title: "دبي مقابل أثينا للاستثمار العقاري في 2026: مقارنة التأشيرة الذهبية والعائد والضرائب" slug: dubai-vs-athens-property-investment language: AR category: analytics tags:
- عقارات دبي
- عقارات أثينا
- التأشيرة الذهبية اليونانية
- golden visa
- الاستثمار العقاري
- DLD
- تحليل مقارن metaTitle: "دبي مقابل أثينا للاستثمار العقاري 2026: التأشيرة الذهبية والضرائب" metaDescription: "رفعت اليونان عتبة التأشيرة الذهبية إلى 800,000 يورو في أثينا و400,000 يورو في باقي البلاد، فيما بقيت دبي عند 2 مليون درهم. مقارنة السعر والعائد والضرائب." dataSource: "Dubai Land Department (DLD) Open Data; U.AE Golden Visa portal; Bank of Greece (bankofgreece.gr); Greek Independent Authority for Public Revenue (aade.gr); Balkan Insight/BIRN; eKathimerini; Greek City Times" period: "Data as of July 2026; Bank of Greece price index through Q3 2024" heroImage: description: "تكوين من لقطتين متقابلتين: ناطحات سحاب دبي مارينا وداون تاون إلى جانب الأكروبوليس وأسطح وسط أثينا، ترمز إلى مقارنة الاستثمار العقاري بين المدينتين" alt: "أفق دبي إلى جانب الأكروبوليس وأسطح وسط أثينا، تعبيراً عن مقارنة استثمار عقاري" schemaTypes:
- Article
دبي مقابل أثينا للاستثمار العقاري في 2026: مقارنة التأشيرة الذهبية والعائد والضرائب
قلّما تجتمع دبي وأثينا في قائمة خيارات واحدة، ومع ذلك تصمد المقارنة بينهما أكثر مما يُظنّ. فكلتا المدينتين لا تزالان تتيحان للمشتري الأجنبي أن يحوّل شراء عقار إلى إقامة تمتد لسنوات. وقد أمضى السوقان الأعوام الأخيرة في تعافٍ قوي انطلاقاً من قاعدة منخفضة. ويقوم كلاهما على منطق ضريبي يختلف جوهرياً عن باقي أوروبا الغربية وعن معظم دول الخليج. أما الفارق الأبرز في 2026 فهو تكلفة الدخول: ففي 2 أبريل 2024 صوّت البرلمان اليوناني على مضاعفة قيمة العقار المطلوبة للتأشيرة الذهبية تقريباً، بل أكثر من ثلاثة أضعاف في العاصمة، بينما بقيت عتبة دبي عند 2,000,000 درهم دون تغيير. يقارن هذا المقال مساري الإقامة عبر العقار جنباً إلى جنب، إلى جانب مستويات الأسعار والعائد الإيجاري والحزمة الضريبية الكاملة التي يتحمّلها المشتري فعلياً في كل مدينة، من الشراء إلى التملّك وصولاً إلى البيع.
التأشيرة الذهبية: مساران عبر العقار ما زالا مفتوحين، لكن بسعرين مختلفين تماماً
شراء عقار بقيمة لا تقل عن 2,000,000 درهم يندرج ضمن فئة المستثمر في معايير التأشيرة الذهبية لدولة الإمارات المنشورة على البوابة الحكومية الاتحادية (U.AE, Golden Visa). لم تتغيّر هذه العتبة، ولا يزال المسار مفتوحاً في 2026.
