title: "عقود والسجل العقاري المبدئي: كيف تُسجَّل ملكية العقارات على الخريطة" slug: "oqood-interim-register-dubai" language: "AR" category: "legal-taxes" tags: ["عقود", "السجل العقاري المبدئي", "العقارات على الخريطة في دبي", "التسجيل لدى DLD", "القانون رقم 13 لسنة 2008", "تحويل عقود إلى سند ملكية", "حساب الضمان في دبي"] metaTitle: "ما هو عقود (Oqood): السجل العقاري المبدئي في دبي" metaDescription: "كيف يوثّق نظام عقود ملكية العقار على الخريطة في دبي وفق القانون رقم 13 لسنة 2008: قيمة رسوم التسجيل ومهلتها، وتحويله إلى سند ملكية عند التسليم." dataSource: "Dubai Land Department (dubailand.gov.ae) and the Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae)" period: "Law No. 13 of 2008 as amended by Law No. 9 of 2009; DLD fee schedule per Executive Council Resolution No. 30 of 2013; current as of July 2026" heroImage: description: "مشترٍ يراجع عقد بيع وشراء لوحدة على الخريطة مع شهادة تسجيل من دائرة الأراضي والأملاك وأفق مزدحم برافعات البناء في الخلفية، بما يرمز إلى مرحلة التسجيل المبدئي عبر نظام عقود قبل التسليم" alt: "مشترٍ لعقار على الخريطة يراجع شهادة تسجيل عقود مع أفق دبي قيد الإنشاء في الخلفية" schemaTypes: ["Article", "FAQPage"]
عقود والسجل العقاري المبدئي: كيف تُسجَّل ملكية العقارات على الخريطةحين تشتري شقة جاهزة في دبي تخرج بسند ملكية (title deed)، أما إذا اشتريت الشقة نفسها على الخريطة قبل أن يُشيَّد المبنى أصلاً فتخرج بشيء آخر هو عقود (Oqood). المستندان يصدران عن الجهة نفسها، وهي دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، غير أنهما يُقيَّدان في سجلّين مختلفين ويحملان وزنين قانونيين مختلفين. ومعرفة أيّهما ينطبق على صفقتك، وما الذي يلزم كي يتحوّل أحدهما إلى الآخر، هي الفارق بين أن تملك حقاً مسجّلاً قابلاً للتحويل في عقار بدبي وبين أن تحمل مجرد عقد خاص مع مطوّر لا يسنده شيء. يستعرض هذا الدليل ماهية عقود، والقانون الذي يقوم عليه، وكلفته وموعد إنجازه، وكيفية تحوّله إلى سند ملكية عند التسليم، والمخاطر التي يتكبّدها المشتري إن تجاهل التسجيل.
ما هو عقود والقانون الذي يقوم عليه
عقود (Oqood، وهي جمع "عقد") هو التسجيل المبدئي أو المؤقت لوحدة على الخريطة لدى دائرة الأراضي والأملاك، ويُقيَّد في السجل العقاري المبدئي (Interim Real Property Register)، وهو سجل منفصل عن السجل العقاري الرئيسي الذي يحفظ سندات ملكية العقارات الجاهزة المملوكة ملكية حرة (فريهولد). وقد أُنشئ السجل الرئيسي بموجب القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن تسجيل العقارات، وتنص المادة 9 منه على أن التصرفات التي تنشئ حقاً عقارياً أو تنقله أو تنهيه "لا تُعدّ صحيحة ما لم تُقيَّد في السجل العقاري". وهذا الحكم يستقيم تماماً مع مبنى جاهز له رقم قطعة وسند ملكية، لكنه لا يصلح لبرج لا يزال حفرة في الأرض، ومن هنا استحدثت دبي سجلاً ثانياً مخصصاً للعقارات قيد الإنشاء.
أُنشئ هذا السجل الثاني بموجب القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، ثم عُدّل بالقانون رقم (9) لسنة 2009. وتُلزم المادة 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بتقييد كل تصرف يرد على وحدة عقارية على الخريطة، بيعاً كان أو إجارة طويلة الأمد أو مساطحة أو رهناً أو أي تصرف قانوني آخر، في السجل العقاري المبدئي، وتعدّ التصرف غير المقيّد باطلاً. وتؤكد المادة 6 أن الوحدة المقيّدة في السجل المبدئي يجوز بدورها بيعها أو رهنها أو التصرف فيها قانوناً بأي وجه آخر قبل اكتمال المبنى، وهو ما يجعل إعادة بيع العقارات على الخريطة ممكنة في دبي من الأساس. وباختصار، شهادة عقود هي إثبات السجل المبدئي على أن وحدة بعينها في مشروع بعينه مقيّدة باسم مشترٍ بعينه، قبل أشهر أو سنوات من وجود تلك الوحدة على أرض الواقع.
