title: "نقل الرهن العقاري وإعادة تسجيله في دبي: ماذا يحدث عند تبديل العقار أو البنك" slug: "mortgage-porting-transfer-dubai" language: "AR" category: "finance" tags: ["الرهن العقاري في دبي", "إعادة تمويل الرهن العقاري في دبي", "رسوم السداد المبكر", "تسجيل الرهن العقاري لدى DLD", "تغيير البنك للرهن العقاري", "تمويل العقارات في دبي"] metaTitle: "نقل الرهن العقاري في دبي: كيف يعمل عملياً" metaDescription: "الرهن العقاري في الإمارات لا يُنقل مباشرةً. إليك كيف يتم السداد وتبديل البنك والانتقال إلى عقار آخر عملياً، مع سقوف رسوم المصرف المركزي ودائرة الأراضي." dataSource: "Central Bank of the UAE (CBUAE) Rulebook, Regulation No. 29/2011 and its amendments; Dubai Land Department (DLD) eServices" period: "Data as of July 2026" heroImage: description: "رسم توضيحي لمفتاح منزل يُسلَّم من مبنى بنك إلى مبنى بنك آخر، رمزاً لانتقال الرهن العقاري من مُقرض أو عقار إلى آخر" alt: "مفتاح ينتقل بين مبنيَي بنك يمثل تبديل الرهن العقاري في دبي" schemaTypes: ["Article"]
نقل الرهن العقاري وإعادة تسجيله في دبي: ماذا يحدث عند تبديل العقار أو البنكتبيع عقاراً في دبي وتشتري آخر، أو تجد ببساطة سعر فائدة أفضل لدى بنك مختلف. فماذا يحلّ بالرهن العقاري القائم على منزلك الحالي؟ الجواب الصريح في دولة الإمارات أن الرهن العقاري لا ينتقل معك تلقائياً كما قد يحدث في بعض الأسواق الأخرى، بل يُسدَّد القرض القائم ويُسجَّل قرض جديد، سواء لدى البنك نفسه أو لدى بنك آخر. يشرح هذا الدليل كلفة ذلك الفعلية وكيف تسير العملية، استناداً إلى سقوف الرسوم التي حدّدها المصرف المركزي لدولة الإمارات ورسوم التسجيل التي تفرضها دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).
هل الرهن العقاري في الإمارات قابل للنقل؟
ليس بمعنى إعادة إسناد عقد القرض نفسه إلى سند ملكية جديد. فبنوك الإمارات لا تطرح منتج "نقل الرهن العقاري" على النحو الذي تعمل به بنوك المملكة المتحدة، حيث يمكن للرهن من حيث المبدأ أن يتبعك إلى عقار جديد ضمن الاتفاقية ذاتها. أما ما تقدّمه المصارف في الإمارات فأقرب إلى استبدال من خطوتين: يُسدَّد القرض القائم على العقار القديم (كلياً أو جزئياً)، ويُسجَّل رهن عقاري جديد على العقار الجديد. وإذا بقيت لدى البنك نفسه، فقد يعالج بعض المقرضين ذلك بوصفه "استبدال عقار"، لكنه يبقى من الناحية الإدارية عملية إبراء وإعادة تسجيل، لا قرضاً قابلاً للنقل. حتى إن جدول رسوم القروض السكنية لدى المصرف المركزي لدولة الإمارات يفرد لهذا بنداً خاصاً: "رسوم إدارة استبدال العقارات" بسقف أقصاه 1,320 درهماً شاملاً التقييم، بموجب الملحق رقم 2 من النظام رقم 29/2011. وكل ما يقوله هذا السقف هو أن رسوم معالجة الاستبدال محدودة، لكنه لا يُغني عن رسوم السداد وإعادة التسجيل الواردة أدناه، والتي تبقى سارية.
المساران الأكثر شيوعاً
بالنسبة إلى معظم المشترين، يتم تبديل العقار أو تغيير المُقرض عبر أحد مسارين:
1. البيع والشراء، لدى البنك نفسه أو لدى بنك مختلف. تبيع العقار المرهون، وتستخدم جزءاً من حصيلة البيع لسداد رصيد القرض المتبقي، ثم تُسجّل رهناً عقارياً جديداً على العقار الجديد، إما لدى بنكك الحالي أو لدى بنك جديد يمنحك موافقة مبدئية منفصلة.