أما التأشيرة الذهبية اليونانية عبر العقار فما زالت مفتوحة هي الأخرى، لكن سعرها أُعيد ضبطه مرتين في أقل من عامين. فمنذ أغسطس 2023 كانت عتبة الدخول في أثينا وسالونيك وجزيرتَي ميكونوس وسانتوريني قد تضاعفت من 250,000 إلى 500,000 يورو. وفي 2 أبريل 2024 أقرّ البرلمان اليوناني زيادة إضافية: ففي إقليم أتيكا الذي يضمّ وسط أثينا وضواحيها الشمالية والجنوبية، وفي سالونيك وميكونوس وسانتوريني، وفي أي جزيرة يتجاوز عدد سكانها 3,100 نسمة، ارتفع الحد الأدنى لقيمة العقار مجدداً إلى 800,000 يورو. أما في سائر أنحاء البلاد فحُدّدت العتبة عند 400,000 يورو. ويشترط المستويان شراء عقار واحد بمساحة لا تقل عن 120 متراً مربعاً. وتبقى عتبة أدنى قدرها 250,000 يورو سارية في عموم البلاد دون اشتراط حد أدنى للمساحة، لكن في حالتين ضيّقتين فقط: تحويل مبنى ذي استخدام غير سكني إلى مسكن، أو ترميم مبنى مصنّف ومحمي كتراث (Balkan Insight/BIRN; eKathimerini، حول التمهيد للإصلاح). وكان الهدف المعلن للحكومة كبح أثر البرنامج في تكلفة السكن على المقيمين اليونانيين، لا إغلاق المسار كلياً.
والحصيلة أن التأشيرة الذهبية عبر العقار ما زالت قائمة في المدينتين في 2026، غير أن سعر الدخول في أثينا لشراء شقة اعتيادية بات الآن أربعة أضعاف عتبة دبي عند التحويل بأي سعر صرف حديث بين اليورو والدرهم، أي التزام رأسمالي مختلف تماماً مقابل ما هو اسمياً المنتج ذاته: إقامة مرتبطة بعقار.
مستويات الأسعار والقصّة وراء تعافي أثينا
تنشر دبي سجل أسعار حياً تديره الحكومة. ووفق بيانات DLD Open Data، تُسعّر الشرائح الراقية حالياً عند 19,360 درهماً للمتر المربع في دبي مارينا، و26,323 درهماً للمتر المربع في داون تاون دبي، و28,702 درهماً للمتر المربع في نخلة جميرا (DLD Open Data).
اليونان لا تنشر سجلاً مماثلاً لسعر المتر المربع في أثينا. لكن ما ينشره Bank of Greece هو مؤشر فصلي لأسعار الشقق، وهو وحده يروي قصّة لافتة. فعلى أساس سنة 2007 يساوي 100، هبط مؤشر أسعار الشقق في أثينا إلى نحو 56 إلى 57 في أحلك مراحل أزمة الديون عامَي 2016 و2017، قبل أن يتعافى باطّراد على مدى العقد التالي. وبحلول الربع الثالث من 2024، وهو أحدث بيان منشور، بلغ المؤشر الإجمالي لأثينا 106.7، بارتفاع 7.7 بالمئة على أساس سنوي، ما يعني أن أسعار الشقق في المدينة عادت بثبات إلى ما فوق ذروتها الاسمية لعام 2007 لأول مرة منذ الانهيار. أما الشقق الجديدة حتى خمس سنوات فكانت أشدّ سخونة عند مؤشر 110.3، بارتفاع 8.7 بالمئة على أساس سنوي، بينما استقرّ المخزون الأقدم الذي يتجاوز عمره خمس سنوات عند 104.9، بارتفاع 7.1 بالمئة (Bank of Greece, New Index of Apartment Prices by Geographical Area). هذه هي حجّة أثينا بوصفها سوق تعافٍ، مختصرة في مجموعة بيانات واحدة: عاصمة لم يستعد سوق سكنها فعلياً ذروة عمرها خمسة عشر عاماً إلا في العامين الأخيرين، ولا يزال يصعد بوتيرة سنوية من خانة الآحاد المرتفعة.
العائد الإيجاري: نطاق منشور في مواجهة علاوة التعافي
العائد الإيجاري الإجمالي في دبي، المستمد من بيانات السوق المرتبطة بـ DLD، يتراوح بين 5.4 و6.3 بالمئة في المناطق الراقية كداون تاون والمارينا، وبين 7 و9 بالمئة في المجتمعات الأكثر يسراً وطلباً.