لماذا يحصل مشترو العقارات على الخريطة على عقود بدلاً من سند ملكية
يُثبت سند الملكية بموجب القانون رقم (7) لسنة 2006 ملكية عقار محدد قائم فعلاً، وتمنح المادة 7 من القانون نفسه قيود السجل العقاري "حجية مطلقة" لا يجوز الطعن فيها إلا بالتزوير أو التزييف. ولا يسع المطوّر أن يمنح هذا القدر من اليقين لوحدة لم تُبنَ بعد، لأن الوحدة والمبنى، وربما المشروع نفسه، لا وجود قانوني لها بعدُ كأصل مكتمل. أما تسجيل البيع في السجل المبدئي فيمنح المشتري أفضل بديل متاح: قيداً لدى دائرة الأراضي يفيد بأن المطوّر باع تلك الوحدة لذلك المشتري بهذا السعر وبموجب هذا العقد، وهو قيد لا يستطيع المطوّر بعده أن يعيد بيع الوحدة بهدوء لغيره أو أن يرهنها كضمان لا نزاع فيه.
ويحمي هذا الإطار القانوني الجانب المالي من الصفقة أيضاً. فقبل أن يتمكن المطوّر من تسويق أي وحدة على الخريطة أو بيعها، يُلزمه القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري بفتح حساب ضمان مستقل لدى بنك أمين معتمد من دائرة الأراضي، وكل دفعة تُحصَّل من المشترين يجب أن تُودَع في هذا الحساب ولا يجوز صرفها إلا على إنشاء ذلك المشروع تحديداً. وقائمة أمناء حسابات الضمان المعتمدين لدى الدائرة متاحة للجمهور، والتأكد من أن للمشروع حساباً كهذا قبل التوقيع من أساسيات التحقق الواجب (due diligence) التي توصي بها الدائرة نفسها للمستثمرين.
رسوم التسجيل والمهلة الزمنية
يمرّ تسجيل بيع الوحدة على الخريطة عبر خدمة طلب تسجيل البيع الأولي لدى دائرة الأراضي، وتُقدَّم عادةً من خلال نظام عقود التابع للمطوّر أو عبر مكتب أمين تسجيل، باستخدام نسخة من عقد البيع والشراء وبطاقة الهوية الإماراتية (Emirates ID) أو جواز سفر المشتري. ووفق صفحة الخدمة، يجب تسجيل العقد في السجل المبدئي خلال 90 يوماً من تاريخ التوقيع.
أما الرسوم، فإن الجدول المعتمد المنشور من دائرة الأراضي، المحدد بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013 والوارد في دليل المستثمر الصادر عن الدائرة Know Your Rights for Real Estate Investors in Dubai، يحدد رسوم تسجيل عقد البيع والشراء بنسبة 4% من ثمن الشراء. وفي الواقع، وفي الغالبية العظمى من الصفقات، يكون المشتري هو من يدفع هذه الـ4% عملياً، سواء أُدرجت الرسوم ضمن قائمة أسعار المطوّر عند إطلاق مشروع على الخريطة أم اتُّفق عليها كتكلفة يتحملها المشتري عند إعادة البيع. وإلى جانب هذه النسبة، تُظهر قائمة الخدمات الإلكترونية للدائرة رسم معرفة ثابتاً قدره 10 دراهم ورسم ابتكار قدره 10 دراهم عن كل تسجيل، فضلاً عن رسم تسجيل ذاتي على المطوّر (نحو 1000 درهم) عندما يقدّم المطوّر التسجيل بالجملة عبر بوابة عقود بدلاً من أن يسجّل كل مشترٍ على حدة. فاحسب الـ4% ضمن ميزانيتك كتكلفة على المشتري عند تقييم صفقة على الخريطة، ولا تفترض أنها ستُرفع عن كاهلك.
