title: "رخصة منازل العطلات في دبي: تصريح دائرة الاقتصاد والسياحة (DET)، رسم درهم السياحة، واقتصاديات الإيجار قصير الأمد" slug: "holiday-home-license-dtcm-dubai" language: "AR" category: "investment" tags: ["تصريح منزل العطلات", "DET", "DTCM", "الإيجار قصير الأمد", "درهم السياحة", "Airbnb دبي", "الاستثمار"] metaTitle: "رخصة منازل العطلات في دبي: تصريح DET ورسم درهم السياحة 2026" metaDescription: "كل ما تحتاجه عن تصريح DET لمنازل العطلات في دبي: قيمة درهم السياحة، تصنيف Standard وLuxury، من يحق له التقديم، ومقارنة عوائد الإيجار قصير الأمد بالإيجار السنوي." dataSource: "Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), tax.gov.ae, u.ae" period: "بيانات حتى يوليو 2026" heroImage: description: "غرفة معيشة في شقة مفروشة بدبي مهيأة لاستقبال ضيوف الإقامة قصيرة الأمد، وعلى طاولة القهوة جهاز لوحي يعرض تقويم الحجوزات" alt: "شقة مفروشة للإيجار قصير الأمد في دبي تمثّل منزل عطلات مرخّصاً" schemaTypes: ["Article"]
رخصة منازل العطلات في دبي: تصريح دائرة الاقتصاد والسياحة (DET)، رسم درهم السياحة، واقتصاديات الإيجار قصير الأمدمن يرغب في طرح شقته أو فيلته في دبي على منصات مثل Airbnb أو Booking.com يحتاج إلى تصريح منزل عطلات (holiday home permit) قبل أن يستقبل أول ضيف. والجهة المصدِّرة للتصريح هي دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي (DET)، التي أُنشئت بموجب القانون رقم (20) لسنة 2021 لتتولى مهام دائرة السياحة والتسويق التجاري السابقة (DTCM). ويوضّح هذا المقال من يحق له التقديم، وما الشروط الواجب توافرها في العقار، وكم تتقاضى الحكومة، وكيف تبدو هذه الأرقام إلى جانب عقد الإيجار السنوي التقليدي.
ما هو تصريح منزل العطلات فعلياً
يستند الإيجار قصير الأمد في دبي إلى أساس قانوني واضح هو المرسوم رقم (41) لسنة 2013 بشأن تنظيم نشاط تأجير منازل العطلات، المطبَّق عبر اللائحة التنفيذية الصادرة بالقرار الإداري رقم (1) لسنة 2020. ووفق هذا الإطار، يُعرّف "منزل العطلات" بأنه وحدة سكنية مفروشة تُؤجَّر بصفة منتظمة للإقامة الليلية، وتصنّفها DET ضمن فئات المنشآت الفندقية، إلى جانب الفنادق والشقق الفندقية وبيوت الضيافة.
ويقوم النظام على موافقتين منفصلتين، والتفريق بينهما مهم لكل من يقارن التكاليف عبر الإنترنت.
نظام المستويين: رخصة للمشغّل وتصريح للوحدة
أولاً، تخوّل الرخصة (Licence) الشخصَ أو الشركة، وهو المرخَّص له (Licensee)، مزاولةَ نشاط تأجير منازل العطلات من حيث المبدأ. ووفق اللائحة التنفيذية، يحصل المتقدّم أولاً على موافقة مبدئية (Initial Approval، صالحة حتى ثلاثة أشهر وقابلة للتجديد مرة واحدة)، ثم يقدّم طلب الرخصة مرفقاً برخصة تجارية وسائر المستندات المطلوبة. وتسري الرخصة سنة واحدة قابلة للتجديد، أو يمكن إصدارها لمدة تصل إلى أربع سنوات إذا سدّد المتقدّم رسومها مقدماً عن كامل المدة.
