Значительная часть владельцев инвестиционной недвижимости в Дубае живёт в другой стране, и вопрос звучит постоянно: нужно ли платить налог с арендной платы, которую собираешь с квартиры в Дубае. Со стороны ОАЭ честный ответ в основном «нет», с несколькими конкретными исключениями, о которых стоит знать до покупки. Со стороны страны вашего налогового резидентства честный ответ обычно «да», и именно эту вторую половину картины реклама дубайской недвижимости почти никогда не проговаривает.
Этот материал разбирает обе стороны отдельно. Сначала, что ОАЭ облагает налогом, а что нет: нет налога на доход физлиц, режим НДС, который зависит от того, жилой юнит или коммерческий, налог на прибыль корпораций (Corporate Tax), который может применяться, если недвижимость оформлена на компанию, и муниципальный сбор, который ложится на арендатора, а не на собственника. Затем то, о чём дубайские брокеры почти никогда не упоминают: страна вашего налогового резидентства может по-прежнему облагать налогом тот же доход и требовать его декларировать, будь то Россия, Казахстан или любая другая юрисдикция.
В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость и нет налога на прирост капитала при перепродаже; разовая пошлина при покупке: 4% регистрационный сбор DLD, на практике его платит покупатель. Эта статья касается только текущего налогообложения уже собранной арендной платы.
В ОАЭ нет налога на доход физлиц с арендной платы
Начнём с самого однозначного факта. Официальный государственный портал ОАЭ прямо указывает, что "ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц". Нет ни федерального, ни эмиратского налога на зарплату, инвестиционный доход или арендную плату, которую физлицо получает с недвижимости, оформленной на его имя, независимо от того, живёт оно в ОАЭ или за границей; это общее правило для дохода физлиц, а не отдельная льгота для арендодателей. Для иностранного собственника, который лично сдаёт квартиру или виллу, вся сумма аренды на счёте не уменьшается ни на какой налог на доход в ОАЭ, поэтому доходность в Дубае, которую Propick считает по данным DLD о сделках и договорах Ejari, приводится как валовая, а не как «чистая после налога», как принято в большинстве других стран. Это не значит, что доход вообще нигде не облагается налогом, об этом ниже.
НДС: жилая аренда в основном не облагается, коммерческая: 5%
НДС, действующий на всей территории ОАЭ с 2018 года, это единственный федеральный налог, который в отдельных случаях затрагивает доход от аренды, порядок описан в Руководстве FTA по НДС для недвижимости (VATGRE1).
Для жилой недвижимости руководство устанавливает правило «первой сдачи»: первая аренда жилого здания в течение трёх лет после завершения строительства облагается по нулевой ставке, то есть технически применяется ставка 0%. Любая аренда после этой первой сдачи, а это подавляющее большинство квартир и вилл на вторичном рынке, сдаваемых обычным арендаторам, освобождена от НДС, а не облагается по нулевой ставке. На практике подавляющее большинство частных арендодателей, сдающих жилой юнит, никогда не начисляют НДС на аренду, и этот доход даже не учитывается при расчёте порога регистрации по НДС, поскольку освобождённая поставка не считается облагаемой.
С коммерческой недвижимостью иначе. Продажа или сдача в аренду коммерческой недвижимости облагается по стандартной ставке НДС 5% на полную сумму, без льготы «первой сдачи», и это правило действует при каждой новой сдаче помещения, а не только при первой. Арендодателю, сдающему офис, торговое помещение или склад, нужно следить за порогами регистрации FTA: обязательная регистрация при облагаемых поставках свыше AED 375 000 за скользящие 12 месяцев, добровольная, от AED 187 500. При превышении порога арендодатель обязан зарегистрироваться в качестве плательщика НДС и добавить 5% к арендной ставке. Граница проходит по типу объекта, а не по тому, кто им владеет и где живёт: нерезидент и резидент ОАЭ, владеющие одинаковым жилым юнитом, платят НДС с аренды по одинаковым правилам.
Когда налог на прибыль корпораций (Corporate Tax) применяется к доходу от аренды
Corporate Tax новее, чем НДС, и чаще неправильно понимается частными арендодателями, в основном потому, что большая часть личного дохода от аренды полностью выведена из-под этого налога, а исключение зависит от того, как оформлена собственность.
