Из всех районов, которые Propick отслеживает по данным Dubai Land Department (DLD), Remraam показывает самую высокую валовую доходность аренды, самую низкую цену за квадратный метр и единственную во всей выборке нулевую долю off-plan. Это самая чистая ставка на денежный поток среди всех сравниваемых районов, и, честно говоря, один из самых тихих и труднодоступных без машины. В этом гиде разбираем собственный анализ Propick по сделкам и договорам аренды DLD: сколько стоит юнит, какую доходность он даёт и в чём реальные компромиссы.
Цифры ниже это собственный расчёт Propick по открытым данным DLD: сделки по готовым квартирам на вторичном рынке сгруппированы по мастер-проекту, валовая доходность сверена с зарегистрированными новыми договорами аренды, данные на июль 2026 года.
Обзор: кому подходит Remraam
Remraam, freehold-район многоквартирных домов от Dubai Properties, входящей в Dubai Holding Real Estate. История компании начинается в 2002 году, когда она работала как Estithmaar Realty и вела единственный проект, Jumeirah Beach Residence, а в 2005 году вошла в состав новообразованной группы Dubai Holding (Dubai Properties, About Us). Сегодня в портфеле компании и JBR с Business Bay, и целый кластер семейных районов по всему Dubailand: The Villa, Serena, Mudon, Al Waha, Villanova и сам Remraam (Dubai Properties, Dubailand).
Собственное описание Remraam от застройщика довольно скромное: "просторные квартиры с 2 и 2+ спальнями" с "современными удобствами и обширными зонами отдыха", ориентированные на жителей, которым важны пространство и инфраструктура двора, а не статусный адрес (Dubai Properties, Remraam). Это просто завершённый малоэтажный жилой район, а не комплекс, построенный вокруг одной яркой достопримечательности.
Такое сочетание формирует довольно узкий профиль покупателя:
- Инвесторы, которые считают доходность в первую очередь и хотят максимальный денежный поток на дирхам вложений среди всех районов в сравнении Propick.
- Владельцы с ограниченным бюджетом, которым нужно реальное пространство (полноценная двушка, а не компактная студия) по самой низкой цене входа на рынке, и которые не против ежедневно ездить на машине.
- Покупатели, для которых определённость важнее потенциального роста: район полностью сдан, у него известная история сервисных сборов и управления, а не строительная ставка.
Подходит он далеко не всем, кто ищет пешую доступность, ночную жизнь, станцию метро или район вокруг знаковой достопримечательности. Remraam удалён от побережья и Downtown, торговли и ресторанов за пределами самого комплекса здесь немного, и без машины никуда. Это честная цена за цифры ниже.
Цена за квадратный метр и реальный бюджет на юнит
По данным о сделках DLD медианная цена готовых квартир на вторичном рынке Remraam составляет 9 957 AED за квадратный метр, на основе полной выборки из 1 000 отслеженных сделок. Это самая низкая цена за квадратный метр среди всех районов в сравнении Propick, ниже даже Dubai Sports City (10 117 AED/м²) и Discovery Gardens (10 369 AED/м²). Медианная цена юнита составляет 800 000 AED.
Если разделить эти две цифры, получается типичный размер юнита около 80 квадратных метров, порядка 865 квадратных футов, что соответствует собственному описанию застройщика "квартиры с 2 и 2+ спальнями", а не студиям. Это реальное пространство за такие деньги: те же 800 000 AED в JVC (13 697 AED/м²) дадут только около 58 м², в Al Furjan (14 446 AED/м²) около 55 м², а в Downtown Dubai (26 478 AED/м²) всего 30 м². Немногие районы Дубая предлагают полноценную двухкомнатную квартиру за такую сумму.
Сверх цены покупки стоит закладывать регистрационный сбор DLD в размере 4% от суммы сделки, на практике его платит покупатель, это около 32 000 AED на медианном юните, плюс сбор трасти за регистрацию и оформление свидетельства о праве собственности (title deed). Поскольку в Remraam нет действующего off-plan предложения, любая покупка здесь идёт через стандартный процесс вторичного рынка, а не через рассрочку от застройщика.
Доходность аренды и аргумент для инвестора
Валовая доходность аренды в Remraam составляет 8,9%, по данным DLD о сделках и договорах аренды, это максимум среди всех районов, которые отслеживает Propick, выше Dubai Sports City (8,7%) и Discovery Gardens (8,6%), и более чем на 60% выше, чем в Downtown Dubai (5,1%) или на Palm Jumeirah (5,4%).
Арифметика простая: при 9 957 AED/м² достижимая арендная ставка составляет намного большую долю от цены покупки, чем в районе за 20 000+ AED/м². Если применить доходность 8,9% к медианному юниту в 800 000 AED, получается около 71 200 AED валовой аренды в год, порядка 5 900 AED в месяц, за двухкомнатную квартиру. Это совсем другой инвестиционный расчёт, чем ставка на рост капитала в новом и более дорогом районе.
