title: "الميراث والوصايا لمالكي العقارات في دبي" slug: "inheritance-difc-wills-dubai-property" language: "AR" category: "legal-taxes" tags: ["وصايا DIFC", "الميراث", "الشريعة", "سند الملكية", "قانون العقارات في دبي", "التخطيط للتركة في الإمارات"] metaTitle: "الميراث والوصايا لمالكي العقارات في دبي" metaDescription: "ماذا يحدث لعقارك في دبي بعد الوفاة: قواعد الأيلولة الافتراضية، وخدمة وصايا DIFC، وبديل ADJD في أبوظبي، وخطوات نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك." dataSource: "DIFC Courts Wills Service, Dubai Land Department (DLD), UAE Federal Legislation portal, Abu Dhabi Judicial Department (ADJD), Federal Tax Authority (FTA)" period: "Rules in force as of July 2026; Federal Decree-Law No. 41 of 2022 has applied since February 1, 2023" heroImage: description: "رسم توضيحي مقسوم إلى نصفين: على جانب سند ملكية عقار في دبي، وعلى الجانب الآخر وثيقة وصية مع ظلّ مبنى محاكم DIFC، يربط بينهما سهم يرمز إلى الاختيار بين الأيلولة الافتراضية والوصية المسجّلة" alt: "رسم توضيحي يقارن بين سند ملكية عقار في دبي ووثيقة وصية مسجّلة ومبنى محاكم DIFC" schemaTypes: ["Article", "FAQPage"]
الميراث والوصايا لمالكي العقارات في دبييشتري مستثمر أجنبي شقة في Dubai Marina، ويسجّل سند الملكية، ثم يمضي في حياته. وقلّة هم من يطرحون السؤال الأهم لعائلاتهم: ماذا يحدث لهذا العقار إذا توفّي المالك دون أن يضع خطة خاصة بدولة الإمارات؟ الجواب الصريح أن محكمة إماراتية، لا وصية حُرّرت قبل سنوات في لندن أو مومباي أو موسكو، هي التي تقرّر كيفية توزيع العقار، ما لم يكن المالك قد اتخذ خطوة محدّدة ومسجّلة داخل الدولة لتغيير ذلك.
يستعرض هذا الدليل القواعد الافتراضية، وكيف تُغيّر خدمة وصايا DIFC ونظيرتها في أبوظبي هذه النتيجة، والخطوات العملية التي يُستحسن أن يتخذها المالك الأجنبي من الآن.
ماذا يحدث لعقارك في دبي بلا وصية
لا تنتقل عقارات دبي تلقائياً إلى الأقارب كما قد يحدث في دول القانون العام. فعند وفاة المالك، لا بدّ أن تصدر محكمة إماراتية حكماً رسمياً يحدّد الورثة قبل أن تقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بنقل الملكية إلى أسمائهم. ويتوقّف القانون الواجب التطبيق على ديانة المالك، ومنذ عام 2023 على اختيار محدّد يتاح لغير المسلمين.
فبالنسبة للمالكين المسلمين، تطبّق محاكم الإمارات قواعد الميراث الجبري المستندة إلى الشريعة، وهي تحدّد أنصبة الأزواج والأبناء والوالدين وسائر الأقارب وفق صيغة ثابتة، لا وفق رغبة المالك.
أما بالنسبة لغير المسلمين، فقد تبدّل الوضع مع المرسوم بقانون اتحادي رقم 41 لسنة 2022 بشأن الأحوال الشخصية المدنية، الساري منذ 1 فبراير 2023. فإذا توفّي مقيم أجنبي غير مسلم دون وصية ودون أن يختار غير ذلك، طُبِّق التوزيع المدني الافتراضي المنصوص عليه في القانون: نصف التركة للزوج الباقي على قيد الحياة، والباقي يُقسَّم بالتساوي بين الأبناء دون تمييز بين الذكور والإناث. ويبقى بإمكان الورثة أن يطلبوا من المحكمة تطبيق قانون بلد المتوفّى بدلاً من ذلك، استناداً إلى أحكام القانون الدولي الخاص التي يحيل إليها المرسوم، غير أن هذا الطلب يضيف عبء إثبات القانون الأجنبي الذي ينبغي أن تقتنع به المحكمة الإماراتية أولاً.
بل إن توجيه محاكم DIFC نفسه أشدّ صراحةً في التحذير من الركون إلى أيٍّ من ذلك تلقائياً: ففي غياب وصية مسجّلة لدى سجل معترف به في الإمارات، "تُطبَّق قوانين المحاكم المحلية في الإمارة (أو الإمارات) التي توجد فيها الأصول بصفة افتراضية". ويعني ذلك عملياً إجراءً قضائياً قد يكون متأثراً بالشريعة، وأشهراً من التأخير قبل أن يتمكّن الورثة من التصرّف في عقار دبي أو بيعه أو تحصيل إيجاره. والوصية المسجّلة هي ما يزيل هذا الغموض.
