title: "الضريبة على دخل الإيجار للملّاك الأجانب في عقارات دبي" slug: "rental-income-tax-foreign-owners-dubai" language: "AR" category: "legal-taxes" tags: ["الضريبة", "FTA", "دخل الإيجار", "غير المقيمين", "ضريبة القيمة المضافة", "ضريبة الشركات", "الازدواج الضريبي"] metaTitle: "ضريبة دخل الإيجار للملّاك الأجانب في عقارات دبي" metaDescription: "لا ضريبة دخل شخصي في الإمارات على الإيجار، لكن قواعد ضريبة القيمة المضافة وضريبة الشركات تسري في حالات محددة، وقد يظل بلدك يفرض ضريبته. دليل موثّق بمصادر الهيئة الاتحادية للضرائب." dataSource: "Federal Tax Authority (tax.gov.ae); The Official Portal of the UAE Government (u.ae); UAE Ministry of Finance (mof.gov.ae); Dubai Land Department Open Data (dubailand.gov.ae) (Propick analysis)" period: "rules and rates current as of July 2026" heroImage: description: "رسم تحريري مقسوم يقابل بين جانب الإمارات (لا ضريبة دخل شخصي، قواعد ضريبة القيمة المضافة، ضريبة الشركات) وجواز سفر مع أفق مدينة أجنبية عامة يرمز إلى التزام المالك الضريبي في بلد إقامته" alt: "مخطط لقواعد الضرائب في الإمارات على دخل الإيجار مقابل التزام المالك الأجنبي الضريبي في بلده" schemaTypes: ["Article", "FAQPage"]
الضريبة على دخل الإيجار للملّاك الأجانب في عقارات دبييقيم قسم كبير من ملّاك عقارات التأجير في دبي خارجها، ويتكرّر السؤال باستمرار: هل أدفع ضريبة على الإيجار الذي أحصّله؟ من جانب الإمارات، الإجابة الصريحة هي «لا» في معظم الحالات، مع استثناءات محدودة يجدر الاطلاع عليها قبل الشراء. أما من جانب بلدك، فالإجابة الصريحة غالباً «نعم»، وهذا النصف من الصورة هو ما تُغفله معظم الحملات التسويقية لعقارات دبي.
يفصل هذا الدليل بين الجانبين. أولاً، ما تفرضه الإمارات، أو لا تفرضه، على دخل الإيجار: لا ضريبة دخل شخصي، ومعاملة لضريبة القيمة المضافة تختلف بحسب ما إذا كانت الوحدة سكنية أم تجارية، ونظام لضريبة الشركات قد يسري إذا كان العقار مملوكاً باسم شركة، ورسم بلدي يقع على المستأجر لا على المالك. وثانياً، الجزء الذي نادراً ما يذكره وسطاء دبي: قد يظل بلد إقامتك الضريبية يفرض ضريبته على الدخل نفسه ويلزمك بالإفصاح عنه.
لا توجد في دبي ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة على أرباح رأس المال عند إعادة البيع؛ والتكلفة الوحيدة لمرة واحدة عند الشراء هي رسوم تسجيل دائرة الأراضي 4%، يدفعها المشتري عملياً. وتقتصر هذه المقالة على المعاملة الضريبية الجارية للإيجار المُحصَّل فعلاً.
لا ضريبة دخل شخصي على دخل الإيجار في الإمارات
لنبدأ بأوضح حقيقة. تنص البوابة الرسمية لحكومة الإمارات صراحةً على أن "الإمارات لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد". فلا ضريبة اتحادية ولا على مستوى الإمارة على الأجور أو دخل الاستثمار أو الإيجار الذي يحصّله الفرد من عقار مسجّل باسمه، سواء أكان مقيماً في الإمارات أم في الخارج؛ وهذه هي القاعدة العامة للدخل الشخصي، لا استثناء خاص بالمؤجّرين. وبالنسبة للمالك الأجنبي الذي يؤجّر شقة أو فيلا باسمه شخصياً، لا يُقتطع من إجمالي الإيجار الداخل إلى حسابه أي ضريبة دخل في الإمارات، ولهذا تُذكر عوائد دبي، التي يتتبّعها Propick من بيانات دائرة الأراضي عن المعاملات وعقود إيجاري (Ejari)، بقيمتها الإجمالية لا صافيةً من ضريبة محلية كما هو معتاد في أماكن أخرى. لكن هذا لا يعني أن الدخل يفلت من الضريبة في كل مكان، وهو ما نتناوله لاحقاً.