Здесь уместны три оговорки. Во-первых, про размер выборки: медиана цены в 9 957 AED/м² выше опирается на полную выборку из 1 000 сделок, но доходность 8,9% рассчитана отдельно: цены продаж сопоставлены с зарегистрированными договорами аренды DLD для того же типа юнита (2BR/2+BR), и у Propick нет раскрытого числа сделок именно для этой более узкой сопоставленной выборки по аренде. Цифру 8,9% стоит воспринимать как ориентир, а не статистику на большой выборке, и проверять реальные арендные ставки по конкретному зданию перед тем, как закладывать доходность в расчёт. Во-вторых, валовая доходность не учитывает сервисные сборы, периоды простоя и состояние конкретного здания, а фонд Remraam это более старая малоэтажная застройка, поэтому историю обслуживания и сервисных сборов стоит проверять по каждому зданию отдельно через собственные данные DLD о договорах аренды. И по маршруту Golden Visa ОАЭ порог это сертифицированная оценка DLD от 2 000 000 AED. При ценах Remraam это означает около 201 м², более чем вдвое больше медианного размера юнита, так что одна квартира в Remraam сама по себе право на визу не даёт; чтобы выйти на порог, нужно объединять несколько юнитов или смотреть в сторону более дорогого района.
Доля off-plan: что значат эти 0%
0% отслеженных сделок в Remraam приходится на off-plan. Это единственный район в сравнении Propick с нулевым показателем, разительный контраст с Dubai South (76%), JVT (83%) или Meydan (93%). Каждый юнит, который продаётся здесь сегодня, это завершённая, ранее уже сданная квартира.
У этого есть две стороны. С одной стороны, покупка в Remraam не несёт рисков задержки стройки или переноса сдачи, характерных для off-plan покупок в других частях Dubailand: доход от аренды начинается сразу, а возраст здания и история сервисных сборов это известные величины, а не предположения. С другой стороны, нулевая доля off-plan означает и отсутствие активного пайплайна девелопмента, который подпитывал бы рост цен в самом Remraam. В отличие от Villanova или Mudon, где Dubai Properties продолжает запускать новые фазы по соседству, Remraam это завершённый район с фиксированным числом юнитов. Дальнейший рост цены здесь зависит от органического спроса на вторичном рынке, а не от застройщика, который приносит в район новый продукт и маркетинговый бюджет.
Жизнь в районе, транспорт и школы
Remraam входит в более широкий портфель Dubai Properties в Dubailand, который застройщик описывает как сочетание "исключительного набора мирового уровня развлечений и спортивных объектов с семейными жилыми районами" по всему округу в целом, при этом в отдельных районах есть "школы, детские сады, медицинские клиники и торговые центры" (Dubai Properties, Dubailand). Это описание относится к Dubailand в целом, включая The Villa, Serena, Mudon, Al Waha и Villanova наряду с Remraam; это не утверждение о какой-то конкретной достопримечательности именно у порога Remraam.
Это различие важно для честной оценки района. У Remraam нет собственного поля для гольфа, как у Dubai Sports City, нет трассы, как у соседнего Motor City, и нет съёмочной площадки киностудии, как у Dubai Studio City. Собственный маркетинг района описывает "современные удобства и обширные зоны отдыха" на территории комплекса, малоэтажные корпуса вокруг благоустроенных дворов и бассейнов, но район не построен вокруг притягивающей внешних гостей достопримечательности.
Что касается транспорта, у Remraam нет собственной станции Dubai Metro; ближайшие линии проходят значительно севернее и восточнее, и жители полагаются на дорожную сеть, а не на рельсы (актуальную сеть, включая Красную и Зелёную линии, смотрите на странице Dubai Metro RTA). Это, прямо скажем, район, полностью зависящий от машины. Всем, кто покупает здесь, стоит закладывать ежедневные поездки за покупками, в школу и на вечерний досуг, потому что ничего из этого не находится в пешей доступности, как это возможно в JLT или Business Bay.
