Купить квартиру или виллу в Дубае обычно проще, чем разобраться, что произойдёт с этой недвижимостью, если владелец умрёт, так и не оформив завещание. Большинство покупателей вообще не задаются этим вопросом, а зря: в ОАЭ это важнее, чем на многих домашних рынках, потому что закон о наследовании по умолчанию здесь не нейтральный универсальный набор правил. Он основан на местном законе о личном статусе и вступает в силу автоматически в тот момент, когда нет действующего завещания, независимо от гражданства и религии умершего владельца. Для иностранных владельцев немусульман, а они составляют значительную часть фригольд-рынка Дубая, такой сценарий по умолчанию может привести к результату, совсем не похожему на то, что они выбрали бы для своей семьи, и на месяцы фактически заморозить доступ к недвижимости и доходу от её аренды, пока вопрос решается в судах.
Хорошая новость в том, что та же правовая система, которая создаёт этот сценарий по умолчанию, предусмотрела и конкретный, хорошо задокументированный способ его избежать. Немусульмане могут зарегистрировать завещание, которое заменяет собой правила по умолчанию и распоряжается их активами в ОАЭ, включая недвижимость в Дубае, согласно собственным инструкциям владельца.
Что происходит по умолчанию: применяется закон о личном статусе ОАЭ
Наследование в ОАЭ регулируется Федеральным декретом-законом №41 от 2024 года об издании Закона о личном статусе, который вступил в силу 15 апреля 2025 года и, под заголовком «Положения шариатского права», регулирует такие вопросы, как брак, развод, опека, алименты, завещания и наследование. Именно эта система применяется к наследству по умолчанию, если нет никакого другого действующего распоряжения.
У резидентов немусульман здесь есть варианты, но закон формулирует это именно как право выбора, а не автоматический результат. Федеральный декрет-закон №41 от 2022 года о гражданском личном статусе вместе с исполнительными регламентами по Решению Кабинета министров №122 от 2023 года даёт резидентам немусульманам право следовать законам своей страны происхождения либо выбрать альтернативные нормы личного статуса, действующие в ОАЭ, в вопросах брака, развода, наследования и опеки над детьми. Если этот выбор так и не сделан и отдельное завещание не зарегистрировано, наследство всё равно попадает под общий Закон о личном статусе.
DIFC Courts, через которые проходит основной канал регистрации завещаний для немусульман в отношении недвижимости Дубая, прямо объясняют в своих разъяснениях, что происходит без зарегистрированного завещания: к любому, кто умер без завещания DIFC Courts, по умолчанию применяются законы местных судов того эмирата, где находятся активы. На практике это значит, что именно суд Дубая, руководствуясь Законом о личном статусе, решает, как разделить наследство между наследниками, и владелец никак не может повлиять на этот процесс постфактум.
Немусульмане могут выйти из этой схемы: DIFC Wills Service
Дубай создал отдельный механизм, позволяющий немусульманам обойти этот сценарий по умолчанию, ещё за годы до появления закона о гражданском личном статусе 2022 года. DIFC Courts Wills Service, совместная инициатива правительства Дубая и DIFC Courts, даёт немусульманам, которые инвестируют в ОАЭ или живут здесь, право передавать свои активы и назначать опекунов для детей согласно собственным инструкциям. Служба была создана Резолюцией №4 от 2014 года, а её полномочия были подтверждены Законом Дубая №15 от 2017 года, который регулирует наследование, завещания и вступление в наследство для немусульман.
Требования к заявителю узкие, но не связаны с местом проживания: согласно FAQ DIFC Courts Wills, человек не должен быть мусульманином и никогда им не был, должен быть не младше 21 года, а также должен либо владеть активами в ОАЭ, либо иметь несовершеннолетних детей, проживающих вместе с ним в ОАЭ. DIFC Courts прямо добавляют, что регистрировать завещание DIFC Courts не рекомендуется, если человек является мусульманином, тем самым сохраняя строгую привязку сервиса к его немусульманскому назначению. Требования жить в Дубае или вообще в ОАЭ нет, нужно лишь владеть подходящими активами, а это как раз ситуация многих иностранных инвесторов, у которых есть юнит в Дубае, но которые живут за границей.
Для недвижимости отдельно есть вариант Property Will: онлайн-сервис, позволяющий подходящему заявителю зарегистрировать завещание на до пяти объектов недвижимости, включая долю в до пяти объектах, расположенных в любой точке ОАЭ. Регистрация проходит через портал Property Will Portal, а текущий регистрационный сбор составляет 7500 дирхамов за одиночное завещание или 10000 дирхамов за зеркальные завещания, регистрируемые вместе супругами. Владельцам с более сложной структурой активов, бизнесом, несколькими банковскими счетами или иждивенцами, которым нужен опекун, стоит рассмотреть Full Will или один из четырёх других типов завещаний, доступных в сервисе.