ثانياً، يصدر التصريح (Permit) لوحدة عقارية بعينها. وعلى المتقدّم أن يثبت "حق التصرف في الوحدة العقارية"، وهو ما يعني عملياً أن يتقدّم المالك بنفسه، أو أن يتقدّم المستأجر بموافقة المالك، على ألّا يتضمن عقد بيع وشراء الوحدة بنداً يمنع الإيجار قصير الأمد. وهنا يكمن الجواب الجوهري عن سؤال "من يحق له التقديم": فبإمكان مالك العقار أن يحمل الرخصة والتصريح باسمه شخصياً، أو أن يحمل مشغّل منازل عطلات مرخّص (شركة إدارة احترافية) الرخصةَ ويدير تصاريح وحدات لا يملكها، شريطة أن يكون كل مالك قد فوّضه بذلك.
أهلية العقار وتصنيفه
وفق المادة 8 من اللائحة التنفيذية، لا يصدر التصريح إلا لوحدة تقع ضمن منطقة اعتمدتها DET لهذا النشاط، وينبغي أن تندرج تحت إحدى أربع فئات: شقة في مبنى مخصص لهذا النشاط، أو شقة في مبنى سكني عادي، أو منزل أو فيلا داخل مجمّع مغلق، أو فيلا مستقلة قائمة بذاتها. وتُصنَّف كل وحدة بعد ذلك ذاتياً إما منزل عطلات قياسي (Standard Holiday Home) أو منزل عطلات فاخر (Luxury Holiday Home)، وهما الفئتان الرسميتان المعتمدتان في جداول الرسوم الحكومية، وعلى الوحدة أن تظل مستوفية للمواصفات الفنية لفئتها طوال مدة تشغيلها.
خطوات التسجيل وما تتقاضاه DET
جدول الرسوم أدناه مأخوذ من قرار المجلس التنفيذي رقم (49) لسنة 2014 باعتماد الرسوم والغرامات المتعلقة بنشاط تأجير منازل العطلات، الملحق (1).
| الخطوة / الخدمة | الرسم الرسمي |
|---|---|
| الموافقة المبدئية لرخصة جديدة (أو تجديدها) | AED 100 |
| إصدار الرخصة أو تجديدها | AED 500 |
| الاشتراك في البرنامج الإلكتروني لـ DET | AED 1,500 |
| إصدار تصريح منزل العطلات أو تجديده | AED 300 لكل غرفة نوم، بحد أقصى AED 1,200 للوحدة سنوياً |
| شهادة تصنيف منزل العطلات | AED 50 لكل وحدة |
| طلب معاينة الوحدة أو إعادة معاينتها | AED 300 لكل وحدة |
تُقدَّم الطلبات عبر البوابة الإلكترونية لـ DET. وبمجرد اعتماد طلب التصريح فنياً، يسدّد المتقدّم الرسوم المقررة فيصدر التصريح، وقد تجري DET زيارة ميدانية قبل الموافقة. ويسري التصريح سنة واحدة ويلزم تجديده قبل انتهائه، ويجوز إيقافه أو إلغاؤه إذا لم تعد الوحدة تستوفي معايير تصنيفها أو أُسيء استخدام النشاط.
