title: "لماذا يدفع المنتقلون أكثر ممّن يبقون: الفجوة الإيجارية بين العقد الجديد والتجديد في دبي (بيانات DLD)" slug: dubai-new-vs-renewal-rent-gap language: "AR" category: "analytics" tags: ["DLD", "تجديد الإيجار", "RERA", "عقد إيجار جديد", "ارتفاع الإيجارات", "مستأجرو دبي"] metaTitle: "الفجوة الإيجارية في دبي: العقود الجديدة أغلى من التجديد بنسبة 20.9% (بيانات DLD)" metaDescription: "بيانات DLD لـ 80,000 عقد إيجار شقق في دبي: المستأجر الجديد يدفع نحو 70,000 درهم سنوياً مقابل 57,881 درهماً عند التجديد، بفارق 20.9% لصالح من يبقى في مكانه." dataSource: "Dubai Land Department (DLD) rent contract data via the data.dubai API gateway" period: "Data as of July 2026" heroImage: description: "رسم توضيحي على هيئة ميزان بكفّتين تحمل كل منهما مفتاح شقة: كفة مكتوب عليها 'عقد جديد' تميل أثقل باللون الذهبي، وكفة أخرى مكتوب عليها 'تجديد' باللون الكحلي الباهت، على خلفية باهتة لأفق مدينة دبي، تعبّر بصرياً عن فجوة التكلفة بين الانتقال والبقاء" alt: "ميزان يقارن كفة 'عقد جديد' الأثقل بكفة 'تجديد' الأخف، يوضّح الفجوة الإيجارية في دبي بين المستأجرين الجدد والمستأجرين المجدّدين استناداً إلى بيانات عقود DLD" schemaTypes: ["Article", "Dataset"]
لماذا يدفع المنتقلون أكثر ممّن يبقون: الفجوة الإيجارية بين العقد الجديد والتجديد في دبي (بيانات DLD)من بين نحو 80,000 عقد إيجار شقق في دبي مسجّل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) خلال الاثني عشر شهراً المنتهية في يونيو 2026، تبلغ التكلفة المعتادة للعقد الجديد 70,000 درهم سنوياً، فيما تبلغ التكلفة المعتادة للتجديد، على النوع نفسه من الوحدات، 57,881 درهماً. الفارق إذاً 12,119 درهماً في السنة، أي أن من يوقّع عقداً جديداً بالكامل يدفع أكثر بنسبة 20.9% ممّن يجدّد عقده في مكانه (70,000 مقسومة على 57,881). ولا يعود هذا الفارق إلى نزوة من المالك، بل إلى مؤشر الإيجارات الخاص بمؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، الذي يضع سقفاً لمقدار الزيادة على إيجار المستأجر الحالي عند التجديد، بينما يبقى العقد الجديد حراً في إعادة التسعير إلى أي مستوى يتحمّله السوق المفتوح.
الأرقام الرئيسية
| نوع العقد | الإيجار السنوي المعتاد (درهم) | عدد العقود (n) |
|---|---|---|
| عقد جديد | 70,000 | 28,172 |
| تجديد | 57,881 | 51,813 |
تقتصر مجموعة البيانات التي يقوم عليها هذا التحليل على الشقق السكنية (Flats) دون غيرها، وتشمل العقود التي تقع تواريخ بدئها بين 1 يوليو 2025 و30 يونيو 2026، مستندةً إلى ما يقارب 80,000 عقد مسجّل إجمالاً (28,172 عقداً جديداً و51,813 تجديداً). ويفوق عدد التجديدات عدد العقود الجديدة بنحو الضعف، أي إن مقابل كل مستأجر جديد يدخل السوق في تلك اللحظة، جدّد نحو مستأجرَين قائمَين عقدهما بدل الانتقال.
يمثّل فارق الـ 12,119 درهماً العلاوة السنوية التي يتكبّدها المنتقل مقارنةً بمن يبقى، مقابل ما تصنّفه DLD نفسها مخزوناً من الشقق قابلاً للمقارنة. وليست هذه مقارنة بين أنواع وحدات مختلفة أو مبانٍ مختلفة، بل هي الفئة نفسها من العقود (Flats)، لا يفصلها سوى كون العقد جديداً أم تجديداً لإيجار قائم.
