title: "إيجاري وقانون الإيجار في دبي: حقوق المالك والمستأجر" slug: "ejari-and-rental-law-dubai" language: "AR" category: "legal-taxes" tags: ["إيجاري", "قانون الإيجار في دبي", "RERA", "عقد الإيجار", "إشعار الإخلاء", "زيادة الإيجار", "مركز فض المنازعات الإيجارية"] metaTitle: "إيجاري وقانون الإيجار في دبي: حقوق الطرفين" metaDescription: "تسجيل إيجاري، قواعد ريرا لزيادة الإيجار، مُهَل الإشعار، وأسباب الإخلاء بمهلة 12 شهراً وفق قانون الإيجار في دبي، مع كيفية رفع النزاع لدى مركز فض المنازعات." dataSource: "Dubai Land Department (dubailand.gov.ae), Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), Rental Disputes Centre (rdc.gov.ae), Dubai Electricity and Water Authority (dewa.gov.ae)" period: "Law No. 26 of 2007 through the Smart Rental Index update effective January 2025; current as of July 2026" heroImage: description: "مستأجر ومالك يراجعان عقد إيجار مع إطلالة أفق دبي في الخلفية، بما يرمز إلى تسجيل إيجاري والالتزام بقانون الإيجار" alt: "مالك ومستأجر يراجعان عقد إيجار إيجاري في دبي" schemaTypes: ["Article", "FAQPage"]
إيجاري وقانون الإيجار في دبي: حقوق المالك والمستأجريقوم استئجار المسكن في دبي على نظام واحد وقانون واحد. النظام هو إيجاري، المنصة الإلزامية لتسجيل عقود الإيجار في الإمارة. أما القانون فهو القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديله بالقانون رقم 33 لسنة 2008، وهو الذي يرسم كيفية تجديد العقود، وحدود الزيادة المسموح بها على الإيجار، والأسباب التي تُجيز للمالك إنهاء العلاقة الإيجارية. لا يحتاج أي من الطرفين إلى محامٍ ليلمّ بالأساسيات، غير أن معرفة القواعد ضرورية للطرفين قبل أن يصل أي خلاف إلى مركز فض المنازعات الإيجارية. يأخذك هذا الدليل خطوة بخطوة عبر التسجيل، وزيادة الإيجار، ومُهَل الإشعار، وأسباب الإخلاء، والجهة التي تلجأ إليها عند اختلال الأمور.
ما هو إيجاري ولماذا يهمّك
"إيجاري" كلمة عربية معناها الحرفي "إيجاري"، وهي اسم خدمة التسجيل التي يُقيَّد بها كل عقد إيجار سكني وتجاري في دبي لدى مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، الذراع التنظيمية لـدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). فبموجب القانون رقم 26 لسنة 2007، يجب قيد جميع عقود الإيجار لدى ريرا، ولا يمكن لمحاكم دبي ولا لمركز فض المنازعات الإيجارية النظر في أي نزاع إيجاري ما لم يكن العقد محل الخلاف مسجّلاً.
وتتعدى أهمية التسجيل حدود قاعة المحكمة. فشهادة إيجاري السارية شرط لا غنى عنه لتفعيل خدمات الكهرباء والماء: يؤكد الدليل الرسمي لهيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) أن عقد إيجاري المسجّل إلزامي لفتح حساب لدى DEWA، وأنه بمجرد صدور الشهادة تتلقى DEWA بيانات المستأجر والعقار تلقائياً، ويمكنها توصيل الخدمة خلال 15 ساعة عمل من سداد مبلغ التأمين. كما يُطلب عقد إيجاري عادةً لاستكمال معاملات تأشيرة الإقامة وتسجيل الأبناء في المدارس، باعتباره السجل الرسمي لمكان سكن المقيم.
من يسجّل إيجاري وكيف
يستطيع المستأجر أو المالك (أو من يمثّلهما بتفويض) إتمام التسجيل، وتجري العملية عبر تطبيق Dubai REST أو بوابة الخدمات الإلكترونية لدى DLD، أو حضورياً في أحد مراكز أمناء التسجيل. تُدخل في البداية بيانات المستأجر والمالك وتفاصيل عقد الإيجار الموحّد، ثم تُرفع المستندات (الهوية الإماراتية للطرفين، وعقد الإيجار الموقّع، وتوكيل رسمي إذا وقّع ممثل نيابة عن أحد الطرفين)، وتُسدَّد رسوم التسجيل. وتتفاوت الرسوم تفاوتاً طفيفاً حسب القناة: 100 درهم رسوم تسجيل، إضافة إلى 10 دراهم رسوم معرفة، و10 دراهم رسوم ابتكار، ورسوم شريك الخدمة (55 درهماً زائد ضريبة القيمة المضافة عبر الإنترنت، أو 95 درهماً زائد ضريبة القيمة المضافة في مركز أمين التسجيل)، فيبلغ الإجمالي نحو 177.75 درهماً عبر الإنترنت أو 220 درهماً حضورياً، وفق جدول الرسوم المنشور على صفحة خدمة التسجيل لدى DLD. وبعد الموافقة، يُصدر النظام شهادة تسجيل العقد الإلكترونية (e-Contract Registration Certificate)، وهي المستند الذي يطلبه الملاك والبنوك وDEWA وسلطات الهجرة.