رسم درهم السياحة: قيمته وآلية عمله
بمعزل عن رسوم الترخيص أعلاه، تخضع كل غرفة مشغولة في منزل عطلات بدبي لـرسم درهم السياحة (Tourism Dirham Fee)، ويُحتسب عن كل ضيف، وعن كل غرفة، وعن كل ليلة. وتتوقف قيمته على تصنيف الوحدة، وهي محددة في الملحق (1) من قرار المجلس التنفيذي رقم (2) لسنة 2014 باعتماد رسم درهم السياحة:
| التصنيف | رسم درهم السياحة عن الغرفة المشغولة في الليلة |
|---|---|
| منزل عطلات قياسي (Standard) | AED 10.00 |
| منزل عطلات فاخر (Luxury) | AED 15.00 |
وللمقارنة، يحدد القرار نفسه قيماً مماثلة لليلة عبر مختلف أنواع الإقامة في دبي، تتراوح من AED 7 للفندق الاقتصادي حتى AED 20 للفندق فئة الخمس نجوم أو الشقة الفندقية الفاخرة، وتؤكد البوابة الرسمية لحكومة دولة الإمارات النطاق ذاته من AED 7 إلى 20، وتوضح أن الرسم يُطبَّق "لمدة أقصاها ثلاثون (30) ليلة متتالية" عن أي إقامة واحدة، وهو سقف نصّت عليه أيضاً المادة 2 من القرار الإداري رقم (2) لسنة 2020. وقد أوردت صحيفة The National عند بدء سريان الرسم، في 31 مارس 2014، أنه يسري على "الفنادق والشقق الفندقية وبيوت الضيافة ومنازل العطلات" على حد سواء.
والمشغّل، لا الضيف مباشرة، هو المسؤول قانوناً عن تحصيل الرسم عند تسجيل الوصول وتوريده إلى الحكومة قبل اليوم السادس عشر من الشهر التالي، وفق المادة 4 من قرار 2014. والتقصير هنا ليس مجرد هفوة إجرائية: فالقرار نفسه يفرض غرامة لا تقل عن AED 1,000، أو 10% من المبلغ غير المسدَّد، عند التأخر في الدفع أو التخلف عنه.
الإيجار قصير الأمد مقابل الطويل: حسابات المستثمر
جاذبية الإيجار قصير الأمد بادية على أساس الليلة الواحدة: فالوحدة التي قد تُؤجَّر بمبلغ سنوي ثابت بموجب عقد إيجار (Ejari) تقليدي يمكنها نظرياً أن تدرّ أضعاف ذلك في الليلة خلال مواسم الإشغال العالي. غير أن المعادلة تختلف حين يُحتسب هيكل التكاليف كاملاً.
فعقد الإيجار السكني الطويل الأمد في دبي توريد معفى من ضريبة القيمة المضافة، بينما تعامل الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA) الإقامةَ قصيرة الأمد في منزل العطلات بوصفها توريداً تجارياً خاضعاً للضريبة بالنسبة القياسية 5%، وفق إرشادات FTA بشأن العقارات. ويترتب على ذلك أن مشغّل منزل العطلات الذي يتجاوز رقم أعماله الخاضع للضريبة الحد الإلزامي للتسجيل في ضريبة القيمة المضافة البالغ AED 375,000 خلال 12 شهراً عليه أن يسجّل ويحتسب ضريبة 5% على دخل الإيجار، إضافة إلى تحصيل رسم درهم السياحة وتوريده. أما التسجيل الطوعي فمتاح ابتداءً من رقم أعمال AED 187,500.
وعلى جانب النفقات، تشمل اقتصاديات الإيجار قصير الأمد كذلك رسوم الترخيص والتصريح المذكورة أعلاه المجدَّدة سنوياً، إلى جانب الفرش والمفروشات والتنظيف بين إقامة وأخرى، وفواتير المرافق التي يتحملها المالك مباشرة (بدل تمريرها إلى مستأجر طويل الأمد)، ووثيقة تأمين شاملة تفرضها اللائحة التنفيذية، والعبء التشغيلي لإدارة الحجوزات وتسجيل الوصول وشكاوى الضيوف، سواء تولّاها المالك بنفسه أو عبر مشغّل مرخّص يتقاضى عمولة إدارة. كما أن الإشغال غير مضمون: فخلافاً لعقد الإيجار السنوي الموقَّع، تتوقف الحجوزات الليلية على الطلب الموسمي، وموسم الذروة في دبي أقصر بوضوح من اثني عشر شهراً.