ما الذي يحدث عند التسليم: التحويل إلى سند ملكية
السجل المبدئي ليس دائماً بطبيعته. فتنص المادة 8 من القانون رقم (13) لسنة 2008 على أنه بمجرد حصول المشروع على شهادة الإنجاز، تنتقل وحداته من السجل العقاري المبدئي إلى السجل العقاري الرئيسي، وتُسجَّل كل وحدة باسم المشتري المقيّد لها. وهذه هي اللحظة القانونية التي يتحوّل فيها عقود إلى سند ملكية. يحصل المطوّر على شهادة الإنجاز من الجهات المختصة في دبي ويقدّمها إلى دائرة الأراضي، فتنقل الدائرة وحدات المشروع بين السجلّين. وبالنسبة إلى المشتري، لا تختلف الخطوات العملية عن أي عملية نقل ملكية في دبي: معاينة الوحدة الجاهزة، وشهادة عدم ممانعة (NOC) من المطوّر تؤكد تسوية رسوم الخدمة وسداد المشتري كامل الثمن، ثم الحضور (شخصياً أو بموجب وكالة) إلى مكتب أمين تسجيل تابع للدائرة حيث يصدر سند ملكية جديد، عادةً في اليوم نفسه إن كانت الأوراق مكتملة. أما المشترون الذين لم يسددوا كامل ثمن العقد بحلول موعد التسليم فلا يحصلون على سند الملكية حتى يسووا المتبقي، لأن المادة 8 تشترط لنقل الملكية أن تكون الوحدة مملوكة بالكامل، لا مجرد خاضعة لخطة سداد سارية.
كيف تتحقق من تسجيلك
لا تكتفِ بكلام المطوّر بأن عملية شرائك قد سُجّلت. فقد أتاحت دائرة الأراضي أداتين عامّتين لهذا الغرض تحديداً، كلتاهما متاحة عبر موقع الدائرة أو تطبيق Dubai REST: خدمة التحقق من سند الملكية (Verify Title Deed) التي تؤكد صحة شهادة أصدرتها الدائرة، وخدمة الاستعلام عن حالة العقار (Property Status Enquiry) التي تتيح للمالك الاطلاع على الحالة المسجّلة للعقار باستخدام بيانات المنطقة ورقم الوحدة. وقبل التوقيع على أي شيء، يوصي دليل المستثمر الصادر عن الدائرة بأن تتأكد، مباشرةً من الدائرة أو من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) لا من المطوّر، من أن المشروع مسجّل، وأن له حساب ضمان مع معرفة رقم الحساب والبنك الأمين، ونسبة إنجاز البناء، ومن أن المطوّر نفسه مرخّص لدى ريرا ويملك الموافقات اللازمة لبيع ذلك المشروع على الخريطة، وكلها نقاط واردة في دليل الدائرة Know Your Rights. وإن عجز وكيل المبيعات عن تقديم هذه المعلومات، فذلك وحده سبب كافٍ للتريّث قبل دفع أي مبلغ.
مخاطر شراء عقار على الخريطة دون تسجيل
أوضح المخاطر هو البطلان القانوني. فالمادة 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008 لا تصف التسجيل بأنه ممارسة حميدة، بل تجعل التصرف غير المسجّل باطلاً. والمشتري الذي لا يحوز سوى عقد بيع خاص، دون قيد عقود مقابل في السجل المبدئي، لا يملك قيداً لدى دائرة الأراضي يسند ذلك العقد إن باع المطوّر الوحدة نفسها مرتين، أو تعرّض لضائقة مالية، أو نازع في البيع لاحقاً. بل يذهب قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 باللائحة التنفيذية إلى أبعد من ذلك على مستوى المشروع: فأي بيع يجريه مطوّر أو وسيط قبل أن يجتاز المشروع نفسه موافقات الدائرة وريرا ويُدرَج في السجل يُعدّ باطلاً ولاغياً، أياً كان ما ينص عليه العقد. وتقع هذه المخاطرة بأكملها على عاتق المشتري إذا أُهمل التحقق.
كذلك لا يمكن إعادة بيع وضع غير مسجّل أو رهنه بأي قدر من اليقين، لأن حق التصرف بالوحدة قبل الإنجاز بموجب المادة 6 مرهون بأن تكون الوحدة مقيّدة أصلاً في السجل المبدئي باسم المشتري. ولأن الرهن على وحدة على الخريطة يجب هو نفسه أن يُقيَّد في السجل المبدئي ليكون صحيحاً، فإن المشتري غير المسجّل لا يستطيع استخدام الوحدة كضمان بنكي أيضاً. وأخيراً، عند تعثّر المطوّر، فإن أشكال الحماية القائمة، من قواعد الاسترداد المرحلي عند الإلغاء وأموال حساب الضمان المحجوزة، ترتبط جميعها بمشترٍ مسجّل معلوم الهوية، ومن لم يظهر قط في قيود دائرة الأراضي يكون في موقف أضعف جوهرياً عند رفع أي مطالبة تجاه المطوّر أو أمين حساب الضمان.