Дубай не единственный эмират, создавший параллельный трек для немусульман. Тот же Закон о личном статусе Абу-Даби для немусульман регулирует вопросы личного статуса немусульман в этом эмирате и предусматривает собственный судебный механизм для разрешения таких споров, администрируемый через Суд по делам семьи Абу-Даби, а не через DIFC Courts. Тем, чьи активы или семейные связи сосредоточены преимущественно в Абу-Даби, стоит уточнять именно этот маршрут напрямую в суде или у лицензированного юриста, поскольку Property Will DIFC и система Абу-Даби для немусульман это отдельные системы с разными требованиями к регистрации.
Почему это важно для иностранных владельцев недвижимости
Фригольд-рынок Дубая во многом держится на иностранной собственности, и большинство таких владельцев немусульмане, при этом нерезиденты либо резиденты без эмиратского происхождения. Для этой группы бездействие это не нейтральный выбор. Оно означает, что именно суд Дубая, а не сам владелец, решает, как совместно нажитая квартира, вилла в аренде или портфель юнитов перейдёт супругу, детям или другим родственникам, руководствуясь Законом о личном статусе, а не привычным для владельца правилом его родной страны, например автоматическим наследованием супругом.
Практические сложности проявляются задолго до любого спора о долях наследства. Поскольку местные суды сначала должны определить порядок наследования по применимому закону, если нет зарегистрированного завещания, право собственности на недвижимость и связанные банковские счета нельзя передать или разблокировать для наследников до завершения этого судебного процесса. Для семьи, которая может рассчитывать на доход от аренды дубайской недвижимости или которой нужно продать её, чтобы покрыть другие расходы, этот разрыв между смертью владельца и решением суда о наследовании способен растянуться на месяцы, вдобавок к эмоциональной нагрузке от спора по незнакомым правилам в и без того тяжёлый момент. Зарегистрированное завещание DIFC снимает эту неопределённость в отношении покрытых им активов: DIFC Courts ведут собственный процесс вступления в наследство по условиям самого завещания, а не по общему Закону о личном статусе.
Для этого не нужно ни крупное состояние, ни сложная семейная структура. Одной квартиры в Дубае, оформленной на одно имя, достаточно, чтобы запустить описанный выше сценарий по умолчанию, а Property Will создавался именно для того, чтобы решение было недорогим и быстрым в такой ситуации: скромный регистрационный сбор в 7500 дирхамов против месяцев неопределённости для наследников.
Частые вопросы
Применяется ли закон о наследовании ОАЭ к иностранцам немусульманам, если они так и не оформили завещание? Да. При отсутствии завещания или отдельного выбора наследство подпадает под систему Закона о личном статусе, и DIFC Courts подтверждают, что к любому, кто умер без завещания DIFC Courts, по умолчанию применяются законы местных судов того эмирата, где находятся активы, независимо от гражданства и религии умершего.
Может ли иностранный владелец немусульманин зарегистрировать завещание, не проживая в Дубае? Да. Согласно FAQ DIFC Courts Wills требуется лишь, чтобы человек не был и никогда не был мусульманином, был не младше 21 года и владел активами в ОАЭ и/или имел несовершеннолетних детей, проживающих там; проживание в ОАЭ отдельным требованием не указано.
Что именно покрывает Property Will от DIFC? Онлайн-завещание на до пяти объектов недвижимости, включая долю в до пяти объектах, расположенных в любой точке ОАЭ, регистрируемое за 7500 дирхамов за одиночное завещание или 10000 дирхамов за зеркальные завещания.
Есть ли у немусульман другие варианты, кроме DIFC Wills Service? Да. В Абу-Даби действует отдельный трек: Закон о личном статусе Абу-Даби для немусульман предусматривает собственный судебный механизм через Суд по делам семьи Абу-Даби. Какой из вариантов применим, зависит от того, где сосредоточены активы и семейные связи, и правильную юрисдикцию стоит подтвердить у лицензированного юриста.
Может ли владелец мусульманин использовать DIFC Wills Service вместо стандартного Закона о личном статусе? Нет. DIFC Courts прямо указывают, что регистрировать завещание DIFC Courts не рекомендуется, если человек является мусульманином; наследство мусульман по-прежнему регулируется Законом о личном статусе.
Источники
- Официальный портал правительства ОАЭ (u.ae). Marriage as per the Sharia law (Федеральный декрет-закон №41 от 2024 года об издании Закона о личном статусе). https://u.ae/en/information-and-services/social-affairs/marriages/marriage-as-per-the-sharia-law
- Официальный портал правительства ОАЭ (u.ae). Personal status affairs for non-Muslims (Федеральный декрет-закон №41 от 2022 года о гражданском личном статусе; Закон о личном статусе Абу-Даби для немусульман). https://u.ae/en/information-and-services/social-affairs/marriages/personal-status-affairs-for-non-muslims
- DIFC Courts. Обзор DIFC Courts Wills Service (Резолюция №4 от 2014 года; Закон Дубая №15 от 2017 года). https://www.difccourts.ae/difc-courts-wills
- DIFC Courts. Wills FAQ (требования, правило по умолчанию без завещания, исключение для мусульман). https://www.difccourts.ae/about/faq/wills-faq
- DIFC Courts. Сервис Property Will (охват и регистрационные сборы). https://www.difccourts.ae/difc-courts-wills/services/property-will
