Общие индексы цен по Дубаю говорят одно: рынок растёт. Но не говорят, где именно. Усредните цену по семидесяти с лишним зарегистрированным районам, и получите цифру, которая одним локациям льстит, а проблемы в других прячет. Вторичные квартиры в Business Bay за год подорожали почти на 7%. В двух километрах от него, в Даунтауне, вторичные квартиры потеряли больше 3%. Оба факта верны. Ни один не виден в общегородском среднем.
Propick выгрузил сделки на вторичном рынке готового жилья по девяти самым торгуемым районам Дубая напрямую из открытых датасетов Земельного департамента Дубая (DLD) и построил сравнение по районам год к году, только по вторичке, без шума от off-plan продаж. Насколько нам известно, такой конкретный срез больше нигде не публиковался: годовой рост по вторичному рынку в разрезе районов, посчитанный напрямую по данным сделок DLD и проверяемый. Вот что реально происходило со вторичным рынком за год, район за районом.
Главное: Business Bay в лидерах, Sobha Hartland в аутсайдерах
По медианной цене за квадратный метр на зарегистрированных сделках вторичного готового жилья вот как изменились девять районов между двенадцатью месяцами до июля 2025 года и двенадцатью месяцами до июля 2026 года.
| Район | Медиана 2025 (AED/м²) | Медиана 2026 (AED/м²) | Изменение г/г |
|---|---|---|---|
| Business Bay | 18 998 | 20 306 | +6,9% |
| Палм Джумейра | 27 562 | 29 036 | +5,3% |
| Дубай Марина | 20 412 | 21 028 | +3,0% |
| JLT (Jumeirah Lake Towers) | 15 290 | 15 666 | +2,5% |
| Dubai Creek Harbour | 24 653 | 25 224 | +2,3% |
| Dubai Hills Estate | 24 693 | 25 022 | +1,3% |
| JVC (Jumeirah Village Circle) | 13 532 | 13 697 | +1,2% |
| Даунтаун Дубай | 27 381 | 26 478 | -3,3% |
| Sobha Hartland | 22 601 | 21 649 | -4,2% |
Сразу бросаются в глаза две вещи. Во-первых, быстрее всех растёт вовсе не одна из витринных локаций Дубая. Business Bay, среднеценовой район высоток между Даунтауном и Дубай-Крик, обогнал по темпам роста и Палм Джумейру, и Дубай Марину, и все остальные районы выборки. Во-вторых, единственные два района, теряющие в цене, - это как раз устоявшиеся, ранее самые горячие имена: Даунтаун Дубай и Sobha Hartland. В этом году рост и престиж локации разошлись в разные стороны.
Почему разогревается Business Bay
Рост Business Bay - не эффект округления. Скачок с 18 998 до 20 306 AED за м² на такой большой базе вторичных сделок указывает на реальную переоценку района, а не на пару нетипичных сделок. За этим стоят три фактора. Район расположен ровно между Даунтауном и Дубай Мариной, но не несёт ценовой премии ни того, ни другого, а значит притягивает покупателей, которым не по карману ни одна из этих двух локаций. Транспортная доступность по станциям метро Business Bay и Financial Centre держит спрос на аренду устойчивым даже на фоне нового предложения. И пока Даунтаун охлаждается (см. ниже), часть капитала, который год назад пошёл бы именно туда, судя по всему, оседает на район дальше, по заметно более низкой цене входа за квадратный метр.
Рост Палм Джумейры на +5,3% рассказывает похожую, но отдельную историю: ограниченное предложение земли на фиксированной территории острова означает, что новые листинги не могут размыть цену так, как это происходит на материковой части, поэтому обычный рост спроса быстро отражается в медиане вторичного рынка.
Почему остывают Даунтаун и Sobha Hartland
Даунтаун Дубай остаётся самым дорогим районом в выборке - 26 478 AED за м², но эта медиана на 3,3% ниже, чем годом ранее. Вторичный фонд Даунтауна прошёл пик постпандемийного дефицита, и у покупателей теперь есть внятные и более дешёвые альтернативы поблизости, в первую очередь Business Bay, которые дают похожий доступ к Dubai Mall и DIFC без ценовой премии Даунтауна.