خدمة وصايا DIFC: الخيار الأساسي لغير المسلمين
خدمة وصايا محاكم DIFC مبادرة مشتركة بين حكومة دبي ومحاكم DIFC، تتيح للمقيمين والمستثمرين غير المسلمين تسجيل وصية ضمن إطار القانون العام بدلاً من ترك التوزيع للإجراء المدني أو الشرعي الافتراضي. وتستند هذه الخدمة رسمياً إلى القانون رقم (15) لسنة 2017 بشأن إدارة تركات وتنفيذ وصايا غير المسلمين في إمارة دبي، الذي أنشأ سجل الوصايا لغير المسلمين، فيما يؤكّد إعلان محاكم DIFC نفسها أن أوامر إثبات التركة (probate) تُنفَّذ عبر آلية التنفيذ القائمة في محاكم دبي.
وللتسجيل، يُشترط أن يكون المالك غير مسلم، وألا يقلّ عمره عن 21 عاماً، وأن يملك أصولاً في الإمارات و/أو لديه أطفال قُصّر مقيمون في دبي أو رأس الخيمة. وأبرز أنواع الوصايا التي تهمّ مالكي العقارات:
- الوصية الكاملة (Full Will) تغطّي جميع الأموال المنقولة وغير المنقولة في الإمارات، إضافة إلى الوصاية على الأطفال القُصّر.
- وصية العقار (Property Will) تغطّي حتى خمسة عقارات محدّدة في الإمارات، وهي مناسبة لمالك لديه بالفعل وصية في بلده ولا يحتاج سوى إلى معالجة عقاره في دبي.
- وصية الوصاية (Guardianship Will) تقتصر على تعيين أوصياء للأطفال القُصّر، دون توزيع للأصول.
ورسوم التسجيل رسوم حكومية ثابتة، منشورة في جدول رسوم محاكم DIFC: 10,000 AED للوصية الكاملة الفردية (و15,000 AED لزوج من الوصايا المتطابقة يسجّلها الزوجان)، و7,500 AED لوصية عقار مستقلّة، و5,000 AED لوصية الوصاية، مع رسم حجز غير قابل للاسترداد يُحصَّل عند تحديد الموعد لكل حالة. ويكلّف تعديل وصية مسجّلة 550 AED إضافة إلى رسم الحجز. ويمكن إتمام التسجيل حضورياً في مبنى محاكم DIFC أو عن بُعد عبر السجل الافتراضي لـ DIFC، الذي يصل المالك المقيم في الخارج باتصال مرئي بموظف امتثال في دبي، وهو خيار عملي لمن لا يقيمون في الإمارات طوال الوقت.
وعند الوفاة، يتقدّم المنفّذ المسمّى إلى خدمة وصايا محاكم DIFC للحصول على أمر إثبات التركة (Grant of Probate)، الذي تُفرض عليه رسوم منفصلة قدرها 1,500 USD. وبمجرد صدوره، يُحوَّل أمر إثبات التركة إلى حكم من محاكم دبي عبر بروتوكول تنفيذ راسخ، وتوجّه دائرة التنفيذ في دبي الجهات المعنية، ومنها DLD، إلى توزيع الأصول تماماً وفق ما تنصّ عليه الوصية. وتصدر الأوامر عادةً خلال أسابيع قليلة بمجرد استلام السجل للمستندات المطلوبة.
بديل أبوظبي: سجل وصايا ADJD
أما المالكون الذين ترتبط صلتهم الأساسية بأبوظبي، أو من يفضّلون خياراً محلياً أقل تكلفة، فبإمكانهم بدلاً من ذلك التسجيل لدى سجل وصايا غير المسلمين في دائرة القضاء في أبوظبي (ADJD). وهو يتبع محاكم القانون المدني في أبوظبي، ويأخذ بالمبدأ نفسه في حرية الإيصاء لغير المسلمين، ويمكن أن يشمل أحكام الوصاية إلى جانب توزيع الأصول. ويتمّ التسجيل بالكامل عبر الإنترنت، وهو أرخص جوهرياً من الوصية الكاملة لدى DIFC: إذ يحدّد جدول رسوم ADJD نفسه الرسم بـ 950 AED للتسجيل العادي و2,500 AED للمعالجة المعجّلة. ويمكن لوصية ADJD أن تغطّي أصولاً في الإمارات السبع كافة، فقد تندرج شقة في دبي ضمن وصية مسجّلة في أبوظبي، تماماً كما يمكن لوصية DIFC أن تشمل أصولاً في أبوظبي. والاختيار هنا لا يتعلّق بمكان العقار بقدر ما يتعلّق بالتكلفة وبالنظام القضائي الذي يفضّله المالك لإجراء إثبات التركة.
