title: "ماذا تفعل مباشرة بعد شراء عقار في دبي: DEWA وEjari والانتقال والتأمين" slug: after-buying-property-dubai-checklist language: "AR" category: "guides" tags: ["ما بعد الشراء", "DEWA", "Ejari", "الانتقال للسكن", "تأمين المنزل", "قائمة المالك الجديد", "Mollak", "عقارات دبي"] metaTitle: "بعد شراء عقار في دبي: قائمة DEWA وEjari والانتقال للسكن" metaDescription: "قائمة مرجعية خطوة بخطوة لأول 90 يوماً بعد شراء عقار في دبي: نقل DEWA، وتسجيل Ejari، وتصاريح الانتقال، ورسوم الخدمة عبر Mollak، والتأمين." dataSource: "Dubai Land Department (DLD) eServices; DEWA; Central Bank of UAE; Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security (ICP)" period: "Data as of July 2026" heroImage: description: "مالك منزل جديد يحمل مجموعة مفاتيح وملفاً من المستندات أمام برج سكني حديث في دبي، مع ظهور صندوق عداد DEWA في الخلفية" alt: "مالك عقار جديد يحمل المفاتيح والأوراق أمام مبنى سكني في دبي بعد إتمام عملية الشراء" schemaTypes: ["Article", "HowTo"]
ماذا تفعل مباشرة بعد شراء عقار في دبي: DEWA وEjari والانتقال والتأمينتسجيل اسمك في سند الملكية (Title Deed) ليس نهاية المطاف. فقبل أن تشغّل الأنوار، أو تُدخل مستأجراً، أو حتى تستلم بريدك بشكل منتظم، يبقى أمامك عدد من الإجراءات الإدارية، بعضها إلزامي وبعضها اختياري لكنه يستحق العناء. يرتّب هذا الدليل هذه الخطوات بالتسلسل الذي يمرّ به المالك الجديد في دبي فعلياً، من اليوم الذي تُصدر فيه دائرة الأراضي والأملاك في دبي سند الملكية الإلكتروني، وصولاً إلى أسابيعك الأولى بعد استلام المفاتيح.
الخطوة 1: نقل حساب DEWA أو تفعيله باسمك
هذه هي الخطوة التي لا يتجاوزها أحد تقريباً، فبدونها لا كهرباء ولا ماء. لا تنقل هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) التوصيل تلقائياً إلى المالك الجديد عند انتقال ملكية العقار؛ إذ يُغلق حساب المالك أو المستأجر السابق، ويتعين على المالك الجديد فتح حساب سكني جديد عبر قنوات DEWA الرسمية (الموقع الإلكتروني، أو التطبيق الذكي، أو أحد مراكز سعادة المتعاملين).
لتقديم الطلب تحتاج عادةً إلى سند الملكية (أو عقد البيع إن كان السند ما زال قيد المعالجة)، ونسخة من جواز السفر والهوية الإماراتية، ورقم العقار (premises number) المطبوع غالباً على العداد الحالي أو المتاح من البائع أو من إدارة المبنى. وتفرض DEWA منذ زمن مبلغ تأمين قابلاً للاسترداد على التوصيلات السكنية الجديدة، وهو تاريخياً أقل للشقة منه للفيلا؛ تحقق من الرقم الحالي على موقع DEWA عند تقديم الطلب، إذ قد يتغير مبلغ التأمين ورسوم التوصيل. ويُردّ مبلغ التأمين عند إغلاق الحساب لاحقاً، بعد خصم أي رصيد مستحق.
هذه الخطوة إلزامية لكل من ينتقل للسكن فعلاً أو يؤجّر الوحدة. أما إذا كنت مستثمراً تُبقي الوحدة شاغرة، فقد يؤجّل بعض المُلّاك التفعيل، لكن إدارة المبنى غالباً ما تشترط تسجيل الوحدة لدى DEWA قبل تسليم المفاتيح أو بطاقات الدخول، ولذلك نادراً ما يكون تجاوز هذه الخطوة عملياً.
الخطوة 2: تسجيل Ejari، لكن فقط إذا كنت تؤجّر العقار
تسجيل Ejari متطلب لسوق الإيجار، لا للشراء. فإذا اشتريت العقار للسكن فيه بنفسك، فلا حاجة لك بـ Ejari. أما إن كنت تنوي تأجيره، فإن لوائح الإيجار في دبي، التي تُنفّذها مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) ودائرة الأراضي والأملاك، تُلزم بتسجيل كل عقد إيجار في الإمارة على نظام Ejari، عبر خدمة تسجيل/تجديد عقد الإيجار من دائرة الأراضي والأملاك في دبي، قبل أن يُعتبر الإيجار سارياً لمعظم الأغراض الرسمية، بما فيها نقل حساب DEWA إلى المستأجر والتحقق من العنوان لأغراض التأشيرة أو المدرسة. وEjari نظام خاص بدبي؛ فبقية الإمارات لديها منصات تسجيل إيجار خاصة بها، مثل «توثيق» في أبوظبي و«إيجار» في الشارقة.
