Freehold vs Leasehold in Dubai: What Foreigners Can Own

---

title: "التملّك الحر مقابل حق الإجارة في دبي: ما الذي يحقّ للأجانب تملّكه" slug: freehold-vs-leasehold-dubai language: "AR" category: guides tags:

• التملّك الحر
• حق الإجارة
• سند الملكية
• DLD
• حق الانتفاع
• المساطحة
• تملّك الأجانب metaTitle: "التملّك الحر مقابل حق الإجارة في دبي: ما الذي يملكه الأجانب" metaDescription: "التملّك الحر يمنح الأجانب سنداً كاملاً في مناطق دبي المخصّصة، أما حق الإجارة والانتفاع والمساطحة فحقوق محدودة المدة. شرح قواعد DLD، يوليو 2026." dataSource: "Dubai Land Department (dubailand.gov.ae), Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), GDRFA, u.ae" period: "Rules and figures current as of July 2026" heroImage: description: "توضيح من جزأين يقابل بين سند ملكية عقاري في دبي يرمز إلى التملّك الحر، وبين عقد إجارة طويل الأمد وعقد حق انتفاع يرمزان إلى الحقوق المحدودة المدة، على خلفية أفق دبي، استناداً إلى فئات التملّك لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي" alt: "هياكل التملّك الحر وحق الإجارة للعقارات في دبي" schemaTypes:
• Article
• FAQPage

---

التملّك الحر مقابل حق الإجارة في دبي: ما الذي يحقّ للأجانب تملّكه

قد يصف الإعلان العقار بأنه «تملّك حر»، فيفترض المشتري أن الأمر قد حُسم. والحقيقة أنه لم يُحسم بعد. ففي دبي، لا يتحدّد ما إذا كان الأجنبي سينتهي بسند ملكية كامل ودائم أم بحق محدود المدة بحسب ما تصفه المواد التسويقية عن سمعة الحي، بل بحسب الفئة القانونية التي تندرج تحتها القطعة العقارية تحديداً. يوضّح هذا الدليل المعنى الفعلي لمصطلحات التملّك الحر وحق الإجارة وحق الانتفاع والمساطحة بموجب قانون دبي، وأين تنطبق كل صيغة، وما الذي تمنحك إياه من حيث سند الملكية وإعادة البيع والميراث والأهلية للتأشيرة. جميع القواعد الواردة أدناه سارية حتى يوليو 2026، وتفاصيل قانون العقارات تتغيّر بالفعل، لذا تحقّق منها مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) قبل توقيع أي مستند.

الأساس القانوني: القانون رقم 7 لسنة 2006

يقوم إطار التملّك لغير المواطنين في دبي على القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن تسجيل الأملاك العقارية في إمارة دبي. فالمادة 4 تحصر التملّك المطلق في أنحاء الإمارة كافة بمواطني دولة الإمارات ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي، والشركات المملوكة لهم بالكامل، والشركات المساهمة العامة. ومن عداهم، أي الأفراد الأجانب والشركات ذات الملكية الأجنبية، لا يحصلون على حق التملّك إلا عبر مسارين أضيق:

• التملّك الحر دون قيد زمني، لكن في المناطق التي يخصّصها الحاكم لهذا الغرض تحديداً فحسب.
• حق الانتفاع أو حق الإجارة لمدة لا تتجاوز تسعاً وتسعين (99) سنة، وهو ما يجيزه القانون على نطاق أوسع.

هذه المادة وحدها هي السبب في أن «التملّك الحر» و«حق الإجارة» ليسا مجرد مصطلحين تسويقيين في دبي، بل يصفان مسارين قانونيين مختلفين منصوصاً عليهما في صلب قانون تسجيل العقارات نفسه.

التملّك الحر: ما الذي يمنحك إياه فعلاً

يعني التملّك الحر أن اسم المشتري يُثبَّت في سند ملكية بلا تاريخ انتهاء. فبمجرد تسجيل البيع لدى DLD، يحوز المشتري حق الملكية الدائم ذاته الذي يحوزه مواطن الإمارات وبالشروط نفسها، فيصبح بإمكانه بيع العقار لأي شخص أو رهنه أو هبته أو نقله إلى الورثة، ويبقى الأمر كذلك إلى أجل غير مسمّى، لا يقيّده سوى ما يفعله المالك بالعقار، لا انتهاء أي مدة إجارة.

ويُسجَّل شراء العقار بالتملّك الحر عبر إجراء تسجيل بيع عقار لدى DLD في مكتب أمين التسجيل العقاري، ويُصدَر سند الملكية وخريطة القطعة إلكترونياً فور إتمام الإجراء. وتتقاضى DLD رسوم تسجيل نسبتها 4% من قيمة الصفقة، يدفعها المشتري عملياً بالكامل في السوق الثانوية بدبي، إضافة إلى رسوم ثابتة لسند الملكية والخريطة.