Закон о Corporate Tax действует для финансовых лет, начинающихся с 1 июня 2023 года, по ставке 0% на облагаемый доход до AED 375 000 и 9% сверх этого порога. Это могло бы затронуть существенный доход от аренды, но разъяснение FTA по базе налогообложения физических лиц сужает круг: физлицо подпадает под Corporate Tax, только если ведёт бизнес или предпринимательскую деятельность в ОАЭ, и оборот от неё превышает AED 1 000 000 в календарный год. Зарплата, личный инвестиционный доход и, в частности, доход от инвестиций в недвижимость, полученный физлицом, не подпадают под определение облагаемого бизнеса, если деятельность не требует коммерческой лицензии. Иностранный собственник, который покупает квартиру или виллу в Дубае на своё имя и сдаёт её в аренду, по трактовке самой FTA, занимается инвестициями в недвижимость, а не облагаемым бизнесом, независимо от суммы собранной аренды.
Это исключение прописано именно для физических лиц, а не для компаний. Если недвижимость оформлена на корпоративную структуру, будь то ОАЭ или зарубежную, картина меняется. Разъяснение FTA о налогообложении нерезидентов указывает, что нерезидентное юридическое лицо облагается Corporate Tax с дохода, привязанного к нексусу в ОАЭ, который возникает из владения недвижимым имуществом, отдельно от теста на постоянное представительство, применяемого к остальному иностранному бизнес-доходу; само владение недвижимостью в ОАЭ уже создаёт этот нексус. Доход от аренды, полученный через корпоративную структуру, как правило, попадает под ставки 0%/9% при превышении прибыли AED 375 000, тогда как тот же самый доход, полученный физлицом напрямую, обычно нет. То, на кого оформлен титул, на физлицо или на компанию, и решает, применяется ли Corporate Tax вообще.
Муниципальный сбор Dubai Municipality за жильё: расход арендатора, а не собственника
Dubai Municipality также взимает жилищный сбор, который выставляется ежемесячно через счёт арендатора в DEWA и рассчитывается как процент от годовой аренды. Этот сбор ложится на того, кто занимает жильё, а не на владельца, поэтому напрямую не уменьшает доход иностранного собственника от аренды, хотя это ещё одна статья расходов, которую арендаторы учитывают при обсуждении суммы аренды. Сбор привязан к аренде, а не к владению; актуальную ставку стоит уточнять в личном кабинете DEWA или напрямую в Dubai Municipality.
Что реально показывают цифры
Чтобы оценить масштаб, собственный анализ Propick по открытым датасетам DLD «Сделки» и «Аренда», построенный на медианных ценах готового жилья при перепродаже и новых договорах Ejari в разбивке по районам, показывает валовую доходность аренды по основным районам Дубая обычно в диапазоне 5-7% по состоянию на середину 2026 года, при этом районы среднего сегмента вроде JVC и JLT ближе к верхней границе, а престижные набережные вроде Downtown Dubai и Dubai Marina ближе к 5% (полный разбор в статье Лучшие районы Дубая по доходности аренды). Эта валовая цифра для лично оформленного жилого юнита не уменьшается ни на какой налог на доход в ОАЭ, поэтому чистая доходность, которую собственник оставляет себе на месте, оказывается непривычно близкой к заявленной валовой доходности, и именно поэтому так важно, что происходит с этим доходом дальше, уже в вашей стране.
Чего Дубай не облагает налогом, может обложить ваша страна
Ничего из перечисленного выше не отменяет того, что делает с этим же доходом страна вашего налогового резидентства. Большинство налоговых систем облагают резидентов налогом на весь доход по всему миру, обычно включая аренду с зарубежной недвижимости, и многие требуют декларировать его даже там, где вычет или освобождение впоследствии снижают сумму налога. Некоторые страны применяют принцип «по факту перевода средств в страну», некоторые облагают своих граждан налогом независимо от резидентства, а ставки, вычеты и сроки подачи деклараций сильно различаются от юрисдикции к юрисдикции. Единого ответа нет ни для резидента России, ни для гражданина Казахстана, ни для резидента Великобритании или страны без собственного подоходного налога, и эта статья не может ответственно давать советы по конкретной стране. Единственный надёжный шаг: свериться с собственной налоговой службой или квалифицированным консультантом по международному налогообложению, прежде чем считать, что правила ОАЭ описывают всю картину целиком.