زيادة الإيجار: مؤشر الإيجارات والمرسوم رقم 43 لسنة 2013
لا يرتفع الإيجار في دبي على هوى المالك. فقد ربط المرسوم رقم 43 لسنة 2013، الصادر لتنفيذ أحكام زيادة الإيجار في القانون رقم 26 لسنة 2007، أي زيادة بمقدار انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط إيجار الوحدات المماثلة، قياساً على مؤشر الإيجارات الرسمي المعتمد من ريرا. وتحدد المادة 1 من المرسوم خمس شرائح: لا زيادة إذا كان الإيجار الحالي في حدود 10% من متوسط المؤشر؛ وحتى 5% إذا كان أدنى من المتوسط بنسبة 11-20%؛ وحتى 10% إذا كان أدنى بنسبة 21-30%؛ وحتى 15% إذا كان أدنى بنسبة 31-40%؛ وحتى 20% إذا كان أدنى من متوسط المؤشر بأكثر من 40%.
ولا حاجة بالمستأجر أو المالك إلى احتساب ذلك يدوياً. إذ يتيح مؤشر الإيجارات / حاسبة زيادة الإيجار لدى DLD لأي من الطرفين إدخال رقم عقد إيجاري أو رقم مبنى DEWA، ونوع العقار ومساحته، والإيجار السنوي الحالي، ليعرض الحد الأقصى للإيجار الجديد المسموح به. وفي 2 يناير 2025، أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي مؤشر الإيجارات الذكي، الذي يستند إلى الذكاء الاصطناعي وإلى نظام لتصنيف المباني يراعي الحالة الفنية والإنشائية، وجودة التشطيبات والصيانة، والموقع، والخدمات والمرافق المتاحة، بحيث تعكس التقييمات الجودة الفعلية لكل مبنى بعينه بدلاً من متوسط مسطّح للمنطقة. وتبقى شرائح النسب الواردة في المرسوم رقم 43 لسنة 2013 سارية؛ فالتحديث غيّر طريقة احتساب المتوسط المرجعي، لا سقوف الزيادة ذاتها.
مُهَل الإشعار: التجديد وتغيير الإيجار وعدم التجديد
تتجدد العقود في دبي تلقائياً. فبموجب القانون رقم 26 لسنة 2007، إذا بقي المستأجر شاغلاً للعقار بعد انتهاء المدة ولم يعترض المالك، عُدّ العقد مجدَّداً لمدة مماثلة أو لسنة واحدة، أيهما أقصر، وبالشروط السابقة نفسها. ولا يتبدل هذا الوضع الافتراضي إلا إذا وجّه أحد الطرفين إشعاراً.
وتُلزم المادة 14 من القانون رقم 26 لسنة 2007، بصيغتها المعدّلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008، الطرف الراغب في تعديل أي شرط من شروط العقد عند التجديد، بما في ذلك الإيجار، بإخطار الطرف الآخر قبل انتهاء العقد بما لا يقل عن 90 يوماً، ما لم ينص العقد نفسه على مدة مختلفة. وتسري قاعدة الـ90 يوماً هذه بالقدر ذاته على المالك الذي يقترح زيادة الإيجار، وعلى أي من الطرفين الذي يرفض التجديد أصلاً. أما إشعار زيادة الإيجار الذي يصل متأخراً أو يخلو من الكتابة فلا يكون نافذاً في دورة التجديد تلك؛ إذ يتجدد العقد ببساطة على الإيجار القائم، ويبقى على المالك أن ينتظر العام التالي ليعاود المحاولة.