كما أن التملّك الحر هو الباب المؤدي إلى التأشيرة الذهبية القائمة على العقار. فالعقار، أو مجموعة العقارات، «المملوكة بالكامل للمستثمر» بقيمة 2,000,000 درهم أو أكثر، تؤهّل للحصول على تصريح إقامة مستثمر قابل للتجديد لمدة 10 سنوات، وهو الحد الذي تؤكّده الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA) بالشروط ذاتها. وعبارة «المملوكة بالكامل» ذات وزن هنا: فالمعايير مصاغة حول ملكية السند، ومن ثمّ فإن حق الإجارة أو الانتفاع أو المساطحة بالقيمة نفسها لا تشمله الصياغة المنشورة بوضوح، وينبغي تأكيده مباشرة مع DLD أو GDRFA قبل افتراض أنه يُحتسب.

أي المناطق تُعدّ فعلاً تملّكاً حراً

يُمنح وضع التملّك الحر قطعةً بقطعة، لا منطقةً بأكملها. وتوجد القائمة التأسيسية في اللائحة رقم (3) لسنة 2006 بتحديد مناطق تملّك غير المواطنين، السارية منذ يونيو 2006، والتي سمّت قطعاً محدّدة في مناطق منها Emirates Hills وDubai Marina وPalm Jumeirah وPalm Jebel Ali وThe World Islands وJebel Ali وAl Jaddaf وRas Al Khor وUmm Hurair وAl Barsha South وMirdif وNad Al Sheba وWarsan وSofouh وAl Qouz، مع الإشارة إلى حدود القطع على خرائط الدائرة.

ومنذ ذلك الحين خصّص الحاكم مجتمعات أخرى كثيرة للتملّك الحر على مرّ السنين، من بينها Jumeirah Village Circle وDubai Hills Estate وDubai South وغيرها، فباتت القائمة الراهنة تتجاوز خريطة 2006 الأصلية بكثير. ولا توجد صفحة عامة واحدة موثوقة تسرد كل قطعة مخصّصة بعدّاد محدَّث، لذا تعامَل مع أي رقم بعينه تصادفه على الإنترنت باعتباره تقريبياً. وقبل دفع أي عربون، تأكّد من المطوّر، أو من وسيط مرخّص من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، أو من مكتب أمين التسجيل التابع لـ DLD، من أن القطعة نفسها، لا مجرد سمعة المنطقة العامة، مسجّلة بوصفها تملّكاً حراً.

حق الإجارة: حق محدود لا سند ملكية

حق الإجارة بموجب القانون رقم 7 لسنة 2006 حق عيني عقاري مسجّل يسري لمدة محدّدة تصل إلى 99 سنة. ويُسجَّل لدى إدارة التسجيل العقاري في DLD لا عبر نظام الإيجار «إيجاري» (Ejari)، وهذا فارق مهم لأنه يضع حق الإجارة طويل الأمد في خانة قانونية مختلفة عن عقد الإيجار العادي. وترسم إرشادات DLD هذا الخط الفاصل بدقة: فالحقوق العينية العقارية مثل حق الإجارة والانتفاع والمساطحة تخضع لقواعد التسجيل العقاري، بينما يُسجَّل عقد الإيجار المعتاد في «إيجاري» ويخضع لـالقانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات، وهو القانون الذي تنبثق عنه قواعد دبي المألوفة حول إشعار التجديد قبل 90 يوماً وتجميد زيادة الإيجار لمدة سنتين بعد التوقيع.

ويستحق هذا التمييز أن تبقيه حاضراً في ذهنك، لأن عبارة «شقة بحق الإجارة» قد توحي بأنها إيجار طويل الأمد، وهي ليست كذلك، بل حق مسجّل قريب من الملكية ويسنده مستند من DLD، غير أن له تاريخ انتهاء بدلاً من دوامه بلا حدّ. ويضع القانون رقم 7 لسنة 2006 سقف الـ 99 سنة، لكنه لا يحدّد بذاته شروط تجديد عامة لكل منحة حق إجارة، إذ تتوقف تلك على كيفية هيكلة الحق الفردي وتسجيله. فإن عُرضت عليك وحدة بحق الإجارة، فاحصل من الجهة المسجِّلة على المدة المتبقية وآلية التجديد وأي إيجار للأرض مكتوباً، لا من كتيّب المبيعات وحده.