لماذا توجد هذه الفجوة: مؤشر الإيجارات لدى ريرا
تنشر مؤسسة التنظيم العقاري في دبي (ريرا) مؤشراً للإيجارات وحاسبة للزيادة يضعان سقفاً للزيادة التي يجوز للمالك تطبيقها عند تجديد عقد مستأجر حالي، تبعاً لمدى انخفاض الإيجار الحالي عن القيمة المرجعية للمؤشر في تلك المنطقة ولذلك النوع من الوحدات. فإذا كان إيجار المستأجر القائم قريباً من القيمة المرجعية أو أعلى منها، فلا يحق للمالك رفعه عند التجديد، أو لا يرفعه إلا بنسبة صغيرة مقيّدة بسقف. وإذا كان الإيجار أدنى بكثير من القيمة المرجعية، تظل الزيادة مقيّدة بسقف وفق مقياس متدرّج.
أما العقد الجديد بالكامل فمعاملة مختلفة تماماً: لا مستأجر قائم ولا إيجار سابق يُحتسب مقدار الزيادة قياساً عليه، ومن ثمّ يتفاوض المالك والمستأجر الجديد عند أي سعر يفرزه السوق المفتوح، دون قيد سقف التجديد. وفي سوق ترتفع فيه الإيجارات المطلوبة، تتجاوز إعادة التسعير وفق السوق المفتوح باستمرار ما كانت لتبلغه زيادة التجديد المقيّدة على الوحدة نفسها. والفارق بين 70,000 درهم و57,881 درهماً هو الأثر التراكمي على مستوى السوق بأكمله لهذا الاختلاف البنيوي، لا خصوصية تسعير عابرة في مبنى بعينه.
وهكذا يكافئ مؤشر الإيجارات البقاء في المكان: فالمستأجر الذي يبقى في وحدته يستفيد من السقف في كل دورة تجديد، أما من ينتقل، سواء باختياره أو لأن المالك رفض التجديد، فيعود إلى السوق بالسعر الكامل دون أي سقف يحميه.
ماذا يعني هذا للمستأجرين والمُلّاك
للبقاء في المكان قيمة مالية قابلة للقياس في سوق الإيجارات في دبي اليوم. فالمستأجر القائم الذي يقترب إيجاره أصلاً من القيمة المرجعية لريرا يكون محمياً إلى حد كبير من قفزة عند التجديد، في حين لو عاد المستأجر نفسه إلى السوق بعقد جديد لواجه العلاوة على مستوى السوق البالغة 20.9% التي تكشفها هذه البيانات. وقبل الانتقال طلباً لشقة أفضل قليلاً أو طريق أقصر إلى العمل، يجدر بالمستأجر أن يزن هذه العلاوة، فسعر العقد الجديد ليس مجرد "السعر السائد"، بل هو تحديداً السعر الذي يستطيع المالك فرضه متحرّراً من سقف التجديد.
أما بالنسبة إلى المُلّاك، فالفجوة هي الوجه الآخر للآلية نفسها: الاحتفاظ بمستأجر قائم أعلى قيمةً مما يوحي به سقف التجديد وحده، لأن البديل، أي الشغور ثم إعادة التأجير بسعر العقد الجديد، يحمل تكاليف تبديل المستأجر وفترة الفراغ ووقت التسويق، وهي أمور لا تلتقطها هذه البيانات. فالفجوة البالغة 20.9% ليست "مالاً متروكاً على الطاولة" جرّاء التجديد بدل إعادة التأجير، بل تعكس كذلك تكاليف تبديل حقيقية تُغفلها المقارنة المباشرة للإيجارات.
الأسئلة الشائعة
هل الفجوة الإيجارية البالغة 20.9% بين العقد الجديد والتجديد واحدة في كل أنحاء دبي؟ تعرض هذه البيانات رقماً على مستوى السوق بأكمله عبر نحو 80,000 عقد إيجار شقق خلال الاثني عشر شهراً المنتهية في يونيو 2026، لا رقماً لكل مبنى أو لكل منطقة. إنه نمط على مستوى السوق، وليس ضماناً لسعر تجديد أو عقد جديد محدّد لأي وحدة بعينها.
