title: "هل توجد ضريبة على الأرباح الرأسمالية عند بيع عقار في دبي؟" slug: capital-gains-tax-dubai-property language: "AR" category: "legal-taxes" tags: ["الأرباح الرأسمالية", "ضريبة عقارات دبي", "رسوم DLD", "FTA", "بيع العقارات", "الإقامة الضريبية"] metaTitle: "هل توجد ضريبة أرباح رأسمالية على بيع عقارات دبي؟" metaDescription: "لا تفرض الإمارات ضريبة أرباح رأسمالية شخصية على بيع العقارات، غير أن رسوم تحويل الملكية لدى دائرة الأراضي وضريبة الشركات وقوانين بلد الإقامة قد تنطبق." dataSource: "UAE Federal Tax Authority (FTA, tax.gov.ae); UAE Ministry of Finance (mof.gov.ae); u.ae official portal; Dubai Land Department (DLD) fee schedule" period: "Data as of July 2026" heroImage: description: "آلة حاسبة وعقد بيع وشراء عقار في دبي وورقة نقدية من فئة الدرهم الإماراتي موضوعة على مكتب، ترمز إلى الأسئلة الضريبية المرتبطة ببيع العقارات في دبي" alt: "آلة حاسبة ومستندات بيع عقار تمثّل أسئلة ضريبة الأرباح الرأسمالية لبائعي العقارات في دبي" schemaTypes: ["Article", "FAQPage"]
هل توجد ضريبة على الأرباح الرأسمالية عند بيع عقار في دبي؟إذا بعت شقة أو فيلا في دبي بسعر يفوق ما دفعته عند الشراء، فلن تفرض حكومة دولة الإمارات ضريبة على هذا الربح باعتباره دخلاً شخصياً. هذه من أكثر المقولات تداولاً عن سوق العقارات في دبي، وهي صحيحة بالفعل للفرد الذي يبيع مسكناً يملكه بصفته الشخصية أو وحدة استثمارية. لكن عبارة «لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية» شيء، وعبارة «لا تكاليف ولا ضرائب على الإطلاق» شيء آخر. يوضّح هذا المقال ما تفرضه الإمارات فعلاً عند البيع، وما الذي يتغيّر إذا كنت تملك العقار عبر شركة، والالتزامات الضريبية في بلد الإقامة التي كثيراً ما تغيب عن بال المالكين الأجانب.
الإجابة المختصرة: لا ضريبة أرباح رأسمالية شخصية في الإمارات
لا تفرض دولة الإمارات ضريبة دخل على الأفراد، وفقاً للبوابة الرسمية لحكومة دولة الإمارات u.ae، ويشمل ذلك الأرباح الرأسمالية التي يحققها الشخص الطبيعي من بيع أصول يملكها بصفته الشخصية، ومنها العقارات. فلا يوجد قانون مستقل لضريبة الأرباح الرأسمالية، ولا إقرار سنوي عن أرباح العقارات، ولا أي التزام بالتقديم لدى الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA) مرتبط بالربح المتحقق من بيع مسكن شخصي أو عقار استثماري، وهو ما تؤكده الهيئة الاتحادية للضرائب في نظرتها العامة على الضرائب، التي تُدرج ضريبة القيمة المضافة والضريبة الانتقائية وضريبة الشركات باعتبارها أنواع الضرائب المطبّقة حالياً في الإمارات.
وينطبق هذا سواء كان البائع مقيماً في الإمارات، أو مواطناً أجنبياً لم يقم في الدولة قط، أو كان يملك العقار كاستثمار صريح بغرض إعادة البيع، ما دامت عملية البيع تتم من الفرد بصفته الشخصية لا عبر نشاط تجاري مرخّص.
ويتناول هذا المقال العقارات السكنية التي يبيعها الفرد بصفته الشخصية. أما بيع العقارات التجارية فمسألة منفصلة: تنطبق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% في الإمارات عموماً على معاملات العقارات التجارية، في حين يكون بيع العقارات السكنية معفياً عادةً بعد التوريد الأول. وضريبة القيمة المضافة على البيع التجاري تقع خارج نطاق هذا المقال، وهي ليست ضريبة أرباح رأسمالية.