حق الانتفاع والمساطحة: الحقوق الأخرى طويلة الأمد

حق الانتفاع هو حق استعمال العقار والانتفاع به (السكن فيه أو تأجيره) مع بقاء السند الأساسي بيد شخص آخر. ويحدّده القانون رقم 7 لسنة 2006 بسقف 99 سنة، وهو السقف نفسه المقرّر لحق الإجارة، وتسجّله DLD عبر إدارة التسجيل العقاري، خارج نظام الإيجار «إيجاري» مرة أخرى.

أما المساطحة فحق مرتبط به لكنه متمايز عنه، ويشمل عادةً حق البناء على أرض مملوكة لطرف آخر أو تعديلها أو تطويرها لمدة محدّدة. وتؤكّد الأسئلة الشائعة لدى DLD أن المساطحة تُسجَّل لدى إدارة التسجيل العقاري بموجب قانون التسجيل العقاري، لا بموجب قواعد العلاقة بين المؤجّر والمستأجر، وهو الأساس نفسه الذي يقوم عليه حق الانتفاع. وتحدّد إمارات أخرى مدة المساطحة بموجب تشريعاتها المنفصلة الخاصة، بشروط لا تنسحب تلقائياً على دبي؛ والمصادر الدبيّة الأولية التي رُوجعت لهذا الدليل لا تنشر سقفاً قانونياً موحّداً لمدة المساطحة هنا، إذ تُحدَّد المدة وشروط التجديد في المنحة الفردية. فلا تفترض أن رقماً رأيته يخص إمارة أخرى ينطبق في دبي، وتأكّد من المدة المحدّدة عبر DLD قبل الاعتماد عليها.

ما الذي يمنحك إياه كل هيكل

• التملّك الحر: سند ملكية باسم المالك، بلا حدّ زمني، وإعادة بيع غير مقيّدة، ونقل إلى الورثة عبر سجل DLD، وهو صيغة التملّك التي صيغ حولها حدّ التأشيرة الذهبية البالغ 2,000,000 درهم.
• حق الإجارة والانتفاع والمساطحة: حق مسجّل بمستند خاص من DLD، قابل للتنازل والتوريث عبر عملية التسجيل نفسها المطبَّقة على التملّك الحر، لكنه محدود بمدة تصل إلى 99 سنة وغير مؤكَّد بوضوح أنه كافٍ للأهلية للتأشيرة الذهبية بموجب صياغة «المملوكة بالكامل» المنشورة.
• عقد الإيجار العادي: لا يمنح أي حق ملكية أياً كان، ويُسجَّل في «إيجاري» بموجب قانون العلاقة بين المؤجّر والمستأجر لا في السجل العقاري، ولا ينتقل إلى الورثة، ولا يفتح أي مسار إلى تأشيرة إقامة قائمة على العقار.

أما الميراث نفسه فيجري بالطريقة ذاتها أياً كان نوع الحيازة: إذ تُطبَّق أحكام الميراث الشرعي الإلزامي على الملّاك المسلمين افتراضياً، بينما يخضع الملّاك الأجانب غير المسلمين لـالمرسوم بقانون اتحادي رقم (41) لسنة 2022 بشأن الأحوال الشخصية المدنية ما لم يسجّلوا وصية تنصّ على خلاف ذلك. وبمجرد أن تحسم المحكمة أو وصية مقبولة مسألة الوارث، تُحدِّث خدمة نقل الملكية بالإرث لدى DLD السجل، سواء أكان الحق الأساسي تملّكاً حراً أم حق إجارة أو انتفاع أو مساطحة.

كيف تتحقّق من نوع الحيازة قبل الشراء

لا تعتمد على سمعة المنطقة أو على ورود كلمة «تملّك حر» في كتيّب. تحقّق من القطعة نفسها مباشرة:

• اطلب من المطوّر، أو من الوسيط المرخّص من ريرا، أو من مكتب أمين التسجيل العقاري التابع لـ DLD، تأكيد نوع الحيازة المسجّل للقطعة قبل دفع أي عربون.
• استخدم الخدمة الإلكترونية التحقق من سند الملكية لدى DLD للتحقق من السند برقم الشهادة والسنة ونوع العقار بعد تسجيل البيع، بما يؤكّد أن العقار مسجّل فعلاً بالاسم ونوع الحيازة المذكورين.
• إن بيعت الوحدة بحق إجارة أو انتفاع أو مساطحة لا بتملّك حر، فاطلب المدة المتبقية المحدّدة وشروط التجديد مكتوبةً من الطرف المسجِّل، إذ تكمن هذه التفاصيل في المنحة الفردية لا في جدول عام واحد.
• تذكّر أن عقد الإيجار، ولو طال، ليس كحق الإجارة: فإن كان المسجَّل عقد إيجار في «إيجاري»، فأنت مستأجر لا حائز على حق عيني عقاري.