Проще становится, если у вашей страны есть соглашение об избежании двойного налогообложения с ОАЭ. Министерство финансов ОАЭ ведёт обширную сеть соглашений об избежании двойного налогообложения и связанных договоров с торговыми партнёрами, призванных не допустить двойного налогообложения одного и того же дохода и определить, какая страна обладает приоритетным правом на налогообложение. Есть ли договор именно с вашей страной и как именно он трактует доход от аренды недвижимости, нужно проверять по тексту самого договора или у своей налоговой службы.
ОАЭ также не являются «слепой зоной» для отчётности: страна обменивается информацией о финансовых счетах с налоговыми органами стран-партнёров в рамках международных механизмов прозрачности, поэтому арендная плата, поступающая на счёт в банке ОАЭ, может уже быть видна дома независимо от того, декларируете вы её сами или нет.
Частые вопросы
Плачу ли я налог на доход в Дубае с аренды, которую собираю со своей недвижимости? Нет. "ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц", это касается и дохода от аренды, полученного лично, независимо от резидентства.
Нужно ли начислять НДС на доход от аренды в Дубае? Обычно нет для жилой недвижимости: текущая аренда жилых объектов освобождена от НДС. Коммерческая аренда облагается по ставке 5%, а регистрация обязательна при превышении порога FTA в AED 375 000.
Будет ли применяться налог на прибыль корпораций (Corporate Tax) ОАЭ к моему доходу от аренды? Для физлица, владеющего недвижимостью на своё имя, как правило нет: FTA исключает личный доход от инвестиций в недвижимость из определения облагаемого бизнеса. При владении через компанию ставки Corporate Tax 0%/9% выше AED 375 000, как правило, применяются, поскольку само владение недвижимостью в ОАЭ создаёт облагаемый нексус для нерезидентной компании.
Съедает ли жилищный сбор Dubai Municipality часть моего дохода от аренды? Нет. Сбор выставляется арендатору через его счёт DEWA как процент от годовой аренды, а не собственнику.
Нужно ли мне всё равно декларировать этот доход от аренды в своей стране? В большинстве случаев да. Большинство стран облагают резидентов налогом на весь доход по всему миру и ожидают его декларирования даже там, где применяется вычет или освобождение. Правила отличаются от страны к стране, поэтому уточняйте у своей налоговой службы или консультанта.
Означает ли соглашение об избежании двойного налогообложения, что дома я вообще ничего не плачу? Не автоматически. Такое соглашение определяет, у какой страны приоритетное право облагать доход налогом, но это зависит от того, есть ли у ОАЭ договор именно с вашей страной и как в нём определён доход от недвижимости. Сеть соглашений об избежании двойного налогообложения ОАЭ публикует Министерство финансов здесь; уточняйте детали у своей налоговой службы.
Источники
- The Official Portal of the UAE Government (u.ae). Other Taxes (отсутствие налога на доход физлиц в ОАЭ). https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation/other-taxes
- The Official Portal of the UAE Government (u.ae). Corporate Tax (структура ставок 0%/9%, действует с 1 июня 2023 года). https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation/corporate-tax
- Federal Tax Authority. Real Estate VAT Guide (VATGRE1), апрель 2021. https://tax.gov.ae/DownloadOpenTextFile?fileUrl=en/VAT_VAT_Guides/Real_Estate_Guide/Real_Estate_Guide_VATGRE1_EN_19_04_2021_EN.pdf
- Federal Tax Authority. Пороги и порядок регистрации по НДС. https://tax.gov.ae/en/services/vat.registration.aspx
- Federal Tax Authority. Corporate Tax: база налогообложения: физические лица. https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax/corporate.tax.topics/basis.of.taxation.natural.person.aspx
- Federal Tax Authority. Corporate Tax: база налогообложения: нерезиденты. https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax/corporate.tax.topics/basis.of.taxation.nonresidents.aspx
- UAE Ministry of Finance. Соглашения об избежании двойного налогообложения (DTA). https://mof.gov.ae/en/public-finance/international-relations/double-taxation-agreements-dtas/
- Dubai Land Department. Регистрация продажи недвижимости (пошлина за передачу 4%). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department. Открытые данные: недвижимость (датасеты «Сделки» и «Аренда», использованы в анализе доходности Propick). https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