Sobha Hartland показывает самое резкое падение в выборке - минус 4,2%. Район сейчас проходит через необычно тяжёлый цикл передачи ключей: Sobha Realty заявила о рекордных 6 819 юнитах, которые будут переданы покупателям по всему дубайскому портфелю компании в 2026 году, включая Sobha Hartland, Sobha Hartland II, Sobha One, Sobha Reserve и Verde (Trade Arabia). Когда на вторичный рынок разом выходит большой объём только что сданных юнитов, действующим владельцам, которые хотят продать, обычно приходится конкурировать по цене с новостройкой, а это классический механизм смягчения вторичного рынка, даже если общая репутация района остаётся позитивной.
Цена против доходности аренды: полная картина
Один лишь рост цены может ввести в заблуждение, если не смотреть на то, сколько юнит всё ещё приносит в виде аренды. Если сопоставить медианную цену вторичного рынка по каждому району на июль 2026 года с медианной валовой доходностью аренды (рассчитанной по зарегистрированным договорам аренды DLD относительно той же базы цены вторичного жилья), видна почти зеркальная обратная зависимость между ценой и доходностью по всей выборке.
| Район | Медиана 2026 (AED/м²) | Валовая доходность аренды |
|---|---|---|
| Палм Джумейра | 29 036 | 5,4% |
| Даунтаун Дубай | 26 478 | 5,1% |
| Dubai Creek Harbour | 25 224 | 5,4% |
| Dubai Hills Estate | 25 022 | 6,1% |
| Sobha Hartland | 21 649 | 6,4% |
| Дубай Марина | 21 028 | 5,2% |
| Business Bay | 20 306 | 5,9% |
| JLT | 15 666 | 6,7% |
| JVC | 13 697 | 6,9% |
Два самых доступных района выборки, JVC и JLT, дают две самые высокие доходности, около 7%. Даунтаун, самый дорогой район, даёт самую низкую доходность, около 5%. Business Bay при этом занимает необычно выгодную середину: доходность 5,9%, выше, чем у Даунтауна или Марины, и это район, который одновременно быстрее всех дорожает в выборке. Падение цены в Sobha Hartland подняло доходность района до 6,4%, и, возможно, именно поэтому объём сделок там, по имеющимся данным, держится устойчиво даже на фоне падения медианной цены: покупатели, ориентированные на доход от аренды, заходят туда, откуда уходят покупатели, ориентированные на рост капитализации.
Для тех, кто планирует сделку по этим цифрам: на вторичном рынке Дубая регистрационный сбор Земельного департамента в размере 4% на практике полностью платит покупатель, а не делится между сторонами поровну, как формально допускает тарифная сетка DLD. Эта сумма ложится поверх каждой цены за квадратный метр, приведённой выше, и её нужно закладывать в любой расчёт доходности или доходности от перепродажи до сравнения районов между собой.
Методология
Этот рейтинг построен полностью на открытых данных Земельного департамента Дубая, доступных через портал DLD Open Data / data.dubai, а именно на датасете dld_transactions (зарегистрированные сделки купли-продажи) и датасете dld_rent_contracts (зарегистрированные договоры аренды), сверенных со справочными таблицами районов и проектов DLD.
