title: "قائمة العناية الواجبة قبل شراء عقار في دبي" slug: "due-diligence-checklist-dubai-property" language: "AR" category: "Guides" tags: ["العناية الواجبة", "DLD", "Trakheesi", "Mollak", "سند الملكية", "NOC", "حساب الضمان"] metaTitle: "قائمة العناية الواجبة قبل شراء عقار في دبي" metaDescription: "تحقّق من سند الملكية وتسجيل المطوّر وحساب الضمان ورخصة الوسيط ورسوم الخدمة وديون البائع قبل الشراء في دبي، عبر فحوص رسمية من DLD وريرا." dataSource: "Dubai Land Department (dubailand.gov.ae), Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), Mollak, Trakheesi" period: "rules and fees current as of July 2026" heroImage: description: "غلاف داكن بموتيف قائمة تحقّق وعدسة مكبّرة: عنوان 'قائمة العناية الواجبة قبل شراء عقار في دبي'، مع إشارات إلى DLD وريرا وTrakheesi وMollak" alt: "قائمة العناية الواجبة لشراء عقار في دبي تشمل سند الملكية وحساب الضمان ورخصة الوسيط ورسوم الخدمة" internalLinks:
- "escrow-accounts-dubai-buyer-protection"
- "dubai-property-purchase-costs-and-taxes"
- "how-to-choose-a-real-estate-agent-in-dubai" schemaTypes: ["Article", "FAQPage"]
قائمة العناية الواجبة قبل شراء عقار في دبي
تُعدّ دبي من أكثر أسواق العقارات شفافيةً في المنطقة، فمعظم ما يحتاج المشتري إلى التحقق منه تتوفّر له خدمة فحص مجانية أو زهيدة الكلفة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). لكن العقبة أن هذه الفحوص موزّعة بين موقع إلكتروني وتطبيق للهاتف وبوابة للتراخيص ومنصّة لرسوم الخدمة، وقلّة من المشترين يدركون وجودها مجتمعةً. يوضّح هذا الدليل ما ينبغي التحقق منه قبل توقيع أي مستند أو تحويل أي دفعة، وأين يُجرى كل فحص، وقد روجعت المعلومات مقابل dubailand.gov.ae وبوابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae) وTrakheesi وMollak. وحيثما تعذّر تأكيد رقم من مصدر أوّلي، ذُكرت القاعدة وصفياً بدل تخمين الرقم.
1. تأكّد من صحّة سند الملكية أو عقد Oqood
الوحدة المكتملة (في السوق الثانوي) يُفترض أن يكون لها سند ملكية (title deed) صادر عن DLD، أما الوحدة على الخريطة فيُسجَّل لها بدلاً من ذلك عقد Oqood لدى DLD. ولا يصحّ الاكتفاء بظاهر أيٍّ منهما، بل التحقق منه مباشرةً من المصدر.
تتيح خدمة التحقق من سند الملكية من DLD فحص السند برقمه وسنة إصداره ونوع العقار (أرض أو وحدة أو فيلا)، فتعيد بيانات الملكية المسجّلة، أو عبارة "No Data Found" إذا لم يطابق الرقم سجلاً حقيقياً، وهذه بذاتها إشارة تحذير. والخدمة مجانية، ومتاحة على موقع DLD وعبر Dubai REST، التطبيق الرسمي للدائرة.
وإلى جانب السند، تمكّنك خدمة الاستعلام عن حالة العقار من DLD من البحث عن العقار بالمنطقة ورقم الأرض للتأكد من حالته المسجّلة، عبر الموقع أو Dubai REST كذلك. شغّل الخدمتين معاً قبل أن تركن إلى أي ملف PDF أو صورة يرسلها البائع.
2. تحقّق من المطوّر وتسجيل المشروع وحساب الضمان
في عمليات الشراء على الخريطة، يجب أن يكون المطوّر جهة مرخّصة ومسجّلة، وأن يكون المشروع نفسه مسجّلاً ومموّلاً عبر حساب ضمان (escrow) مخصّص، وهذا شرط يفرضه القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي.
فالمطوّر الذي يجمع أموال المشترين لوحدات على الخريطة ملزَم بأن يكون مسجّلاً لدى دائرة الأراضي ومرخّصاً، وأن يفتح حساب ضمان مستقلاً لكل مشروع قبل قبول أي دفعات. وتقصر المادة 9 أموال حساب الضمان على إنشاء ذلك المشروع وحده، وتحول دون توقيع أي حجز عليها من دائني المطوّر. أما المادة 14 فتُلزم أمين الحساب باحتجاز 5% من الحساب بعد شهادة الإنجاز، لا يُفرَج عنها إلا بعد مرور عام على تسجيل الوحدات بأسماء المشترين.