2. إعادة التمويل أو الشراء بين البنوك، مع بقاء العقار نفسه. تحتفظ بالعقار لكنك تنقل الرهن العقاري إلى بنك آخر لأنه يعرض سعر فائدة أفضل. يسدّد البنك الجديد الرصيد المتبقي لدى بنكك الحالي ("الشراء")، ثم يُلغى الرهن القديم لدى دائرة الأراضي (DLD)، ويسجّل البنك الجديد رهناً عقارياً جديداً باسمه.
يشترك المساران في الخطوتين الأساسيتين نفسيهما: إلغاء الرهن العقاري القديم وتسجيل رهن جديد. ولا يكتمل أيٌّ منهما في يوم واحد، وكلاهما يحمل رسوماً مسقوفة من المصرف المركزي إضافةً إلى رسوم تسجيل دائرة الأراضي.
ما كلفة ذلك: سقوف الرسوم
ينظّم المصرف المركزي لدولة الإمارات الرسوم التي يجوز للبنوك فرضها على القروض السكنية عبر النظام رقم 29/2011 وجدول الرسوم في ملحقه رقم 2، وقد أُعيد تأكيده مؤخراً بموجب إشعار المصرف المركزي 3986/2019، الذي أعاد العمل بسقف رسوم السداد المبكر بعد أن حاد عنه بعض المقرضين.
| البند | السقف أو الرسم | من يفرضه |
|---|---|---|
| رسوم السداد المبكر (سداد كامل) | بحد أقصى 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل | البنك الحالي، بموجب الملحق رقم 2 لدى CBUAE |
| رسوم السداد الجزئي | بحد أقصى 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل | البنك الحالي، المصدر نفسه |
| رسوم إدارة استبدال العقارات | بحد أقصى 1,320 درهماً شاملاً التقييم | البنك المُقدّم لخدمة الاستبدال، المصدر نفسه |
| خطاب المديونية / شهادة عدم ممانعة (NOC) للبنك الجديد | من 85 إلى 150 درهماً | البنك الحالي، المصدر نفسه |
| تسجيل الرهن العقاري الجديد لدى DLD | 0.25% من قيمة الرهن، إضافةً إلى 250 درهماً لسند الملكية و20 درهماً رسوم معرفة/ابتكار | DLD، بموجب طلب تسجيل رهن عقاري |
| إلغاء/إنهاء الرهن العقاري القديم لدى DLD | 1,000 درهم ثابتة، إضافةً إلى 250 درهماً لشهادة سند الملكية و20 درهماً رسوم معرفة/ابتكار | DLD، بموجب طلب إنهاء رهن عقاري |
| رسوم نقل ملكية العقار (إذا كنت تشتري أيضاً) | 4% من قيمة البيع، يدفعها المشتري عملياً | DLD، بموجب إرشادات الرسوم المنشورة من DLD |
يكتسب البند الأخير أهميته إذا كان "الانتقال" يتضمن شراء عقار جديد: فرسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي البالغة 4% تُطبَّق على عملية الشراء بصرف النظر عن تمويلك لها نقداً أو برهن عقاري، وهي تُضاف إلى رسوم تسجيل الرهن العقاري أعلاه ولا تحل محلها.
يبقى سقف السداد المبكر الرقم الجدير بأن تحفظه. فسواء سدّدت القرض بالكامل استعداداً للبيع، أو سدّدت جزءاً منه قبل إعادة التمويل، لا يجوز للبنك أن يفرض أكثر من 1% مما لا يزال بذمتك، أو 10,000 درهم، أيهما أقل. وعلى قرض رصيده المتبقي 500,000 درهم، يكون الحد الأقصى 5,000 درهم، لا 5,000 درهم مضافاً إليها رسوم أخرى غير مسقوفة.
العملية خطوة بخطوة
- احصل على خطاب مديونية/تسوية من بنكك الحالي. يوضّح هذا الخطاب الرصيد المتبقي بدقة وأي رسوم سداد مبكر مستحقة، وصلاحيته قصيرة (تثبّت البنوك عادةً هذا الرقم لبضعة أيام فقط).