ضريبة القيمة المضافة: معفاة على معظم الإيجار السكني، و5% على التجاري
ضريبة القيمة المضافة، السارية في جميع أنحاء الإمارات منذ عام 2018، هي الضريبة الاتحادية الوحيدة التي تمسّ دخل الإيجار فعلاً، في حالات محددة يبيّنها دليل الهيئة الاتحادية للضرائب لضريبة القيمة المضافة على العقارات (VATGRE1).
بالنسبة للعقار السكني، يضع الدليل قاعدة «التوريد الأول»: أول تأجير لمبنى سكني خلال ثلاث سنوات من إنجاز بنائه يخضع للنسبة الصفرية، أي أن نسبة 0% تنطبق تقنياً. أما كل تأجير يلي ذلك التأجير الأول، وهو ما يشمل الأغلبية الساحقة من الشقق والفلل المعاد بيعها والمؤجّرة لمستأجرين عاديين، فهو معفى من ضريبة القيمة المضافة لا خاضع للنسبة الصفرية. وعملياً، لا يفرض معظم المؤجّرين الأفراد الذين يؤجّرون وحدة سكنية ضريبة قيمة مضافة على الإيجار، ولا يُحتسب هذا الدخل ضمن حدود التسجيل لضريبة القيمة المضافة أصلاً، لأن التوريد المعفى ليس توريداً خاضعاً للضريبة.
ويختلف الأمر مع العقار التجاري. فبيع العقار التجاري أو تأجيره يخضع لنسبة ضريبة القيمة المضافة القياسية 5% على كامل المبلغ، دون إعفاء «التوريد الأول»، وتسري في كل مرة يُعاد فيها تأجير المساحة، لا عند التأجير الأول فقط. وعلى من يؤجّر مكتباً أو محلاً تجارياً أو مستودعاً أن يتابع حدود التسجيل لدى الهيئة الاتحادية للضرائب: إلزامي متى تجاوزت التوريدات الخاضعة للضريبة 375,000 درهم خلال 12 شهراً متتالية، واختياري من 187,500 درهم. فمتى تجاوز الإيجار هذا الحد، وجب على المؤجّر التسجيل لضريبة القيمة المضافة وإضافة 5% إلى الإيجار المفروض. والمعيار الفاصل هو طبيعة الوحدة نفسها، لا من يملكها ولا أين يقيم: فالمالك غير المقيم والمالك المقيم في الإمارات لوحدة سكنية من النوع ذاته تنطبق عليهما معاملة متطابقة لضريبة القيمة المضافة على الإيجار.
متى قد تسري ضريبة الشركات الإماراتية على دخل الإيجار
ضريبة الشركات أحدث عهداً من ضريبة القيمة المضافة، وكثيراً ما يسيء المؤجّرون الأفراد فهمها، لأن معظم دخل الإيجار الشخصي يقع خارج نطاقها تماماً، والاستثناء يتوقف على كيفية حيازة العقار.
يسري قانون ضريبة الشركات على السنوات المالية التي تبدأ في 1 يونيو 2023 أو بعده، بنسبة 0% على الدخل الخاضع للضريبة حتى 375,000 درهم و9% على ما يزيد على هذا الحد. وقد يشمل ذلك دخل إيجار كبيراً، لكن إرشادات الهيئة الاتحادية للضرائب بشأن أساس فرض الضريبة على الأشخاص الطبيعيين تضيّق هذا النطاق: فلا يخضع الفرد لضريبة الشركات إلا إذا زاول عملاً أو نشاطاً تجارياً في الإمارات وتجاوز إيراده منه 1,000,000 درهم في السنة الميلادية. أما الأجور ودخل الاستثمار الشخصي، وتحديداً دخل الاستثمار العقاري الذي يحققه الفرد، فيقع خارج تعريف العمل الخاضع للضريبة، شرط ألا يستلزم النشاط رخصة تجارية. والمالك الأجنبي الذي يشتري شقة أو فيلا في دبي باسمه ويؤجّرها يُعدّ، وفق تأطير الهيئة نفسها، منخرطاً في استثمار عقاري لا في عمل خاضع للضريبة، مهما بلغ مقدار الإيجار المُحصَّل.