اليونان لا تنشر سلسلة عائد حكومية رسمية تُضاهي ما تنشره DLD. فأرقام العائد الإيجاري لأثينا المتداولة في السوق مصدرها الوسطاء والبوابات ومستشارو الهجرة الاستثمارية، لا إصدار صادر عن Bank of Greece أو AADE، ولذلك لا يقدّم هذا المقال رقم عائد محدداً لأثينا بوصفه حقيقة مؤكدة. أما ما يمكن التحقق منه من مؤشر Bank of Greece أعلاه فهو أن أثينا كانت في الأعوام الأخيرة قصّة ارتفاع في السعر أكثر منها قصّة عائد ثابت: فالمستثمر الذي اشترى في 2017، قرب قاع المؤشر، ضاعف قيمة استثماره تقريباً بالأرقام الاسمية بحلول 2024. وهذا ملمح مختلف جوهرياً في المخاطرة والعائد عن نطاق دبي المنشور الأكثر ثباتاً، وينبغي تقييمه على هذا الأساس، لا افتراض أنه يسلك سلوك سوق ناضجة منخفضة التقلّب.
العبء الضريبي: الشراء والتملّك والدخل والأرباح الرأسمالية
الحزمة الضريبية في دبي وجيزة: لا ضريبة عقارية سنوية، ولا ضريبة على الأرباح الرأسمالية، ولا ضريبة دخل شخصية على الدخل الإيجاري. والتكلفة الوحيدة عند الشراء هي رسوم تسجيل دائرة الأراضي بنسبة 4 بالمئة من قيمة البيع، يدفعها المشتري عملياً (DLD، تسجيل بيع العقار).
أما الحزمة اليونانية فتُطبَّق في كل مرحلة من مراحل التملّك:
- ضريبة نقل ملكية العقار (FMA): 3.09 بالمئة (معدّل أساسي 3 بالمئة زائد رسم بلدي إضافي 0.09 بالمئة) من القيمة الأعلى بين القيمة العقارية المسجّلة وسعر الشراء، على العقارات غير الخاضعة حالياً لضريبة القيمة المضافة. والمشتري هو المسؤول قانوناً عن سدادها، ويجب تسويتها قبل توقيع عقد النقل (AADE, Real Estate Transfer Tax؛ تفاصيل المعدّل عبر Greek City Times).
- ENFIA (الضريبة العقارية السنوية): ضريبة وطنية تديرها AADE، بمكوّن رئيسي يعادل 2 إلى 16 يورو للمتر المربع تبعاً للمنطقة والقيمة التقديرية للعقار وعمره، فوقها ضريبة عقارية بلدية بنسبة 0.025 إلى 0.035 بالمئة؛ وتتحمّل الكيانات الاعتبارية رسماً إضافياً بنسبة 5.5 بالمئة على القيمة العقارية المسجّلة (Greek City Times). وعلى المستوى الوطني حصّلت ENFIA 2.3 مليار يورو في 2025، إذ استأثرت أتيكا، موطن نحو ثلث ملّاك العقارات في البلاد، بـ 53 بالمئة من الإجمالي (eKathimerini، نقلاً عن AADE). ويخفّض إجراء إعفائي لعام 2026 قيمة ENFIA إلى النصف، وصولاً إلى إعفاء كامل في 2027، للمساكن الرئيسية في التجمّعات التي لا يتجاوز عدد سكانها 1,500 نسمة، لكنه يستثني إقليم أتيكا صراحةً، فلا يجني مالك عقار في أثينا منه أي فائدة (eKathimerini).
- ضريبة الأرباح الرأسمالية: يقرّ القانون ضريبة مقتطعة بنسبة 15 بالمئة على الربح الرأسمالي الناتج عن نقل عقار بموجب المادة 41 من القانون 4172/2013، لكن تطبيقها معلّق بلا انقطاع منذ 2014 عبر قوانين متتابعة، آخرها تمديد حتى 31 ديسمبر 2026، للأفراد الذين لا يبيعون أكثر من عقارين خلال نافذة عامين ولا يتصرّفون بصفة نشاط تجاري (AADE, Property Capital Gains Tax; Greek City Times). أما حين يُعامَل البيع بوصفه نشاطاً تجارياً، فيخضع الربح لجدول يبدأ من 15 بالمئة حتى 20,000 يورو ويصل إلى 45 بالمئة فوق 40,000 يورو؛ وتدفع الشركات نسبة ثابتة قدرها 22 بالمئة.