ما تدفعه فعلاً عند البيع: رسوم تحويل الملكية لدى دائرة الأراضي
البيع في دبي ليس خالياً من الرسوم الحكومية، لكنه خالٍ من أي ضريبة على الربح. وأبرز تكلفة حكومية مرتبطة بالبيع هي رسوم تحويل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وقدرها 4% من سعر البيع (يدفعها المشتري عملياً)، وفقاً لخدمة تسجيل بيع العقارات لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وتُحتسب هذه الرسوم على كامل قيمة المعاملة لا على الربح، ولذلك تُستحق حتى لو بيع العقار بخسارة.
وإلى جانب رسوم التحويل، يحدد جدول رسوم دائرة الأراضي نفسه رسم تسجيل لدى مكتب أمين التسجيل (trustee office) يتراوح تقريباً بين 2,000 و4,000 درهم زائداً ضريبة القيمة المضافة تبعاً لقيمة البيع، ورسم إصدار سند الملكية بقيمة 250 درهماً، وكلاهما وفقاً لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. أما البائعون الذين لديهم رهن عقاري قائم فيحتاجون أيضاً إلى خطاب مديونية من البنك (liability letter)، ثم إلى شهادة فك الرهن (mortgage release) بعد سداد القرض، ويُنجَز المستندان عبر منظومة أمناء التسجيل نفسها قبل أن يكتمل تحويل الملكية.
تكاليف أخرى على البائع ينبغي إدراجها في الميزانية
إلى جانب جدول الرسوم الحكومية، يتحمّل معظم البائعين نوعين من التكاليف الخاصة التي لا تحددها الحكومة وتتفاوت من صفقة إلى أخرى: عمولة الوسيط العقاري التي يُتفق عليها بين البائع والوسيط ولا تحددها جهة رسمية، ورسم شهادة عدم الممانعة (NOC) الذي يفرضه المطوّر لإثبات خلوّ العقار من أي رسوم خدمة مستحقة قبل تسجيل التحويل. لا يُعدّ أي منهما ضريبة، لكن كليهما يقتطع من صافي العائد، وينبغي احتسابهما إلى جانب رسوم تحويل الملكية لدى دائرة الأراضي عند تقدير صافي ما تدرّه الصفقة بعد التكاليف.
إذا كنت تملك العقار عبر شركة: قد تنطبق ضريبة الشركات
إجابة «لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية» تخصّ الأفراد الذين يبيعون بصفتهم الشخصية، وتتغيّر إذا كان العقار مملوكاً داخل شركة، سواء كانت كياناً في البر الرئيسي (mainland) في الإمارات، أو شركة في منطقة حرة، أو شركة ذات غرض خاص (SPV) خارجية تحمل سند الملكية.
استحدثت دولة الإمارات نظاماً اتحادياً لضريبة الشركات بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022 بشأن ضريبة الشركات والأعمال، وهو ساري المفعول على السنوات المالية التي تبدأ في 1 يونيو 2023 أو بعده. وتحدد المادة 3 من هذا القانون النسبة عند 0% على الدخل الخاضع للضريبة حتى 375,000 درهم (وهو الحد المنصوص عليه في قرار مجلس الوزراء رقم 116 لسنة 2022) و9% على الدخل الخاضع للضريبة الذي يتجاوز هذا الحد، كما هو ملخّص في صفحات ضريبة الشركات لدى الهيئة الاتحادية للضرائب. والشركة التي تشتري العقارات وتبيعها ضمن نشاطها، أو التي تُدرج عقاراً في ميزانيتها العمومية ثم تبيعه لاحقاً بربح، تُدرج هذا الربح عادةً ضمن دخلها الخاضع للضريبة بموجب هذا النظام، مع مراعاة القواعد المعتادة لضريبة الشركات بشأن الخصومات والإعفاءات المسموح بها.
في المقابل، وبموجب قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023 بشأن تحديد فئات الأعمال أو الأنشطة التجارية التي يزاولها الشخص الطبيعي وتخضع لضريبة الشركات، فإن الاستثمار العقاري الذي يمارسه الشخص الطبيعي بصفته الشخصية البحتة، دون رخصة تجارية، يقع عموماً خارج نطاق ضريبة الشركات. والفيصل عملياً هو ما إذا كان النشاط يُزاوَل كعمل تجاري مرخّص أم كاستثمار شخصي؛ وعلى المالكين الذين لا يتيقّنون في أي الجانبين يقع هيكل ملكيتهم أن يؤكدوا وضعهم لدى الهيئة الاتحادية للضرائب، التي تتضمن نسختها المنشورة من القرار نفسه الصياغة النافذة، أو لدى وكيل ضرائب معتمد في الإمارات قبل البيع، فإعادة الهيكلة بعد وقوع الأمر أصعب بكثير من تأكيد المعاملة الضريبية سلفاً.