وهذا الاستثناء مكتوب للأشخاص الطبيعيين لا للشركات. فإذا كان العقار مملوكاً بدلاً من ذلك ضمن هيكل شركة، إماراتية أو أجنبية، تغيّرت الصورة. إذ تنص إرشادات الهيئة الاتحادية للضرائب بشأن فرض الضريبة على الأشخاص غير المقيمين على أن الشخص الاعتباري غير المقيم يخضع لضريبة الشركات على الدخل المنسوب إلى نِسبة (nexus) في الإمارات ناشئة عن الممتلكات العقارية، على نحو منفصل عن اختبار المنشأة الدائمة المطبَّق على سائر دخل الأعمال الأجنبي؛ فتملّك عقار في الإمارات وحده يكفي لإنشاء تلك النِسبة. ودخل الإيجار المُحقَّق عبر كيان شركة يقع عموماً ضمن هيكل 0%/9% متى تجاوزت الأرباح 375,000 درهم، بينما الدخل نفسه إذا حققه الفرد مباشرةً لا يقع ضمنه عادةً. فطريقة حيازة سند الملكية، باسم شخصي أو باسم شركة، هي التي تحسم ما إذا كانت ضريبة الشركات تسري أصلاً.
رسم الإسكان لبلدية دبي: تكلفة على المستأجر لا على المالك
تفرض بلدية دبي أيضاً رسم إسكان، يُحصَّل شهرياً عبر حساب المستأجر في هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) ويُحتسب كنسبة من الإيجار السنوي. ويقع هذا الرسم على شاغل العقار لا على المالك، فلا يقلّل مباشرةً من دخل المالك الأجنبي من الإيجار، وإن كان بنداً إضافياً يوازنه المستأجرون مع الإيجار المطلوب. وهو مرتبط بعقد الإيجار لا بالملكية؛ ويُستحسن التحقق من النسبة الحالية عبر حساب DEWA أو مباشرةً مع بلدية دبي.
ما تُظهره الأرقام فعلاً
لقياس حجم ما هو على المحك، يُظهر تحليل Propick الخاص لبيانات دائرة الأراضي المفتوحة عن مجموعتَي بيانات المعاملات والإيجارات، باستخدام الأسعار الوسيطة لإعادة بيع الجاهز وعقود إيجاري الجديدة مجمّعة حسب المجتمع السكني، أن العوائد الإيجارية الإجمالية في أبرز مجتمعات دبي تقع عادةً في نطاق 5% إلى 7% اعتباراً من منتصف عام 2026، مع بلوغ مناطق الشريحة المتوسطة مثل JVC وJLT الحدّ الأعلى، واقتراب عناوين الواجهات البحرية الراقية مثل Downtown Dubai وDubai Marina من 5% (التفصيل الكامل في أفضل مناطق دبي حسب العائد الإيجاري). ولا يُقتطع من هذا الرقم الإجمالي أي ضريبة دخل إماراتية على وحدة سكنية مملوكة شخصياً، فيبقى صافي العائد الذي يحتفظ به المالك محلياً قريباً على نحو غير معتاد من العائد المُعلن، وهذا بالضبط ما يجعل مصير هذا الدخل حين يصل إلى بلدك أمراً بالغ الأهمية.
الجزء الذي لا تفرض دبي ضريبته: قد يفرضه بلدك
لا شيء مما سبق يغيّر ما يفعله بلد إقامتك الضريبية بالدخل نفسه. فمعظم الأنظمة الضريبية تفرض الضريبة على المقيمين على دخلهم العالمي، وعادةً ما يشمل ذلك الإيجار من عقار في الخارج، ويطالب كثير منها بالإفصاح عنه حتى حين يخفّض ائتمان أو إعفاء لاحق الضريبة المستحقة. فبعض الدول تفرض الضريبة على أساس التحويل، وبعضها يفرضها على مواطنيه بصرف النظر عن الإقامة، وتتباين النسب والخصومات ومواعيد التقديم تبايناً هائلاً بين الولايات القضائية. لا توجد إجابة واحدة تصلح لمقيم في المملكة المتحدة، أو مواطن أمريكي، أو مقيم في الهند، أو مقيم في بلد بلا ضريبة دخل أصلاً، ولا يمكن لهذه المقالة أن تقدّم بمسؤولية نصيحة خاصة بكل بلد. والخطوة الموثوقة الوحيدة هي مراجعة سلطتك الضريبية الوطنية أو مستشار مختص بالضرائب العابرة للحدود قبل افتراض أن قواعد الإمارات هي الصورة كاملةً.
ويصبح الأمر أيسر إذا كان لبلدك اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي مع الإمارات. فوزارة المالية تحتفظ بشبكة واسعة من اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي والمعاهدات ذات الصلة مع الشركاء التجاريين، مصمّمة لمنع فرض الضريبة على الدخل نفسه مرتين ولتحديد البلد صاحب حق فرض الضريبة الأساسي. أما وجود معاهدة مع بلدك تحديداً وكيفية معاملتها لدخل الإيجار بالذات، فيتطلب التحقق من نص المعاهدة أو من سلطتك الضريبية.