بصفتك المالك، يمكنك تسجيل العقد بنفسك إن كنت تدير العقار مباشرة، أو أن يتولّى ذلك نيابةً عنك مدير عقارك أو وكيل التأجير المرخّص. وجدول الرسوم المنشور لدى دائرة الأراضي والأملاك هو 177.75 درهماً إجمالاً عبر الإنترنت (100 درهم رسوم تسجيل، و10 دراهم رسوم معرفة، و10 دراهم رسوم ابتكار، إضافة إلى 55 درهماً رسوم شريك الخدمة وضريبة القيمة المضافة عليها) أو 220 درهماً إجمالاً عند الحضور شخصياً في أحد مراكز التسجيل، وفقاً لـ دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وستحتاج إلى نسخة من عقد الإيجار الموحّد (Unified Tenancy Contract) الموقّع، وعند الحضور شخصياً إلى العقد الأصلي مع الهوية الإماراتية.
تجاوز هذه الخطوة إن كانت الوحدة يشغلها مالكها. أما إن كنت تؤجّرها، فأنجزها قبل انتقال المستأجر، لأن كثيراً من الخدمات اللاحقة، ومنها توصيل DEWA للمستأجر نفسه، تفترض وجود شهادة Ejari مسجّلة.
الخطوة 3: استصدار تصريح انتقال وبطاقات دخول من إدارة المبنى أو المجتمع السكني
تُدار معظم أبراج دبي ومجتمعاتها المغلقة يومياً عبر شركة إدارة ملكية مشتركة (JOP) مرخّصة، لا عبر المطوّر مباشرة؛ وتحتفظ دائرة الأراضي والأملاك في دبي بالسجل الرسمي لهذه الشركات. فقبل أن تتمكن من إدخال الأثاث، أو استخدام مصعد الخدمة، أو استصدار بطاقات دخول المبنى وتصاريح المواقف، تطلب الإدارة عادةً نسخة من سند الملكية، وهويتك الإماراتية أو جواز سفرك، وما يثبت أن توصيل DEWA فعّال أو قيد الإنجاز.
وهذه الخطوة إلزامية عملياً وإن لم تكن إجراءً حكومياً. فتجاوزها يعني عادةً أن فريق الأمن أو الصيانة في المبنى لن يسمح بدخول فريق النقل أو المقاول، ولذلك يُستحسن التواصل مع مكتب الإدارة فور صدور سند الملكية بدلاً من الانتظار حتى يوم الانتقال.
الخطوة 4: فتح حساب رسوم خدمة جمعية المُلّاك (Mollak)
بمجرد أن تمتلك وحدة في مبنى أو مجتمع ذي ملكية مشتركة، تصبح تلقائياً عضواً في جمعية المُلّاك (Owners' Association) لذلك المشروع ومسؤولاً عن رسوم الخدمة السنوية. وتُحدَّد هذه الرسوم وتُنشَر عبر Mollak، المنصة التي تديرها ريرا ويُتاح الوصول إليها من خلال مؤشر رسوم الخدمة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، الذي يتيح لأي مالك الاطلاع على معدل رسوم الخدمة المعتمد من ريرا لمشروعه المحدد ونوع عقاره والسنة المعنية.
عملياً، تتولّى شركة إدارة المبنى تسجيل وحدتك باسمك وإصدار تعليمات الدفع، غالباً على شكل فاتورة سنوية أو مباشرةً عبر بوابة Mollak، بمجرد اكتمال نقل الملكية. ويجدر بك، بعد التسليم بوقت قصير، التأكد من أن وحدتك مسجّلة باسمك لا باسم المالك السابق، لأن رسوم الخدمة غير المسددة تبقى معلّقة على الوحدة وقد تعقّد أي إعادة بيع مستقبلاً.
هذه الخطوة إلزامية (فرسوم الخدمة التزام قانوني على المالك في العقار ذي الملكية المشتركة)، حتى وإن كانت الإدارة هي من يتولّى فتح الحساب عادةً، لا أن تتقدّم أنت بطلبه بنفسك.
الخطوة 5: فكّر في تأمين المنزل
بخلاف رسوم DEWA أو رسوم جمعية المُلّاك، يبقى تأمين المنزل اختيارياً للمشتري نقداً، رغم أن معظم بنوك الرهن العقاري في الإمارات تشترط تأمين الحياة وتأمين العقار (الحريق والأخطار) معاً كشرط للقرض. وتخضع شركات التأمين ومنتجاتها المطروحة في الإمارات لتنظيم مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، الذي تسلّم مهام الإشراف من هيئة التأمين السابقة عام 2020.
ويجدر التمييز بين منتجين. فتأمين المبنى (الهيكل والتجهيزات الثابتة) يكون أحياناً مضمّناً ضمن رسوم الخدمة للشقق، لكن ذلك يختلف من مبنى لآخر ويستحق التأكد منه لا افتراضه. أما تأمين المحتويات (الأثاث والمقتنيات الثمينة والمسؤولية الشخصية) فلا يكون مشمولاً تقريباً على الإطلاق، ويُشترى منفصلاً إذا رغبت فيه. وليس أيّ منهما متطلباً قانونياً لمالك يسكن عقاره اشتراه نقداً، لكن التخلي عن تأمين المحتويات ثغرة حقيقية لكل من يحتفظ بقيمة معتبرة داخل الوحدة.