أهم نقطة تستوجب الانتباه: قد يظل بلد إقامتك يفرض ضريبة على الربح
هنا يقع ما يغفل عنه البائعون غالباً. فعدم فرض الإمارات ضريبة على الربح لا يعني أن أي دولة أخرى لن تفرضها. فكثير من الولايات القضائية، ومنها المملكة المتحدة ومعظم دول الاتحاد الأوروبي وغيرها، تفرض على المقيمين الضريبيين لديها ضريبة على الدخل والأرباح الرأسمالية المحققة حول العالم، وقد يشمل ذلك ربحاً من عقار بيع في دبي، حتى وإن كانت الإمارات نفسها لا تفرض شيئاً على المعاملة ذاتها. وانطباق هذا عليك من عدمه يتوقف كلياً على وضع إقامتك الضريبية الشخصية في بلدك وقت البيع، لا على موقع العقار.
وتتباين القواعد المنظِّمة لذلك من دولة إلى أخرى: فبعضها يفرض الضريبة على أساس الجنسية بصرف النظر عن مكان الإقامة، ومعظمها يفرضها على أساس الإقامة وعدد الأيام التي تقضيها داخل البلد، وبعضها يرتبط باتفاقيات لتجنب الازدواج الضريبي مع الإمارات تؤثر في كيفية معاملة الربح أو خصمه. وليس شيء من ذلك من اختصاص الجهات الحكومية في الإمارات، ولا يمكن لمنصة Propick، بصفتها منصة مقرها دبي، أن تسدي مشورة بشأن القوانين الضريبية الأجنبية. وكل من يبيع عقاراً في دبي ويحتفظ بإقامة ضريبية أو التزام ضريبي قائم على الجنسية أو صلات وثيقة ببلد آخر ينبغي له أن يستشير مختصاً ضريبياً مرخّصاً في ذلك البلد قبل أن يفترض أن البيع معفى من الضريبة بكل معانيها.
كيف تخطط لتفادي ذلك
بضع خطوات عملية تقلّل خطر مفاجأة غير سارّة بعد البيع في دبي:
- تحقق من وضع إقامتك الضريبية الشخصية عن سنة البيع في بلدك، لا من وضع إقامتك في الإمارات وحده، فالأول هو ما يحدد عادةً الالتزام الضريبي في الخارج.
- احتفظ بسجل ورقي واضح لسعر الشراء الأصلي وتواريخ المعاملات ورسوم تحويل الملكية المدفوعة لدائرة الأراضي وأي تحسينات رأسمالية أُجريت على العقار، فالجهة الضريبية الأجنبية عند احتساب الربح ستطلب عادةً المستندات نفسها التي لا يُطالَب البائع في الإمارات بتقديمها.
- إذا كان العقار مملوكاً عبر شركة، فتأكد من وضع تسجيلها في ضريبة الشركات وحالة تقديمها للإقرارات لدى الهيئة الاتحادية للضرائب قبل طرح البيع بوقت كافٍ، فإلغاء التسجيل أو إعادة الهيكلة قد يستغرق وقتاً.
- لا تعتمد على عبارة «لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية في دبي» كإجابة كاملة عن وضعك الضريبي الشخصي أو وضع شركتك، فهي تجيب عن الجانب الإماراتي من السؤال فحسب.
الأسئلة الشائعة
هل تفرض الإمارات ضريبة على الربح عند بيع شقتي في دبي؟ لا. لا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد، وفقاً للبوابة الرسمية u.ae، ولا توجد ضريبة أرباح رأسمالية منفصلة على بيع عقار شخصي. لكنك تظل تدفع رسوم تحويل الملكية لدائرة الأراضي بنسبة 4% على سعر البيع نفسه، لا على الربح.