كما أن الإمارات ليست منطقة معتمة إفصاحياً: فهي تتبادل معلومات الحسابات المالية مع السلطات الضريبية الشريكة ضمن أطر الشفافية الدولية، لذا فإن الإيجار المُحصَّل في حساب مصرفي إماراتي قد يكون مرئياً بالفعل في بلدك بمعزل عمّا تُفصح عنه بنفسك.
الأسئلة الشائعة
هل أدفع ضريبة دخل في دبي على الإيجار الذي أحصّله من عقاري؟ لا. "الإمارات لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد"، وهذا يشمل دخل الإيجار المُحصَّل شخصياً، مقيماً كنت أو غير مقيم.
هل يلزمني فرض ضريبة القيمة المضافة على دخل إيجاري في دبي؟ في السكني، عادةً لا: عقود الإيجار السكنية الجارية معفاة من ضريبة القيمة المضافة. أما الإيجار التجاري فـيخضع لنسبة 5%، والتسجيل مطلوب متى تجاوزت التوريدات الخاضعة للضريبة حد الهيئة الاتحادية للضرائب البالغ 375,000 درهم.
هل ستسري ضريبة الشركات الإماراتية على دخل إيجاري؟ بالنسبة للفرد الذي يملك عقاراً باسمه، عموماً لا: تستثني الهيئة الاتحادية للضرائب دخل الاستثمار العقاري الشخصي من تعريف العمل الخاضع للضريبة. أما عند الحيازة عبر شركة، فتسري عموماً ضريبة الشركات 0%/9% على ما يزيد على 375,000 درهم، لأن تملّك عقار في الإمارات وحده يُنشئ نِسبة خاضعة للضريبة لشركة غير مقيمة.
هل يقتطع رسم الإسكان لبلدية دبي جزءاً من دخل إيجاري؟ لا. يُحصَّل من المستأجر عبر حسابه في DEWA كنسبة من الإيجار السنوي، لا من المالك.
هل يظل عليّ الإفصاح عن دخل الإيجار هذا في بلدي؟ في معظم الحالات، نعم. فمعظم الدول تفرض الضريبة على المقيمين على دخلهم العالمي وتتوقع الإفصاح عنه حتى حين ينطبق ائتمان أو إعفاء. وتختلف القواعد من بلد لآخر، فتحقّق من سلطتك الضريبية أو مستشارك.
هل تعني اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي أنني لا أدفع شيئاً في بلدي؟ ليس تلقائياً. فالاتفاقية تحدد البلد صاحب الحق الأساسي في فرض الضريبة على الدخل، لكن ذلك يتوقف على وجود معاهدة بين الإمارات وبلدك وعلى كيفية تعريفها لدخل العقارات. تنشر وزارة المالية الإماراتية شبكة اتفاقياتها هنا؛ وتأكّد من سلطتك الضريبية.
المصادر
- The Official Portal of the UAE Government (u.ae). Other Taxes (غياب ضريبة الدخل الشخصي في الإمارات). https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation/other-taxes
- The Official Portal of the UAE Government (u.ae). Corporate Tax (هيكل النسب 0%/9%، ساري منذ 1 يونيو 2023). https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation/corporate-tax
- Federal Tax Authority. Real Estate VAT Guide (VATGRE1)، أبريل 2021. https://tax.gov.ae/DownloadOpenTextFile?fileUrl=en/VAT_VAT_Guides/Real_Estate_Guide/Real_Estate_Guide_VATGRE1_EN_19_04_2021_EN.pdf
- Federal Tax Authority. حدود وإجراءات التسجيل لضريبة القيمة المضافة. https://tax.gov.ae/en/services/vat.registration.aspx
- Federal Tax Authority. Corporate Tax: أساس فرض الضريبة على الأشخاص الطبيعيين. https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax/corporate.tax.topics/basis.of.taxation.natural.person.aspx
- Federal Tax Authority. Corporate Tax: أساس فرض الضريبة على غير المقيمين. https://tax.gov.ae/en/taxes/corporate.tax/corporate.tax.topics/basis.of.taxation.nonresidents.aspx
- UAE Ministry of Finance. اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي (DTAs). https://mof.gov.ae/en/public-finance/international-relations/double-taxation-agreements-dtas/
- Dubai Land Department. تسجيل بيع العقار (رسم نقل الملكية 4%). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department. البيانات المفتوحة: بيانات العقارات (مجموعتا بيانات المعاملات والإيجارات، المستخدمتان في تحليل العائد لدى Propick). https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
