Арендодатель в Дубае не может просто решить, что аренда при продлении вырастет на 20%, и выставить счёт. С 2013 года размер любого повышения зафиксирован законом и привязан к тому, насколько текущая аренда ниже среднерыночной ставки для этого типа жилья и района. Инструмент, который позволяет проверить это за секунды, в обиходе называют калькулятором RERA, а официально это Индекс арендных ставок Дубая (Dubai Rental Index), который ведёт Регулирующее агентство недвижимости (RERA), регулятор в составе Дубайского земельного департамента (DLD). В этой статье разбираем, как работает индекс, какие именно проценты заложены в Указе №43 от 2013 года, что за правило 90-дневного уведомления должно сопровождать любое изменение аренды, и что арендодатель или арендатор вправе делать вокруг этих правил, а что нет.
Что представляет собой этот калькулятор
Индекс арендных ставок - это электронная услуга DLD, а не сторонний сервис. Вы вводите дату окончания договора аренды, тип недвижимости, район, количество комнат и текущую годовую аренду, а система выдаёт среднерыночную ставку для сопоставимых объектов и, исходя из неё, максимально допустимое повышение при продлении (Дубайский земельный департамент, Индекс арендных ставок). Доступ к одному и тому же индексу открыт через несколько официальных каналов: сайт Ejari, сам сайт DLD, приложение DubaiNow и приложение Dubai REST, где помимо калькулятора собраны регистрация, продление и расторжение договора аренды, а также подача арендных споров (Дубайский земельный департамент, Dubai REST). Как правило, для доступа нужен вход в личный кабинет, поэтому и арендодатель, и арендатор видят одну и ту же цифру, а не спорят между двумя разными догадками.
Правовая основа: Указ №43 от 2013 года
Сами процентные диапазоны прописаны в конкретном документе: Указе №43 от 2013 года об определении размера повышения арендной платы на недвижимость в эмирате Дубай, изданном правителем Дубая 18 декабря 2013 года (правительство Дубая, Указ №43 от 2013 года). Этот указ опирается на более широкий закон об аренде, Закон №26 от 2007 года, регулирующий отношения арендодателей и арендаторов в эмирате Дубай, который в 2008 году был изменён Законом №33 от 2008 года (правительство Дубая, свод законодательства о недвижимости Дубая). Эта поправка 2008 года заслуживает отдельного внимания: изначальный закон 2007 года вообще запрещал повышать аренду в первые два года действия договора. Поправка убрала эту сплошную заморозку и вместо неё привязала любое повышение к проценту, который устанавливает RERA, а указ 2013 года как раз и закрепил конкретные диапазоны, которые действуют до сих пор.
Статья 3 указа прямо называет точку отсчёта: под "среднерыночной ставкой аренды", которая используется в каждом расчёте, понимается то, что показывает утверждённый RERA Индекс арендных ставок эмирата Дубай для данного типа недвижимости и района (правительство Дубая, Указ №43 от 2013 года). Калькулятор служит не оценкой от третьей стороны, а самим юридическим эталоном.
Пять диапазонов и как считается повышение
Статья 1 указа определяет максимально допустимое повышение при продлении в зависимости от того, насколько текущая аренда ниже среднего показателя по индексу для сопоставимого объекта:
| Текущая аренда относительно среднего по индексу | Максимально допустимое повышение |
|---|---|
| Не более чем на 10% ниже среднего | 0% |
| На 11-20% ниже среднего | 5% |
| На 21-30% ниже среднего | 10% |
| На 31-40% ниже среднего | 15% |
| Более чем на 40% ниже среднего | 20% |
Это ровно та структура, что прописана в указе (правительство Дубая, Указ №43 от 2013 года). Здесь многие ошибаются в одном: процент применяется к текущей аренде самого арендатора, а не к среднему показателю по индексу. Возьмём двухкомнатную квартиру, где среднерыночная ставка по индексу составляет AED 120 000 в год, а действующий арендатор платит AED 90 000. Это на 25% ниже среднего, что попадает в диапазон 21-30%, поэтому арендодатель вправе добавить 10% именно от AED 90 000, то есть AED 9 000, и новая аренда составит AED 99 000, а не 10% от среднерыночных AED 120 000. Даже после повышения аренда всё ещё будет ниже среднего показателя, поэтому при следующем продлении она может вырасти снова, но уже меньше, так как меньший разрыв переводит объект в более низкий диапазон. Система устроена так, чтобы закрывать разрыв постепенно, через несколько продлений, а не одним скачком.
