration fee). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
- Dubai Land Department, Request for Mortgage Registration (0.25% of loan amount plus AED 250). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/
- DLD Open Data / Dubai Land Department, dld_transactions dataset (community-level sale prices and transaction data, gateway data.dubai). https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- HSBC UAE, Mortgages, Home Loan Interest Rates (variable and fixed rates, July 2026). https://www.hsbc.ae/mortgages/rates/
- Emirates NBD, Key Facts Statement: Home Loan Fixed and Variable Interest Rate (rate range, expat and national LTV, maximum loan amount and tenor). https://www.emiratesnbd.com/en/KFS/home-loan-fixed-and-variable-interest-rate