- ضريبة الدخل الإيجاري: يخضع الأفراد، مقيمين أو غير مقيمين، لجدول تصاعدي: 15 بالمئة حتى 12,000 يورو، و35 بالمئة من 12,001 إلى 35,000 يورو، و37 بالمئة من 35,001 إلى 40,000 يورو، و45 بالمئة فوق ذلك، بعد خصم مصروفات مقدّر ثابت بنسبة 5 بالمئة؛ وتدفع الشركات نسبة ثابتة قدرها 22 بالمئة (Greek City Times).
دبي مقابل أثينا في لمحة
| المؤشر | دبي | أثينا/اليونان |
|---|---|---|
| التأشيرة الذهبية عبر العقار | فعّالة: عقار بقيمة 2,000,000 درهم يؤهّل ضمن فئة المستثمر (U.AE) | فعّالة: 800,000 يورو في أتيكا/أثينا وسالونيك والجزر الأكبر؛ 400,000 يورو في باقي البلاد؛ 250,000 يورو لترميم التراث أو تحويل الاستخدام، على مستوى البلاد |
| مستوى السعر في الشريحة الراقية | 19,360 إلى 28,702 درهم للمتر المربع، من المارينا إلى نخلة جميرا (DLD Open Data) | لا سجل رسمي لسعر المتر المربع؛ مؤشر Bank of Greece يُظهر ارتفاع أسعار شقق أثينا بنسبة 7.7% على أساس سنوي، فوق الذروة الاسمية لعام 2007، حتى الربع الثالث من 2024 |
| العائد الإيجاري الإجمالي | 5.4 إلى 6.3% في الشريحة الراقية؛ 7 إلى 9% في الشريحة الميسورة | لا ينشره مصدر حكومي يوناني؛ الحجّة الاستثمارية قامت على ارتفاع السعر من قاع 2016 إلى 2017 |
| ضريبة الشراء/النقل | رسوم DLD: 4% من قيمة البيع، يدفعها المشتري عملياً | ضريبة نقل ملكية العقار (FMA): 3.09% من القيمة الأعلى بين القيمة العقارية المسجّلة والسعر، يدفعها المشتري |
| الضريبة العقارية السنوية | لا توجد | ENFIA: 2 إلى 16 يورو للمتر المربع (المكوّن الرئيسي) زائد ضريبة بلدية 0.025 إلى 0.035%؛ لا إعفاء 2026 لأتيكا |
| ضريبة الدخل الإيجاري | لا توجد | 15% حتى 12,000 يورو، ترتفع إلى 45% فوق 40,000 يورو للأفراد؛ 22% ثابتة للشركات |
| ضريبة الأرباح الرأسمالية | لا توجد | قانونياً 15%، معلّقة للأفراد حتى 31 ديسمبر 2026 (بحدود معيّنة)؛ 22% ثابتة للشركات |
أي مستثمر يناسب أي سوق
المستثمر الباحث عن سعر دخول واضح ومنشور، وعتبة تأشيرة ذهبية ثابتة، وحزمة ضريبية تقتصر على رسم واحد بنسبة 4 بالمئة، سيجد في دبي الخيار الأيسر تقييماً في 2026. أما من تجذبه أثينا فيشتري وصولاً إلى منطقة اليورو وجوار الاتحاد الأوروبي، وقصّة تعافٍ حقيقية بعد الأزمة تدعمها بيانات Bank of Greece، ومسار تأشيرة ذهبية ما زال قائماً عبر العقار، لكن بسعر دخول تضاعف نحو ثلاث مرات منذ 2023 في العاصمة، تعلوه ضريبة نقل، وفاتورة ENFIA سنوية بلا إعفاء لملّاك أتيكا، وضريبة دخل إيجاري تصاعدية تبلغ 45 بالمئة. وقد يكون كلا الخيارين معقولاً تبعاً لما يسعى المشتري فعلاً إلى تحسينه، لكن حالة أثينا في 2026 ينبغي تقييمها على أساس استمرار ارتفاع السعر وقيمة الإقامة، لا على أساس رقم عائد منشور كما هو ممكن في حالة دبي.