Как Remraam выглядит на фоне других районов
| Район | AED/м² | Валовая доходность | Доля off-plan |
|---|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 29 036 | 5,4% | 39% |
| Downtown Dubai | 26 478 | 5,1% | 32% |
| Dubai Creek Harbour | 25 224 | 5,4% | 70% |
| Dubai Hills Estate | 25 022 | 6,1% | 62% |
| Sobha Hartland | 21 649 | 6,4% | 20% |
| Dubai Marina | 21 028 | 5,2% | 22% |
| Business Bay | 20 306 | 5,9% | 50% |
| Jumeirah Golf Estates | 19 001 | 6,4% | 13% (виллы, медиана 4,065 млн, n=271) |
| Meydan | 16 630 | 6,3% | 93% |
| Mudon | 16 572 | 5,6% | 29% (виллы, медиана 3,65 млн, n=446) |
| JLT | 15 666 | 6,7% | 80% |
| DAMAC Hills | 15 405 | 6,9% | 42% |
| Dubai Studio City | 14 944 | 8,1% | 71% (медиана 600 тыс., n=524) |
| Al Furjan | 14 446 | 6,9% | 52% |
| Town Square | 14 398 | 6,7% | 54% |
| JVC | 13 697 | 6,9% | 51% |
| JVT | 13 140 | 7,8% | 83% |
| Dubai South | 11 743 | 7,2% | 76% |
| Motor City | 10 782 | 7,6% | 78% (медиана 1,1 млн) |
| The Villa | 10 752 | 4,7% | 0% (люксовые виллы, медиана 7,46 млн, n=140, тонкая выборка) |
| Discovery Gardens | 10 369 | 8,6% | 13% (медиана 725 тыс.) |
| Dubai Sports City | 10 117 | 8,7% | 63% |
| Remraam | 9 957 | 8,9% | 0% (n=1 000 сделок; сопоставленная по договорам аренды выборка для доходности не раскрыта) |
Arabian Ranches (виллы), другой тип продукта, стоит 15 145 AED/м² при доходности 4,4% и медианной цене юнита 6,65 млн AED; напрямую сравнивать с квартирными районами выше некорректно.
Источник: медианы DLD по районам для готовых квартир, июль 2026 года (DLD Open Data - Real Estate Data). Propick рассчитывает эти цифры по открытым данным DLD, группируя сделки по готовым объектам вторичного рынка по мастер-проекту и беря медиану.
Закономерность в этой таблице устойчива в одном направлении: чем ниже цена за квадратный метр, тем выше валовая доходность. Remraam находится в самом конце этой кривой: это самый доступный район, который отслеживает Propick, и соответственно с самой высокой доходностью. Что отличает его от других дешёвых районов с высокой доходностью, Dubai South, JVT, Dubai Sports City, где всё ещё сохраняется существенная доля off-plan, так это то, что у Remraam её нет вовсе. Это готовый продукт с известной доходностью, а не история роста.
Частые вопросы
Стоит ли инвестировать в Remraam в 2026 году? Для определённого типа покупателя да. Данные DLD показывают самую низкую цену за квадратный метр (9 957 AED/м²) и самую высокую валовую доходность (8,9%) среди всех районов, которые отслеживает Propick, при нулевом риске стройки, поскольку район полностью сдан. Он подходит инвесторам, ориентированным на доходность, и владельцам с ограниченным бюджетом, но не тем, кто ищет рост капитала, пешую доступность или статусный адрес.
Какая средняя цена за квадратный метр в Remraam? 9 957 AED за квадратный метр для готовых квартир, по данным DLD на июль 2026 года, это самый низкий показатель среди примерно двух десятков районов в сравнении Propick. Медианная цена готового юнита составляет 800 000 AED.
На какую доходность аренды можно рассчитывать в Remraam? Валовая доходность 8,9%, максимум в этом сравнении. Применительно к медианному юниту в 800 000 AED это около 71 200 AED валовой аренды в год. Валовая доходность не учитывает сервисные сборы и простой, поэтому перед покупкой стоит проверить реальные ставки аренды по конкретному зданию.
Remraam это off-plan или готовая недвижимость? Полностью готовая. 0% отслеженных сделок приходится на off-plan, единственный такой район в этом сравнении. Активного пайплайна девелопмента от Dubai Properties в самом Remraam нет, поэтому покупка здесь означает покупку завершённой, ранее уже сданной квартиры.
Даёт ли квартира в Remraam право на Golden Visa ОАЭ? Сама по себе нет. Порог это сертифицированная оценка DLD от 2 000 000 AED, что при ценах Remraam означает около 201 м², более чем вдвое больше медианного размера юнита. Чтобы соответствовать порогу, нужно объединять несколько юнитов или покупать в более дорогом районе.
Сколько составляют сборы DLD при покупке в Remraam? Регистрационный сбор DLD составляет 4% от суммы сделки, на практике его платит покупатель, это около 32 000 AED на медианном юните в 800 000 AED, плюс сбор трасти за регистрацию и оформление свидетельства о праве собственности. Отдельного процесса Oqood для off-plan здесь нет, поскольку такого предложения в Remraam не существует.
Источники
- Dubai Land Department, Open Data - Real Estate Data (медианы по районам, цены, доходность, доля off-plan, сделки и договоры аренды): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Dubai Land Department, Property Sale Registration (регистрационный сбор, сбор трасти, оформление свидетельства о праве собственности): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, Golden Visa Investor service: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-golden-visa-investor/
- Dubai Properties, страница проекта Remraam: https://www.dp.ae/our-portfolio/all-projects/11/remraam/
- Dubai Properties, About Dubai Properties (история компании, Dubai Holding Real Estate): https://www.dp.ae/about-dubai-properties/
- Dubai Properties, страница направления Dubailand (список районов и описание инфраструктуры): https://www.dp.ae/our-portfolio/destinations/37/dubailand/
- Roads and Transport Authority (RTA), официальная страница Dubai Metro: https://www.rta.ae/wps/portal/rta/ae/public-transport/metro/about-metro