الأسئلة الشائعة

ما الفرق القانوني الفعلي بين التملّك الحر وحق الإجارة في دبي؟ التملّك الحر ملكية بلا حدّ زمني، مثبَّتة في سند ملكية باسم المشتري. أما حق الإجارة فهو حق عيني عقاري مسجّل بسقف يصل إلى 99 سنة بموجب القانون رقم (7) لسنة 2006. وكلاهما يُسجَّل لدى DLD، لكن التملّك الحر وحده بلا تاريخ انتهاء.

هل يمكن للأجنبي شراء عقار بالتملّك الحر في أي مكان في دبي؟ لا. فالتملّك الحر لغير المواطنين لا ينطبق إلا في المناطق التي خصّصها الحاكم تحديداً، والمدرجة أصلاً في اللائحة رقم (3) لسنة 2006 والتي توسّعت منذ ذلك الحين. وخارج القطعة المخصّصة، يقتصر المشتري الأجنبي على حق الإجارة أو الانتفاع أو المساطحة.

كم تدوم مدة حق الإجارة أو الانتفاع أو المساطحة في دبي؟ حق الإجارة وحق الانتفاع محدّدان بسقف 99 سنة بموجب القانون رقم 7 لسنة 2006. أما مدة المساطحة في دبي فلا يثبّتها رقم قانوني منشور واحد في المصادر التي رُوجعت هنا؛ فهي تتوقف على المنحة الفردية، لذا تأكّد من المدة المحدّدة مع DLD قبل الشراء.

هل المساطحة كالاستئجار؟ لا. فالمساطحة وحق الانتفاع حقان عينيان عقاريان مسجّلان لدى إدارة التسجيل العقاري في DLD بموجب قانون التسجيل العقاري. أما عقد الإيجار العادي فاستئجار مسجّل في «إيجاري» بموجب القانون رقم (26) لسنة 2007. وهما فئتان قانونيتان مختلفتان بسجلَّين مختلفين.

هل يؤهّل عقار بحق الإجارة أو الانتفاع للتأشيرة الذهبية؟ تصف معايير التأشيرة الذهبية المنشورة القائمة على العقار العقارَ بأنه «مملوك بالكامل» وبقيمة 2,000,000 درهم أو أكثر، وهي صياغة مبنية حول سند التملّك الحر. أما الأهلية لحق إجارة أو انتفاع أو مساطحة بقيمة معادلة فلا تعالجها المواد العامة صراحةً، لذا تأكّد مباشرة مع DLD أو GDRFA قبل الاعتماد عليها.

كيف أتحقّق من أن وحدة معيّنة تملّك حر قبل الشراء؟ اطلب من المطوّر، أو من وسيط مرخّص من ريرا، أو من مكتب أمين التسجيل التابع لـ DLD، تأكيد نوع الحيازة المسجّل للقطعة، واستخدم الخدمة الإلكترونية التحقق من سند الملكية لدى DLD للتحقق من السند بعد التسجيل. فسمعة الحي العامة ليست دليلاً على أن قطعة بعينها تحمل وضع التملّك الحر.

المصادر

1. Dubai Legislation Portal. Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2006/Law%20No.%20%287%29%20of%202006.html
2. Dubai Legislation Portal. Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-Nationals in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2006/Regulation%20No.%20%283%29%20of%202006.html
3. Dubai Legislation Portal. Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship Between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%2826%29%20of%202007.html
4. Dubai Land Department. Frequently Asked Questions. https://dubailand.gov.ae/en/frequently-asked-questions/
5. Dubai Land Department. Property Sale Registration (eService). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
6. Dubai Land Department. Issue Title Deed (eService). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/issue-title-deed/
7. Dubai Land Department. Title Deed Verification (eService). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/title-deed-verification-overview/title-deed-verification/
8. Dubai Land Department. Request for Golden Visa - Investor (eService). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-golden-visa-investor/
9. Dubai Land Department. Inheritance Title Transfer (eService). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/inheritance-title-transfer/
10. General Directorate of Residency and Foreigners Affairs Dubai (GDRFA). Issuing a Golden Residence Permit (Investors). https://www.gdrfad.gov.ae/en/services/8ea80da4-f43e-11eb-0320-0050569629e8
11. The Official Portal of the UAE Government (u.ae). Expatriates buying a property in the UAE. https://u.ae/en/information-and-services/moving-to-the-uae/expatriates-buying-a-property-in-the-uae
12. UAE Legislation Portal. Federal Decree-Law No. (41) of 2022 on Civil Personal Status. https://uaelegislation.gov.ae/en/legislations/1586