- رتّب التمويل الجديد. عند تبديل البنك، يراجع المُقرض الجديد ملفك ويصدر عرضه الخاص، آخذاً في الحسبان مبلغ الشراء من الخطوة 1.
- يسدّد البنك الجديد القرض القديم مباشرة (في حالة الشراء/إعادة التمويل)، أو تسدّده أنت من حصيلة البيع (في حالة البيع).
- ألغِ الرهن العقاري القديم لدى DLD. يتم ذلك عبر خدمة طلب إنهاء رهن عقاري، وتُدرج دائرة الأراضي زمن خدمة يتراوح بين 10 و15 دقيقة على الطاولة متى اكتملت المستندات.
- سجّل الرهن العقاري الجديد لدى DLD. يتم ذلك عبر خدمة طلب تسجيل رهن عقاري، بزمن مُدرَج يتراوح بين 20 و25 دقيقة على الطاولة.
- إذا كنت تبيع العقار القديم في الوقت نفسه، فتُعالَج تلك الصفقة عبر خدمة تسجيل بيع عقار لدى دائرة الأراضي، ولأن العقار يبقى مرهوناً إلى أن تكتمل الخطوة 4، فتُعالَج أيضاً عبر خدمة تسجيل بيع عقار مرهون.
لا تجري أيٌّ من هذه الخطوات بالتوازي افتراضياً. فإلغاء الرهن على العقار القديم يحتاج عموماً أن يكتمل، أو أن يكون على الأقل مجدولاً مع تخصيص الحصيلة، قبل أن يُسجَّل الرهن الجديد بسلاسة، ولهذا تبني البنوك ومكاتب نقل الملكية فترة تداخل قصيرة بدلاً من الوعد بتبديل في يوم واحد.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني نقل رهني العقاري القائم مباشرةً إلى عقار جديد دون سداده أولاً؟ ليس كمنتج قياسي. تعالج بنوك الإمارات ذلك على أنه سداد للقرض القديم يتبعه تسجيل قرض جديد، وقد تُدمَج العملية أحياناً بوصفها "استبدال عقار" إذا بقيت لدى البنك نفسه، ولها رسوم إدارة مسقوفة خاصة بها تصل إلى 1,320 درهماً.
ما الحد الأقصى لرسوم سداد رهني العقاري مبكراً لتبديل البنك أو للبيع؟ يحدد المصرف المركزي سقف رسوم السداد المبكر عند 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل، بموجب الملحق رقم 2 من النظام رقم 29/2011.
كم تبلغ كلفة تسجيل رهن عقاري جديد لدى DLD؟ 0.25% من قيمة الرهن، إضافةً إلى رسم ثابت قدره 250 درهماً لسند الملكية و20 درهماً رسوم معرفة/ابتكار، بموجب صفحة خدمة طلب تسجيل رهن عقاري لدى DLD.
هل يبقى عليّ دفع رسوم نقل الملكية لدى DLD البالغة 4% إذا كنت أموّل العقار الجديد برهن عقاري؟ نعم. تُطبَّق رسوم نقل الملكية البالغة 4% على قيمة البيع بصرف النظر عن طريقة التمويل، وهي منفصلة عن رسوم تسجيل الرهن العقاري. وعملياً يدفعها المشتري بالكامل في الغالبية العظمى من صفقات السوق الثانوي.
كم تستغرق إجراءات المعاملات على طاولة DLD؟ يُدرَج إنهاء/إلغاء الرهن العقاري بمدة تتراوح بين 10 و15 دقيقة، وتسجيل الرهن العقاري بمدة تتراوح بين 20 و25 دقيقة، بحسب بيانات زمن الخدمة الخاصة بدائرة الأراضي، متى اكتملت مستنداتك.
المصادر
- المصرف المركزي لدولة الإمارات، النظام رقم 29/2011، الملحق رقم 2 (جدول رسوم القروض السكنية)
- المصرف المركزي لدولة الإمارات، الإشعار 3986/2019 الذي يؤكد سقف رسوم السداد المبكر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، طلب تسجيل رهن عقاري
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، طلب إنهاء رهن عقاري
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، تسجيل بيع عقار مرهون
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، تسجيل بيع عقار
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، دليل الرسوم "اعرف حقوقك" (PDF)