Если текущая аренда уже в пределах 10% от среднего показателя по индексу, ответ простой: ноль. Никакого округления в пользу арендодателя и никакой отдельной сервисной комиссии за продление, которое укладывается в эти диапазоны, здесь нет.
Правило уведомления за 90 дней
Арендодатель не может огорошить арендатора повышением прямо на пороге. Статья 14 Закона №26 от 2007 года с поправками, внесёнными Законом №33 от 2008 года, требует: если любая из сторон хочет изменить любое условие договора аренды, включая размер аренды, при продлении, она обязана уведомить другую сторону не менее чем за 90 дней до окончания срока договора, если только стороны отдельно не договорились иначе (правительство Дубая, свод законодательства о недвижимости Дубая). Закон также прямо определяет, что считается надлежащим уведомлением: письменное извещение, переданное через нотариуса, заказным письмом, лично в руки либо иным технологическим способом, признанным законом; это прописано в разделе определений той же статьи (правительство Дубая, свод законодательства о недвижимости Дубая). Устное упоминание в коридоре или сообщение в WhatsApp этому стандарту не соответствуют.
Последствия пропущенного срока не менее важны, чем само правило. По статье 6 того же закона, если срок договора истёк, а арендатор просто продолжает занимать объект без возражений со стороны арендодателя, договор аренды автоматически продлевается на тот же срок либо на один год, смотря что короче, и на тех же условиях, что были прежде (правительство Дубая, свод законодательства о недвижимости Дубая). Если читать это вместе со статьёй 14, получается, что арендодатель, который не дал надлежащее уведомление за 90 дней о планируемом повышении, фактически оставил прежнюю аренду в силе, хотя для договора, изначально заключённого дольше чем на год, такое автоматическое продление ограничено одним годом, а не полным первоначальным сроком.
Новый арендатор и действующий арендатор: разные правила
Диапазоны применяются только "при продлении договоров аренды недвижимости", как сказано в статье 1 Указа №43 от 2013 года (правительство Дубая, Указ №43 от 2013 года). Арендодатель, который устанавливает цену для совершенно нового арендатора, то есть человека, впервые подписывающего договор на свободный объект, этими правилами не связан и может запросить любую сумму, которую готов заплатить рынок. Калькулятор защищает условия продления для действующего арендатора, но никак не ограничивает цену, по которой арендодатель выставляет свободный объект. Именно поэтому заявленная арендная ставка в объявлении по дому может сильно отличаться от того, что реально платит сосед, который снимает квартиру уже несколько лет.
Что может и не может делать арендодатель
Арендодатель вправе повысить аренду при продлении, но только в пределах диапазона, который выдаёт калькулятор, и только при действительном уведомлении за 90 дней. Арендодатель не вправе брать отдельную плату просто за продление договора. DLD прямо указывает, что комиссия за продление аренды не является законным сбором и не может служить основанием для выселения, если арендатор отказывается её платить; комиссия брокера - это разовый расход при первом подписании, а не повторяющийся налог на продление (Дубайский земельный департамент, новости). Арендодатель также не может менять размер аренды в середине срока договора: статья 13 Закона №26 от 2007 года с поправками привязывает любой пересмотр аренды к моменту продления, а не к любому удобному для арендодателя моменту в течение действующего срока (правительство Дубая, свод законодательства о недвижимости Дубая).
Что делать арендатору, если цифры не сходятся
Если арендодатель и арендатор не могут договориться о размере аренды при продлении, или арендатор считает, что требуемое повышение превышает то, что разрешают индекс и указ, спор передаётся в Центр по разрешению арендных споров (RDC), специализированный судебный орган Дубая по вопросам арендодателей и арендаторов, который определяет справедливую аренду по тем же критериям RERA, на которых построен сам калькулятор (Rental Disputes Center). Именно обращение туда, а не просто отказ платить или переезд, реально проверяет, укладывалось ли повышение в законный диапазон.