كيف تُغيّر الوصية المسجّلة عملية نقل ملكية العقار
أياً كان المسار المتّبع، تبقى خدمة نقل ملكية العقار بالميراث لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي هي الآلية التي تنقل الملكية في نهاية المطاف. وتطلب DLD إشعاراً قانونياً رسمياً بالميراث (Legal Notification of Inheritance)، وهو خطاب رسمي من محاكم دبي أو محكمة إماراتية أخرى أو الأوقاف يؤكّد الورثة وأنصبتهم، ونسخاً من الهوية الإماراتية (Emirates ID) للورثة المقيمين، ونسخاً من جوازات السفر للورثة غير المقيمين، وخطاب عدم ممانعة من أي بنك مرتهن. أما رسوم الخدمة فهي 1,000 AED لكل عقار، إضافة إلى نحو 250 AED لسند الملكية ومن 100 إلى 250 AED لخريطة القطعة أو الوحدة المعنية، مع زمن معالجة قدره 8 ساعات عمل بمجرد اكتمال الأوراق.
وما يختلف بحسب السيناريو هو الطريقة التي يصدر بها هذا الإشعار القانوني بالميراث من الأساس. فمن دون وصية، يحدّد قاضي الأحوال الشخصية في محاكم دبي الورثة وفق قواعد الشريعة للمسلمين، أو وفق التوزيع المدني الافتراضي لمرسوم 2022 (أو اختيار قانون بلد المتوفّى المعتمد) لغير المسلمين، وهو إجراء يشمل عادةً جلسات متعددة ويمتدّ إلى ما هو أبعد بكثير من نافذة الـ 8 ساعات الخاصة بـ DLD متى احتُسبت الدعوى القضائية الأساسية. أما مع وصية DIFC أو ADJD، فيحصل المنفّذ بدلاً من ذلك على أمر إثبات التركة من ذلك السجل، وتحوّله محاكم دبي إلى حكم قابل للتنفيذ، ويصبح هذا الحكم هو المستند الذي تقبله DLD تأكيداً للورثة وأنصبتهم. والوصية لا تتخطّى إجراء DLD، بل تستبدل التحديد القضائي غير المؤكد الذي يسبقه بتحديد يمكن التنبؤ به يتّبع تعليمات المالك نفسه.
وثمة نقطة تستحق الإشارة صراحةً: لا تفرض دولة الإمارات ضريبة على الميراث أو التركات أو الهبات، وهو موقف يؤكّده أن أياً منها لا يرد ضمن الضرائب التي تديرها الهيئة الاتحادية للضرائب إلى جانب ضريبة القيمة المضافة وضريبة الشركات والضريبة الانتقائية. فتكاليف نقل عقار موروث هي الرسوم الإدارية للسجل ولـ DLD المذكورة أعلاه، لا ضريبة على الميراث. وإذا باع الوارث العقار لاحقاً، طُبِّقت رسوم التسجيل المعتادة لدى DLD تماماً كأي بيع آخر: 4% من قيمة البيع وفق جدول رسوم DLD، يدفعها المشتري عملياً، بصرف النظر عن كيفية الحصول على العقار.
خطوات عملية للمالكين الأجانب
ابدأ بتحديد ما يلزم تغطيته. فالمالك الذي يملك شقة واحدة في دبي ولديه وصية قائمة في بلده قد تكفيه وصية عقار؛ أما من لديه أصول متعددة في الإمارات، أو أطفال قُصّر في دبي أو رأس الخيمة، أو لا يملك خطة تركة قائمة، فالأنسب له وصية كاملة. وعيّن منفّذاً قادراً واقعياً على التعامل مع إجراء قضائي في الإمارات، ويُفضّل أن يكون مقيماً فيها أو قادراً على السفر إليها. وإذا كان لديك أطفال قُصّر يقيمون في دبي أو رأس الخيمة، فعالج مسألة الوصاية صراحةً بدلاً من افتراض أن أمر الحضانة الصادر في بلدك يُعترف به تلقائياً.
واحرص على أن يبقى وصف العقار في الوصية مطابقاً لسند الملكية الحالي، فأسماء المشاريع وأرقام الوحدات تتغيّر على مرّ السنين، وأي تباين قد يُبطئ نقل الملكية لدى DLD حتى مع أمر إثبات تركة سليم. وإذا كان العقار مرهوناً، فتذكّر أن خطاب عدم الممانعة من البنك شرط لا غنى عنه لنقل الملكية لدى DLD بصرف النظر عن أي وصية، ولذا فإن إبقاء القرض منتظماً لا يقلّ أهمية عن الوصية ذاتها. وأخيراً، نسّق بين وصية DIFC أو ADJD وأي وصية في بلدك حتى لا تُلغي إحداهما الأخرى أو تتعارض معها عن غير قصد. ولهذا السبب صيغت معظم نماذج DIFC لتغطّي أصول الإمارات وحدها، تاركةً لوصية بلدك تنظيم كل ما عداها.