ولتسجيل مشروع وحساب الضمان الخاص به، تشترط DLD أن تقع الأرض في منطقة تملّك حر (فريهولد) أو إيجار طويل الأجل بسند ملكية مُدرَج، وأن يكون المطوّر مسجّلاً في Trakheesi، وأن تكون المخططات الإنشائية معتمدة، وعادةً ضمان إنشائي أو مالي بنسبة 30%، وفق صفحة تسجيل مشروع. اطلب تفاصيل حساب الضمان قبل دفع أي مبلغ، وتحقّق منها عبر Dubai REST؛ فغياب حساب ضمان فعّال ومخصّص للمشروع سبب كافٍ للانسحاب من الصفقة.
3. افحص رقم الوسيط (BRN) ورقم المكتب (ORN) وتصريح Trakheesi للإعلان
كل وسيط في دبي يجب أن يكون مرخّصاً بصفته الفردية، وكل مكتب وساطة يجب أن يحمل تسجيلاً خاصاً به منفصلاً عن رخصة الوسيط. وتتيح خدمة التحقق من الرخص والتصاريح من DLD، التي تعمل عبر Trakheesi، فحص النسخة الإلكترونية لرخصة أي ممارس أو تصريحه، عبر الموقع أو Dubai REST، وتُظهر النتيجة فوراً.
وبشكل منفصل، يحتاج أي إعلان عن وحدة إلى تصريح إعلاني خاص به من Trakheesi. وتغطّي خدمة تصريح الإعلان العقاري من DLD الصيغ الصحفية والرسائل النصية والإعلانات الخارجية والمطبوعة والإلكترونية، وتشترط أن يكون بين الوسيط والمالك عقد تسويق أولاً. والإعلان الذي لا يحمل تصريحاً قابلاً للتحقق مخالف للأنظمة.
4. اسحب سجل رسوم الخدمة وقارنه بمؤشّر ريرا
بالنسبة إلى وحدة في مبنى ذي ملكية مشتركة، تمثّل رسوم الخدمة كلفةً متكرّرة فعلية، كما أن الرسوم غير المسدّدة قد تعرقل نقل ملكيتك أنت لاحقاً.
وMollak، النظام الذي أنشأته ريرا لإدارة العقارات ذات الملكية المشتركة، هو الجهة التي تسجّل فيها جمعيات الملّاك والمطوّرون موازنات رسوم الخدمة وتحصيلاتها. وتعيد خدمة مؤشّر رسوم الخدمة من DLD، المتاحة عبر Mollak أو موقع DLD أو Dubai REST، المعدّل المعتمد من ريرا لأي مشروع بحسب الاسم ونوع الاستخدام والسنة، فتقارن ما يُقال لك بالرقم المعتمد رسمياً.
اطلب من البائع كشف حساب رسوم الخدمة على الوحدة، وأكّد المعدّل المعتمد بشكل مستقل عبر المؤشّر. وأي فجوة بين الرقمين تقودك مباشرةً إلى الفحص التالي.
5. استبعد وجود رهن قائم أو مستحقات غير مسدّدة على الوحدة
إذا كانت وحدة البائع مرهونة، أو عليها مبالغ مستحقة، فلا بد من تسوية ذلك ضمن عملية نقل الملكية، وتتولّاه DLD بوصفه نوع معاملة مستقلاً.
فوفق وصف DLD لخدمة تسجيل بيع عقار مرهون، يحضر الطرفان معاً إلى مكتب أمين تسجيل عقاري، وتتضمّن العملية فحص مديونية البائع، ولا تكتمل الصفقة إلا بعد الحصول من البنك أو المطوّر على خطاب فكّ الرهن، أو خطاب مديونية يؤكّد المبلغ المستحق. ولن تسمح DLD بانتقال ملكية وحدة مرهونة قبل الإفصاح عن ذلك الدين، لذا لا تعوّل على كلام البائع وحده: اسأله مباشرةً، وإن وُجد رهن فباشر إجراءات مكتب أمين التسجيل مبكراً، لأنها تضيف وقتاً إلى إتمام الصفقة.
6. احصل على شهادة عدم الممانعة (NOC) من المطوّر قبل أن تعدّ الصفقة منتهية
في معاملة السوق الثانوي، يتعيّن على المطوّر (أو جمعية الملّاك حين تدير المبنى) إصدار شهادة عدم ممانعة قبل أن تسجّل DLD نقل الملكية. ووفق صفحة تسجيل بيع العقار من DLD، تُعدّ هذه الشهادة شرطاً مُدرَجاً لبيوع مناطق التملّك الحر، إلى جانب هوية إماراتية أو جواز سفر ساري المفعول لكلا الطرفين.
وتؤكّد الشهادة خلوّ الوحدة من أي مستحقات، وأشيعها رسوم الخدمة غير المسدّدة، ولا تُصدَر ما دام هناك رصيد قائم. ويمكن طلبها إلكترونياً على نحو متزايد عبر عملية eNOC المرتبطة بـ Mollak داخل Dubai REST. لا تحدّد موعد نقل الملكية قبل أن تكون هذه الشهادة بحوزتك، فهي شرط مسبق صارم لا إجراء شكلي يُستكمل لاحقاً.