والخلاصة العملية للمستثمر أن الإيجار قصير الأمد قد يتفوّق على الإيجار الطويل الأمد في وحدة جيدة الموقع محكمة الإدارة وذات إشغال قوي، لكنه يحوّل دخل الإيجار السلبي إلى ما يشبه مشروع ضيافة صغيراً، بكل ما يقترن بهذا التصنيف من رزنامة امتثال وأعباء ضريبة القيمة المضافة وتوريد درهم السياحة.
الأسئلة الشائعة
من يحق له قانوناً التقديم للحصول على تصريح منزل عطلات في دبي؟ بإمكان مالك العقار أن يتقدّم مباشرة للحصول على الرخصة وتصريح الوحدة معاً. أما المستأجر فلا يجوز له التقديم للحصول على التصريح إلا بموافقة المالك، لأن على المتقدّم أن يثبت حق التصرف في الوحدة وفق المادة 8 من اللائحة التنفيذية. كما يمكن لمشغّل منازل عطلات مرخّص أن يحمل الرخصة ويدير التصاريح نيابة عن الملاك الذين فوّضوه بذلك.
هل ما زالت DTCM هي جهة الترخيص، أم تغيّرت؟ حلّت دائرة الاقتصاد والسياحة (DET) المنشأة بموجب القانون رقم (20) لسنة 2021 محل DTCM، دائرة السياحة والتسويق التجاري. وتتولى DET اليوم الدور التنظيمي نفسه على منازل العطلات والمنشآت الفندقية.
كم قيمة رسم درهم السياحة لمنزل العطلات؟ AED 10 عن الغرفة المشغولة في الليلة لمنزل العطلات القياسي (Standard)، وAED 15 لمنزل العطلات الفاخر (Luxury)، بحد أقصى 30 ليلة متتالية لكل إقامة.
هل يؤثر عقد بيع وشراء وحدتي في الأهلية؟ نعم. وفق المادة 8 من اللائحة التنفيذية، لا يمكن إصدار التصريح إذا تضمّن عقد بيع وشراء الوحدة بنداً صريحاً يمنع استخدامها كمنزل عطلات، وهو أمر شائع في بعض العقود الرئيسية للمباني المخدومة.
هل يتعين عليّ احتساب ضريبة القيمة المضافة على دخل منزل العطلات؟ فقط متى تجاوز رقم أعمالك الخاضع للضريبة من هذا النشاط AED 375,000 خلال 12 شهراً، فعندئذ يصبح التسجيل إلزامياً وتُطبَّق النسبة القياسية 5%، لأن الإيجار قصير الأمد يُعامَل توريداً تجارياً لا سكنياً.
المصادر
- المرسوم رقم (41) لسنة 2013 بشأن تنظيم نشاط تأجير منازل العطلات في إمارة دبي، Dubai Legislation Portal
- القرار الإداري رقم (1) لسنة 2020 بإصدار اللائحة التنفيذية للمرسوم رقم (41) لسنة 2013، Dubai Legislation Portal
- قرار المجلس التنفيذي رقم (49) لسنة 2014 باعتماد الرسوم والغرامات المتعلقة بنشاط تأجير منازل العطلات، Dubai Legislation Portal
- قرار المجلس التنفيذي رقم (2) لسنة 2014 باعتماد رسم درهم السياحة في إمارة دبي، Dubai Legislation Portal
- القرار الإداري رقم (2) لسنة 2020 بشأن قواعد احتساب رسم درهم السياحة وتحصيله وتوريده، Dubai Legislation Portal
- القانون رقم (20) لسنة 2021 بإنشاء دائرة الاقتصاد والسياحة في إمارة دبي، Dubai Legislation Portal
- Where to stay in the UAE?، البوابة الرسمية لحكومة دولة الإمارات
- VAT Registration، الهيئة الاتحادية للضرائب
- FAQ: How will real estate be treated for VAT?، الهيئة الاتحادية للضرائب
- Dubai hotels start charging 'Tourism Dirhams'، The National