الأسئلة الشائعة
هل ما زال شراء عقار في أثينا يمنح تأشيرة ذهبية، وكم يكلّف الآن؟ نعم. بموجب قانون صدر في 2 أبريل 2024، يكلّف عقار واحد بمساحة لا تقل عن 120 متراً مربعاً في إقليم أتيكا، بما يشمل وسط أثينا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني أو الجزر التي يتجاوز عدد سكانها 3,100 نسمة، 800,000 يورو للتأهّل؛ وفي باقي أنحاء اليونان تبلغ العتبة 400,000 يورو (Balkan Insight/BIRN).
هل ما زالت التأشيرة الذهبية في دبي عبر شراء عقار قائمة؟ نعم. استثمار عقاري بقيمة لا تقل عن 2,000,000 درهم يندرج ضمن فئة المستثمر في معايير التأشيرة الذهبية لدولة الإمارات المنشورة على البوابة الحكومية الاتحادية، وهي فعّالة اعتباراً من 2026 (U.AE).
ما الضريبة التي يدفعها المشتري الأجنبي لمجرد الشراء في كل مدينة؟ في دبي، رسوم تسجيل دائرة الأراضي فقط بنسبة 4 بالمئة من قيمة البيع، يدفعها المشتري عملياً. وفي اليونان، ضريبة نقل ملكية العقار (FMA) بنسبة 3.09 بالمئة من القيمة الأعلى بين القيمة العقارية المسجّلة وسعر الشراء، يدفعها المشتري أيضاً (DLD; AADE).
هل توجد ضريبة عقارية سنوية في أي من المدينتين؟ دبي لا تفرض شيئاً. أما اليونان فتفرض ENFIA، وهي ضريبة وطنية بمكوّن رئيسي من 2 إلى 16 يورو للمتر المربع زائد إضافة بلدية بنسبة 0.025 إلى 0.035 بالمئة؛ وإجراء إعفاء 2026 يستثني إقليم أتيكا صراحةً (eKathimerini).
كيف يُفرَض الضريبة على الدخل الإيجاري وأي ربح رأسمالي لمالك في كل مدينة؟ دبي لا تفرض ضريبة على أيٍّ منهما. أما في اليونان فيخضع الدخل الإيجاري للأفراد لضريبة تصاعدية من 15 بالمئة حتى 45 بالمئة، وتبقى ضريبة الأرباح الرأسمالية القانونية البالغة 15 بالمئة عند بيع عقار معلّقة لمعظم البائعين الأفراد حتى 31 ديسمبر 2026 (Greek City Times; AADE).
المصادر
- DLD, تسجيل بيع العقار
- DLD Open Data, بيانات العقارات
- U.AE, معايير التأشيرة الذهبية
- Balkan Insight/BIRN, أسعار التأشيرة الذهبية اليونانية الجديدة، 3 أبريل 2024
- eKathimerini, عتبة التأشيرة الذهبية سترتفع، 30 يناير 2024
- Bank of Greece, New Index of Apartment Prices by Geographical Area
- AADE, ضريبة نقل ملكية العقار
- AADE, ضريبة الأرباح الرأسمالية، المادة 41 من القانون 4172/2013
- eKathimerini, ملّاك أتيكا يدفعون 53% من ENFIA البلاد، 17 مايو 2025
- eKathimerini, ENFIA أخفّ للكثيرين، 3 يناير 2026
- Greek City Times, ضريبة العقارات في اليونان للأجانب في 2025، 8 مارس 2025