الإخلاء أثناء سريان العقد
لا يجوز فسخ عقد إيجار موقّع ومسجّل من طرف واحد في منتصف مدته. وتُعدّد المادة 25(1) من القانون رقم 26 لسنة 2007، بصيغتها المعدّلة، المخالفات المحددة التي تُجيز للمالك طلب الإخلاء قبل انتهاء المدة: التأخر عن سداد الإيجار لمدة 30 يوماً من إشعار كتابي بالسداد، أو التأجير من الباطن دون موافقة كتابية من المالك، أو استعمال العقار لغرض غير مشروع أو على نحو يسيء إلى سمعته، أو إحداث ضرر متعمَّد أو ناتج عن إهمال، أو تغيير الاستعمال المخصّص دون موافقة، أو تعطّل العقار التجاري مدة طويلة، أو عدم إصلاح أي مخالفة تعاقدية أخرى خلال 30 يوماً من الإشعار. وتكتفي هذه الأسباب بالإشعار المرتبط بالمخالفة تحديداً (وهو عادةً إشعار إصلاح مدته 30 يوماً)، لا بإشعار الـ12 شهراً الذي يسري عند انتهاء العقد.
إشعار الإخلاء بمهلة 12 شهراً عند انتهاء العقد
قاعدة الـ12 شهراً هي أكثر ما يستفسر عنه المستأجرون والملاك، وهي لا تنطبق إلا على الإخلاء المطلوب عند الانتهاء الطبيعي لمدة العقد، لا في منتصفها. فبموجب المادة 25(2) بصيغتها المعدّلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008، لا يحق للمالك رفض التجديد واسترداد العقار عند الانتهاء إلا لأحد أربعة أسباب: أن يرغب في بيع العقار، أو أن يحتاجه هو أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى للاستعمال الشخصي، أو أن يستلزم العقار أعمال تجديد أو ترميم شاملة يتعذّر تنفيذها مع بقاء الشاغلين، أو أن يكون العقار مقرَّراً هدمه وإعادة بنائه.
وفي أي من هذه الأسباب الأربعة، يتعين على المالك إخطار المستأجر قبل تاريخ الإخلاء بما لا يقل عن 12 شهراً، على أن يُبلَّغ الإشعار عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجّل، وهي وسيلة تبليغ يسهل إثباتها إذا بلغت القضية يوماً مركز فض المنازعات الإيجارية. أما الإشعار الشفوي أو الرسالة النصية أو البريد الإلكتروني العادي فلا يفي بهذا الشرط. وإذا أخلى المالك العقار بحجة الاستعمال الشخصي أو إعادة التطوير ثم لم ينفّذ ما أعلنه خلال المدة التي يحددها القانون، كان للمستأجر أن يطالب بالتعويض عبر آلية فض النزاعات نفسها.
التجديد وعدم التجديد وما يليهما
إذا لم يوجّه أي من الطرفين إشعاراً صحيحاً، فالتجديد تلقائي بالشروط ذاتها. وإذا وجّه المالك إشعار زيادة إيجار سليماً بمهلة 90 يوماً وضمن الشريحة التي تسمح بها ريرا، كان أمام المستأجر أن يقبل الإيجار الجديد أو يخلي العقار عند الانتهاء. أما إذا رغب المالك في استرداد الوحدة لأحد أسباب المادة 25(2) الأربعة، فإن إشعار الـ12 شهراً عبر كاتب العدل أو البريد المسجّل هو السبيل الوحيد، ويجب توقيته بحيث تنقضي الأشهر الـ12 عند تاريخ انتهاء العقد أو بعده، لا في منتصف المدة.
فض النزاعات: مركز فض المنازعات الإيجارية
تُحال النزاعات الإيجارية في دبي، من زيادات الإيجار المتنازع عليها إلى الطعون على الإخلاء إلى مطالبات الإيجار غير المسدَّد، إلى مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)، المُنشأ بموجب المرسوم رقم 26 لسنة 2013 بوصفه جهة قضائية متخصصة تعمل من مبنى دائرة الأراضي والأملاك في دبي على شارع بني ياس. وتُوجَّه القضايا أولاً إلى إدارة الصلح التي تسعى إلى تسوية ودّية بين المالك والمستأجر. أما ما يتعذّر حسمه فينتقل إلى لجنة ابتدائية، مع توفّر شعبة استئنافية للقضايا المؤهلة. وبموجب المادة 14 من المرسوم رقم 26 لسنة 2013، تكون أحكام الشعبة الاستئنافية نهائية وغير قابلة لأي طعن آخر، بما في ذلك أمام محكمة التمييز؛ فاستئناف RDC هو المرحلة الأخيرة في المسار. وتتولى إدارة الدعم المركزي التسجيل وتبليغ الإجراءات القانونية، فيما تتولى إدارة تنفيذ الأحكام إنفاذ الأحكام النهائية، بما فيها أوامر الإخلاء. ويمكن رفع القضايا عبر بوابة RDC الإلكترونية أو حضورياً، وكما هو الحال مع المحاكم، يشترط RDC أن يكون عقد الإيجار محل النزاع مسجّلاً في إيجاري قبل قبول الدعوى.