الأسئلة الشائعة
هل عقود هو نفسه سند الملكية؟ لا. عقود هو التسجيل المبدئي لوحدة على الخريطة في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الأراضي بموجب القانون رقم (13) لسنة 2008، أما سند الملكية فيصدر في السجل العقاري الرئيسي بموجب القانون رقم (7) لسنة 2006 بعد اكتمال العقار وسداد المشتري كامل الثمن.
كم من الوقت لديّ لتسجيل شراء عقار على الخريطة؟ تنص خدمة تسجيل البيع الأولي لدى دائرة الأراضي على وجوب تسجيل عقد البيع في السجل المبدئي خلال 90 يوماً من تاريخ التوقيع.
كم تكلّف عملية التسجيل؟ يكلّف تسجيل عقد البيع والشراء 4% من ثمن الشراء وفق جدول رسوم الدائرة المحدد بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013، إضافة إلى رسمَي معرفة وابتكار ثابتين صغيرين. وعملياً في سوق إعادة البيع والعقارات على الخريطة، يتحمّل المشتري هذه التكلفة.
هل يتحوّل عقود تلقائياً إلى سند ملكية عند التسليم؟ ليس تلقائياً في كل حالة بالنسبة إلى المشتري شخصياً. فبموجب المادة 8 من القانون رقم 13 لسنة 2008، تنتقل الوحدات من السجل المبدئي إلى السجل العقاري الرئيسي بمجرد حصول المشروع على شهادة الإنجاز، لكن على المشتري أن يكون قد سدّد كامل ثمن العقد، وعادةً يبقى عليه الحضور إلى مكتب أمين تسجيل تابع للدائرة مصحوباً بشهادة عدم ممانعة من المطوّر ليصدر سند الملكية باسمه.
كيف أتحقق من أن وحدتي على الخريطة مسجّلة فعلاً؟ استخدم خدمتَي دائرة الأراضي التحقق من سند الملكية (Verify Title Deed) أو الاستعلام عن حالة العقار (Property Status Enquiry) على موقع الدائرة أو تطبيق Dubai REST، أو اطلب من المطوّر رقم شهادة عقود وتأكّد منه مباشرةً لدى الدائرة بدلاً من الاكتفاء بتأكيد المطوّر وحده.
ماذا يحدث إن لم تُسجَّل عملية شرائي على الخريطة إطلاقاً؟ بموجب المادة 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008، يكون التصرف غير المسجّل في وحدة على الخريطة باطلاً. ويعني ذلك انعدام أي حق محمي في الوحدة، وتعذّر إعادة بيعها أو رهنها، وموقفاً أضعف بكثير إذا تعثّر المطوّر أو نشأ نزاع حول حساب الضمان.
المصادر
- بوابة تشريعات دبي، القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن تسجيل العقارات في إمارة دبي: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2006/Law%20No.%20%287%29%20of%202006.html
- بوابة تشريعات دبي، القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2008/Law%20No.%20%2813%29%20of%202008.html
- بوابة تشريعات دبي، القانون رقم (9) لسنة 2009 بتعديل القانون رقم (13) لسنة 2008: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2009/Law%20No.%20%289%29%20of%202009.html
- بوابة تشريعات دبي، القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%288%29%20of%202007.html
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، الخدمة الإلكترونية "طلب تسجيل البيع الأولي": https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، الخدمة الإلكترونية "تسجيل مشروع" (فتح حساب ضمان): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، الخدمة الإلكترونية "أمناء حسابات الضمان المعتمدون": https://dubailand.gov.ae/en/eservices/certified-escrow-agents/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، الخدمة الإلكترونية "تسجيل بيع العقار": https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، الخدمة الإلكترونية "التحقق من سند الملكية": https://dubailand.gov.ae/en/eservices/title-deed-verification-overview/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، الخدمة الإلكترونية "الاستعلام عن حالة العقار": https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-status-overview/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي وشركة التميمي ومشاركوه، دليل Know Your Rights for Real Estate Investors in Dubai: https://dubailand.gov.ae/media/wlzmuycr/know_your_rights.pdf