لماذا رقم التجديد أقل من رقم العقد الجديد رغم أن الإيجارات في ارتفاع؟ لأن مؤشر الإيجارات لدى ريرا يضع سقفاً للنسبة التي يجوز للمالك أن يرفع بها إيجار مستأجر حالي عند التجديد، تبعاً لموقع ذلك الإيجار نسبةً إلى القيمة المرجعية للمؤشر. أما العقد الجديد فلا إيجار سابق له يُقاس عليه سقف، فيُعاد تسعيره بالكامل وفق سعر السوق المفتوح.
هل يعني هذا أن مالكي خالف القواعد إذا كانت زيادة التجديد لديّ صغيرة؟ لا. الزيادة الصغيرة أو المعدومة عند التجديد هي بالضبط ما صُمّم مؤشر الإيجارات لدى ريرا لإنتاجه حين يكون إيجار المستأجر القائم قريباً أصلاً من القيمة المرجعية لنوع وحدته ومنطقته أو أعلى منها.
المنهجية والمصادر
هذا التحليل من إعداد فريق Propick استناداً إلى بيانات عقود الإيجار الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، والمستخرَجة عبر بوابة data.dubai، وهي القناة الرسمية لهيئة دبي للبيانات والحكومة الرقمية (DDA) لبيانات DLD. وتنشر DLD كذلك بيانات عقود الإيجار بشكل منفصل عبر بوابتها الخاصة DLD Open Data: Real Estate Data؛ غير أن هذا التحليل يعتمد تحديداً على السحب عبر بوابة data.dubai، ولم نتحقق من أن المصدرين يمثّلان استخراجاً متطابقاً للسجلات الأساسية نفسها.
النطاق: الشقق السكنية (Flats) دون غيرها؛ أما الفلل والتاون هاوس وسائر أنواع العقارات فمستبعدة. الإطار الزمني: العقود التي يقع تاريخ بدئها (contract_start_date) بين 1 يوليو 2025 و30 يونيو 2026. العقد الجديد مقابل التجديد: التقسيم بحسب تصنيف العقد ذاته "جديد / تجديد" كما سجّلته DLD عند التسجيل. المقياس: القيمة المعتادة (المُبلَّغ عنها) لـ annual_amount (بالدرهم في السنة)، مذكورة بشكل منفصل لمجموعتي العقود الجديدة والتجديدات؛ ولم يُتحقق مما إذا كان هذا الرقم وسيطاً (median) أم متوسطاً (mean) مقابل سحب البيانات الأساسي، لذا وُصف هنا قيمةً معتادة بدل تأكيده وسيطاً.
أحجام العينة: n=28,172 للعقود الجديدة وn=51,813 للتجديدات، بمجموع نحو 80,000 عقد.
ملاحظة حول أسماء المناطق: تسجّل DLD العقود تحت أسماء مناطق التسجيل الخام (مثل Marsa Dubai وAl Barsha South Fourth وAl Thanyah Fifth)، وهي لا تتطابق دائماً مع أسماء المجتمعات التسويقية التي يستخدمها الوسطاء والمطوّرون (Dubai Marina وJVC وJLT على التوالي). وتعرض هذه المقالة أرقاماً على مستوى السوق فقط ولا تفصّل النتائج بحسب المنطقة، فلا حاجة إلى مطابقة أسماء المناطق للأرقام المذكورة أعلاه؛ ونشير إلى ذلك هنا للقرّاء الذين يقارنون البيانات بتحليلات أخرى على هذا الموقع تستند إلى بيانات DLD.
المصدر: بيانات عقود الإيجار الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، المستخرَجة عبر بوابة data.dubai (القناة الرسمية لـ DDA لبيانات DLD). مرجع عام ذو صلة: DLD Open Data: Real Estate Data، https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/. آلية سقف زيادة الإيجار: RERA Rental Index / Increase Calculator. البيانات بحسب حالتها في يوليو 2026.