هل رسوم دائرة الأراضي بنسبة 4% شكل من أشكال ضريبة الأرباح الرأسمالية؟ لا. رسوم تحويل الملكية لدائرة الأراضي تُحتسب على كامل سعر البيع، وتنطبق سواء بيع العقار بربح أو بخسارة، ويدفعها المشتري عملياً في السوق الثانوية. وهي رسم تسجيل، لا ضريبة على الأرباح.
هل أدفع ضريبة الشركات في الإمارات عند بيع عقار أملكه شخصياً؟ عموماً لا. فضريبة الشركات، بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022 وقرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023، تستهدف النشاط التجاري المرخّص والأصول المملوكة للشركات. أما الاستثمار العقاري الذي يمارسه الفرد بصفته الشخصية البحتة، دون رخصة تجارية، فيقع عموماً خارج نطاقها، وإن كان على المالكين الذين يكتنف هيكلهم أي غموض أن يؤكدوا ذلك مباشرة مع الهيئة الاتحادية للضرائب أو مع وكيل ضرائب معتمد.
ماذا لو كنت أملك العقار عبر شركة؟ عندئذ قد يقع البيع ضمن نطاق ضريبة الشركات. فالشركة التي تبيع عقاراً بربح تُدرج هذا الربح عادةً ضمن دخلها الخاضع للضريبة، مع تطبيق نسبة 9% على ما يتجاوز حد 375,000 درهم المنصوص عليه في المادة 3 من المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022 (الحد المحدَّد في قرار مجلس الوزراء رقم 116 لسنة 2022)، كما هو ملخّص لدى الهيئة الاتحادية للضرائب.
هل يمكن لبلد إقامتي أن يفرض ضريبة على الربح حتى لو لم تفعل الإمارات؟ نعم، وهذا هو التنبيه الذي يغفل عنه معظم البائعين الأجانب. فكثير من الدول تفرض على مقيميها ضريبة على الأرباح الرأسمالية المحققة حول العالم، بما فيها أرباح عقار بيع في دبي. ويتوقف ذلك على إقامتك الضريبية الشخصية في بلدك، لا على قواعد الإمارات نفسها، لذا راجع مستشاراً ضريبياً مرخّصاً هناك قبل أن تفترض أن البيع معفى من الضريبة في كل مكان.
المصادر
- u.ae، البوابة الرسمية لحكومة دولة الإمارات، الضرائب: https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation
- الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA)، نظرة عامة على الضرائب (ضريبة القيمة المضافة، الضريبة الانتقائية، ضريبة الشركات): https://tax.gov.ae/en/taxes.aspx
- الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA)، ضريبة الشركات: https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax.aspx
- الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA)، دليل التشريعات (قرارات مجلس الوزراء والقرارات الوزارية بشأن ضريبة الشركات): https://tax.gov.ae/en/legislation.aspx
- وزارة المالية في دولة الإمارات، المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022 بشأن ضريبة الشركات والأعمال (المادة 3: نسبة ضريبة الشركات؛ تاريخ السريان 1 يونيو 2023): https://mof.gov.ae/wp-content/uploads/2026/01/Federal-Decree-Law-No.-47-of-2022-and-its-amendments-en-v13.1.26.pdf
- الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA)، نظرة عامة على ضريبة القيمة المضافة (نسبة 5%): https://tax.gov.ae/en/taxes/vat.aspx
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تسجيل بيع العقارات (رسوم التحويل، رسم تسجيل أمين التسجيل، رسم إصدار سند الملكية): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- وزارة المالية في دولة الإمارات، قرار مجلس الوزراء رقم 116 لسنة 2022 بشأن الدخل السنوي الخاضع لضريبة الشركات (حد 375,000 درهم بموجب المادة 3 من قانون ضريبة الشركات): https://mof.gov.ae/wp-content/uploads/2023/02/Cabinet-Decision-No-116-of-2022-on-CT-Article-3-Threshold-1.pdf
- وزارة المالية في دولة الإمارات، قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023 بتحديد فئات الأعمال أو الأنشطة التجارية التي يزاولها الشخص الطبيعي المقيم أو غير المقيم والخاضعة لضريبة الشركات: https://mof.gov.ae/wp-content/uploads/2023/05/Cabinet-Decision-No.-49-of-2023.pdf
- الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA)، النص المنشور لقرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023: https://tax.gov.ae/DataFolder/Files/Legislation/05-06-2023/3/Cabinet%20Decision%20No.%2049%20of%202023%20-%20for%20publishing.pdf