Отдельная история: выселение не связано с повышением аренды
Стоит чётко отделять 90-дневное уведомление о повышении аренды от уведомления, которое арендодатель обязан дать, чтобы вернуть объект себе для личного проживания, продажи или редевелопмента. Эти основания для выселения без вины арендатора, прописанные в статье 25 Закона №26 от 2007 года с поправками, требуют уведомления за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом, а не за 90 дней (правительство Дубая, свод законодательства о недвижимости Дубая). Арендодатель не может использовать спор об аренде как короткий путь, чтобы прекратить договор быстрее, чем позволяет этот более длинный срок уведомления.
Частые вопросы
Где на самом деле найти калькулятор RERA по аренде? Через Индекс арендных ставок Дубая, доступный на сайте DLD, сайте Ejari, а также в приложениях Dubai REST и DubaiNow. Вы вводите дату окончания договора, тип недвижимости, район, количество комнат и текущую аренду и получаете среднерыночную ставку и максимально допустимое повышение (Дубайский земельный департамент, Индекс арендных ставок).
Действует ли калькулятор на первый договор нового арендатора? Нет. Указ №43 от 2013 года ограничивает повышение именно "при продлении" договора, поэтому свободный объект, который сдают новому арендатору впервые, оценивается свободно, без диапазонов индекса (правительство Дубая, Указ №43 от 2013 года).
Что, если арендодатель пропустил уведомление за 90 дней, но всё равно хочет больше денег? По статье 6 Закона №26 от 2007 года договор, срок которого истёк, а арендатор остаётся на месте без своевременного возражения, продлевается на прежних условиях, но на тот же срок или на один год, смотря что короче, так что многолетний договор не переносится в полном объёме; на практике это значит, что прежняя аренда сохраняется на этот продлённый срок, если действительное уведомление за 90 дней об изменении так и не было дано (правительство Дубая, свод законодательства о недвижимости Дубая).
Может ли арендодатель поднять аренду в середине срока договора? Нет. Пересмотр аренды привязан к моменту продления по статье 13, а не к любому моменту, который выберет арендодатель во время действующего договора (правительство Дубая, свод законодательства о недвижимости Дубая).
Действует ли этот лимит на объекты в DIFC и других свободных зонах? Да, именно это правило действует и там. Статья 2 Указа №43 от 2013 года прямо распространяет его на всех арендодателей в Дубае, включая особые зоны развития и свободные зоны, такие как Dubai International Financial Centre (правительство Дубая, Указ №43 от 2013 года).
Может ли арендодатель выселить меня только для того, чтобы пересдать по более высокой цене? Само по себе нет. Основания для выселения без вины арендатора по статье 25 (личное проживание, продажа, редевелопмент) требуют уведомления за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом, а разногласие по аренде само по себе в этот список оснований не входит (правительство Дубая, свод законодательства о недвижимости Дубая).
Источники
- Government of Dubai. Decree No. 43 of 2013 on Determining the Increase in the Real-Estate Rentals in the Emirate of Dubai. https://dubailand.gov.ae/media/z2dn3gtr/rental-increase-decree-43-in-dubai.pdf
- Government of Dubai, Dubai Legal Affairs Department. Dubai Real Estate Legislation compendium, including Law No. 26 of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants and Law No. 33 of 2008 amending it. https://dubailand.gov.ae/media/gkbnktpa/legislation_en.pdf
- Dubai Land Department. Rental Index e-service. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-index/
- Dubai Land Department. Dubai REST app. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/dubai-rest/
- Dubai Land Department. Landlord is prohibited from claiming lease renewal fee. https://dubailand.gov.ae/en/news-media/landlord-is-prohibited-from-claiming-lease-renewal-fee/
- Rental Disputes Center (RDC), Dubai. https://rdc.gov.ae/en