Мы отобрали сделки, помеченные как продажа готового жилья на вторичном рынке, исключив off-plan (Oqood) продажи и дарения, и сгруппировали юниты по master_project по собственной номенклатуре районов DLD, чтобы башни и подкластеры одного и того же мастер-комьюнити (например, разные башни Business Bay или очереди Sobha Hartland) считались вместе, а не дробились на десятки микровыборок. Цифры - это медианная цена сделки за квадратный метр общей площади, выбранная вместо среднего значения, чтобы уменьшить искажение от небольшого числа очень крупных или очень мелких юнитов, посчитанная за скользящие двенадцатимесячные окна, заканчивающиеся в июле 2025 и июле 2026 года соответственно. Доходность аренды - это валовая годовая арендная плата (медианное значение зарегистрированных dld_rent_contracts по тому же мастер-проекту), делённая на медианную цену вторичного рынка 2026 года. В выборку включены только районы с достаточно большим числом сделок вторичного рынка в обоих двенадцатимесячных окнах, чтобы медиана была устойчивой; районы с малым объёмом сделок были исключены, а не опубликованы с ненадёжными цифрами. Данные приведены по состоянию на июль 2026 года и будут меняться по мере обновления открытых реестров DLD; мы планируем периодически обновлять это сравнение.
Частые вопросы
Почему Business Bay вырос быстрее, чем Даунтаун или Палм Джумейра в 2026 году? Медиана вторичного рынка Business Bay выросла на 6,9% год к году - быстрее всех районов в выборке. Вероятная причина - переток спроса из более дорогих соседних районов, устойчивый спрос на аренду благодаря близости к метро и более низкая цена входа, чем в Даунтауне или Дубай Марине, при сопоставимой доступности к центру Дубая.
Даунтаун Дубай - плохая инвестиция теперь, когда цены упали на 3,3%? Не обязательно. Даунтаун остаётся самым дорогим районом в выборке, а его доходность в 5,1% стабильна. Откат на 3,3% после долгого роста больше похож на нормализацию, чем на структурный спад, но покупателям стоит учитывать конкуренцию, которую Даунтаун теперь получает от Business Bay и других центральных районов.
Почему Sobha Hartland остывает, если другие проекты под брендом Sobha по-прежнему продвигаются агрессивно? Снижение цены на вторичном рынке на 4,2% совпадает с необычно крупной волной передачи ключей: Sobha Realty заявила о более чем 6 800 передачах юнитов по всему дубайскому портфелю компании в 2026 году, из-за чего новый готовый фонд напрямую конкурирует с уже выставленными на продажу вторичными юнитами в том же районе.
Эти цифры про off-plan или про готовое жильё? Только вторичный рынок готового жилья. Off-plan сделки (Oqood) намеренно исключены, потому что цена на этапе строительства формируется платёжными планами застройщика и стартовыми акциями, а не условиями открытого вторичного рынка, и смешение двух сегментов исказило бы сравнение год к году.
Что такое группировка по master_project и почему это важно? DLD регистрирует сделки на уровне здания или подучастка. Группировка по master_project укрупняет эти данные до уровня района, по которому реально ищут покупатели, например, объединяет все зарегистрированные башни Business Bay в одну цифру по Business Bay, так что сравнение соответствует тому, как инвесторы думают о локации, а не тому, как земельный реестр оформляет документы.
Регистрационный сбор DLD в 4% влияет на эти цены? Нет, указанные цены - это чистые значения сделок из реестра DLD. Сбор DLD в 4% - отдельная статья расходов на закрытие сделки поверх цены покупки, и на вторичном рынке Дубая на практике его полностью платит покупатель, хотя тарифная сетка DLD формально допускает разделение 2/2 между покупателем и продавцом.
Источники
- Земельный департамент Дубая, открытый датасет dld_transactions, портал Dubai Data and Statistics (бывший DLD Open Data): data.dubai
- Земельный департамент Дубая, датасет dld_rent_contracts и связанные реестровые датасеты, портал Dubai Data and Statistics (бывший DLD Open Data): data.dubai
- Земельный департамент Дубая, датасет DLD Residential Sale Index, портал Dubai Data and Statistics (бывший DLD Open Data): data.dubai
- Земельный департамент Дубая, тарифная сетка регистрации и передачи прав собственности: dubailand.gov.ae
- Trade Arabia, "Sobha Realty plans record handover of 6,819 units in 2026": tradearabia.com
Все цифры по ценам и доходности в этой статье - собственный расчёт Propick по перечисленным выше датасетам DLD, и на момент публикации в таком разрезе по районам и только по вторичному рынку они больше нигде не публиковались.