7. جهّز رسوم النقل وتكاليف الإغلاق قبل التوقيع
تفرض DLD رسوم تسجيل تعادل 4% من قيمة البيع في عملية النقل الاعتيادية، وفق صفحة تسجيل بيع العقار من DLD. وفي السوق الثانوي بدبي، هذه الرسوم البالغة 4% يدفعها المشتري عملياً. أكّد كتابةً أن صفقتك مهيكلة على هذا الأساس قبل أن توقّع.
يُضاف إلى ذلك رسم ثابت لإصدار سند الملكية، وإن كان هناك رهن، فإن خدمة تسجيل الرهن من DLD تضيف 0.25% من قيمة الرهن فضلاً عن رسوم معالجة ثابتة. اطلب تفصيلاً كاملاً لرسوم DLD ورسم شهادة عدم الممانعة من المطوّر وأي رسوم لمكتب أمين التسجيل قبل الاتفاق على تاريخ الإتمام.
ترتيب عملي لإجراء هذه الفحوص
لا يمكنك إنجاز كل الفحوص في فترة بعد ظهر واحدة، والتسلسل العملي كالآتي: تحقّق من سند الملكية أو عقد Oqood أولاً، لأن مستنداً غير متطابق يُنهي الحديث فوراً؛ ثم افحص رقم الوسيط (BRN) وتصريح Trakheesi للإعلان؛ وبالنسبة إلى العقارات على الخريطة، أكّد تسجيل المطوّر وحساب الضمان الخاص بالمشروع؛ ثم اسحب سجل رسوم الخدمة وقارنه بمؤشّر ريرا؛ واسأل مباشرةً عن أي رهن أو دين على الوحدة؛ وحين يتّضح أن كل ذلك سليم، عندها فقط اطلب شهادة عدم الممانعة وثبّت من يدفع رسوم النقل البالغة 4%.
الأسئلة الشائعة
هل عقد Oqood هو نفسه سند الملكية؟ لا. عقد Oqood هو عقد تسجيل وحدة على الخريطة قبل إصدار سند الملكية النهائي. وأداة التحقق من DLD تفحص كليهما، لكنهما ينتميان إلى مرحلتين مختلفتين من الملكية.
هل أستطيع التحقق من صحّة سند الملكية دون زيارة DLD شخصياً؟ نعم. خدمة التحقق من سند الملكية من DLD تعمل عبر الإنترنت وعبر Dubai REST، وتعيد النتيجة فوراً انطلاقاً من رقم السند أو Oqood وسنة الإصدار ونوع العقار.
ماذا يحدث إذا لم يكن للمشروع حساب ضمان؟ بموجب القانون رقم (8) لسنة 2007، يجب على المطوّرين فتح حساب ضمان مخصّص قبل تحصيل دفعات العقارات على الخريطة. والمشروع الذي يفتقر إلى حساب كهذا يُباع خارج هذا الإطار القانوني، فاقداً الحماية التي يوفّرها القانون، ومنها عزل الأموال عن دائني المطوّر.
كيف أتأكّد من شرعية الوسيط أو الإعلان نفسه؟ افحص رقم الوسيط (BRN) ورقم المكتب (ORN) عبر خدمة التحقق من الرخص والتصاريح من DLD، وتأكّد من أن الإعلان يحمل تصريحاً سارياً وفق قواعد تصريح الإعلان العقاري.
من يدفع فعلياً رسوم النقل البالغة 4% لدائرة الأراضي؟ تعادل رسوم التسجيل لدى DLD 4% من قيمة البيع، وقد جرت العادة في السوق الثانوي أن يدفعها المشتري بالكامل. وينبغي تأكيد ذلك كتابةً مسبقاً.
هل يمكن أن تعرقل رسوم الخدمة غير المسدّدة عملية شرائي؟ نعم. لن يصدر المطوّر أو جمعية الملّاك شهادة عدم الممانعة المطلوبة لـتسجيل بيع العقار ما دامت الرسوم غير مسدّدة، ولن تسجّل DLD نقل الملكية دون تلك الشهادة.
المصادر
- Dubai Land Department, Title Deed Verification service: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/title-deed-verification-overview/title-deed-verification/
- Dubai Land Department, Dubai REST app: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/dubai-rest/
- Dubai Land Department, Property Status Enquiry: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-status-overview/
- Dubai Legislation Portal, Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%288%29%20of%202007.html
- Dubai Land Department, Register Project service: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/
- Dubai Land Department, Verify License and Permits (Trakheesi): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/validate-real-estate-licenses-and-permits/
- Dubai Land Department, Real Estate Ad Permit: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/real-estate-ad-permit/
- Mollak, service charge platform: https://mollak.dubailand.gov.ae/
- Dubai Land Department, Service Charge Index overview: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/
- Dubai Land Department, Registering the Sale of a Mortgaged Property: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/registering-the-sale-of-a-mortgaged-property/
- Dubai Land Department, Property Sale Registration: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, Request for Mortgage Registration: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/