الأسئلة الشائعة
هل تسجيل إيجاري إلزامي لكل عقد إيجار في دبي؟ نعم. يجب تسجيل كل عقد إيجار سكني وتجاري في إيجاري لدى ريرا بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007، ويشترط كل من مركز فض المنازعات الإيجارية ومحاكم دبي وجود عقد مسجّل قبل النظر في أي قضية إيجارية، وفق وصف الخدمة الرسمي لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
هل يستطيع المالك رفع الإيجار بأي مقدار عند التجديد؟ لا. يجب أن تقع أي زيادة ضمن الشرائح المحددة في المرسوم رقم 43 لسنة 2013، بحسب مقدار انخفاض الإيجار الحالي عن مؤشر الإيجارات لدى ريرا للوحدات المماثلة، من 0% وحتى حد أقصى قدره 20%.
كم مدة الإشعار التي يجب أن يمنحها المالك قبل زيادة الإيجار؟ قبل انتهاء العقد بما لا يقل عن 90 يوماً وكتابةً، بموجب المادة 14 من القانون رقم 26 لسنة 2007 بصيغته المعدّلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008. والإشعار المتأخر أو غير المكتوب لا يكون نافذاً لذلك التجديد.
هل يمكن للمالك إخلائي دون إشعار مدته 12 شهراً؟ فقط أثناء سريان العقد ولمخالفات محددة (عدم السداد، والتأجير من الباطن دون إذن، والاستعمال غير المشروع، وما شابهها من أسباب بموجب المادة 25(1)). أما استرداد العقار عند انتهاء العقد للبيع أو الاستعمال الشخصي أو التجديد أو الهدم، فيُلزم المالك بتبليغ إشعار مدته 12 شهراً عبر كاتب العدل أو البريد المسجّل.
ما هو مؤشر الإيجارات الذكي وهل يحل محل سقوف زيادة الإيجار؟ مؤشر الإيجارات الذكي، الذي أطلقته DLD في 2 يناير 2025، يعتمد نظام تصنيف مبانٍ مدعوماً بالذكاء الاصطناعي يراعي الحالة الإنشائية، والتشطيبات والصيانة، والموقع، والخدمات المتاحة. وهو يغيّر طريقة احتساب المرجع السوقي؛ أما سقوف النسب المئوية للزيادة الواردة في المرسوم رقم 43 لسنة 2013 فتبقى سارية.
أين أرفع نزاعاً إيجارياً في دبي؟ عبر مركز فض المنازعات الإيجارية، المُنشأ بموجب المرسوم رقم 26 لسنة 2013، إما إلكترونياً عبر بوابته أو حضورياً في مقره بمبنى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. تُوجَّه المطالبات أولاً إلى الصلح، ثم إلى لجنة ابتدائية إن لم تُحسم.
المصادر
- Dubai Land Department, Register/Renew Ejari Tenancy Contract eService: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-renew-ejari-contract/
- Dubai Electricity and Water Authority, Ejari FAQ: https://www.dewa.gov.ae/en/consumer/miscellanies/ejari-faq
- Dubai Electricity and Water Authority, Activation of Electricity/Water (Move-in): https://www.dewa.gov.ae/en/consumer/supply-management/activation-of-electricity-water-move-in
- Dubai Legislation Portal, Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship Between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%2826%29%20of%202007.html
- Dubai Legislation Portal, Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2009/Law%20No.%20%2833%29%20of%202008%20Amending%20Law%20No.%20%2826%29%20of%202007.html
- Dubai Legislation Portal, Decree No. (43) of 2013 Determining Rent Increase for Real Property in the Emirate of Dubai: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%20No.%20%2843%29%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html
- Dubai Land Department, Rental Index / Rental Increase Calculator eService: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-index/rental-index/
- Dubai Land Department, Smart Rental Index 2025 announcement: https://dubailand.gov.ae/en/news-media/smart-rental-index-announcement
- Dubai Legislation Portal, Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%2026%20of%202013.html
- Rental Disputes Centre, About RDC: https://rdc.gov.ae/en/about-rdc/about-rental-disputes-center/
- Rental Disputes Centre, Contact Us: https://rdc.gov.ae/en/contact-us