الخطوة 6: تحديث عنوانك في الهوية الإماراتية ولدى بنكك
لا تتطلب الهوية الإماراتية إعادة إصدار كاملة عند تغيير العنوان، لكن الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP) توفّر خدمة «تحديث البيانات» للتفاصيل غير الجوهرية، كالهاتف والبريد الإلكتروني والعنوان، عبر منصة الخدمات الذكية لدى ICP أو تطبيقها للهاتف المحمول. وهي خدمة سريعة تستحق الإنجاز كي تتطابق السجلات الرسمية مع مكان إقامتك.
وبشكل منفصل، أبلغ بنكك، خصوصاً إن موّلت الشراء برهن عقاري، لأن الجهات المقرِضة تحرص عادةً على عنوان محدّث في ملفها لأغراض كشوف الحساب والمراسلات التأمينية. وهذا تحديث بنكي روتيني لا إجراء حكومي، ويكفي فيه عادةً اتصال هاتفي أو تعديل عبر تطبيق البنك.
ترتيب الخطوات في نظرة واحدة
| الخطوة | إلزامية؟ | من يتولاها | التكلفة التقريبية |
|---|---|---|---|
| توصيل DEWA | نعم، للحصول على الكهرباء/الماء | أنت، عبر DEWA | تأمين قابل للاسترداد + رسوم تفعيل |
| Ejari | فقط عند التأجير | أنت أو وكيلك، عبر DLD | 177.75 درهماً عبر الإنترنت / 220 درهماً حضورياً |
| تصريح الانتقال وبطاقات الدخول | عملياً نعم | إدارة المبنى/المجتمع السكني | تختلف حسب المبنى |
| حساب Mollak / رسوم الخدمة | نعم (التزام قانوني لجمعية المُلّاك) | شركة الإدارة، عبر Mollak | تحدّدها ريرا لكل مشروع |
| تأمين المنزل | لا، إلا مع الرهن العقاري | أنت، عبر شركة تأمين مرخّصة | تختلف حسب التغطية والوحدة |
| تحديث العنوان في الهوية الإماراتية / البنك | موصى به | أنت، عبر ICP / بنكك | مجاناً (ICP)، عادةً بدون رسوم |
الأسئلة الشائعة
هل يجب تفعيل DEWA في اليوم نفسه الذي أستلم فيه المفاتيح؟ ليس في اليوم نفسه، لكن لا يمكنك الانتقال للسكن أو استخدام الوحدة بدونه، وإدارة المبنى عادةً لا تمنح دخولاً كاملاً حتى يكون DEWA قيد الإنجاز على الأقل، ولذلك يُستحسن تقديم الطلب فور صدور سند الملكية.
هل أحتاج إلى Ejari إذا كنت أسكن العقار بنفسي؟ لا. فـ Ejari يسجّل عقود الإيجار بين المؤجّر والمستأجر، والوحدة التي يشغلها مالكها ليس فيها عقد إيجار يُسجَّل.
من يحدّد رسوم خدمة مبناي، وهل يمكنني التحقق منها؟ تعتمد مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) معدل رسوم الخدمة لكل مشروع، ويمكن لأي مالك الاطلاع عليه باسم المشروع ونوع العقار عبر مؤشر رسوم الخدمة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، المتاح من خلال نظام Mollak.
هل تأمين المنزل مطلوب قانوناً في دبي؟ ليس للشراء نقداً. تشترط بنوك الرهن العقاري عادةً تأمين الحياة وتأمين العقار معاً كشرط للقرض، وتخضع شركات التأمين التي تقدّم هذه المنتجات لتنظيم مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي.
كم تبلغ تكلفة تسجيل Ejari؟ وفقاً لـ دائرة الأراضي والأملاك في دبي، 177.75 درهماً إجمالاً عند التسجيل عبر الإنترنت من خلال Ejari أو تطبيق Dubai REST، أو 220 درهماً إجمالاً عند الحضور شخصياً في أحد مراكز التسجيل.
المصادر
- Dubai Land Department, Property Sale Registration (إصدار سند الملكية): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, Register/Renew Tenancy Contract (رسوم وإجراءات Ejari): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-renew-ejari-contract/
- Dubai Land Department, سجل Jointly Owned Property Management Companies: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/jointly-owned-property-management-companies/
- Dubai Land Department, Service Charge Index (المعدلات المعتمدة من ريرا عبر Mollak): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/
- DEWA, الموقع الرسمي (التوصيلات السكنية الجديدة والتأمينات): https://www.dewa.gov.ae/en
- Central Bank of UAE, الموقع الرسمي (تنظيم قطاع التأمين): https://www.centralbank.ae/en/
- Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security (ICP), خدمة Data Update: https://smartservices.icp.gov.ae