الأسئلة الشائعة
هل أحتاج إلى وصية في الإمارات إذا كان لديّ وصية في بلدي؟ الوصية المحرّرة في بلدك لا يُعترف بها تلقائياً بشأن الأصول في الإمارات. وتسجيل وصية عقار أو وصية كاملة عبر خدمة وصايا DIFC أو سجل وصايا ADJD هو الطريق المعترف به لتوزيع عقارك في الإمارات وفق رغبتك بدلاً من القواعد الافتراضية.
ماذا يحدث لشقتي في دبي إذا توفّيتُ دون أي وصية؟ لا بدّ أولاً أن تحدّد محكمة إماراتية الورثة. ويُطبَّق الميراث الجبري المستند إلى الشريعة على المسلمين. أما بالنسبة لغير المسلمين من الأجانب، فيحدّد المرسوم بقانون اتحادي رقم 41 لسنة 2022 توزيعاً مدنياً افتراضياً: نصف التركة للزوج الباقي على قيد الحياة والباقي بالتساوي بين الأبناء، ما لم ينجح الورثة في طلب تطبيق قانون بلد المتوفّى بدلاً من ذلك. ولا يمكن أن يبدأ نقل ملكية العقار بالميراث لدى DLD إلا بعد صدور ذلك الحكم.
كم تكلّف عملية تسجيل وصية DIFC؟ وفق جدول رسوم محاكم DIFC: 10,000 AED للوصية الكاملة الفردية، و15,000 AED لزوج من الوصايا المتطابقة، و7,500 AED لوصية عقار مستقلّة، و5,000 AED لوصية الوصاية، مع رسم حجز غير قابل للاسترداد لكل منها. ويُفرض على أمر إثبات التركة رسم منفصل قدره 1,500 USD.
هل يمكن لوصية DIFC أن تغطّي عقاراً خارج دبي؟ نعم. تغطّي الوصية الكاملة أو وصية العقار لدى DIFC الأموال المنقولة وغير المنقولة في أنحاء الإمارات كافة. غير أن أحكام الوصاية تنطبق تحديداً على الأطفال القُصّر المقيمين في دبي أو رأس الخيمة، وفق الأسئلة الشائعة لوصايا محاكم DIFC.
هل توجد ضريبة ميراث على عقار دبي؟ لا. لا تفرض دولة الإمارات ضريبة على الميراث أو التركات أو الهبات؛ ولا يرد أي منها في قائمة الضرائب التي تديرها الهيئة الاتحادية للضرائب (ضريبة القيمة المضافة وضريبة الشركات والضريبة الانتقائية). وتكاليف النقل هي رسم إثبات التركة لدى السجل والرسوم الإدارية لـ DLD، لا ضريبة على الميراث نفسه.
ما الفرق بين وصايا DIFC ووصايا ADJD؟ كلاهما يتيح لغير المسلمين تسجيل وصية خارج إجراء الأيلولة الافتراضي، وكلاهما يمكن أن يغطّي أصولاً في الإمارات السبع كافة. تعمل DIFC ضمن إطار القانون العام وتكلّف أكثر (10,000 AED للوصية الكاملة الفردية)؛ أما ADJD فهي سجل القانون المدني المحلي في أبوظبي، بالكامل عبر الإنترنت وأقل كلفة (950 AED للتسجيل العادي).
المصادر
- محاكم DIFC، نظرة عامة على خدمة الوصايا
- محاكم DIFC، الأسئلة الشائعة عن الوصايا
- محاكم DIFC، جدول الرسوم
- محاكم DIFC، خدمة إثبات التركة
- بوابة تشريعات دبي، القانون رقم (15) لسنة 2017 بشأن إدارة تركات وتنفيذ وصايا غير المسلمين في إمارة دبي
- محاكم DIFC، إعلان المركز الإعلامي عن آلية تنفيذ القانون رقم 15 لسنة 2017
- محاكم DIFC، خدمة وصية العقار (السجل الافتراضي)
- بوابة التشريعات الإماراتية، المرسوم بقانون اتحادي رقم (41) لسنة 2022 بشأن الأحوال الشخصية المدنية
- دائرة القضاء في أبوظبي، محكمة الأسرة المدنية (وصايا غير مواطني الإمارات، الرسوم والتوزيع الافتراضي)
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، خدمة نقل ملكية العقار بالميراث
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، خدمة تسجيل بيع العقار (جدول رسوم التسجيل)
- الهيئة الاتحادية للضرائب، الضرائب التي تديرها الهيئة
